Энергия и эффективность
В России разработан законопроект, который обяжет застройщиков жилья информировать людей о том, к какому классу энергоэффективности относятся их дома. В перспективе эту инициативу хотят распространить и на коммерческую недвижимость.
Законопроект разработало Министерство экономического развития РФ. В нем говорится, что собственники домов в рекламе своих объектов будут обязаны информировать потребителей о том классе энергоэффективности, к которому относятся построенные ими здания. Кроме того, им придется предоставлять людям информацию об оснащении зданий приборами учета энергии и потенциальной экономии денег при оплате коммунальных услуг. А также о планируемых сроках проведения капитального ремонта.
Получить эту информацию можно будет через систему ГИС ЖКХ. «Эта законодательная инициатива должна стимулировать потребителей к выбору жилья с лучшими характеристиками энергоэффективности и оснащенного приборами учета ресурсов», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Общественное обсуждение законопроекта продлится до 30 августа текущего года. Для его реализации придется внести поправки в три закона: «О рекламе», «Об участии в долевом строительстве…», и «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности…».
Эксперты и участники рынка говорят, что появление такой законодательной инициативы давно назрело. «У нас много в последнее время говорилось о том, что идеи энергоэффективности нужно нести в массы. Но только в апреле этого года был принят комплексный план по повышению энергоэффективности в российской экономике. Новый законопроект, по сути, это первый шаг на пути реализации идей этого большого государственного плана. Это только начало, но уже движение вперед. И это позитивно», – говорит вице-президент Национального объединения саморегулируемых организаций в области энергетического обследования (НОЭ) Леонид Питерский. По его словам, до сих пор люди не обращали внимание на класс энергоэффективности здания, а если и обращали, то не понимали, что за этим классом стоит, какую реальную экономию при его эксплуатации этот класс дает. «Теперь в стране будут проводить разъяснительную работу. И люди, покупая жилье, будут делать выбор в пользу того или иного жилого комплекса, обладая необходимой информацией. Выбор будет более осознанным. А в перспективе, возможно, жильцы и сами будут выступать с инициативами новых энергоэффективных технологий для своих домов и квартир», – отмечает Леонид Питерский.
Что касается инвесторов, то, по словам вице-президента НОЭ, благодаря этому законопроекту у них появятся новое конкурентное преимущество в борьбе за покупателя и стимул создавать энергоэффективные дома. «Здесь пока тоже все на уровне разговоров, а на деле появляются типовые здания, и никто ничего менять не хочет», – сетует Леонид Питерский.
В перспективе, по его словам, есть желание распространить присвоение класса энергоэффективности не только на многоквартирные дома, но и на другие здания, в том числе коммерческую недвижимость. «Это дает застройщику право на налоговые льготы. Это будет справедливо. Соответствующий законопроект мы уже подготовили», – заключил Леонид Питерский.
Впрочем, сами застройщики относятся к идее критически. По мнению эксперта и аналитика Александра Кириятских, никаких ощутимых последствий для строительного рынка инициатива не принесет. «Сегодня в любой проект закладывают параметры энергоэффективности в установленных рамках еще на этапе проектирования. Соответственно, теперь застройщику достаточно будет относиться более внимательно к закладываемому уровню энергоэффективности и публиковать данные из проектной документации в открытом доступе. В этом случае дольщики смогут сравнить, что закладывалось в проект их жилого комплекса и как в реальности в этих условиях функционирует управляющая компания», – говорит он.
По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», строительство энергоэффективных зданий на настоящий момент неэкономно в силу того, что расчет мощностей и нагрузок, необходимых для инженерного обеспечения здания, производится по нормам, а не применяемым оборудованию и технологии: «Вне зависимости от того, применена энергоэффективная технология или нет, застройщик приобретает у монополистов одно и то же количество инженерного ресурса».
С коллегами согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов: «Класс энергоэффективности уже достаточно давно и в обязательном порядке указывается в договорах долевого участия. А при вводе здания в эксплуатацию его указывают на фасаде здания вместе с адресом. Что это дает потребителю – не знаю. Цифры эти (класс) – это больше продукт правильно оформленных бумажек и поставленных коэффициентов, чем здравого смысла».
Мнение
Станислав Данелян, совладелец компании «Евроинвест Девелопмент»:
– Данное требование не новое. Оно хорошо знакомо нам по прошлым проектам. При проектировании своих жилых комплексов мы его учитываем и информируем своих дольщиков о классе энергоэффективности зданий. Плюс к этому на домах при их сдаче были установлены специальные таблички с такой информацией. Да, мы строим дома повышенной энергоэффективности. Чем выше класс энергоэффективности здания, тем меньше ресурсов оно потребляет. Это, безусловно, увеличивает себестоимость строительства. Но в процессе эксплуатации позволит сэкономить ресурсы – как тепловые, так и материальные.
В Петербурге скоро наступает очередной туристический сезон. В среде экспертов нет единой оценки того, что первично для увеличения потока деловых туристов в город – рост числа международных мероприятий или создание необходимой инфраструктуры.
Российский сектор MICE-индустрии (деловой туризм) растет каждый год, по оценке Всемирной туристской организации (UN WTO), ежегодно практически на 5%. Существует прогноз, что к 2020 году Россия станет одной из 10 наиболее посещаемых деловыми туристами стран мира. Москва и Санкт-Петербург берут на себя значительную часть MICE-рынка – около 60-70%.
Санкт-Петербург уже неоднократно заявлял о своих намерениях упрочить свои позиции в сфере делового туризма не только в России, но и в мире, что вполне объяснимо. Сегмент MICE – одних из наиболее выгодных видов туризма как с точки зрения развития бизнеса, так и имиджа города в целом. А узнаваемость бренда Санкт-Петербурга по-прежнему достаточно низкая. Между тем Петербург – не единственный город в России с амбициями относительно конгерссного и делового туризма. Развиваться в этом направлении помимо Москвы также хотят Краснодар, Казань, Екатеринбург. При этом Санкт-Петербург имеет свои плюсы, один из которых – близость к Европе.
Вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании PROEstate Events Павел Гончаров говорит, что большинство деловых мероприятий в Санкт-Петербурге рассчитано на 100-150 гостей. Соответствующих площадок в городе достаточно. В основном это отели в центре или бизнес-центры. «В принципе, по количеству мест существующие потребности покрываются действующими объектами. Однако качество площадок и сопутствующих услуг далеко не всегда отвечает требованиям», – считает господин Гончаров.
Эксперты считают, что инициативы властей Санкт-Петербурга в данной сфере окажут определенное положительное влияние. «В частности, идея о формировании профильного кластера. Новые проекты когрессно-выставочных центров, которые были заявлены, позволят укрепить позиции Санкт-Петербурга. Особенно если мы сможем к запуску этих объектов приурочить упрощение визового режима для деловых туристов, «подтянуть» общий качественный уровень услуг, обеспечить транспортную доступность и решить ряд других вопросов», – уточняет господин Гончаров.
Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, отмечает, что говорить именно о дефиците выставочных площадей сложно, скорее, можно отметить их несоответствие современным стандартам. «В стадии строительства сейчас находится конгресс-центр «ЭкспоФорум», который должен быть введен осенью 2014 года. В стадии рассмотрения находится проект конгрессно-выставочного центра площадью 145 тыс. кв. м рядом с аэропортом Пулково, реализация которого будет предложена китайским инвесторам, а также Администрация Петербурга планирует запустить программу создания новых конгресс-центров во всех районах Северной столицы: пилотным объектом программы станет офисно-гостиничный комплекс «Триколор» недалеко от станции метро «Пролетарская».
Значительную долю от общего объема городских площадок для конференций составляют конференц-залы в гостиницах, вузах и т. д. Таким образом, в Петербурге уже сформировался приличный объем предложения на этом рынке. При этом каких-либо факторов, указывающих на стремительный рост спроса, не наблюдается.
Сегодня Петербург не бизнес-столица, и большинство масштабных мероприятий, в том числе международных, проводится в Москве, где сосредоточены все основные финансовые потоки», – добавляет господин Трушин.
«Что касается инфраструктуры для конгрессов и выставок, то на данный момент ее количество и качество удовлетворительное – удалось восполнить дефицит, который явно ощущался 10 лет назад. Но амбициозные планы по наращиванию объемов туризма к 2016 году потребуют новых вливаний в эту сферу», – уверена Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, считает, что туристический потенциал Петербурга на сегодняшний день используется в лучшем случае на 20%: «Потенциал роста огромный, но его существенно сдерживают несколько системных проблем, главная из которых – качество инфраструктуры. Образно говоря, в Петербурге есть что посмотреть, но абсолютно неоткуда. У нас не хватает мелких предприятий розничной торговли и кафе, где смогут отдохнуть, а заодно и приобрести сувениры туристы. У нас явная проблема с транспортным трафиком – на наших улицах не то что припарковаться негде, но и просто разъехаться проблема. Мы абсолютно не используем свое географическое положение – Петербург на 100% пригоден для захода малых частных судов, но у нас нет инфраструктуры для их стоянок, и есть проблемы с действующим законодательством, регламентирующим пребывание иностранных судов».
Мнение:
Александра Смирнова, директор департамента инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт‑Петербурге:
– Для привлечения дополнительного потока туристов нужно реализовывать крупные проекты, которые носят развлекательный и познавательный характер. Примером такого проекта я считаю парк развлечений, который собираются возводить во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга. Такой проект не имеет аналогов в России, а значит, будет пользоваться повышенным спросом как среди жителей регионов России, так и среди иностранцев. Для привлечения деловых туристов в город необходимо чаще проводить мероприятия мирового масштаба, а также инициировать значимые проекты коммерческой недвижимости.
Торжественное открытие первой очереди комплекса «Невская Ратуша» состоится через месяц - 20 марта. Строительство следующих очередей стартует в конце года, после ввода в эксплуатацию нового здания администрации Петербурга. А переезд в первых комитетов Смольного намечен на лето 2015 года. Компания «ВТБ-Девелопмент» определилась с датой открытия «Невской ратуши». Первые два бизнес-центра класса «А» общей площадью 67 тыс. м2 (включая 21 тыс. м2 подземных паркингов) будут торжественно введены в эксплуатацию 20 марта. На церемонию в качестве гостей приглашены губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и президент Банка ВТБ Андрей Костин. Как рассказала «СЕ» генеральный директор проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова, уже подписаны соглашения о намерениях с арендаторами по поводу 25% помещений в первой очереди комплекса. «Условно говоря, у нас сдано 3 из 10 этажей комплекса. Но поскольку договоры еще не заключены и помещения не переданы, мы не готовы назвать имена арендаторов. По отраслям – это аудиторские и торговые компании, а также фирмы рынка недвижимости и банковского сектора», - сообщила она. Брокерами проекта «Невская ратуша» выступают компании Knight Frank SPb и East Real. Там также отказались назвать арендаторов. «Первые имена будут раскрыты в середине марта», - сообщили в East Real. «Те, кто принял решение разместиться в данном проекте, высоко оценивают его архитектуру, планировки и инженерную «начинку». Удаленность от метро их не смущает. Для тех, кто не захочет тратить 15 минут на прогулку до работы от метро, арендодатель организует шатл-басы. А для автомобилистов на каждые 75 м2 арендуемой площади создано 1 место в подземном паркинге. Такого предложения нет даже в удаленных от центра проектах, не говоря уже о соседних», - добавила руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова. «На начало 2014 года, средняя арендная ставка на офисные помещения класса «А» в Петербурге составляет 1,5 тыс. рубей за 1 м2 в месяц. Средний срок окупаемости проектов - 9 лет», - говорят экспертыAstera. Всего в комплексе «Невской ратуши» будет 9 зданий: 7 бизнес-центров, гостиница и здание исполнительных комитетов Петербурга. Строительство следующих очередей, по словам Ирины Анисимовой, начнется в конце 2014 года, после ввода в эксплуатацию здания администрации площадью 106 тыс. м2. «Городом поставлены жесткие задачи по оптимизации проектных решений и срокам: в данный момент мы ведем проектирование, связанное с планировочными решениями для переезжающих комитетов», - добавила Ирина Анисимова. Переезд комитетов Смольного в новое здание, по ее словам, начнется летом 2015 года. Но какие из них переедут первыми пока не известно. Напомним, что администрация планирует выкупить помещения «Невской Ратуши» у девелопера в рассрочку за три года. «Но эта договоренность пока никаким документом не зафиксирована», - говорит Ирина Анисимова. Также напомним, что в бюджете города на 2013 год на выкуп помещений было заложено 10,1 млрд рублей. «В бюджет этого года эти деньги не перешли. И, поскольку платеж, скорее всего, будет не единовременным, а в рассрочку, итоговая сумма изменится. В этом году мы из бюджета ничего не получим. Деньги перечислят только после ввода корпуса в эксплуатацию», - говорит Ирина Анисимова. Пока «ВТБ-Девелопмент» вкладывает в проект исключительно собственные средства. «В 2014 году планируем инвестировать в работу порядка 5 млрд рублей», - заключила Ирина Анисимова. Справка: Проект «Невская ратуша» стартовал в 2007 году по инициативе ЗАО «ВТБ-Девелопмент», которое в тот момент возглавлял сын экс-губернатора Петербурга Сергея Матвиенко. По условиям соглашения, которое в 2007 году заключили Смольный и инвестор проекта - ОАО «Банк ВТБ», девелопер должен построить на 6 га административно деловой квартал общей площадью 370 тыс. м2, а город обязался выкупить 106 тыс. м2 для размещения там комитетов Смольного, которые сейчас разбросаны по разным районам. Полностью проект завершится в 2018 году. Его общая стоимость - 32 млрд рублей.