Элита жаждет простора
Количество рано или поздно переходит в качество. Новое строительство жилых зданий высокого потребительского класса меняет не только облик, но и представления о том, какое жилье следует относить к элитной категории. Тенденции последнего года показывают, что привычные границы городских территорий с давно сложившейся репутацией наиболее престижных начинают расширяться, а спрос на элитную недвижимость в Петербурге не только растет, но и дифференцируется в зависимости от приоритетов покупателей. Эксперты петербургского рынка элитной недвижимости считают, что застройщики, повышая качественные характеристики объектов, могут и должны формировать культуру потребителя.
Люкс или эксклюзив?
Что такое счастье - каждый понимает по-своему. У состоятельного покупателя критерии подбора жилой недвижимости настолько существенно разнятся, что эксперты элитного рынка до сих пор не могут придти к единому мнению о том, что такое элитность жилья, и какие критерии определяют это понятие в первую очередь.
В самых широких рамках определение элитности исходит из ценовых категорий. Олег Пашин, заместитель директора департамента маркетинга ЦРП «Петербургская недвижимость», относит к элитной недвижимости 10% всего введенного в
Это широкое определение соответствует позиционированию на рынке большинства объектов недвижимости высших ценовых категорий, размещенных практически в любом городском районе. Так, СК «Импульс» позиционирует 25-этажный дом на Бухарестской ул. как элитное жилье, приводя такие аргументы, как наличие емкого паркинга, обзор городской панорамы с верхних этажей, а также относительная близость к живописным пригородам.
Самое строгое определение, которого придерживается глава аналитической службы ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, относит к элитным сугубо индивидуальные, «штучные» объекты, владелец которых практически не зависит от окружения, а эстетические и конструктивные характеристики не имеют аналогов на ближайшей территории. Согласно этому определению, элитность равнозначна эксклюзивности. Естественно, что столь узкое определение применимо исключительно к отдельным кварталам и в особенности отдельно стоящим объектам «парадного» центра Санкт-Петербурга и некоторых пригородов (Царское Село, Петергоф). По мнению Бобашева, понятие «средних цен» на элитную недвижимость настолько же бессмысленно, как понятие «средней цены яйца Фаберже»: штучные величины, как и любые шедевры, усреднению не поддаются. С поправкой на непрямую зависимость цены от площади речь идет о диапазоне от 15 до 30 тысяч у. е. за
Впрочем, большинство экспертов все же соглашаются в одном: если в конце 1990-х гг. покупатели квартир высшей ценовой категории относили к элитной недвижимости в основном предложения на вторичном рынке в центре города, то в настоящее время 80% «элиты» - в широких или узких смысловых границах – это «новострой». Здесь самый пристрастный вкус удовлетворится не только качеством стройматериалов, прочностью перекрытий и самой совершенной планировкой, но и простором самого жилища и придомовой территории - что недоступно даже в лучших особняках XIX в.
Современные возможности архитектурных и строительных технологий позволяют создать новый эксклюзивный объект с полным диапазоном востребованных качеств - от полного отсутствия смежных стен до наилучших видовых характеристик. Как несложно догадаться, подобные объекты (пентхаусы в новых комплексах преимущественно в Петроградском районе, в частности, в «Доме у моря» СК «Возрождение Санкт-Петербурга») также являются штучными, и сегодня их список почти исчерпан.
Невидимые магниты
Интересно, что компании, работающие на петербургском рынке, вкладывают в понятие «элитное жилье» не совсем то же самое, что москвичи. В силу принципиально разной градостроительной политики в советский период, понятие «исторический центр» в Санкт-Петербурге имеет более строгие характеристики, что предполагает и более пристрастные требования покупателей, и различие в иерархии критериев элитности. Впрочем, и в рамках петербургского центра отчетливо различаются территории с весьма различной репутацией, что существенно для того, кто инвестирует в реконструируемое или новое жилье: далеко не везде можно добиться максимальной отдачи.
Из 10 критериев элитного жилья, которые приводит руководитель направления элитной недвижимости АН «Бекар» Владимир Федоров - место, вид, наличие паркинга, внутренняя планировка, придомовая территория, системы безопасности, инженерия и дизайн, архитектура и история строения, социальная среда и, наконец, эксклюзивные особенности (в кругу риэлтеров обозначаемые термином «фишка») - самыми прихотливыми и сложными являются первые два.
Подобно московской «золотой миле», в Петербурге имеется общепризнанная территория высочайшего престижа проживания – «золотой треугольник», образованный Невой, Фонтанкой и Невским пр. Единичные реализованные здесь объекты реконструкции и нового строительства, несмотря на предельно высокие на соответствующий период цены, «разлетелись» практически мгновенно. Самые пристрастные эксперты не распространяют пределы «треугольника» за пределы Фонтанки. Тем не менее, цены продаж
По сравнению с Москвой Санкт-Петербург значительно более ригиден (консервативен) в представлениях о престижности места. Эти представления не всегда логически объяснимы. Как известно, Таврический парк ограничен двумя улицами, идущими к Неве - Таврической и Потемкинской. Однако только Таврическая считается суперпрестижной – что и сказалось на спросе на квартиры на Тверской, отстоящей от «идеала» на
Некоторые другие «зоны со сложившимся элитным статусом», по определению аналитиков «Петербургской недвижимости», также имеют бэкграунд, уходящий во времена, когда рынка недвижимости не было и не предполагалось. Среди южных районов города необъяснимой аурой с 70-х годов обладает Московский район – причем далеко не только в своем сталинском фрагменте, прилежащем к Парку Победы. Куда более узкий островок престижности в Приморском районе ограничивался всего четырьмя небольшими кварталами вблизи станции метро «Черная Речка» - причем задолго до того, как подземная трасса достигла этой территории. Петроградский район в целом стал числиться в элите лишь в последнее десятилетие: здесь котировались лишь район Зоопарка, Троицкой пл., первые и 50-е дома на Каменноостровском, и конечно, Острова - Крестовский и Каменный.
После расселения «бараков» 30-х гг. вновь застроенная территория Крестовского острова непрерывно расширяется, и в прессе уже неоднократно звучала тревога о том, что плотность застройки тянет вниз элитные характеристики. Тем не менее, вслед за первопроходцами - ЗАО «Строймонтаж» и СК «Возрождение Санкт-Петербурга» - на острове-«магните» появляются все новые амбициозные проекты.
Так, ГК «АТ-Альянс» приступила к застройке комплекса «Морской-28». Застройщик уверенно позиционирует свой проект в элитном сегменте, благо высокооплачиваемый спрос на жилье на острове не снижается даже вопреки планам строительства нового супер-стадиона - где, к ужасу обитателей нового жилья, городские власти пообещали устроить «пивопровод» для зрителей. Не исключено, что помимо неистребимой и труднообъяснимой традиционной ауры, на спрос влияет предпоследний критерий «золотой десятки Федорова» - однородная социальная среда, каковой не сможет похвалиться ни один из прочих центральных районов.
Тот же невидимый магнит однажды и навсегда сформировавшегося критерия престижности тянет состоятельного клиента в Комарово. В
Загадка Комарово логически неразрешима, как каприз моды. Ни морское, ни озерное дно здесь не отличается чистотой, а некогда обширный лесной массив значительно сократился. Не отличается качеством и местная дорожная инфраструктура, и видовые свойства: от финских строений почти ничего не осталось, а послевоенная квадратная планировка кварталов, на первый взгляд, уныла. Москвичу трудно постигнуть эту прелесть. Между тем, по данным главы отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Полины Яковлевой, цены на приморских участках Комарова сопоставимы с некоторыми участками московской Рублевки.
По свидетельству Яковлевой, москвичи неохотно приобретают элитную недвижимость в Петербурге именно потому, что не понимают логики местного ценообразования. То же свойство московского покупателя, пугающего местных продавцов своей бесцеремонностью, отмечает глава ООО «Элитные квартиры» Леонид Рысев. Между тем, иностранцы легче усваивают логически непостижимую ауру престижных пригородов. Европейцы более терпимы к неполноте «джентльменского набора» в историческом центре. В то же время Крестовский остров их, как правило, не привлекает даже при самом широком диапазоне эксклюзивных услуг.
За уши к прекрасному
Вид из окна для покупателя недвижимости в Петербурге настолько же значим, как средовые характеристики для москвича. В одном и том же элитном доме цены на жилье могут отличаться в несколько раз в зависимости от видовых характеристик. По этой причине директор по маркетингу и продажам СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев принципиально не делит элитный сегмент питерской недвижимости на верхнюю и нижнюю категории. Сергей Бобашев напоминает о том, что многие застройщики в погоне за финансовым результатом вносят изменения в готовый проект, надстраивая этажи или создавая пристройки, что лишает уже построенные квартиры сразу нескольких признаков элитности.
Эксперты отмечают, что на первичном рынке в элитном сегменте заметно растет спрос на квартиры с завершенным интерьером. В свою очередь, застройщики, следуя растущим стандартам качества, стремятся максимально расширить диапазон услуг, входящих в «джентльменский набор» элитного покупателя. Так, по мнению Александра Гиновкера, подземный паркинг должен сегодня расцениваться как атрибут «нормальной», а не только элитной городской недвижимости. Владимир Федоров считает, что потолок ниже
Судя по росту спроса на новую и реконструированную недвижимость, сегодняшний элитный покупатель действительно ценит упомянутые атрибуты, наравне с современными системами безопасности. Стремление к расширению набора дополнительных услуг, однако, зачастую сталкивается с непониманием со стороны клиентов.
Как свидетельствует глава отдела маркетинга ГК «АТ-Альянс» Ян Фельдман, некоторые покупатели отказываются от услуг «интеллектуального дома» просто потому, что не умеют ими пользоваться. Обитатели одного из самых престижных новых комплексов на Петроградской стороне «хором» отказываются от оплаты фитнес-центра и бассейна. Эти услуги фактически работают в убыток, поскольку дом заселен лишь на треть. Это касается и других проектов, где на двузначное число жильцов приходится широкий набор услуг. Их прибыльность можно обеспечить за счет привлечения сторонних клиентов, но тогда возникает проблема разделения потоков «своих» и «чужих» - что в реконструированных зданиях центра не всегда возможно.
Внутренняя среда элитного дома и в случае безупречной социальной однородности его обитателей складывается не сразу. По мнению Фельдмана, застройщикам не следует забывать о том, что клиенты к моменту приобретения квартир в их домах уже являются посетителями закрытых клубов и пользуются услугами личных тренеров и, таким образом, фитнес по их новому месту обитания может оказаться невостребованным.
Это наблюдение говорит о том, что «клубный дом» не складывается автоматически из суммы «клубных квартир». Клиенты нуждаются в общении, и наличие отдельного входа с отсутствием смежных стен хоть теоретически и является идеалом качества, не всегда согласуется с темпераментом: Петербург все-таки не Лондон.
По наблюдениям Ильи Андреева, в элитном сегменте сегодня растут требования покупателей к «входной группе», а также к эстетике залов и гостиных комнат. Элитная квартира все чаще становится предметом персонального престижа.
Впрочем, как подчеркивает Сергей Бобашев, продавцу следует понимать, с какой целью клиент приобретает квартиру – для проживания в ней или в основном в качестве вложения средств. В первом случае такой элемент, как внутренняя парковка, более значим. При отсутствии предложения, соответствующего всем требованиям для постоянного проживания, состоятельный покупатель может предпочесть квартиру в бизнес-классе, а не в «элите» – была бы возможность припарковать машину, а также без проблем выехать из микрорайона.
В настоящее время в «золотом треугольнике» самый высокий спрос – на однокомнатные квартиры, приобретаемые для сдачи в аренду, подчеркивает Сергей Бобашов. По данным аналитика «Новостей недвижимости Петербурга» Дмитрия Синочкина, покупателями в основном являются иностранцы.
В свою очередь, как считает Леонид Рысев, многие петербуржцы с высокими доходами предпочитают проживать в квартирах, далеких от элитного класса. Глава ООО «Элитные квартиры» считает, что эту категорию следует активно убеждать в том, что они «достойны лучшей жизни».
Впрочем, по мнению Владимира Федорова, «будет развиваться девелопер – будет развиваться и клиент». Застройщик все больше задумывается не только об извлечении максимальной прибыли, но и о том, чтобы обогатить панораму города новым элементом, совершенным и с архитектурной, и с бытовой точки зрения. В свою очередь, с развитием представлений о стиле жизни изменится и отношение покупателей к тем атрибутам элитного жилья, которые они сегодня часто считают «необязательными».
Все течет, все изменяется
Уверенность в росте культуры приобретателей элитной недвижимости эксперты черпают из позитивных тенденций платежеспособного спроса, равно как и из меняющегося диапазона предъявляемых клиентами требований.
Сегодня эксперты в области элитного жилья оценивают перспективы петербургского элитного рынка весьма оптимистично. По данным Александра Гиновкера, число сделок с недвижимостью по цене свыше 15 тысяч у. е. за
Последний год опроверг ранее установившееся представление о том, что спрос на недвижимость высших ценовых категорий существенно не зависит от общих факторов конъюнктуры. Рост цен в элитном сегменте в Санкт-Петербурге за
Оживление спроса на первичном и вторичном элитном рынке объясняют целым рядом причин. Во-первых, растет престиж самого города как на российском, так и на международном уровне. Во-вторых, следуя географии спроса, петербургские риэлтерские фирмы активно приближают свои услуги к наиболее платежеспособным покупателям: так, «Недвижимость Петербурга» открыла офис в Сургуте, где состоятельные жители больше заинтересованы Петербургом, чем москвичи. В-третьих, как напоминает Леонид Рысев, в связи с кризисом на рынке ценных бумаг свободные средства клиентов перетекают в недвижимость.
Наконец, играет роль и появление на рынке новых объектов в кварталах, приближенных к наиболее престижным. СК «Возрождение Санкт-Петербурга» вслед за «Парадным кварталом» приступает к строительству еще двух комплексов близ Смольного. Появление «Смольного квартала» на берегу продолжит формирование нового облика центральных набережных выше «золотого треугольника», амбициозно начатое RBI и «Строймонтажем», и неповторимо преобразившее некогда запыленные и запущенные прибрежные территории. То же на глазах происходит с Петровским островом, на который медленно, но верно распространяется элитная аура Крестовского и Каменного.
Вывод промышленных объектов из исторического центра поднимает спрос на недвижимость вблизи «золотого треугольника». В ожидании перевода мощностей Адмиралтейских верфей с Ново-Адмиралтейского острова инвесторы активно скупают недвижимость на близлежащих ул. Галерной и Писарева. На Лиговском, Казанской, Марата, на Мытнинской и Лазаревской набережных ликвидация последних промышленных объектов, как предполагается, улучшит репутацию этих территорий и наконец приведет к «децентрализации» традиционных зон высокого престижа.
По мнению Сергея Бобашева, развитие квартальной застройки в ближайшие годы может существенно повысить предложение недвижимости высокого класса, которое сегодня далеко от насыщения. Возможно, таким путем элитные кварталы, которых пока в городе фактически нет, могут появиться быстрее, чем в ходе реконструкции исторического центра, где сплошные методы реновации неосуществимы по целому ряду причин. Более того, на этих новых территориях можно будет избежать ошибок межевания, которые в центре создают неразрешимые споры между владельцами. Места, изменившиеся до неузнаваемости, станут новым полем для архитектурного дерзания, соединенного с коммерческим интересом.
Перемещение производств в предназначенные для них промзоны – естественный элемент рационального градостроительного планирования – повышает интерес и к недвижимости некоторых пригородов. Как считает Александр Гиновкер, развитие проекта «Сестра Ривер Девелопмент» на месте инструментального завода им. Воскова подстегнет интерес элитного покупателя к Сестрорецку, где пока самой привлекательной территорией остается берег озера Разлив.
Еще одной элитной зоной будущего является, по мнению гендиректора «Невского простора», самый отдаленный уголок Курортного района – поселок Молодежное. Здесь сигналом к повышению престижа стало закрытие нескольких запущенных баз отдыха. Едва на их месте началось строительство элитных малоэтажных комплексов, стоимость сотки земли на побережье выросла до 30 тысяч у. е.
Действительно, тихий и чистый берег отдаленного побережья, где синева и прозрачность морской воды напоминает Средиземное море, в силу объективных и субъективных причин не был доселе замечен элитным покупателем. Но все течет, все изменяется - и не исключено, что через десяток лет география элитных зон Петербурга совместными усилиями властей и первопроходцев-застройщиков наконец преодолеет жесткие рамки, восходящие к стереотипам 40-летней давности.
Уже год Петербург живет по новому Генеральному плану. Этот документ общественного согласия разработан впервые в России в полном соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ. В условиях рыночной экономики неизбежно возникновение конфликтов интересов по вопросам использования и развития территорий. И все эти противоречия во многом должны быть решены в одном документе – Генеральном плане.
О Генеральном плане Петербурга рассказывает Валентин Назаров, генеральный директор ЗАО «Петербургский НИПИград» – разработчик Генплана. – Валентин Федорович, что такое Генеральный план Санкт-Петербурга?
– Генплан, несмотря на все издержки, все запятые, которые там можно поставить, все-таки документ общественного согласия. Рождался он в спорах, криках, конфликтах. Эти дискуссии и споры происходили на всех уровнях – и власти, и общества, и инвесторов.
Интересно, что Генплан затрагивает такие острые вопросы, которые до этого никто не поднимал. Для его составления нужна масса сведений. Например, такие данные, как прогнозы численности населения города, прогнозы развития производств, соотношение отраслей и многое другое. Когда все эти данные фиксируются в конкретном законодательном документе – все начинают беспокоиться. Не только чиновники и инвесторы, но и население начинает возбуждаться.
В общем, происходит активизация всей общественной деятельности, всех слоев общества, в результате и рождается документ общественного согласия.
– В каком из городов страны принят документ, подобный Генплану Петербурга?
– Санкт-Петербург – первый город в России, который прошел по пути создания Генерального плана по закону, согласно Градостроительному кодексу. Что из этого выйдет, я не знаю. Жизнь покажет. Но мы пошли по этому пути, и теперь нас обвиняют, что мы, мол, все сделали не так. Разработчики Градкодекса говорят, что их не так поняли. А их невозможно понять, потому что они до сих пор спорят между собой.
Сейчас во властных структурах предлагают делать «как надо», а не как записано в Градкодексе, а мы, мол, потом его подправим. Но юристы нам этого не дают. И мы на себе несем не только бремя забот, но и бремя всех ошибок Градостроительного кодекса, которые были допущены.
– Некоторые эксперты говорят, что Генплан Санкт-Петербурга сделан дорого и очень подробно.
– Хотел бы я этих экспертов спросить, как бы они сделали это дешево? Ведь по генплану надо распределить территорию: это отдать под промышленное строительство, это – под рекреацию, это – под жилье… А скажите, пожалуйста, кто нам и за какие деньги ответит на вопрос: «Какова будет численность населения города?». Ведь пока не рассчитана районная планировка на всю Россию, этой цифры нет. Другой вопрос: «А как нам наращивать отрасли промышленности?». Только сейчас заговорили о том, что в России надо развивать машиностроение, авиапром, судостроение. А существует ли какой-нибудь градостроительный документ, в котором прописано, где будет развиваться это судостроение? Будет ли это на Черном море или на Северном, в Калининграде или в Петербурге? Если нам об этом кто-то скажет, будем благодарны. Пока все молчат. А вопросов море. К примеру, будут ли в Петербурге строиться новые или развиваться существующие судостроительные верфи? Как развивать морской порт? Где пойдет дорога Москва—Хельсинки?..
Перед работой над Генпланом мы написали письмо в правительство, с тем, чтобы узнать, какие федеральные интересы в Петербурге должны быть соблюдены. Ведь прежде чем разрабатывать Генплан, я обязан запросить федеральные органы о том, как они видят развитие внешнего транспорта, оборонного комплекса, промышленности, науки – по всем позициям. Ответа до сих пор нет.
– Получается, что разработчики Градостроительного кодекса поставили в вынужденную непреодолимую ситуацию разработчиков генеральных планов?
– При составлении Генерального плана нами был заложен некий «люфт» в размере 20 процентов практически по всем основным направлениям развития города. Однако меньше чем через год после его принятия пошел поток поправок – их были поданы тысячи, и этот поток не иссякает. Большая часть поправок носит «технический характер» – это небольшие, локальные уточнения границ зон или их функционального назначения. Но другая часть поправок связана с активным экономическим развитием города, приходом в город новых крупных компаний. А им уже в ближайшее время нужны сотни гектар новых территорий. Из-за чего возникают поправки? Не потому, что мы плохо сделали свою работу, а потому, что мы в принципе не могли всего учесть и не могли скоординировать наш Генплан с федеральными задачами.
Кстати, «Петербургский НИПИград» подготовил комплексную поправку по объединению части функциональных зон и соответствующему укрупнению схемы функционального зонирования города. Если такое решение будет принято, то Генеральный план Санкт-Петербурга будет более устойчивым к изменениям конъюнктуры рынка и стабильным на более продолжительный срок, по крайней мере, до 2010 года.
– Валентин Федорович, ведь Вы создали уже три генеральных плана развития нашего города – в 1967 году, 1985-м и последний – в 2005 году. Есть разница между работой над предыдущими и сегодняшним генпланами?
– Конечно. Разница колоссальная. Я ведь не только разрабатывал генпланы, два из них я реализовал. А как реализовывать генпланы – это мало кто знает. Прежние генпланы не были документами общественного согласия. Это была заявка руководства города на выделение средств государственного бюджета на развитие города. Деньги были централизованными, и для их выделения формировалась заявка – под жилищное строительство, под строительство метрополитена, дорог… Эту заявку важно было утвердить в ЦК КПСС и Совете министров. Мнение местных органов власти значения не имело. Если ЦК утвердил, то заявка города на развитие принята, и деньги из бюджета будут отпускаться – иногда не в том объеме, иногда с накладками по срокам. Но если в генплане не было развития метрополитена, не было заявки на строительство больничного комплекса – ничего город не получит. А генплан также делался на 20 лет.
Так что это был документ не общественного согласия, а согласия между городским руководством и руководством страны.
– Генплан Петербурга сделан подробно?
– Я считаю так: чем Генплан подробнее, тем он хуже. Этот документ должен быть достаточно гибким. А если он будет точно отвечать на все вопросы, его надо будет все время корректировать. Нельзя реагировать на все трудности жизни. Может произойти то, что в физике называется «перебор чувствительности прибора».
При работе над генпланом каждый инвестор, каждый человек пытался зафиксировать в нем свои интересы. В процессе общественных обсуждений все требовали жуткой детализации документа. Мы сопротивлялись и предлагали сделать его «вообще», а затем, при работе над Правилами землепользования и застройки, прописать детали. Ничего не получалось. В результате Генплан страдает от излишней детализации. Как с этим сейчас бороться – я не знаю. Единственное, что могу сказать – если менять стратегию города каждые три года, то ничего не построишь. Градостроительные идеи реализуются долго. Для воплощения в жизнь генплана нужно 20-30 лет. Тогда город будет развиваться устойчиво.
Тема перехода строительной отрасли от государственного регулирования в форме лицензирования к саморегулированию в последние месяцы широко обсуждается, поскольку 1 июля истекает срок окончания выдачи государственных лицензий в этой сфере. А процесс создания саморегулируемых организаций (СРО), как один из способов заполнить правовой вакуум и перейти на качественно новый уровень управления строительными процессами в стране, пока не запущен.О проблемах переходного периода и собственной концепции законопроекта по СРО «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель комитета Госдумы РФ по собственности Виктор Плескачевский:
– Виктор Семенович, почему отменяется лицензирование в строительной отрасли?
– На сегодняшний день Федеральный лицензионный центр при Росстрое выдал более 240 тысяч лицензий на осуществление строительной деятельности. Кто выдал лицензию, тот, по логике, и должен отвечать за тех, кому выдал. Однако нынешняя форма регулирования в виде государственного лицензирования, не в состоянии обеспечить ответственность строительных компаний за многочисленные нарушения в данной сфере.
Сегодня строительную деятельность регулируют порядка 15 различных ведомств и 13 надзоров, а также все уровни публичной власти: федеральный, региональный и муниципальный. И в этом многообразии регулирования можно констатировать только одно – «у семи нянек дитя без глазу». Иначе как объяснить, что большая часть строящихся объектов возводится сегодня лицензированными компаниями с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Как правило, по завершении строительства эти компании ликвидируются. Получается, что вся система регулирования строительной деятельности, как со стороны государства, так и со стороны самих строительных фирм, построена только на добросовестности участников рынка.
– Почему проблема саморегулирования в строительной отрасли так остра?
– Потому что она затрагивает вопросы национальной безопасности. Дело в том, что за 15 лет рыночной экономики в строительстве накопилось большое количество проблем, которые, в итоге, привели к серьезным техногенным катастрофам. Можно вспомнить трагедию в «Трансвааль-парке», на Басманном рынке, в бассейне «Дельфин»… Внимательный анализ показывает, что все произошедшее – не случайность. А значит, есть высокая вероятность того, что катастрофы могут продолжиться.
– Но в советский период техногенные катастрофы тоже были…
– В Советском Союзе существовал порядок. Были партийная и уголовная ответственность. Действовал фактический запрет на совмещение строительной и проектировочной деятельности. Сейчас, скажем, проектировщик может запроектировать по сговору со строительной компанией тот или иной элемент конструкции в четыре раза толще нормы. Потребитель в итоге в четыре раза больше за это заплатит. А как это отразится на безопасности здания – открытый вопрос. В советский период существовали отдельно – проектировщики, отдельно – строительные компании, отдельно – заказчики. Вот, собственно, из какой конструкции вырастает необходимость поискать более надежные, чем лицензирование, способы регулирования строительной деятельности. В частности, обратиться к саморегулированию.
– Вы считаете, что через создание СРО можно установить более эффективный механизм регулирования строительной сферы, чем контроль чиновников?
– Безусловно. Как я уже говорил, чиновники выдали порядка 240 тысяч строительных лицензий и отозвали из них порядка 100. Но при этом дома в Москве, Питере и других городах застраивают компании-однодневки. Если с их объектами в течение десяти лет возникают неприятности и здания, не дай Бог, рушатся, то в 80 процентах случаев невозможно найти концов и привлечь к ответственности конкретных людей. Какая уж тут эффективность?
– Как появление СРО сможет изменить ситуацию?
– Саморегулирование позволит развивать механизмы гражданской правовой ответственности. Помимо того, что есть уголовная и административная ответственность, возникнет материальная ответственность, которая будет действовать непрерывно и окажется хорошим дисциплинирующим фактором. Процесс создания нового вида ответственности начался год назад на коллегии Лицензионной палаты по строительству. В марте прошлого года началась работа над концепцией нового закона. Комитет Государственной думы по собственности подготовил текст законопроекта, но он не является окончательным. Это не более чем рабочий вариант концепции. Я уверен, что доработанный законопроект в самое ближайшее время будет внесен в Госдуму.
– В чем особенность вашей концепции?
– Перед нами стояла задача – построить объективный механизм, который бы работал автоматически. Он должен быть доступен для контроля общественности, не должен быть слишком громоздким в плане издержек для строительных фирм и должен создать предпосылки для закрепления цивилизованной практики работы на рынке и ее обобщения. Этот механизм и есть «саморегулирование». Главный элемент такой тактики – некоммерческая организация, куда входят добросовестные строительные компании. Но это не просто некоммерческая организация, а специальный институт регулирования. Строится он не сверху, постановлением Правительства или указом Президента, а снизу. Таким образом, мы получаем государственное регулирование отрасли, но через организации, отвечающие определенным требованиям. В этой некоммерческой организации будет действовать механизм круговой поруки – это механизм материальной ответственности, который ложится на плечи членов партнерства. Включается он двумя способами: через страхование гражданской ответственности строительных компаний перед третьими лицами и через создание компенсационного фонда. Фонд, в свою очередь, чем-то похож на систему гарантирования банковских вкладов (когда банки скидываются на случай, если кто-то из них нарушит обязательства перед вкладчиками, чтобы у сообщества был денежный резерв для расчета с людьми).
– Какие еще функции, кроме «круговой поруки», будут у некоммерческой организации?
– Она сможет заниматься разработкой профессиональных строительных стандартов, то, что в России называется СНИПами. Система, которая существует сегодня, несовершенна. Хоть и говорится, что стандарты разрабатываются с помощью профессионалов, но нигде не написано, как чиновники учитывают пожелания участников рынка. А ведь право только тогда становится правом, когда оно для кого-то становится обязанностью. А сегодня ни в одном законе не написано, что правительство обязано учитывать требования или хотя бы пожелания строителей. (Хотя во всем мире требования учитываются). Так что преимущества саморегулирования очевидны. Можно спорить об отдельных деталях этого процесса, но главное – оно объективно.
– Саморегулирование будет одинаковым для всех строительных специальностей?
– В нашей модели есть четыре группы ответственных лиц. Первая группа – это производители инженерно-технического продукта. В него входят изыскатели, проектировщики, архитекторы. Это группа лиц, которая подписывает документ, над которым, может быть, работал большой авторский коллектив. Здесь нужно говорить о персональной ответственности каждого. Хотя никто не запрещает специалистам объединяться в партнерства между собой или работать по найму в юридическом лице.
Второй блок ответственности – это строительные компании, третий – производители конструкционных материалов и четвертый – собственники здания. Здесь ответственность может быть коллективной.
– Схему саморегулирования вы заимствовали у западных коллег?
– Отчасти, но мы категорически против примитивного копирования норм европейского права. Да и невозможен прямой перенос западных образцов на нашу, российскую почву. Хотя во многих развитых странах институт саморегулирования хорошо себя проявил, и не только в строительстве. Мы просто несколько усовершенствовали процедуру, обобщив мировую практику – практически все, что есть в Северной Америке, в Европе, в Израиле. Там строительные компании сами осуществляют фактический допуск на рынок своих соратников под свою же ответственность. Но в зарубежных стандартах действует механизм репутационной ответственности. Например, никому в голову не придет поручить только что созданной строительной компании возводить здание в центре Парижа. А в Москве и Петербурге – запросто. Потому что нет механизма, который мог бы заставить всех действовать в интересах общества.
– Как члены строительного сообщества относятся к перспективе саморегулирования?
– Сейчас эта идея шумно обсуждается. Но ни на одних прениях я не слышал ни одного принципиального возражения. Никто не сказал: «Это глупость! Не будет работать!» Строительные компании со своей стороны говорят так: «Хорошо. Вы на нас налагаете дополнительную ответственность. Но создайте хоть какую-то выгоду!». Мы пока отвечаем, что выгодой будет более объективное отношение в обществе к сфере строительства. Кроме того, будет запущен механизм очищения рядов от недобросовестных фирм, например, от тех, кто нечистоплотно работает по долевым схемам. На сегодняшний день, и я это всячески подчеркиваю, круговая порука – единственный способ борьбы с грязной «долевкой». Победить в системе, которая построена на добросовестности участников, она не сможет. Все остальное абсолютно неэффективно. Что касается страховщиков, то они инициативу поддерживают, но предстоит большая работа по описанию того, что такое строительные риски, так как нельзя страховать абстрактно. Эта работа ведется параллельно с написанием законопроекта.
Так что переход от безответственного лицензирования к ответственному саморегулированию – очень важный и нужный шаг.
Наталья Ковтун