Элита жаждет простора
Количество рано или поздно переходит в качество. Новое строительство жилых зданий высокого потребительского класса меняет не только облик, но и представления о том, какое жилье следует относить к элитной категории. Тенденции последнего года показывают, что привычные границы городских территорий с давно сложившейся репутацией наиболее престижных начинают расширяться, а спрос на элитную недвижимость в Петербурге не только растет, но и дифференцируется в зависимости от приоритетов покупателей. Эксперты петербургского рынка элитной недвижимости считают, что застройщики, повышая качественные характеристики объектов, могут и должны формировать культуру потребителя.
Люкс или эксклюзив?
Что такое счастье - каждый понимает по-своему. У состоятельного покупателя критерии подбора жилой недвижимости настолько существенно разнятся, что эксперты элитного рынка до сих пор не могут придти к единому мнению о том, что такое элитность жилья, и какие критерии определяют это понятие в первую очередь.
В самых широких рамках определение элитности исходит из ценовых категорий. Олег Пашин, заместитель директора департамента маркетинга ЦРП «Петербургская недвижимость», относит к элитной недвижимости 10% всего введенного в
Это широкое определение соответствует позиционированию на рынке большинства объектов недвижимости высших ценовых категорий, размещенных практически в любом городском районе. Так, СК «Импульс» позиционирует 25-этажный дом на Бухарестской ул. как элитное жилье, приводя такие аргументы, как наличие емкого паркинга, обзор городской панорамы с верхних этажей, а также относительная близость к живописным пригородам.
Самое строгое определение, которого придерживается глава аналитической службы ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, относит к элитным сугубо индивидуальные, «штучные» объекты, владелец которых практически не зависит от окружения, а эстетические и конструктивные характеристики не имеют аналогов на ближайшей территории. Согласно этому определению, элитность равнозначна эксклюзивности. Естественно, что столь узкое определение применимо исключительно к отдельным кварталам и в особенности отдельно стоящим объектам «парадного» центра Санкт-Петербурга и некоторых пригородов (Царское Село, Петергоф). По мнению Бобашева, понятие «средних цен» на элитную недвижимость настолько же бессмысленно, как понятие «средней цены яйца Фаберже»: штучные величины, как и любые шедевры, усреднению не поддаются. С поправкой на непрямую зависимость цены от площади речь идет о диапазоне от 15 до 30 тысяч у. е. за
Впрочем, большинство экспертов все же соглашаются в одном: если в конце 1990-х гг. покупатели квартир высшей ценовой категории относили к элитной недвижимости в основном предложения на вторичном рынке в центре города, то в настоящее время 80% «элиты» - в широких или узких смысловых границах – это «новострой». Здесь самый пристрастный вкус удовлетворится не только качеством стройматериалов, прочностью перекрытий и самой совершенной планировкой, но и простором самого жилища и придомовой территории - что недоступно даже в лучших особняках XIX в.
Современные возможности архитектурных и строительных технологий позволяют создать новый эксклюзивный объект с полным диапазоном востребованных качеств - от полного отсутствия смежных стен до наилучших видовых характеристик. Как несложно догадаться, подобные объекты (пентхаусы в новых комплексах преимущественно в Петроградском районе, в частности, в «Доме у моря» СК «Возрождение Санкт-Петербурга») также являются штучными, и сегодня их список почти исчерпан.
Невидимые магниты
Интересно, что компании, работающие на петербургском рынке, вкладывают в понятие «элитное жилье» не совсем то же самое, что москвичи. В силу принципиально разной градостроительной политики в советский период, понятие «исторический центр» в Санкт-Петербурге имеет более строгие характеристики, что предполагает и более пристрастные требования покупателей, и различие в иерархии критериев элитности. Впрочем, и в рамках петербургского центра отчетливо различаются территории с весьма различной репутацией, что существенно для того, кто инвестирует в реконструируемое или новое жилье: далеко не везде можно добиться максимальной отдачи.
Из 10 критериев элитного жилья, которые приводит руководитель направления элитной недвижимости АН «Бекар» Владимир Федоров - место, вид, наличие паркинга, внутренняя планировка, придомовая территория, системы безопасности, инженерия и дизайн, архитектура и история строения, социальная среда и, наконец, эксклюзивные особенности (в кругу риэлтеров обозначаемые термином «фишка») - самыми прихотливыми и сложными являются первые два.
Подобно московской «золотой миле», в Петербурге имеется общепризнанная территория высочайшего престижа проживания – «золотой треугольник», образованный Невой, Фонтанкой и Невским пр. Единичные реализованные здесь объекты реконструкции и нового строительства, несмотря на предельно высокие на соответствующий период цены, «разлетелись» практически мгновенно. Самые пристрастные эксперты не распространяют пределы «треугольника» за пределы Фонтанки. Тем не менее, цены продаж
По сравнению с Москвой Санкт-Петербург значительно более ригиден (консервативен) в представлениях о престижности места. Эти представления не всегда логически объяснимы. Как известно, Таврический парк ограничен двумя улицами, идущими к Неве - Таврической и Потемкинской. Однако только Таврическая считается суперпрестижной – что и сказалось на спросе на квартиры на Тверской, отстоящей от «идеала» на
Некоторые другие «зоны со сложившимся элитным статусом», по определению аналитиков «Петербургской недвижимости», также имеют бэкграунд, уходящий во времена, когда рынка недвижимости не было и не предполагалось. Среди южных районов города необъяснимой аурой с 70-х годов обладает Московский район – причем далеко не только в своем сталинском фрагменте, прилежащем к Парку Победы. Куда более узкий островок престижности в Приморском районе ограничивался всего четырьмя небольшими кварталами вблизи станции метро «Черная Речка» - причем задолго до того, как подземная трасса достигла этой территории. Петроградский район в целом стал числиться в элите лишь в последнее десятилетие: здесь котировались лишь район Зоопарка, Троицкой пл., первые и 50-е дома на Каменноостровском, и конечно, Острова - Крестовский и Каменный.
После расселения «бараков» 30-х гг. вновь застроенная территория Крестовского острова непрерывно расширяется, и в прессе уже неоднократно звучала тревога о том, что плотность застройки тянет вниз элитные характеристики. Тем не менее, вслед за первопроходцами - ЗАО «Строймонтаж» и СК «Возрождение Санкт-Петербурга» - на острове-«магните» появляются все новые амбициозные проекты.
Так, ГК «АТ-Альянс» приступила к застройке комплекса «Морской-28». Застройщик уверенно позиционирует свой проект в элитном сегменте, благо высокооплачиваемый спрос на жилье на острове не снижается даже вопреки планам строительства нового супер-стадиона - где, к ужасу обитателей нового жилья, городские власти пообещали устроить «пивопровод» для зрителей. Не исключено, что помимо неистребимой и труднообъяснимой традиционной ауры, на спрос влияет предпоследний критерий «золотой десятки Федорова» - однородная социальная среда, каковой не сможет похвалиться ни один из прочих центральных районов.
Тот же невидимый магнит однажды и навсегда сформировавшегося критерия престижности тянет состоятельного клиента в Комарово. В
Загадка Комарово логически неразрешима, как каприз моды. Ни морское, ни озерное дно здесь не отличается чистотой, а некогда обширный лесной массив значительно сократился. Не отличается качеством и местная дорожная инфраструктура, и видовые свойства: от финских строений почти ничего не осталось, а послевоенная квадратная планировка кварталов, на первый взгляд, уныла. Москвичу трудно постигнуть эту прелесть. Между тем, по данным главы отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Полины Яковлевой, цены на приморских участках Комарова сопоставимы с некоторыми участками московской Рублевки.
По свидетельству Яковлевой, москвичи неохотно приобретают элитную недвижимость в Петербурге именно потому, что не понимают логики местного ценообразования. То же свойство московского покупателя, пугающего местных продавцов своей бесцеремонностью, отмечает глава ООО «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Между тем, иностранцы легче усваивают логически непостижимую ауру престижных пригородов. Европейцы более терпимы к неполноте «джентльменского набора» в историческом центре. В то же время Крестовский остров их, как правило, не привлекает даже при самом широком диапазоне эксклюзивных услуг.
За уши к прекрасному
Вид из окна для покупателя недвижимости в Петербурге настолько же значим, как средовые характеристики для москвича. В одном и том же элитном доме цены на жилье могут отличаться в несколько раз в зависимости от видовых характеристик. По этой причине директор по маркетингу и продажам СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев принципиально не делит элитный сегмент питерской недвижимости на верхнюю и нижнюю категории. Сергей Бобашев напоминает о том, что многие застройщики в погоне за финансовым результатом вносят изменения в готовый проект, надстраивая этажи или создавая пристройки, что лишает уже построенные квартиры сразу нескольких признаков элитности.
Эксперты отмечают, что на первичном рынке в элитном сегменте заметно растет спрос на квартиры с завершенным интерьером. В свою очередь, застройщики, следуя растущим стандартам качества, стремятся максимально расширить диапазон услуг, входящих в «джентльменский набор» элитного покупателя. Так, по мнению Александра Гиновкера, подземный паркинг должен сегодня расцениваться как атрибут «нормальной», а не только элитной городской недвижимости. Владимир Федоров считает, что потолок ниже
Судя по росту спроса на новую и реконструированную недвижимость, сегодняшний элитный покупатель действительно ценит упомянутые атрибуты, наравне с современными системами безопасности. Стремление к расширению набора дополнительных услуг, однако, зачастую сталкивается с непониманием со стороны клиентов.
Как свидетельствует глава отдела маркетинга ГК «АТ-Альянс» Ян Фельдман, некоторые покупатели отказываются от услуг «интеллектуального дома» просто потому, что не умеют ими пользоваться. Обитатели одного из самых престижных новых комплексов на Петроградской стороне «хором» отказываются от оплаты фитнес-центра и бассейна. Эти услуги фактически работают в убыток, поскольку дом заселен лишь на треть. Это касается и других проектов, где на двузначное число жильцов приходится широкий набор услуг. Их прибыльность можно обеспечить за счет привлечения сторонних клиентов, но тогда возникает проблема разделения потоков «своих» и «чужих» - что в реконструированных зданиях центра не всегда возможно.
Внутренняя среда элитного дома и в случае безупречной социальной однородности его обитателей складывается не сразу. По мнению Фельдмана, застройщикам не следует забывать о том, что клиенты к моменту приобретения квартир в их домах уже являются посетителями закрытых клубов и пользуются услугами личных тренеров и, таким образом, фитнес по их новому месту обитания может оказаться невостребованным.
Это наблюдение говорит о том, что «клубный дом» не складывается автоматически из суммы «клубных квартир». Клиенты нуждаются в общении, и наличие отдельного входа с отсутствием смежных стен хоть теоретически и является идеалом качества, не всегда согласуется с темпераментом: Петербург все-таки не Лондон.
По наблюдениям Ильи Андреева, в элитном сегменте сегодня растут требования покупателей к «входной группе», а также к эстетике залов и гостиных комнат. Элитная квартира все чаще становится предметом персонального престижа.
Впрочем, как подчеркивает Сергей Бобашев, продавцу следует понимать, с какой целью клиент приобретает квартиру – для проживания в ней или в основном в качестве вложения средств. В первом случае такой элемент, как внутренняя парковка, более значим. При отсутствии предложения, соответствующего всем требованиям для постоянного проживания, состоятельный покупатель может предпочесть квартиру в бизнес-классе, а не в «элите» – была бы возможность припарковать машину, а также без проблем выехать из микрорайона.
В настоящее время в «золотом треугольнике» самый высокий спрос – на однокомнатные квартиры, приобретаемые для сдачи в аренду, подчеркивает Сергей Бобашов. По данным аналитика «Новостей недвижимости Петербурга» Дмитрия Синочкина, покупателями в основном являются иностранцы.
В свою очередь, как считает Леонид Рысев, многие петербуржцы с высокими доходами предпочитают проживать в квартирах, далеких от элитного класса. Глава ООО «Элитные квартиры» считает, что эту категорию следует активно убеждать в том, что они «достойны лучшей жизни».
Впрочем, по мнению Владимира Федорова, «будет развиваться девелопер – будет развиваться и клиент». Застройщик все больше задумывается не только об извлечении максимальной прибыли, но и о том, чтобы обогатить панораму города новым элементом, совершенным и с архитектурной, и с бытовой точки зрения. В свою очередь, с развитием представлений о стиле жизни изменится и отношение покупателей к тем атрибутам элитного жилья, которые они сегодня часто считают «необязательными».
Все течет, все изменяется
Уверенность в росте культуры приобретателей элитной недвижимости эксперты черпают из позитивных тенденций платежеспособного спроса, равно как и из меняющегося диапазона предъявляемых клиентами требований.
Сегодня эксперты в области элитного жилья оценивают перспективы петербургского элитного рынка весьма оптимистично. По данным Александра Гиновкера, число сделок с недвижимостью по цене свыше 15 тысяч у. е. за
Последний год опроверг ранее установившееся представление о том, что спрос на недвижимость высших ценовых категорий существенно не зависит от общих факторов конъюнктуры. Рост цен в элитном сегменте в Санкт-Петербурге за
Оживление спроса на первичном и вторичном элитном рынке объясняют целым рядом причин. Во-первых, растет престиж самого города как на российском, так и на международном уровне. Во-вторых, следуя географии спроса, петербургские риэлтерские фирмы активно приближают свои услуги к наиболее платежеспособным покупателям: так, «Недвижимость Петербурга» открыла офис в Сургуте, где состоятельные жители больше заинтересованы Петербургом, чем москвичи. В-третьих, как напоминает Леонид Рысев, в связи с кризисом на рынке ценных бумаг свободные средства клиентов перетекают в недвижимость.
Наконец, играет роль и появление на рынке новых объектов в кварталах, приближенных к наиболее престижным. СК «Возрождение Санкт-Петербурга» вслед за «Парадным кварталом» приступает к строительству еще двух комплексов близ Смольного. Появление «Смольного квартала» на берегу продолжит формирование нового облика центральных набережных выше «золотого треугольника», амбициозно начатое RBI и «Строймонтажем», и неповторимо преобразившее некогда запыленные и запущенные прибрежные территории. То же на глазах происходит с Петровским островом, на который медленно, но верно распространяется элитная аура Крестовского и Каменного.
Вывод промышленных объектов из исторического центра поднимает спрос на недвижимость вблизи «золотого треугольника». В ожидании перевода мощностей Адмиралтейских верфей с Ново-Адмиралтейского острова инвесторы активно скупают недвижимость на близлежащих ул. Галерной и Писарева. На Лиговском, Казанской, Марата, на Мытнинской и Лазаревской набережных ликвидация последних промышленных объектов, как предполагается, улучшит репутацию этих территорий и наконец приведет к «децентрализации» традиционных зон высокого престижа.
По мнению Сергея Бобашева, развитие квартальной застройки в ближайшие годы может существенно повысить предложение недвижимости высокого класса, которое сегодня далеко от насыщения. Возможно, таким путем элитные кварталы, которых пока в городе фактически нет, могут появиться быстрее, чем в ходе реконструкции исторического центра, где сплошные методы реновации неосуществимы по целому ряду причин. Более того, на этих новых территориях можно будет избежать ошибок межевания, которые в центре создают неразрешимые споры между владельцами. Места, изменившиеся до неузнаваемости, станут новым полем для архитектурного дерзания, соединенного с коммерческим интересом.
Перемещение производств в предназначенные для них промзоны – естественный элемент рационального градостроительного планирования – повышает интерес и к недвижимости некоторых пригородов. Как считает Александр Гиновкер, развитие проекта «Сестра Ривер Девелопмент» на месте инструментального завода им. Воскова подстегнет интерес элитного покупателя к Сестрорецку, где пока самой привлекательной территорией остается берег озера Разлив.
Еще одной элитной зоной будущего является, по мнению гендиректора «Невского простора», самый отдаленный уголок Курортного района – поселок Молодежное. Здесь сигналом к повышению престижа стало закрытие нескольких запущенных баз отдыха. Едва на их месте началось строительство элитных малоэтажных комплексов, стоимость сотки земли на побережье выросла до 30 тысяч у. е.
Действительно, тихий и чистый берег отдаленного побережья, где синева и прозрачность морской воды напоминает Средиземное море, в силу объективных и субъективных причин не был доселе замечен элитным покупателем. Но все течет, все изменяется - и не исключено, что через десяток лет география элитных зон Петербурга совместными усилиями властей и первопроходцев-застройщиков наконец преодолеет жесткие рамки, восходящие к стереотипам 40-летней давности.
![](/sites/default/files/images/old/120x100/skver.jpg)
Санкт-Петербург постепенно становится ареной для баталий между «широким кругом общественности», строительными компаниями и представителями власти. Яблоком раздора стала уплотнительная застройка, которая, по мнению многих петербуржцев, способна нанести значительный урон и внешнему облику города и самим горожанам.
«Наш город – не музей, он должен расти и развиваться», – говорят застройщики. «Но какой ценой?!» – восклицает общественность.
В этой ситуации правительственные чиновники, несущие ответственность за облик Северной Пальмиры, оказываются практически между молотом и наковальней. С одной стороны, нужно выполнять наказ Президента РФ о строительстве доступного (или не очень доступного) жилья и пополнять городской бюджет. С другой – Санкт-Петербург, чьи памятники охраняются ЮНЕСКО, а виды привлекают туристов со всего мира, нельзя застраивать, руководствуясь только соображениями сиюминутной выгоды. Развивать, сохраняя, получается далеко не всегда. Даже председатель КГИОП Вера Дементьева неоднократно говорила о том, что многие недавно построенные объекты не вписываются в стиль города.
Существует высотный регламент, обсуждается новый проект охранных зон, принят закон «Об охране зеленых насаждений», вступил в силу новый Градостроительный Кодекс. Казалось бы, делается все возможное, чтобы избежать конфликтов. Между тем, митинги в защиту Петербурга от застройщиков проходят регулярно, и скоро станут еще одной достопримечательностью города. А некоторые особо активные граждане, не удовлетворяясь сотрясанием воздуха на улицах, идут в суд, чтобы там отстаивать свою точку зрения.
Именно так решили поступить жители 26 квартала Малой Охты, когда узнали, что на территории сквера, находящегося рядом с их домами будет построен 13-этажный дом. Ответчиком по этому делу выступает Правительство Санкт-Петербурга. Еще одна заинтересованная сторона – ЗАО «Петербургстрой-Skanska», выступающее в качестве застройщика спорной территории.
22 сентября 2004 года было опубликовано постановление №1152 Правительства Санкт-Петербурга, разрешающее проектирование и строительство высотного жилого дома на участке между «ГМА им. Адмирала С.О. Макарова» и домами 9б по ул. Стахановцев и 84б по Малоохтинскому проспекту.
Жители высказались против этого проекта на том основании, что новое здание нарушит ансамбль пятиэтажек в стиле «сталинский ампир» и будет претендовать на роль архитектурной доминанты в панораме, открывающейся от Александро-Невской Лавры. Но, как известно, трактовать имеющие место факты можно диаметрально противоположно.
Инициативная группа жильцов свои протесты основывает на том, что согласно приказу №15 от 20.02.2001 года председатели КГИОП, ансамбль домов 82-96 по Малоохтинскому проспекту и набережной Большой Невы был внесен в «Список вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную ценность». Проектируемая новостройка не вписывается в высотный регламент территории 3.5 (42,6 метров вместо максимально допустимых 32) и по стилю не соответствует окружающим постройкам. Жители считают, основываясь на данных, полученных от специалистов Бюро генплана КГА, что высотное здание должно определяться не как «внутриквартальная застройка», а как «здание по уличному фронту».
Со своей стороны, ЗАО «Петербургстрой-Skanska» называет свой проект именно «внутриквартальной застройкой», соответствующей высотному регламенту на данной территории, и ни о каких нарушениях речи идти не может. «Наша позиция изначально строилась на полном соблюдении законодательных норм, всех правил подготовки инвестиционно-тендерной и разрешительной документации, которая существует в Российской Федерации и Санкт-Петербурге», – считает директор по развитию компании Олег Барков.
Еще одним камнем преткновения явился сквер, часть которого должна превратиться в стройплощадку. Жители утверждают, что этот сквер еще по генеральному плану 1937 года планировался как рекреационная зона, застройщик же, основываясь на том же генплане, говорит о том, что на этом месте планировалась застройка, осуществление которой было не выполнено.
«Наш квартал находится на пересечение напряженнейших магистралей города. Малоохтинский проспект, где собственно и находятся эти здания, – это магистраль федерального значения, по которой в Россию въезжает весь скандинавский транзит. Вторая магистраль – Заневский проспект, по которому идет грузовой транспорт через Неву. И вот в этом экологически напряженном районе собираются снести около 200 деревьев, – говорит Татьяна Красавина, представляющая в суде жителей 26 квартала. – Мы считаем, что это преступление, потому что зелень в нашем квартале является не декором, а эколого-акустической защитой жителей. И это преступно в контексте тех демократичных законов, которые приняты в последнее время, в частности, закона «Об охране зеленых насаждений». Поскольку помощи от муниципалитета добиться было невозможно, мы затратили на благоустройство сквера 300 тысяч рублей».
Руководством к действию для людей, населяющих близлежащие дома, послужило распоряжение правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2003 года № 23-рп «О сохранении и развитии объектов благоустройства в Санкт-Петербурге». Предполагалось, что участку будет придан статус рекреационной зоны общего пользования с запретом на капительное строительство. Однако данный сквер так и не получил подобного статуса, т.к. все благоустройство было проведено без соответствующего разрешения КГА, а администрация Красногвардейского района отказала в согласовании произведенных работ.
Таким образом, на участке, занимаемом сейчас сквером, можно начинать капитальное строительство на абсолютно законных основаниях. При возведении нового дома не нарушаются даже строительные нормы по озеленению. В законе Санкт-Петербурга от 21 мая 2004 года №254-38 «Об охране зеленых насаждений» говорится: «Если обеспеченность муниципального округа зелеными насаждениями составляет меньше 6 кв. м на одного жителя или доступность зеленых насаждений для жителей ближайших к месту уничтожения зеленых насаждений жилых домов превышает 300 метров, то компенсационное озеленение проводится в двукратном объеме теми же или более ценными породами на территории данного муниципального округа» (ст.7, п.2). Из этого следует заключить, что, несмотря на загазованность района, о которой говорят жители, нормы не нарушаются. По данным «Петербургстрой-Skanska» площадь зеленых насаждений на участке составляет 8,5 кв. метров на человека.
Есть только одно «но». Дело в том, что между городским законом и гигиеническими нормами существует значительное противоречие. Шесть кв. метров, прописанные в законе, – это более чем в три раза меньше той цифры, которую называет Управление садово-парковым хозяйством Санкт-Петербурга, – 21 кв. метр. Но в этом несоответствии, опять же, нет вины застройщика.
К сожалению, не удалось выслушать позицию третьей стороны – ответчика. Представители правительства Санкт-Петербурга в резкой форме отказались от любых комментариев по данному вопросу, более того, они посчитали, что сами их имена являются судебной тайной. Это достаточно странно, ведь Смольным неоднократно декларировалась максимальная открытость в делах, касающихся вопросов строительства.
Перед началом судебного заседания мы попросили Олега Баркова сделать прогноз относительно решения, которое вынесет суд по этому вопросу. «Мы убеждены на сто процентов, что решение будет принято в нашу пользу», – ответил он. И оказался прав. Иск жителей 26 квартала Малой Охты был отклонен. Однако жители не собираются примиряться с поражением и будут обжаловать решение Красногвардейского районного суда в городском суде.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо
![](/sites/default/files/images/old/120x100/park.jpg)
Сейчас зеленые зоны Санкт-Петербурга подобны легким курильщика с многолетним стажем. Но если в человеческом случае восстановить утерянное здоровье практически невозможно, то город можно сделать более экологичным и приятным для проживания местом. Нельзя забывать о том, что озеленение и благоустройство влияют не только на внешний облик города, его эстетические достоинства, условия массового отдыха, но и определяют санитарно-гигиенические условия проживания в нем.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо