Энергия и эффективность
В России разработан законопроект, который обяжет застройщиков жилья информировать людей о том, к какому классу энергоэффективности относятся их дома. В перспективе эту инициативу хотят распространить и на коммерческую недвижимость.
Законопроект разработало Министерство экономического развития РФ. В нем говорится, что собственники домов в рекламе своих объектов будут обязаны информировать потребителей о том классе энергоэффективности, к которому относятся построенные ими здания. Кроме того, им придется предоставлять людям информацию об оснащении зданий приборами учета энергии и потенциальной экономии денег при оплате коммунальных услуг. А также о планируемых сроках проведения капитального ремонта.
Получить эту информацию можно будет через систему ГИС ЖКХ. «Эта законодательная инициатива должна стимулировать потребителей к выбору жилья с лучшими характеристиками энергоэффективности и оснащенного приборами учета ресурсов», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Общественное обсуждение законопроекта продлится до 30 августа текущего года. Для его реализации придется внести поправки в три закона: «О рекламе», «Об участии в долевом строительстве…», и «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности…».
Эксперты и участники рынка говорят, что появление такой законодательной инициативы давно назрело. «У нас много в последнее время говорилось о том, что идеи энергоэффективности нужно нести в массы. Но только в апреле этого года был принят комплексный план по повышению энергоэффективности в российской экономике. Новый законопроект, по сути, это первый шаг на пути реализации идей этого большого государственного плана. Это только начало, но уже движение вперед. И это позитивно», – говорит вице-президент Национального объединения саморегулируемых организаций в области энергетического обследования (НОЭ) Леонид Питерский. По его словам, до сих пор люди не обращали внимание на класс энергоэффективности здания, а если и обращали, то не понимали, что за этим классом стоит, какую реальную экономию при его эксплуатации этот класс дает. «Теперь в стране будут проводить разъяснительную работу. И люди, покупая жилье, будут делать выбор в пользу того или иного жилого комплекса, обладая необходимой информацией. Выбор будет более осознанным. А в перспективе, возможно, жильцы и сами будут выступать с инициативами новых энергоэффективных технологий для своих домов и квартир», – отмечает Леонид Питерский.
Что касается инвесторов, то, по словам вице-президента НОЭ, благодаря этому законопроекту у них появятся новое конкурентное преимущество в борьбе за покупателя и стимул создавать энергоэффективные дома. «Здесь пока тоже все на уровне разговоров, а на деле появляются типовые здания, и никто ничего менять не хочет», – сетует Леонид Питерский.
В перспективе, по его словам, есть желание распространить присвоение класса энергоэффективности не только на многоквартирные дома, но и на другие здания, в том числе коммерческую недвижимость. «Это дает застройщику право на налоговые льготы. Это будет справедливо. Соответствующий законопроект мы уже подготовили», – заключил Леонид Питерский.
Впрочем, сами застройщики относятся к идее критически. По мнению эксперта и аналитика Александра Кириятских, никаких ощутимых последствий для строительного рынка инициатива не принесет. «Сегодня в любой проект закладывают параметры энергоэффективности в установленных рамках еще на этапе проектирования. Соответственно, теперь застройщику достаточно будет относиться более внимательно к закладываемому уровню энергоэффективности и публиковать данные из проектной документации в открытом доступе. В этом случае дольщики смогут сравнить, что закладывалось в проект их жилого комплекса и как в реальности в этих условиях функционирует управляющая компания», – говорит он.
По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», строительство энергоэффективных зданий на настоящий момент неэкономно в силу того, что расчет мощностей и нагрузок, необходимых для инженерного обеспечения здания, производится по нормам, а не применяемым оборудованию и технологии: «Вне зависимости от того, применена энергоэффективная технология или нет, застройщик приобретает у монополистов одно и то же количество инженерного ресурса».
С коллегами согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов: «Класс энергоэффективности уже достаточно давно и в обязательном порядке указывается в договорах долевого участия. А при вводе здания в эксплуатацию его указывают на фасаде здания вместе с адресом. Что это дает потребителю – не знаю. Цифры эти (класс) – это больше продукт правильно оформленных бумажек и поставленных коэффициентов, чем здравого смысла».
Мнение
Станислав Данелян, совладелец компании «Евроинвест Девелопмент»:
– Данное требование не новое. Оно хорошо знакомо нам по прошлым проектам. При проектировании своих жилых комплексов мы его учитываем и информируем своих дольщиков о классе энергоэффективности зданий. Плюс к этому на домах при их сдаче были установлены специальные таблички с такой информацией. Да, мы строим дома повышенной энергоэффективности. Чем выше класс энергоэффективности здания, тем меньше ресурсов оно потребляет. Это, безусловно, увеличивает себестоимость строительства. Но в процессе эксплуатации позволит сэкономить ресурсы – как тепловые, так и материальные.
Группа «КВС» построит малоэтажный жилой комплекс на территории квартала «Балтийская жемчужина». Инвестиции в проект превысят 2,5 млрд рублей.
Микрорайон «Балтийская жемчужина» пополнится малоэтажным проектом ГК «КВС». Как сообщили в пресс-службе «Балтийской жемчужины», в конце прошлой недели была закрыта сделка, по условиям которой ЗАО «Балтийская жемчужина» (девелопер одноименного проекта) предоставила ГК «КВС» в субаренду на время строительства жилья участок площадью 4,8 га между ул. Адмирала Трибуца, набережной Матисова канала и ул. Катерников. С южной стороны новый проект прилегает к жилой застройке квартала комфорт-класса «Жемчужный фрегат», который реализует само ЗАО «Балтийская жемчужина».
В рамках нового проекта ГК «КВС» построит четыре малоэтажных жилых дома общей площадью 36 тыс. кв. м с закрытой придомовой территорией. На первых этажах жилых домов будут расположены встроенные коммерческие помещения. Старт проекта намечен на май текущего года, а ввод объекта в эксплуатацию – на IV квартал 2020 года.
«У нас есть положительный опыт сотрудничества с компанией «КВС» в рамках уже реализованного проекта «Линкор» (65 тыс. кв. м) на территории «Балтийской жемчужины». Мы довольны соблюдением сроков строительства и качеством объектов. Поэтому рады продолжить партнерство», − отметила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Она напомнила, что данная сделка стала вторым подобным проектом в микрорайоне. Действительно, в 2016 году девелоперская компания Legenda Василия Селиванова арендовала у ЗАО «Балтийская жемчужина» участок площадью 4,1 га, расположенный вдоль проспекта Героев. Тогда застройщик анонсировал возведение жилого комплекса площадью 148 тыс. кв. м, в реализацию которого готов инвестировать около 8 млрд рублей.
Участники на рынке рассказали, что к приобретенному «КВС» участку присматривалась упомянутая компания Legenda. «Но, судя по всему, не договорились по цене», – рассуждает собеседник «Строительного Еженедельника».
По оценке Романа Мирошникова из компании «Ойкумена», участок для «КВС» стоил 0,8-1 млрд рублей. А общие инвестиции в проект он оценил в 2,5-3,5 млрд рублей. «Главный плюс для покупателя участка – развитый район с торговой, бытовой и социальной инфраструктурой. А минус – недостаточно хорошая транспортная доступность. Чем больше домов строится в «Балтийской жемчужине», тем больше проблем с въездом-выездом возникает», – говорит Роман Мирошников.
«Еще пять лет назад в районе рядом с «Балтийской жемчужиной» конкуренция была жесткой. Здесь возводили свои комплексы гиганты отрасли: «ГДСК», Setl City», «ЦДС», «ЮИТ». Сейчас многие проекты уже достроены и заселены. Свободных «пятен» практически не осталось. Новостройки реализуются в основном на землях «Балтийской жемчужины». Основные конкуренты будущего комплекса на данный момент – проект компании «БФА-Девелопмент» «Огни залива» (вторая очередь которого будет сдана также в 2020 году) и «Легенда Героев» от застройщика LEGENDA Intelligent Development (со сроком сдачи первой очереди в последнем квартале 2019 года). Но это, скорее, косвенные конкуренты, поскольку покупатель, желающий жить не в высотном доме, а рассматривающий «малоэтажку», свой выбор на них не остановит», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина.
Кстати
Общая площадь территории «Балтийской жемчужины» – 205 га. Ее развитием более 10 лет занимается ЗАО «Балтийская жемчужина» («дочка» Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании, учрежденной пятью шанхайскими корпорациями для реализации проекта комплексного освоения территорий на юго-западе Петербурга). Здесь планируется возвести более 2 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,5 млн кв. м жилья. Уже построены 358 тыс. кв. м жилья и масштабная инфраструктура (дороги, сети, большой торговый комплекс «Жемчужная Плаза» и мост через Дудергофский канал). Основное строительство в квартале ведет ЗАО «Балтийская жемчужина». А среди петербургских застройщиков на территории есть проекты у Setl City, компании Legenda и ГК «КВС».
Петербургские чиновники и строители просят федеральный центр скорректировать последнюю редакцию 214-ФЗ.
Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», действующая при Смольном, разработала поправки в 214-ФЗ, регламентирующие дальнейший механизм функционирования долевого строительства. В ближайшие дни они будут представлены губернатору Петербурга Георгию Полтавченко, после чего отправятся на рассмотрение в Совет Федерации.
В Рабочую группу входят специалисты профильных комитетов и представители строительного сообщества. Чиновники и застройщики уже давно обеспокоены поправками в 214-ФЗ, сформированными в середине прошлого года в 218-ФЗ. В соответствии с ними с 1 июля 2018 года радикально ужесточаются требования к застройщику, занимающемуся долевым строительством. Как правительство Петербурга, так и сами игроки рынка опасаются, что принятые нововведения приведут к банкротству ряда компаний, срыву ввода жилых объектов и, как следствие, появлению новых обманутых дольщиков. Вероятнее всего, заметил на совещании исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, брошенные объекты будут достраивать другие застройщики, что нисколько не улучшит ситуацию.
Председатель Рабочей группы по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Алексей Золотов отметил, что интересы дольщиков приоритетны. «Однако вводимые ограничения не должны привести к фактической невозможности реализации проектов и ухудшению работы отрасли в целом. Предлагаемые нами инициативы, в целом, укрепляют взаимоотношения всех участников рынка. А также в дальнейшем помогут безболезненно перейти на проектный вид финансирования строительства. До 1 февраля наши предложения уйдут в федеральный центр. Мы должны успеть повлиять на правила, которые начнут действовать с 1 июля» , - подчеркнул он.
Значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство. Кроме того, представители Рабочей группы предлагают дать возможность строителям расходовать средства не только дольщиков, но и средства, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства. Кроме того, специалисты предлагают законодательно разрешить компаниям использовать средства, оставшиеся на счете проекта в банке, для финансирования новых объектов. А также при наличии налоговых претензий дать застройщикам право защитить свою позицию в суде, до того, как им будет запрещено привлекать средства дольщиков.
Представители Рабочей группы также отметили, что в настоящее время банки не активно участвуют в обсуждении типовых программ проектного финансирования. Помимо того, считают специалисты, кредитные организации сейчас почти не взаимодействуют с небольшими застройщиками.
Кстати
По данным Комитета по строительству Петербурга на территории города действуют 225 застройщиков, запланировано к строительству 544 объекта, объем привлеченных средств застройщиков на договоры долевого участия составляет 456,9 млрд рублей (по состоянию на конец 2017 года).