Тысяча и один вопрос про 214-ФЗ
Поправки в долевое законодательство, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, изменили правила работы строительного рынка. Причем так, что вопросы остались не только у игроков отрасли, но и у чиновников, которые курируют жилищное строительство.
Девелоперам запретили привлекать средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения жилых проблемных объектов и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан. Поправки значительно усиливают роль банков. Компании, занимающиеся жилстроительством, обязаны в срок до 1 сентября открыть в одном из 55 уполномоченных банков расчетный счет на каждый свой проект. Объекты, разрешения на строительство которых были выданы до вступления в силу поправок, контролируются по упрощенной схеме, оставшиеся – реализуются при полном банковском сопровождении. А по новым проектам с 1 июля 2019 года рынок должен полностью перейти на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Союз строительных организаций Ленинградской области собрал представителей областного Госстройнадзора, ПАО «Сбербанк Северо-Запад» и застройщиков, чтобы найти ответы на наиболее важные для отрасли вопросы, – и «Строительный Еженедельник» освещает наиболее дискуссионные моменты.
– Потребует ли строительство по нескольким разрешениям в рамках одного утвержденного ППТ создания отдельного застройщика для каждого участка?
Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева:
– Закон разрешает компаниям работать по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного ППТ.
– Если в рамках одного ППТ у нас несколько разрешений на строительство, но один застройщик, то нужен один спецсчет или отдельный на каждое разрешение?
Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Денис Горбунов:
– На каждое разрешение на строительство нужен отдельный спецсчет.
– Должен ли указанный в законе расчетный счет использоваться для поступления денежных средств от дольщиков?
Начальник отдела по работе с недвижимостью ПАО «Сбербанк Северо-Запад» Маргарита Клименко:
– Средства дольщиков должны поступать на расчетный счет застройщика. По уже заключенным ДДУ, денежные средства по которым поступают в рассрочку, можно заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов актуального счета. Безусловно, в ряде случаев подписать дополнительные соглашения со всеми дольщиками может быть проблематично. Тем не менее, обязанность аккумулировать средства дольщиков на расчетном счете, который будет контролироваться банком, возложена на застройщика.
– Как быть с дольщиками, договоры с которыми были заключены до 1 июля 2018 года? У крупных девелоперов может быть несколько тысяч дольщиков, как заставить их всех подписать допсоглашения?
Анастасия Алексеева:
– Эти моменты не регламентированы законодательством. Мы запросим разъяснения у Минстроя. На данный момент ясно одно – спецсчета должны открыть все застройщики, работающие по ДДУ.
– Обязан ли застройщик закрыть ранее открытые счета, которые используются для расчетов по другим проектам?
Маргарита Клименко:
– В нашем понимании – нет. Мы запросим разъяснения у ЦБ.
– Если банк решает, что какая-либо операция по счету незаконна, то у застройщика, по сути, нет возможности доказать, что это не так. Фактически банк на свое усмотрение будет одобрять или отклонять операции застройщика. Будет ли кто-нибудь контролировать решения банка?
Маргарита Клименко:
– Для того, чтобы списать денежные средства с расчетного счета застройщика, в банк представляются платежные поручения и обосновывающие документы. Платежное поручение должно быть исполнено банком в течение одного дня. Если представленные документы не подтверждают в полном объеме, что платеж целевой, либо требуются дополнительные пояснения, то у банка есть еще два дня, чтобы запросить дополнительные сведения и документы и проанализировать их. Соответственно, в течение трех дней банк взаимодействует с застройщиком – и в результате платеж может быть проведен либо отозван клиентом. Если за это время клиент не отозвал платеж и не подтвердил его целевое назначение, то банк отказывает в проведении операции и сообщает в ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства).
В постановлении правительства перечислен список документов, которые должны представляться в банк застройщиком для подтверждения целевого назначения расходов, и он, на мой взгляд, достаточен для подтверждения платежа в рамках 214-ФЗ. Мне сложно представить ситуацию, в которой банк принципиально откажется проводить какой-то платеж, который является целевым и документы по которому представлены.
Также напомню, что если речь идет о разрешениях на строительство, выданных до 1 июля 2018 года, то по таким разрешениям банк отслеживает только запрещенные операции. На разрешения, выданные после 1 июля 2018 года, распространяется полный банковский контроль, в соответствии с 214-ФЗ.
– Если при проведении контролирующим органом проверки, на основании уведомления банка о попытке проведения нецелевого платежа, нарушений не обнаружится, банк одобрит платеж на основании сообщения контролирующего органа?
Маргарита Клименко:
– На данный момент в перечне документов, получив которые, банк может признать расходы целевыми и одобрить их, письма, к примеру, от Госстройнадзора, нет. Таким образом, подобное сообщение от надзорных служб не может стать основанием для одобрения платежа.
Анастасия Алексеева:
– Мы запросим разъяснения у Минстроя по данному вопросу.
– Вопрос по инженерным сетям. Девелопер планирует реализовать жилой комплекс из десяти домов, однако изначально получает разрешение на строительство только одного. При этом сети прокладываются сразу для всего проекта. Как в таком случае осуществляются платежи?
Денис Горбунов:
– Мы понимаем, что мощности вы закупаете сразу для всех домов, однако закон запрещает использовать деньги дольщиков первого дома на оплату мощностей сразу десяти домам. Делая закупку для нужд всего проекта, вы должны либо разнести мощности на все дома и прописать это в договоре техприсоединения, либо вложить собственные средства.
Минстрой уже предложил программу стимулирования развития сетей для комплексного освоения территорий, в ряде случаев предлагается выделять средства из федерального бюджета. От себя лично мы готовы организовать совещание с монополистами Ленобласти.
– Если у застройщика все расходы аккумулирует генеральный подрядчик, то что банк будет контролировать в этом случае?
Маргарита Клименко:
– В данном случае – только платежи между застройщиком и генподрядчиком, если с расчетного счета застройщика не осуществляется больше никаких платежей. Правда, генподрядчик также должен иметь расчетный счет в уполномоченном банке, но контроль целевого расходования со счета генподрядчика банком не осуществляется.
– Закон не обязывает банк кредитовать всех подряд. Застройщику нужно будет доказывать свою надежность, продемонстрировать финансовую состоятельность проекта. По сути, банкам интересны только высоколиквидные объекты, а не доступное жилье. Не сложится ли такая ситуация, что банки просто не будут кредитовать строительство массового жилья?
Маргарита Клименко:
– Я не думаю, что проблемы возникнут именно с массовым жильем, ведь на него, как правило, высокий спрос. В любом случае банк в новых условиях становится главным риск-агентом, поэтому мы будем уделять серьезное внимание маркетинговой составляющей – так же, как финансовой устойчивости проектов.
– При проектном финансировании с использованием счетов эскроу когда застройщик должен начать возвращать долги банку?
Маргарита Клименко:
– После сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну квартиру.
– Закон позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома или группы домов, в пределах одного разрешения на строительство?
Заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Дмитрий Лобановский:
– По данному вопросу Минстрой озвучил пока только устную позицию, в рамках которой социнфраструктуру в рамках одного ППТ за счет средств дольщиков строить можно. Надо дождаться письменной позиции министерства по данному вопросу.
– Как осуществляется выплата заработной платы, если одно юрлицо ведет несколько проектов: должно быть пропорциональное разделение или на усмотрение застройщика – со счета любого проекта?
Маргарита Клименко:
– Если мы говорим о проектах, которые уже реализуются, то решение о распределении затрат принимает застройщик. Что касается разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года, то с учетом требования 214-ФЗ в рамках одного проекта данные затраты не должны превышать 10% бюджета проекта (20% в случае составления бухгалтерской отчетности по МСФО – международным стандартам финансовой отчетности). При этом на одном застройщике в идеале должен быть один проект – соответственно, открыт один расчетный счет застройщика
Бывший начальник отдела архитектуры Приозерского района Ленинградской области Михаил Киреев занял пост главного архитектора региона. В минувший понедельник был его первый рабочий день. Он рассказал «Строительному Еженедельнику», что главная его задача - повышение комфорта жизни в регионе.
Несмотря на то, что на ниве архитектуры в Ленобласти Михаил Киреев трудится с 2006 года, как показал опрос «Строительного Еженедельника», для рынка он - человек новый. К тому же девелоперы до сих пор до конца не понимают, за что отвечает главный архитектор Ленобласти, а за что – глава Комитета по архитектуре и градостроительству (КАГ).
«Разделение главного архитектора и главы КАГ – новация для нашего региона, поэтому пока не совсем понятно, кто будет влиять на работу строительной отрасли активнее. Впрочем, влияние архитектора должно быть сильным, т.к. в Ленобласти есть исторические города, которые надо сохранить, – сообщил координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачев. – Это правильное разделение, ведь архитектор – это человек творческий, а чиновник должен быть хорошим управленцем. Эти качества редко соединяются в одном человеке».
Одной из главных своих задач г-н Киреев считает обеспечение условий комфортной жизни для граждан, проживающих на территории региона: «В Ленинградской области должна реализовываться внятная градостроительная политика. Так сложилось, что активнее всего застраиваются территории районов, расположенных возле КАД, что приводит к определенным проблемам, – сообщил Михаил Киреев, намекая на нехватку достаточной для комфортной жизни инфраструктуры. – Мы живем в условиях рыночной экономики, но надо все же думать застройщику не только о квадратных метрах и о прибыли, но и о том, где местные жители будут лечиться, работать, отдыхать, заниматься спортом. Не надо забывать и о вопросах обеспечения безопасности жизнедеятельности граждан».
Новый главный архитектор Ленобласти не разделяет мнение тех, кто думает, что комфортная жизнь может быть только в больших городах: «Я сам из небольшого города, долгое время жил в Приозерске, где многое было в пешеходной доступности. И сейчас, передвигаясь по петербургским пробкам, я по нему скучаю»,- поделился он впечатлениями. Чиновник напомнил, что президент РФ Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию говорил о необходимости развивать города и поселки. «И очень важно, что об этом с глубоким пониманием вопроса сказал в своем обращении лидер страны. Планировать градостроительное развитие территорий и строить надо так, чтобы и жить, и работать, и отдыхать можно было в одном месте», – сообщил г-н Киреев.
Этой тенденции сопутствует политика и региональных властей. «По поручению губернатора Ленобласти Александра Дрозденко в каждом городе регионального значения прошли открытые конкурсы по благоустройству с участием жителей этих городов. Правительство РФ в рамках федеральной программы каждый год, в течение пяти лет, намерено выделять средства на благоустройство общественных территорий по всей стране, и города Ленобласти могут рассчитывать на серьезную финансовую поддержку», – напомнил чиновник.
Отметим, что уникальность позиции главного архитектора еще и в том, что, по сути, он находится в двойном подчинении: по административной части перед председателем отраслевого комитета, а по архитектурной — подчиняется главе региона. Михаил Киреев уверяет, что готов и к этому: «Меня это не смущает».
В 2017 году вступили в силу масштабные изменения в Градкодекс РФ. Как показывает практика, далеко не все игроки строительного рынка и даже чиновники научились работать по новым правилам. Чтобы обсудить типичные ошибки, А СРО «ПрофЦКИ» собрала экспертов на круглый стол.
Начальник отдела градостроительного зонирования и документации по планировке территорий Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Андрей Блинов сообщил, что у муниципальных властей новации вызывают проблемы. В частности, новая форма Градостроительного плана оказалась для них слишком сложной. «Там порядка 90 пунктов для заполнения. Местное самоуправление оказалось к этому не готово, поэтому у нас множество возвратов», – сказал он.
Росту числа ошибок способствовало и сокращение сроков ряда процедур. На подготовку градплана дается теперь 20 рабочих дней вместо 30. На запросы на подключение достроенных объектов к сетям выделено 7 дней. Еще 14 дней дано организациям, которые согласовывают технические условия такого подключения. «На практике все эти сроки не соблюдаются», – говорит Андрей Блинов.
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Вячеслав Шибаев отметил, что при подготовке градплана часто неверно указываются кадастровый номер и координаты участка, но больше всего замечаний к чертежу. «На карте градплана должны быть указаны точки подключения к сетям. Но я еще не видел ни одной раскадровки с этой информацией», – сетует он. Андрей Блинов добавляет, что на чертеже также часто не указываются охранные зоны, плотность и площадь застройки, этажность, высотность и другие параметры.
Есть проблемы с подготовкой проектов планировки и межевания территории. Это и без того сложная и длительная процедура растягивается из-за некачественной подготовки документов, которые возвращаются на переделку по три-четыре раза.
Со множеством проблем девелоперы сталкиваются и при попытке поставить свой объект на кадастровый учет, особенно если речь идет о многоквартирном доме. Начальник отдела обеспечения учетно-регистрационных действий филиала Росреестра № 2 по Ленобласти Юлия Михеева подчеркнула, что получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не означает автоматической постановки его на кадастровый учет. Это произойдет только после того, как технический план пройдет проверку в Кадастровой палате или Росреестре. Однако тонкость в том, что передать туда документы имеют право только органы, ответственные за выдачу разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, т. е. Госстройнадзор или власти местного самоуправления.
Юлия Михеева отметила, что муниципалы часто затягивают сроки передачи техплана, поэтому застройщики решаются действовать самостоятельно. «Они просто подают документы сами. Техплан проходит загрузку в нашу систему, но мы это приостанавливаем, так как это не соответствует закону. При этом, когда муниципалы все-таки пришлют техплан, он уже не пройдет, потому что наша программа предполагает только однократную загрузку документа», – сказала она.
Многие инженеры техподполье (которое этажом не является) путают с подвалом (который этажом является). «Если в вашем техподполье есть помещение, которое нужно поставить на кадастровый учет, то это уже подвал и его необходимо учесть в этажности дома», – отметила Юлия Михеева.
Не считаются этажом и мезонины; соответственно, оборудованные там помещения кадастровому учету не подлежат. «Мы совместно с Госстройнадзором пришли к мнению, что мезонин необходимо просто включать в контур лестничных клеток», – сказала эксперт, отметив, что так же будут поступать и с кровельными котельными.
Вопросы к муниципалитетам есть и областного Госстройнадзора. Начальник контрольного сектора отдела контроля и выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию ведомства Алексей Шахматов отметил, что муниципалы часто допускают ошибки при подготовке разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. «Не указывается общая площадь застройки, количество этажей, высота, вместимость, количество зданий. Если говорить о разрешениях на ввод, то часто забывается класс энергоэффективности здания, расход тепловой энергии и дата внесения сведений о кадастровом инженере в соответствующий госреестр», – рассказал он. Также муниципалы часто представляют не все документы или неверно их заполняют.
Начальник отдела контроля и выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию Госстройнадзора Елена Чеготова сообщила, что в 90% случаев ее ведомство отказывает застройщикам в выдаче разрешений на ввод потому, что предоставленные документы подписаны не уполномоченными на это лицами: «Нужны подписи главного инженера и главного архитектора проекта».
Часть проблем возникает в связи с тем, что ведомство перешло на электронный документооборот. «Электронный документооборот предполагает, что правильно надо делать все и с первого раза. Что-то донести и поправить уже нельзя, но многие этого еще не понимают», – посетовала она.