Энергия и эффективность
В России разработан законопроект, который обяжет застройщиков жилья информировать людей о том, к какому классу энергоэффективности относятся их дома. В перспективе эту инициативу хотят распространить и на коммерческую недвижимость.
Законопроект разработало Министерство экономического развития РФ. В нем говорится, что собственники домов в рекламе своих объектов будут обязаны информировать потребителей о том классе энергоэффективности, к которому относятся построенные ими здания. Кроме того, им придется предоставлять людям информацию об оснащении зданий приборами учета энергии и потенциальной экономии денег при оплате коммунальных услуг. А также о планируемых сроках проведения капитального ремонта.
Получить эту информацию можно будет через систему ГИС ЖКХ. «Эта законодательная инициатива должна стимулировать потребителей к выбору жилья с лучшими характеристиками энергоэффективности и оснащенного приборами учета ресурсов», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Общественное обсуждение законопроекта продлится до 30 августа текущего года. Для его реализации придется внести поправки в три закона: «О рекламе», «Об участии в долевом строительстве…», и «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности…».
Эксперты и участники рынка говорят, что появление такой законодательной инициативы давно назрело. «У нас много в последнее время говорилось о том, что идеи энергоэффективности нужно нести в массы. Но только в апреле этого года был принят комплексный план по повышению энергоэффективности в российской экономике. Новый законопроект, по сути, это первый шаг на пути реализации идей этого большого государственного плана. Это только начало, но уже движение вперед. И это позитивно», – говорит вице-президент Национального объединения саморегулируемых организаций в области энергетического обследования (НОЭ) Леонид Питерский. По его словам, до сих пор люди не обращали внимание на класс энергоэффективности здания, а если и обращали, то не понимали, что за этим классом стоит, какую реальную экономию при его эксплуатации этот класс дает. «Теперь в стране будут проводить разъяснительную работу. И люди, покупая жилье, будут делать выбор в пользу того или иного жилого комплекса, обладая необходимой информацией. Выбор будет более осознанным. А в перспективе, возможно, жильцы и сами будут выступать с инициативами новых энергоэффективных технологий для своих домов и квартир», – отмечает Леонид Питерский.
Что касается инвесторов, то, по словам вице-президента НОЭ, благодаря этому законопроекту у них появятся новое конкурентное преимущество в борьбе за покупателя и стимул создавать энергоэффективные дома. «Здесь пока тоже все на уровне разговоров, а на деле появляются типовые здания, и никто ничего менять не хочет», – сетует Леонид Питерский.
В перспективе, по его словам, есть желание распространить присвоение класса энергоэффективности не только на многоквартирные дома, но и на другие здания, в том числе коммерческую недвижимость. «Это дает застройщику право на налоговые льготы. Это будет справедливо. Соответствующий законопроект мы уже подготовили», – заключил Леонид Питерский.
Впрочем, сами застройщики относятся к идее критически. По мнению эксперта и аналитика Александра Кириятских, никаких ощутимых последствий для строительного рынка инициатива не принесет. «Сегодня в любой проект закладывают параметры энергоэффективности в установленных рамках еще на этапе проектирования. Соответственно, теперь застройщику достаточно будет относиться более внимательно к закладываемому уровню энергоэффективности и публиковать данные из проектной документации в открытом доступе. В этом случае дольщики смогут сравнить, что закладывалось в проект их жилого комплекса и как в реальности в этих условиях функционирует управляющая компания», – говорит он.
По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», строительство энергоэффективных зданий на настоящий момент неэкономно в силу того, что расчет мощностей и нагрузок, необходимых для инженерного обеспечения здания, производится по нормам, а не применяемым оборудованию и технологии: «Вне зависимости от того, применена энергоэффективная технология или нет, застройщик приобретает у монополистов одно и то же количество инженерного ресурса».
С коллегами согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов: «Класс энергоэффективности уже достаточно давно и в обязательном порядке указывается в договорах долевого участия. А при вводе здания в эксплуатацию его указывают на фасаде здания вместе с адресом. Что это дает потребителю – не знаю. Цифры эти (класс) – это больше продукт правильно оформленных бумажек и поставленных коэффициентов, чем здравого смысла».
Мнение
Станислав Данелян, совладелец компании «Евроинвест Девелопмент»:
– Данное требование не новое. Оно хорошо знакомо нам по прошлым проектам. При проектировании своих жилых комплексов мы его учитываем и информируем своих дольщиков о классе энергоэффективности зданий. Плюс к этому на домах при их сдаче были установлены специальные таблички с такой информацией. Да, мы строим дома повышенной энергоэффективности. Чем выше класс энергоэффективности здания, тем меньше ресурсов оно потребляет. Это, безусловно, увеличивает себестоимость строительства. Но в процессе эксплуатации позволит сэкономить ресурсы – как тепловые, так и материальные.
Муниципальные образования Ленобласти не справились с «дорожной картой» целевой модели «Получение разрешения на строительство и территориальное планирование». Из-за этого весь регион может остаться без федерального финансирования по ряду программ.
Задача целевой модели – сделать информацию о поселениях Ленобласти максимально доступной для потенциальных инвесторов. Для этого генпланы, ПЗЗ, стратегии социально-экономического развития, программы комплексного развития территории и ряд других документов (всего более 10 наименований) должны быть загружены в федеральную государственную информационную систему территориального планирования (ФГИС ТП). Но у многих муниципальных образований эти документы даже не разработаны.
По данным председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Вячеслава Шибаева, по состоянию на 22 ноября текущего года размещено 15 стратегий социально-экономического развития из 18. План по утверждению и размещению ПЗЗ выполнен на 98%: из 200 документов размещено 197.
Ситуация с генпланами сложнее: из 200 в ФГИС ТП размещены только 153. Главный архитектор Ленобласти, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачёв назвал ситуацию с генпланами «провалом», а отношение администраций к этой работе – легкомысленным. «Я предлагаю поручить работу, связанную с внесением изменений в генпланы, отдельно созданному ГКУ. Это позволит более профессионально выполнить и контролировать эту работу», – предложил губернатору г-н Домрачёв.
Следующий раздел «дорожной карты» – программы комплексного развития территорий: коммунальная, транспортная и социальная. Активнее всего поселения планируют коммунальные программы: 109 из 192 уже в единой системе. Развитие транспорта интересует поселения в меньшей степени: разработано и внесено в ФГИС ТП 41 из 192 программ. Планируют социальное развитие пока только в 30 поселениях из 192. Как сообщил Евгений Домрачёв, с июля этого года полномочия по ведению программ комплексного развития территорий перешли к Комитету по архитектуре и градостроительству. Но если коммунальной программой ранее занимались профильные комитеты и по ним есть какие-то наработки, то социальной и транспортной инфраструктурой не занимался никто. До конца этого года утвердить программы предстоит в 151 поселении. Облегчить ситуацию должно то, что общественные слушания для принятия таких программ теперь не обязательны.
С выдачей градпланов и разрешений на строительство муниципалитеты Ленобласти, наделенные такими полномочиями, также пока не дотягивают до «безбарьерной» инвестиционной среды. Так, каждый второй орган муниципального самоуправления нарушает Градкодекс РФ по срокам выдачи градостроительных планов земельных участков и требованиям по их содержанию.
Один из параметров «дорожной карты» касается сроков дополнительных процедур, связанных с получением разрешения на строительство. В большинстве случаев срок их исполнения составляет 28-30 дней, вместо предписанных 20.
По ряду мероприятий «дорожной карты» (в тех случаях, где это входило в полномочия исполнительных органов власти) целевые показатели уже достигнуты. Так, Госстройнадзор сократил срок выдачи разрешений на строительство до 7 рабочих дней, а государственная экспертиза проектной документации осуществляется в электронной форме.
Несмотря на то, что по ряду направлений прогресс исполнения стремится к 100%, для «зачета» необходимо, чтобы во всех поселениях все мероприятия «дорожной карты» были выполнены полностью и в установленный срок (для большинства из них дедлайн наступает 1 января 2018 года). В противном случае регион исключат из списка получателей федеральных субсидий по ряду программ. Это оставит без финансирования не только аутсайдеров, но и поселения, исполнившие «дорожную карту» полностью.
Доклад об исполнении целевой модели возмутил губернатора Ленобласти Александра Дрозденко. Он назвал ситуацию тревожной: «У глав администраций нет ответственности ни перед собой, ни перед соседями. Придется решать проблему репрессивными методами: отстающие районы в следующем году не будут участвовать в региональных программах финансирования, – пригрозил глава региона. – У нас нет другого механизма заставить вас работать». Информацию о проштрафившихся чиновниках губернатор пообещал сделать публичной.
Кстати
По итогам обсуждения Александр Дрозденко поручил своим профильным заместителям по строительству и по финансам создать график исполнения показателей «дорожной карты» для каждого поселения и отслеживать его.
Строительный холдинг «Аквилон Инвест» купил часть территории трамвайного парка № 1 на Московском проспекте. Сделку оценивают в 1,5-2 млрд рублей. Бывший владелец участка, связанный с казахстанской компанией Meridian Capital, шесть лет назад заплатил за здания трамвайного парка всего 300 млн рублей. Но смог приватизировать землю и получить разрешение на строительство жилого комплекса.
Архангельская компания «Аквилон Инвест», вышедшая на рынок недвижимости Петербурга два года назад, продолжает активно пополнять свой портфель проектов. На прошлой неделе несколько участников рынка сообщили «Строительному Еженедельнику», что девелопер приобрел часть территории трамвайного парка № 1 на Московском проспекте, 83. Сделка была закрыта при участии Российского аукционного дома (РАД), который выступил в качестве брокера. В компании «Аквилон Инвест» факт сделки подтвердили, но ее детали и планы по развитию территории не раскрыли.
Купленный компанией «Аквилон Инвест» участок площадью 6,2 га оформлен на компанию «ЭмСи Истейт Инвестмент», которую последние годы связывали с казахстанской Meridian Capital.
«ЭмСи Истейт Инвестмент» еще в 2011 году купила на торгах Фонда имущества Петербурга четыре здания трамвайного парка общей площадью 1,5 тыс. кв. м, заплатив за них 305 млн рублей. Здания находились на участке внутри квартала, в 150 м от Московского проспекта. Но земля под зданиями в сделку не входила. Она оставалась в собственности города и была сдана в аренду ГУП «Горэлектротранс» до 2021 года.
После заключения сделки компании «ЭмСи Истейт Инвестмент» удалось приватизировать землю под своими зданиями. После чего постройки на участке снесли. Еще несколько лет ушло на разработку и согласование ППТ, а также на получение разрешения на строительство на территории жилья. Общая площадь капитальных построек, которые теперь можно построить на участке, составляет 110 тыс. кв. м: это 76 тыс. кв. м жилья, 17,5 тыс. кв. м общественно-деловых построек, парковка на 650 машин и детсад (школа в квартале также будет, но она запланирована на соседнем участке). Максимальная высота зданий жилого комплекса составит 60 м.
Руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских считает, что компания «Аквилон Инвест» купила проект за 1,5 млрд рублей. «Но большая часть сделки, скорее всего, будет оплачиваться квартирами. Около 30%, в лучшем случае, девелопер получит деньгами», – говорит он. По его словам, на участке целесообразно строить жилье бизнес-класса. «Класс жилого комплекса во многом определяет близость Московского проспекта и метро – до станции «Фрунзенская» менее 400 м. Еще один плюс – из окон будущих домов будет открываться вид на архитектурный ансамбль Воскресенского Новодевичьего монастыря и панорамы города. В ближайшем окружении участка компании «Аквилон Инвест» ведется строительство жилых комплексов «Империал», «Времена года», «Новомосковский». Район активно застраивается», – говорит Александр Кириятских.
Справка
Компания «Аквилон Инвест» работает на рынке Архангельска с 2003 года, строя жилую, торговую и офисную недвижимость. Является крупнейшим застройщиком Архангельской области. В портфеле компании – 60 реализованных проектов в регионе, общей площадью 500 тыс. кв. м. В Петербурге девелопер работает с 2015 года. Сейчас в его портфеле – 6 проектов жилья в Северной столице. Их общая площадь – 400 тыс. кв. м.