Элита жаждет простора
Количество рано или поздно переходит в качество. Новое строительство жилых зданий высокого потребительского класса меняет не только облик, но и представления о том, какое жилье следует относить к элитной категории. Тенденции последнего года показывают, что привычные границы городских территорий с давно сложившейся репутацией наиболее престижных начинают расширяться, а спрос на элитную недвижимость в Петербурге не только растет, но и дифференцируется в зависимости от приоритетов покупателей. Эксперты петербургского рынка элитной недвижимости считают, что застройщики, повышая качественные характеристики объектов, могут и должны формировать культуру потребителя.
Люкс или эксклюзив?
Что такое счастье - каждый понимает по-своему. У состоятельного покупателя критерии подбора жилой недвижимости настолько существенно разнятся, что эксперты элитного рынка до сих пор не могут придти к единому мнению о том, что такое элитность жилья, и какие критерии определяют это понятие в первую очередь.
В самых широких рамках определение элитности исходит из ценовых категорий. Олег Пашин, заместитель директора департамента маркетинга ЦРП «Петербургская недвижимость», относит к элитной недвижимости 10% всего введенного в
Это широкое определение соответствует позиционированию на рынке большинства объектов недвижимости высших ценовых категорий, размещенных практически в любом городском районе. Так, СК «Импульс» позиционирует 25-этажный дом на Бухарестской ул. как элитное жилье, приводя такие аргументы, как наличие емкого паркинга, обзор городской панорамы с верхних этажей, а также относительная близость к живописным пригородам.
Самое строгое определение, которого придерживается глава аналитической службы ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, относит к элитным сугубо индивидуальные, «штучные» объекты, владелец которых практически не зависит от окружения, а эстетические и конструктивные характеристики не имеют аналогов на ближайшей территории. Согласно этому определению, элитность равнозначна эксклюзивности. Естественно, что столь узкое определение применимо исключительно к отдельным кварталам и в особенности отдельно стоящим объектам «парадного» центра Санкт-Петербурга и некоторых пригородов (Царское Село, Петергоф). По мнению Бобашева, понятие «средних цен» на элитную недвижимость настолько же бессмысленно, как понятие «средней цены яйца Фаберже»: штучные величины, как и любые шедевры, усреднению не поддаются. С поправкой на непрямую зависимость цены от площади речь идет о диапазоне от 15 до 30 тысяч у. е. за
Впрочем, большинство экспертов все же соглашаются в одном: если в конце 1990-х гг. покупатели квартир высшей ценовой категории относили к элитной недвижимости в основном предложения на вторичном рынке в центре города, то в настоящее время 80% «элиты» - в широких или узких смысловых границах – это «новострой». Здесь самый пристрастный вкус удовлетворится не только качеством стройматериалов, прочностью перекрытий и самой совершенной планировкой, но и простором самого жилища и придомовой территории - что недоступно даже в лучших особняках XIX в.
Современные возможности архитектурных и строительных технологий позволяют создать новый эксклюзивный объект с полным диапазоном востребованных качеств - от полного отсутствия смежных стен до наилучших видовых характеристик. Как несложно догадаться, подобные объекты (пентхаусы в новых комплексах преимущественно в Петроградском районе, в частности, в «Доме у моря» СК «Возрождение Санкт-Петербурга») также являются штучными, и сегодня их список почти исчерпан.
Невидимые магниты
Интересно, что компании, работающие на петербургском рынке, вкладывают в понятие «элитное жилье» не совсем то же самое, что москвичи. В силу принципиально разной градостроительной политики в советский период, понятие «исторический центр» в Санкт-Петербурге имеет более строгие характеристики, что предполагает и более пристрастные требования покупателей, и различие в иерархии критериев элитности. Впрочем, и в рамках петербургского центра отчетливо различаются территории с весьма различной репутацией, что существенно для того, кто инвестирует в реконструируемое или новое жилье: далеко не везде можно добиться максимальной отдачи.
Из 10 критериев элитного жилья, которые приводит руководитель направления элитной недвижимости АН «Бекар» Владимир Федоров - место, вид, наличие паркинга, внутренняя планировка, придомовая территория, системы безопасности, инженерия и дизайн, архитектура и история строения, социальная среда и, наконец, эксклюзивные особенности (в кругу риэлтеров обозначаемые термином «фишка») - самыми прихотливыми и сложными являются первые два.
Подобно московской «золотой миле», в Петербурге имеется общепризнанная территория высочайшего престижа проживания – «золотой треугольник», образованный Невой, Фонтанкой и Невским пр. Единичные реализованные здесь объекты реконструкции и нового строительства, несмотря на предельно высокие на соответствующий период цены, «разлетелись» практически мгновенно. Самые пристрастные эксперты не распространяют пределы «треугольника» за пределы Фонтанки. Тем не менее, цены продаж
По сравнению с Москвой Санкт-Петербург значительно более ригиден (консервативен) в представлениях о престижности места. Эти представления не всегда логически объяснимы. Как известно, Таврический парк ограничен двумя улицами, идущими к Неве - Таврической и Потемкинской. Однако только Таврическая считается суперпрестижной – что и сказалось на спросе на квартиры на Тверской, отстоящей от «идеала» на
Некоторые другие «зоны со сложившимся элитным статусом», по определению аналитиков «Петербургской недвижимости», также имеют бэкграунд, уходящий во времена, когда рынка недвижимости не было и не предполагалось. Среди южных районов города необъяснимой аурой с 70-х годов обладает Московский район – причем далеко не только в своем сталинском фрагменте, прилежащем к Парку Победы. Куда более узкий островок престижности в Приморском районе ограничивался всего четырьмя небольшими кварталами вблизи станции метро «Черная Речка» - причем задолго до того, как подземная трасса достигла этой территории. Петроградский район в целом стал числиться в элите лишь в последнее десятилетие: здесь котировались лишь район Зоопарка, Троицкой пл., первые и 50-е дома на Каменноостровском, и конечно, Острова - Крестовский и Каменный.
После расселения «бараков» 30-х гг. вновь застроенная территория Крестовского острова непрерывно расширяется, и в прессе уже неоднократно звучала тревога о том, что плотность застройки тянет вниз элитные характеристики. Тем не менее, вслед за первопроходцами - ЗАО «Строймонтаж» и СК «Возрождение Санкт-Петербурга» - на острове-«магните» появляются все новые амбициозные проекты.
Так, ГК «АТ-Альянс» приступила к застройке комплекса «Морской-28». Застройщик уверенно позиционирует свой проект в элитном сегменте, благо высокооплачиваемый спрос на жилье на острове не снижается даже вопреки планам строительства нового супер-стадиона - где, к ужасу обитателей нового жилья, городские власти пообещали устроить «пивопровод» для зрителей. Не исключено, что помимо неистребимой и труднообъяснимой традиционной ауры, на спрос влияет предпоследний критерий «золотой десятки Федорова» - однородная социальная среда, каковой не сможет похвалиться ни один из прочих центральных районов.
Тот же невидимый магнит однажды и навсегда сформировавшегося критерия престижности тянет состоятельного клиента в Комарово. В
Загадка Комарово логически неразрешима, как каприз моды. Ни морское, ни озерное дно здесь не отличается чистотой, а некогда обширный лесной массив значительно сократился. Не отличается качеством и местная дорожная инфраструктура, и видовые свойства: от финских строений почти ничего не осталось, а послевоенная квадратная планировка кварталов, на первый взгляд, уныла. Москвичу трудно постигнуть эту прелесть. Между тем, по данным главы отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Полины Яковлевой, цены на приморских участках Комарова сопоставимы с некоторыми участками московской Рублевки.
По свидетельству Яковлевой, москвичи неохотно приобретают элитную недвижимость в Петербурге именно потому, что не понимают логики местного ценообразования. То же свойство московского покупателя, пугающего местных продавцов своей бесцеремонностью, отмечает глава ООО «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Между тем, иностранцы легче усваивают логически непостижимую ауру престижных пригородов. Европейцы более терпимы к неполноте «джентльменского набора» в историческом центре. В то же время Крестовский остров их, как правило, не привлекает даже при самом широком диапазоне эксклюзивных услуг.
За уши к прекрасному
Вид из окна для покупателя недвижимости в Петербурге настолько же значим, как средовые характеристики для москвича. В одном и том же элитном доме цены на жилье могут отличаться в несколько раз в зависимости от видовых характеристик. По этой причине директор по маркетингу и продажам СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев принципиально не делит элитный сегмент питерской недвижимости на верхнюю и нижнюю категории. Сергей Бобашев напоминает о том, что многие застройщики в погоне за финансовым результатом вносят изменения в готовый проект, надстраивая этажи или создавая пристройки, что лишает уже построенные квартиры сразу нескольких признаков элитности.
Эксперты отмечают, что на первичном рынке в элитном сегменте заметно растет спрос на квартиры с завершенным интерьером. В свою очередь, застройщики, следуя растущим стандартам качества, стремятся максимально расширить диапазон услуг, входящих в «джентльменский набор» элитного покупателя. Так, по мнению Александра Гиновкера, подземный паркинг должен сегодня расцениваться как атрибут «нормальной», а не только элитной городской недвижимости. Владимир Федоров считает, что потолок ниже
Судя по росту спроса на новую и реконструированную недвижимость, сегодняшний элитный покупатель действительно ценит упомянутые атрибуты, наравне с современными системами безопасности. Стремление к расширению набора дополнительных услуг, однако, зачастую сталкивается с непониманием со стороны клиентов.
Как свидетельствует глава отдела маркетинга ГК «АТ-Альянс» Ян Фельдман, некоторые покупатели отказываются от услуг «интеллектуального дома» просто потому, что не умеют ими пользоваться. Обитатели одного из самых престижных новых комплексов на Петроградской стороне «хором» отказываются от оплаты фитнес-центра и бассейна. Эти услуги фактически работают в убыток, поскольку дом заселен лишь на треть. Это касается и других проектов, где на двузначное число жильцов приходится широкий набор услуг. Их прибыльность можно обеспечить за счет привлечения сторонних клиентов, но тогда возникает проблема разделения потоков «своих» и «чужих» - что в реконструированных зданиях центра не всегда возможно.
Внутренняя среда элитного дома и в случае безупречной социальной однородности его обитателей складывается не сразу. По мнению Фельдмана, застройщикам не следует забывать о том, что клиенты к моменту приобретения квартир в их домах уже являются посетителями закрытых клубов и пользуются услугами личных тренеров и, таким образом, фитнес по их новому месту обитания может оказаться невостребованным.
Это наблюдение говорит о том, что «клубный дом» не складывается автоматически из суммы «клубных квартир». Клиенты нуждаются в общении, и наличие отдельного входа с отсутствием смежных стен хоть теоретически и является идеалом качества, не всегда согласуется с темпераментом: Петербург все-таки не Лондон.
По наблюдениям Ильи Андреева, в элитном сегменте сегодня растут требования покупателей к «входной группе», а также к эстетике залов и гостиных комнат. Элитная квартира все чаще становится предметом персонального престижа.
Впрочем, как подчеркивает Сергей Бобашев, продавцу следует понимать, с какой целью клиент приобретает квартиру – для проживания в ней или в основном в качестве вложения средств. В первом случае такой элемент, как внутренняя парковка, более значим. При отсутствии предложения, соответствующего всем требованиям для постоянного проживания, состоятельный покупатель может предпочесть квартиру в бизнес-классе, а не в «элите» – была бы возможность припарковать машину, а также без проблем выехать из микрорайона.
В настоящее время в «золотом треугольнике» самый высокий спрос – на однокомнатные квартиры, приобретаемые для сдачи в аренду, подчеркивает Сергей Бобашов. По данным аналитика «Новостей недвижимости Петербурга» Дмитрия Синочкина, покупателями в основном являются иностранцы.
В свою очередь, как считает Леонид Рысев, многие петербуржцы с высокими доходами предпочитают проживать в квартирах, далеких от элитного класса. Глава ООО «Элитные квартиры» считает, что эту категорию следует активно убеждать в том, что они «достойны лучшей жизни».
Впрочем, по мнению Владимира Федорова, «будет развиваться девелопер – будет развиваться и клиент». Застройщик все больше задумывается не только об извлечении максимальной прибыли, но и о том, чтобы обогатить панораму города новым элементом, совершенным и с архитектурной, и с бытовой точки зрения. В свою очередь, с развитием представлений о стиле жизни изменится и отношение покупателей к тем атрибутам элитного жилья, которые они сегодня часто считают «необязательными».
Все течет, все изменяется
Уверенность в росте культуры приобретателей элитной недвижимости эксперты черпают из позитивных тенденций платежеспособного спроса, равно как и из меняющегося диапазона предъявляемых клиентами требований.
Сегодня эксперты в области элитного жилья оценивают перспективы петербургского элитного рынка весьма оптимистично. По данным Александра Гиновкера, число сделок с недвижимостью по цене свыше 15 тысяч у. е. за
Последний год опроверг ранее установившееся представление о том, что спрос на недвижимость высших ценовых категорий существенно не зависит от общих факторов конъюнктуры. Рост цен в элитном сегменте в Санкт-Петербурге за
Оживление спроса на первичном и вторичном элитном рынке объясняют целым рядом причин. Во-первых, растет престиж самого города как на российском, так и на международном уровне. Во-вторых, следуя географии спроса, петербургские риэлтерские фирмы активно приближают свои услуги к наиболее платежеспособным покупателям: так, «Недвижимость Петербурга» открыла офис в Сургуте, где состоятельные жители больше заинтересованы Петербургом, чем москвичи. В-третьих, как напоминает Леонид Рысев, в связи с кризисом на рынке ценных бумаг свободные средства клиентов перетекают в недвижимость.
Наконец, играет роль и появление на рынке новых объектов в кварталах, приближенных к наиболее престижным. СК «Возрождение Санкт-Петербурга» вслед за «Парадным кварталом» приступает к строительству еще двух комплексов близ Смольного. Появление «Смольного квартала» на берегу продолжит формирование нового облика центральных набережных выше «золотого треугольника», амбициозно начатое RBI и «Строймонтажем», и неповторимо преобразившее некогда запыленные и запущенные прибрежные территории. То же на глазах происходит с Петровским островом, на который медленно, но верно распространяется элитная аура Крестовского и Каменного.
Вывод промышленных объектов из исторического центра поднимает спрос на недвижимость вблизи «золотого треугольника». В ожидании перевода мощностей Адмиралтейских верфей с Ново-Адмиралтейского острова инвесторы активно скупают недвижимость на близлежащих ул. Галерной и Писарева. На Лиговском, Казанской, Марата, на Мытнинской и Лазаревской набережных ликвидация последних промышленных объектов, как предполагается, улучшит репутацию этих территорий и наконец приведет к «децентрализации» традиционных зон высокого престижа.
По мнению Сергея Бобашева, развитие квартальной застройки в ближайшие годы может существенно повысить предложение недвижимости высокого класса, которое сегодня далеко от насыщения. Возможно, таким путем элитные кварталы, которых пока в городе фактически нет, могут появиться быстрее, чем в ходе реконструкции исторического центра, где сплошные методы реновации неосуществимы по целому ряду причин. Более того, на этих новых территориях можно будет избежать ошибок межевания, которые в центре создают неразрешимые споры между владельцами. Места, изменившиеся до неузнаваемости, станут новым полем для архитектурного дерзания, соединенного с коммерческим интересом.
Перемещение производств в предназначенные для них промзоны – естественный элемент рационального градостроительного планирования – повышает интерес и к недвижимости некоторых пригородов. Как считает Александр Гиновкер, развитие проекта «Сестра Ривер Девелопмент» на месте инструментального завода им. Воскова подстегнет интерес элитного покупателя к Сестрорецку, где пока самой привлекательной территорией остается берег озера Разлив.
Еще одной элитной зоной будущего является, по мнению гендиректора «Невского простора», самый отдаленный уголок Курортного района – поселок Молодежное. Здесь сигналом к повышению престижа стало закрытие нескольких запущенных баз отдыха. Едва на их месте началось строительство элитных малоэтажных комплексов, стоимость сотки земли на побережье выросла до 30 тысяч у. е.
Действительно, тихий и чистый берег отдаленного побережья, где синева и прозрачность морской воды напоминает Средиземное море, в силу объективных и субъективных причин не был доселе замечен элитным покупателем. Но все течет, все изменяется - и не исключено, что через десяток лет география элитных зон Петербурга совместными усилиями властей и первопроходцев-застройщиков наконец преодолеет жесткие рамки, восходящие к стереотипам 40-летней давности.
В Комитете по градостроительству и архитектуре 7 февраля состоялось очередное заседание Комиссии по Правилам землепользования и застройки, которая рассмотрела несколько вопросов. На Комиссии обсуждался вопрос высотного регламента, в частности, в зоне ОЗ (охранная зона КГИОП) и в зонах ЗРЗ-1 и ЗРЗ-2 (зоны регулируемой застройки).Работа над проектом Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга завершается. Проведены общественные слушания, в адрес Комиссии внесено множество поправок. На последнем заседании среди прочих рассматривался вопрос высотного регламента.
Так, в ОЗ и ЗРЗ-1 высоты будут определяться в основном с учетом ранее действующего постановления №648 с небольшими отклонениями в большую или меньшую сторону.
Относительно ЗРЗ-2 специалисты склоняются к мнению, что здесь возможны локальные высотные повышения, принятые на основе процедур общественного согласия. Консультации специалистов будут продолжены с учетом мнения юристов.
На вопросы «Строительного Еженедельника» о работе над формированием высотного регламента отвечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.
– Александр Иванович, прежде всего, давайте определимся с самым главным – высотное регулирование нужно Петербургу или нет? Ведь охранная зона и так определяет высоту сооружений, а в других местах решение о строительстве принимается не кулуарно.
– Я считаю, что высотное регулирование нужно обязательно. Поэтому я и предложил 5 лет назад ввести в обиход понятие «высотный регламент», потому что отсутствие каких-либо правил работы приводит только к хаосу. Принцип «до основанья мы разрушим, а затем» – никогда не был эффективен. Вспомним активно меняющееся в последние годы законодательство в строительной сфере. Хоть раз новый закон дал возможность нормально работать? Нет, потому что своим выходом отменял предыдущие правила, но отсутствием подзаконных актов перечеркивал саму возможность работать. Так и здесь – да, высотный регламент требует корректировки, чем мы сейчас и занимаемся в рамках разработки новых правил застройки. Но ни в коем случае нельзя его отменять.
– Можно ли говорить о том, что на последнем совещании Комиссии по Правилам землепользования и застройки речь шла как раз о корректировке в части увеличения доли участия общественности в принятии решений?
– Общественные обсуждения проходят при реализации проектов уже давно, это не новость. На последнем заседании мы говорили о регламентировании высотности в разных зонах застройки, определенных Генеральным планом города. Сегодня общественность принимает очень активное участие в обсуждении градостроительных преобразований, зачастую выходя с транспарантами, не разобравшись в ситуации, когда возможен спокойный диалог и решение проблемы. Если у наших граждан столько энергии, желания и сил для участия в строительстве города – мы только будем рады. Сейчас в городе просто буря эмоций по поводу планируемой реализации проекта «Газпром-сити» – горожане ругают власть, политики используют в своей предвыборной гонке… И никто при этом не думает о том, что, во-первых, эта территория однозначно требует регенерации, а во-вторых – проекта же еще нет! Вот появится проект с общественной функцией – жители и решат, нужен им такой проект или нет.
– А как же Правила застройки и входящий в них высотный регламент? Где они действуют, а в каких случаях будет решать общественность?
– Правила действуют везде. Просто в определенных зонах они предусматривают участие общественности. Основная идея высотного регламента – регулирование панорамных видов. Это значит, что новые сооружения не должны нарушать сложившиеся за 300 лет жизни города исторические панорамы. И именно в таком ключе на очередном заседании Комиссии по правилам землепользования и застройки мы обсуждали проект высотного регламента, который войдет в новые правила застройки. Можно назвать 6 секторов, так называемых воздушных перспектив – видовых пространств, которые не могут быть «перечеркнуты» новыми объектами. Это Адмиралтейство, Исаакиевский собор, Александро-Невская лавра, Петропавловский собор, Смольный собор и стрелка Васильевского острова. Определены пространства протяженностью 6 километров, которые должны быть незыблемы для строительства выше установленного регламента.
Как я уже говорил, в соответствии с Генеральным планом города определены зоны высотного регулирования. Прежде всего, это «охранная зона» – исторический центр города, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь не может идти речь ни о каком строительстве – только реставрация, реконструкция, регенерация, возможно, строительство мансард. И высотное регулирование здесь очень жесткое – как и в действующем сегодня временном регламенте застройки.
Затем идет зона регулирования застройки 1, где также очень жестко определена возможная высотность, однако возможно новое строительство – «фоновое». И зона регулирования застройки 2, где определены «рекомендованные» параметры высотности и допускаются от них отклонения – создание доминант. Инструментом для этого должна служить процедура общественного согласия – соответствующее решение должен принять Градостроительный совет, Совет по культурному наследию, а также жители Петербурга на общественных слушаниях.
Что же касается городских территорий, которые находятся далеко от центра города и не попадают в зоны высотного регулирования, то здесь будут даже места, где не только можно, но и нужно строить высотные объекты – так называемые кластеры. Однако здесь при отсутствии градостроительных ограничений есть ограничения функциональные: например, малоэтажное строительство в Пушкине, а также ограничения технические: как, например, при строительстве аэропорта.
Таким образом, мы возвращаемся к основной идее высотного регулирования – сохранение и создание нового. Но при этом должны быть четкие правила работы, которые не могут быть отменены.
– Как Вы полагаете, появится ли в городе большое количество небоскребов? И проиграет от этого облик Петербурга или выиграет?
– Большое количество в ближайшие годы не появится – это просто технически невозможно. Кроме того, Зона регулирования застройки 2 представляет собой определенное количество локальных пятен за пределами, соответственно, Зоны регулирования застройки 1. Грубо говоря – у нас не так много места не на окраинах для строительства небоскребов и иных масштабных объектов. А создание новых, современных объектов, общественных, деловых, развлекательных центров – просто необходимо. Ведь все жители хотели бы жить в комфортных условиях, хорошо зарабатывать, иметь интересную работу, карьеру, условия труда, парковку для своей машины, саму машину, в конце концов. Мы все хотим жить достойно. И уровень жизни сегодня в среднем неплохой. Но ведь чем это все обеспечивается? Развитием города, его экономики, в частности, привлечением инвестиций, «пиаром» в хорошем смысле города как европейской столицы, как центра деловой активности – города, с которым можно работать, у которого есть потенциал. Не случайно именно строительство является сегодня одним из наиболее активно развивающихся направлений экономики Петербурга, прочно занимая третье место по перечислению в бюджет города средств после торговли и промышленности. Пора понять, что мы живем не только в городе-музее, но и крупном мегаполисе. Разве в случае консервации города-музея и запрета вообще что-либо менять возможно будет создать тот уровень жизни горожан, о котором я сказал? Дальнейшее развитие такого уникального города, как Санкт-Петербург, должно идти параллельно по двум направлениям – сохранение культурного наследия и новое строительство. Конечно, мы должны сохранять шедевры архитектуры, созданные зодчими на протяжении трех столетий, но и современные архитекторы, несомненно, достойны того, чтобы их имена вошли в историю. Ведь город не был построен в том виде, в котором мы его знаем, ровно 300 лет назад. Все эти столетия Петербург рос, строился, изменялся. И наверняка не один объект, вошедший сегодня в список памятников архитектуры, в свое время в ходе строительства встречал сопротивление. Поэтому мы и проводили общественные обсуждения проекта Правил застройки, создаем общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры.
Трехлетняя эпопея с проектированием второй сцены Мариинского театра завершилась провалом для всемирно известного архитектора Доминика Перро. Государственный контракт между ФГУ «Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации» и ООО «Архитектурное бюро Доминика Перро» расторгнут. Все, что так долго делал Доминик Перро для воплощения своей идеи, доработают российские проектировщики.Итак, контракт с Домиником Перро расторгнут, дорабатывать его будут российские проектировщики. По крайней мере, заказчики искренне верят в то, что россияне устранят недочеты, отмеченные экспертами, и в целом доведут проект до ума.
Когда французский архитектор Доминик Перро выиграл в международном конкурсе право проектировать вторую сцену Мариинского театра, он и не предполагал, чем все это для него закончится. Тогда он еще не знал, через какие препятствия ему предстоит пройти для воплощения звездной идеи построить театр под «золотой» оболочкой. Преодолеть их французскому архитектору так и не удалось. С самого начала его проект подвергался критике с разных сторон. Многие петербуржцы до сих пор остались верны консервативному мнению о том, что архитектура Мариинки-2 не впишется в исторический центр классического Петербурга.
Сегодня, когда история с Мариинкой-2 достигла своего апогея, петербургские архитекторы смягчились. То ли из солидарности со знаменитым коллегой, то ли из-за каких-то субъективных опасений они предусмотрительно отказываются от комментариев по поводу архитектуры новой сцены Мариинского театра. «Не хочу вставать на чью-то сторону», – объясняет руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Юрий Земцов.
Архитекторам Санкт-Петербурга порядком надоела затянувшаяся тяжба с согласованием «звездного» проекта. Впишется архитектура Доминика Перро в исторический центр или нет – уже никого не волнует. Главное, чтобы новый театр поскорее был построен. «Иначе вся работа теряет смысл, – говорит директор ООО «Архитектурная мастерская Митюрева» Юрий Митюрев. – Уверен, что проект нужно реализовывать в том виде, в каком его создал Доминик Перро, а впишется ли он в архитектурный ансамбль города – время покажет».
В скорейшем строительстве второй сцены Мариинского театра сегодня заинтересованы все стороны, имеющие к этому хоть какое-то отношение. В первую очередь Мариинка-2 нужна разрастающейся и активно развивающейся театральной труппе, которой уже давно стало тесно в стенах старого здания. Во-вторых, разрешения вопроса с Мариинкой-2 терпеливо ждет другой, менее известный, французский архитектор Ксавье Фабр, руководитель архитектурной мастерской Fabre/Speller, который уже подготовил проект реконструкции исторического здания Мариинского театра. Сегодня г-н Фабр тоже находится в несколько подвешенном состоянии, поскольку российская сторона и с ним расторгла договор о сотрудничестве.
На днях Доминик Перро посетил Петербург, чтобы раз и навсегда разобраться со злополучным проектом. Заказчики работ, сотрудники ФГУ «Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации» уверены, что переговоры со знаменитым архитектором прошли в «позитивной и конструктивной атмосфере». В этой дружественной обстановке и было подписано финальное соглашение о расторжении государственного контракта на проектирование второй сцены Мариинского театра между ФГУ «СЗД» и ООО «Архитектурное бюро Доминика Перро». Как информируют представители заказчика, «соглашение предусматривает прекращение контракта с 12 февраля 2007 года и передачу французской стороной всей разработанной на сегодня проектной документации, которая оплачена из госбюджета и является собственностью Российской Федерации».
Вряд ли подобные визиты доставляют удовольствие французскому архитектору. Доминик Перро, наверное, и рад бы больше не приезжать в Россию, но примерно через месяц ему, скорее всего, придется-таки это сделать. ФГУ предложило г-ну Перро осуществлять авторский надзор в рамках существующих СНиПов. Подписать соответствующий контракт с Домиником Перро заказчики планируют в конце февраля этого года. Будет неудивительно, если архитектурная знаменитость гордо откажется от этого контракта. Уже сейчас его коллега, главный архитектор проекта ООО «Архитектурное бюро Доминика Перро» Николай Смолин предполагает, что «авторский надзор, видимо, будет осуществлять та компания, которая подготовит рабочую документацию». «Если г-н Перро не будет разрабатывать рабочую документацию, что ему там контролировать?» – резонно вопрошает специалист.
Между тем, по информации архитектурного бюро DOMINIQUE PERRAULT ARCHITECTURE, архитектор все же намерен осуществлять авторский надзор, «чтобы дать свою оценку будущему зданию».
Французские коллеги Доминика Перро акцентируют внимание на том, что теперь, после расторжения контракта, российский проектно-строительный комплекс может беспрепятственно воспользоваться результатом сложной работы, выполненной международным коллективом, включающим в себя специалистов из Германии, Японии, США, Франции и России. Однако такой исход ситуации может, по мнению специалистов, в корне изменить проект. «Всем памятна история с Ле Корбюзье, который убрал свое имя из списка авторов здания Центросоюза в Москве, поскольку его проект, победивший в международном конкурсе, был искажен в процессе реализации», – напоминают французские архитекторы.
Николай Смолин говорит, что теперь г-н Перро ничего в Петербурге делать не будет. Сказать «никогда» архитектор не решается, хотя в этом больше чем уверен. Уверен он и в том, что российские эксперты дали отрицательную оценку проекту из субъективных соображений. «В одном из интервью г-н Мельников (заместитель начальника Главгосэкспертизы России Юрий Мельников – прим. редакции) говорил, что пока у театра есть «золотая» оболочка, проект никогда не получит согласования экспертизы, – вспоминает Николай Смолин. – Позиция экспертов противоречит условиям конкурса». Архитектор признает, что в целом все эти три года работать было «очень тяжело». «Не вина Перро в том, что эксперты отказались рассматривать неполный комплект проектной документации в августе прошлого года, – заявляет Николай Смолин. – Это неправильная политика заказчика, поскольку именно он сдает проект в экспертизу».
В этой «темной», как выражается Юрий Земцов, истории трудно разобраться: кто прав – кто виноват. Доминик Перро, отказавшись от каких-либо комментариев, умывает руки. В его практике такое происходит впервые. Специалисты DOMINIQUE PERRAULT ARCHITECTURE отмечают, что с Россией работать нелегко.
Руководитель архитектурной мастерской «Студия-44» Никита Явейн говорит, что «звезд» в профессиональной сфере не любят. Тем более, в другой стране. «В Париже предпочитают парижские проекты, в Лондоне – лондонские. «Звездная» архитектура далеко не безопасна, – говорит Никита Явейн. – Ведь это экспериментаторский проект. Доминик Перро – очень сильный архитектор. Норманн Фостер и Кисе Курокава ниже по уровню. Конкурс на проектирование второй сцены Мариинского театра – единственный, который отозвался во всем мире, и Доминик Перро его выиграл! Я очень хочу, чтобы мы все поскорее увидели то, что спроектировал Перро».
Приедет ли посмотреть на это сам автор нашумевшего проекта, покажет время. Два с лишним века назад другой французский архитектор Этьенн Морис Фальконе не увидел конечных результатов своей работы в России – знаменитого памятника Петру I, установленного на Сенатской площади. Он тоже затянул сроки. В 1769 году Фальконе создал модель будущего памятника и обязался закончить работу за восемь лет. На самом деле, как пишут историки, он работал над памятником двенадцать лет и, «рассорившись с начальством», уехал из России.
Был прецедент, и ни один из архитекторов не застрахован от подобных случаев.