Ресторан и конюшня за рубль
Смольный распорядился «продать за рубль» здание старого Царскосельского вокзала в Пушкине и флигель при Собственной даче в Петергофе. Эти памятники планируют приспособить под новые коммерческие функции.
В Петербурге начала работать программа, которая позволяет бизнесменам арендовать аварийные здания-памятники по ставке всего 1 рубль за 1 кв. м в год. По такой схеме инвесторам только в этом году планируют передать десяток объектов. Одними из первых на торги Фонда имущества попадут павильон Царского вокзала на Академическом проспекте, 35б, в Пушкине и один из корпусов в комплексе Собственной дачи на Собственном проспекте, 84а, лит. Е, в Петергофе. Соответствующее распоряжение подписано руководством Комитета имущественных отношений Петербурга. Но сроки проведения торгов пока не озвучены.
Оба здания находятся в аварийном состоянии. Прежде их пытались продавать по рыночным ценам. Но найти покупателя не удавалось. Теперь город изменил условия торгов. Инвестор должен будет платить по рыночной ставке, установленной городом, только во время приведения памятников в порядок. На это отводится 7 лет. Если инвестор не уложится в эти сроки, памятник у него отберут и снова выставят на торги. А если уложится – получит возможность арендовать и эксплуатировать здание до конца срока договора (на 49 лет) по льготной ставке – всего 1 рубль за 1 кв. м площади объекта в год. Причем переход на льготную ставку может произойти и раньше – если инвестор приведет здание в порядок быстрее, чем прописано в договоре.
Здание в Пушкине планируют превратить в ресторан или музей. А корпус в Петергофе – приспособить под конюшню.
Эксперты считают, что по новой схеме аварийные здания смогут заинтересовать бизнес и получат шанс на новую жизнь. «Объекты небольшие. Но с учетом новых условий аренды они могут заинтересовать инвесторов. Особенно интересен памятник в Пушкине. Он находится недалеко от Аграрного университета, парков и других достопримечательностей. Если там появится ресторан или кафе, аудитория ему обеспечена», – говорят эксперты «АРИН».
Напомним, что Петербург только в этом году запускает программу «Памятники за рубль». В предварительный перечень объектов, которые хотят передать бизнесу, вошли порядка 30 зданий. Но потом этот список был урезан в несколько раз. Сейчас в нем лишь несколько дебютных лотов.
За основу петербургской программы «Памятники за рубль» взяли программу Москвы, которая была запущена в 2012 году. С тех пор в столице нашли инвесторов для 19 объектов культурного наследия (пока только 7 ввели в строй). В среднем за каждый памятник боролись шесть претендентов. И превышение итоговой цены над начальной было в 5-6 раз (максимум в 11 раз!). Но в Смольном подчеркивают, что цель города в этой программе – не заработать, а в первую очередь воссоздать исторические объекты, которые нуждаются в хозяйской руке и без нее погибнут. Сейчас в Петербурге больше 9 тыс. памятников архитектуры. И у города нет средств для проведения масштабной программы по их реставрации за свой счет.
Бизнес программу в целом приветствовал. Но на торги не спешит. «Если инвестор входит в эту программу, ему придется поддерживать объект в нормальном состоянии все 49 лет. Срок долгий. Нет гарантий, что за это время у власти не возникнет искушение расторгнуть договор на основании какого-нибудь очередного изменения в законе. Есть риск и деньги потерять, и сам объект», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
«Пока бизнесу удобней покупать здания в собственность, а не арендовать у города. Так спокойней. Опять же, строить объект «с нуля» порой дешевле, чем восстанавливать историческое здание. Бизнесу, который согласится на такой проект, нужны гарантии, что город не расторгнет договор аренды», – добавляет директор по развитию девелоперского подразделения «Группы ЛСР» Ольга Михальченко.
Инвесторы продолжают судиться за историческое здание на Малой Морской ул., 5. Арбитраж встал на сторону одной из компаний и разделил спорный дом на два отдельных объекта недвижимости.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад обязал ГУП «ГУИОН» направить в Росреестр сведения о раздельном кадастровом учете зданий лит. А и лит. Б по адресу: Малая Морская ул., 5. Тем самым, отмечается в судебном решении, муниципальное ведомство должно устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Дельта», инвестора реконструкции здания по Малой Морской ул., 5, лит. Б.
Спор за историческое здание в «золотом треугольнике» Петербурга длится уже несколько лет. Предыстория всего такова. В 2006 году флигель, находящийся по адресу: Малая Морская ул., 5 (лит. А), был передан властями города ООО «Морская, 5» под реконструкцию.
Предполагалось, что после ее проведения компании достанется и основное здание (лит. Б), в котором также после реконструкции будет размещена гостиница. В 2009 году власти города неожиданно для первого инвестора внешнее здание передали в управление другой организации – ООО «Дельта». Компания также запланировала реконструкцию объекта недвижимости и открытие гостиницы.
Отметим, что ООО «Морская, 5» – дочерняя структура инвестиционного холдинга «Кеско». Организация неоднократно заявляла, что гостиничным оператором на данной площадке будет Hilton. Компания «Дельта» была аффилирована с небольшой УК «Андреевский дом», владеющей БЦ «Востания, 7». После передачи внешнего здания «Дельте» выяснилось, что оно и примыкающий флигель имеют единый кадастровый адрес.
В 2009 году арбитражный суд после иска «Дельты» разделил объект недвижимости на два самостоятельных объекта под лит. А и Б. Однако данное решение суда спустя небольшое время опротестовало ООО «Морская, 5», и здание вновь стало единым.
Фактически последние несколько лет оба инвестора из-за неопределенности с кадастром блокировали работу друг друга на площадке. Внешнее здание длительное время стояло и продолжает стоять под сеткой. Тяжба активизировалась в прошлом году, когда «Дельта» через суд потребовала от городских властей возобновить действие инвестиционного договора. Арбитраж данный иск удовлетворил. Однако для проведения строительных работ вновь потребовалось разделить дома.
Комментарий представителей «Дельты» и УК «Андреевский дом» взять не удалось. По совпадающим телефонным номерам организаций не брали трубку. В пресс-службе Комитета имущественных отношений сообщили, что инвестиционный договор с «Дельтой» продлен до декабря текущего года. Фактически до этого времени здание на Малой Морской ул., 5, должно пройти полную реконструкцию.
По словам юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, изначально проблема кроется в халатности чиновников, допустивших двух разных инвесторов на одну площадку. «Так как суд признал реконструкцию здания под лит. Б легитимной, в настоящее время прав на пользование зданием больше у «Дельты». Главное в настоящее время – данной организации не нарушать условия инвестдоговора с городом», – полагает юрист.
По мнению директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александры Смирновой, действительно, данная локация однозначно соответствует критериям для создания гостиницы или апарт-отеля премиум-класса. Специалист считает, что в зависимости от состояния объекта его среднерыночная стоимость составляет от 100 до 250 тыс. рублей за 1 кв. м.
За последние два года строительная отрасль Петербурга получила от власти четкие и прозрачные правила игры на рынке, чем ранее похвастаться в Смольном не могли. Это не могло не сказаться как на темпах ввода жилья в городе, так и на ликвидации «больных точек» - расселении аварийных домов.
Собственно, для простых горожан проблема улучшения жилищных условий стоит по-прежнему остро. В нашем городе направление контроля качества строительства при реализации государственных жилищных программ курирует Региональное отделение Общероссийского народного фронта. Его задача стоит в том, чтобы обеспечить эффективную реализацию и контроль за исполнением «майских» указов Президента РФ, где, в частности, определены основные направления формирования жилищной политики.
Эксперты ОНФ следят за состоянием жилого фонда города и периодически выезжают на самые сложные объекты. «Жилищное строительство – одно из самых активных направлений инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге, наши усилия направлены на достижение баланса между интересами инвесторов и жителей города», - констатирует член регионального штаба Общероссийского Народного Фронта (ОНФ) в Петербурге, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
Его слова подтверждаются и официальной статистикой: реконструировать старого жилья в Северной столице за последние два года стали существенно больше. Если в 2013 году капремонту подверглось четыре объекта на 77 квартир, то в 2014-м: уже пять - на 165 квартир. А за первые пять месяцев текущего года введено в эксплуатацию после реконструкции три дома на 427 квартир.
Впрочем, без ложки дегтя в таком остром вопросе как состояние старого фонда, конечно, не обойтись. По мнению Павла Созинова, расселение аварийного жилья зачастую идет очень медленно, а варианты, которые предлагаются жильцам для переселения, зачастую совершенно их не устраивают. Обеспокоенность вызывают и медленные темпы развития промышленного строительства.
Но при той кадровой чехарде, которая сопровождает строительный блок в последнее время, трудно было бы ожидать успехов на всех фронтах. Такие трудозатратные и острые проблемы следует решать вдумчиво и последовательно, не требуя результат «здесь и сейчас». Что, к сожалению, далеко не всегда понимают высокопоставленные представители городской власти.
Удвоенные темпы
Что касается нового строительства, то и здесь цифры впечатляющие. В 2013 году было возведено 989 многоквартирных домов общей площадью около 2,5 млн. кв. м, а в 2014-м – уже 1864 на 3,3 млн. кв. м. Да и в году нынешнем темпы строители не снижают, хотя вывод новых объектов на рынок, конечно, снизился.
Здесь стоит отметить, что возводят городские девелоперы теперь не только дома, но и социальные объекты. А небольшие застройщики, которые самостоятельно построить детские сады или школы не могут, участвуют в развитии инфраструктуры финансово, в соответствии с размером своей новостройки. Таким образом, нынешняя ситуация в отрасли коренным образом отличается от той, которая сложилась в период «строительного бума» конца «нулевых». Когда девелоперы об удобствах будущих жильцов думали редко, во главу угла ставя продажи и максимальную рентабельность.
Впрочем, четкие правила игры сложились в отрасли совсем недавно. Еще три-четыре года назад строительный бизнес жаловался, что не понимает, что и в каком количестве им строить. Подчас проще было сделать взнос «рублем», однако, величина таких взносов постоянно менялась и было совершенно неясно, каким образом и кто ее высчитывает. Апофеозом кризиса стал период с 2012 по первую половину 2013 года, когда в Смольном практически заморозили утверждение новых проектов планировок.
В августе того же 2013 года главой комитета по строительству стал Михаил Демиденко и ситуация потихоньку начала выправляться. Главной его заслугой сами застройщики считают умение не давить начальственным авторитетом, а умение выстраивать диалог со всеми игроками. В то же время, не идя на поводу у лоббистов.
«Главной заслугой Михаила Демиденко я считаю формирование комфортной городской среды в части обеспечения территорий новой застройки объектами социальной инфраструктуры. Хочется отметить его постоянное стремление к поиску компромиссных решений, удовлетворяющих запросам и города, и застройщиков», - говорит заместитель генерального директора компании Normann Надежда Сеппенен.
С ней согласен и генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Дмитрий Трошенков. «Последние два года взаимодействие с комитетом происходило в режиме конструктивного диалога. Во многом благодаря работе Михаила Демиденко удалось наладить эффективные взаимоотношения между девелоперским сообществом и властью, найти разумный компромисс между политикой и бизнесом», - считает он.
По словам генерального директора компании «Полис Групп» Ивана Романова, сейчас застройщики особенно ценят гибкость и готовность к диалогу, которую демонстрируют чиновники и глава комитета в частности. «Нельзя не отметить, что реализуется масштабная программа реновации застроенных кварталов, успешно решается социально значимая проблема недостроев и обманутых дольщиков: благодаря усилиям специалистов комитета многие замороженные стройки были завершены, и люди наконец получили свои квартиры. Это, безусловно, заслуга властей», - подчеркивает он.
Разумеется, не все в отрасли так гладко, есть и глобальные проблемы, решить которые трудно даже за десятилетие. Однако то, что город живет, развивается и активно строится даже на фоне политических и экономических катаклизмов – это, в первую очередь, заслуга профессионалов. Которые, к счастью, есть не только в бизнес-структурах, но и во власти.