Тысяча и один вопрос про 214-ФЗ
Поправки в долевое законодательство, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, изменили правила работы строительного рынка. Причем так, что вопросы остались не только у игроков отрасли, но и у чиновников, которые курируют жилищное строительство.
Девелоперам запретили привлекать средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения жилых проблемных объектов и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан. Поправки значительно усиливают роль банков. Компании, занимающиеся жилстроительством, обязаны в срок до 1 сентября открыть в одном из 55 уполномоченных банков расчетный счет на каждый свой проект. Объекты, разрешения на строительство которых были выданы до вступления в силу поправок, контролируются по упрощенной схеме, оставшиеся – реализуются при полном банковском сопровождении. А по новым проектам с 1 июля 2019 года рынок должен полностью перейти на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Союз строительных организаций Ленинградской области собрал представителей областного Госстройнадзора, ПАО «Сбербанк Северо-Запад» и застройщиков, чтобы найти ответы на наиболее важные для отрасли вопросы, – и «Строительный Еженедельник» освещает наиболее дискуссионные моменты.
– Потребует ли строительство по нескольким разрешениям в рамках одного утвержденного ППТ создания отдельного застройщика для каждого участка?
Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева:
– Закон разрешает компаниям работать по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного ППТ.
– Если в рамках одного ППТ у нас несколько разрешений на строительство, но один застройщик, то нужен один спецсчет или отдельный на каждое разрешение?
Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Денис Горбунов:
– На каждое разрешение на строительство нужен отдельный спецсчет.
– Должен ли указанный в законе расчетный счет использоваться для поступления денежных средств от дольщиков?
Начальник отдела по работе с недвижимостью ПАО «Сбербанк Северо-Запад» Маргарита Клименко:
– Средства дольщиков должны поступать на расчетный счет застройщика. По уже заключенным ДДУ, денежные средства по которым поступают в рассрочку, можно заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов актуального счета. Безусловно, в ряде случаев подписать дополнительные соглашения со всеми дольщиками может быть проблематично. Тем не менее, обязанность аккумулировать средства дольщиков на расчетном счете, который будет контролироваться банком, возложена на застройщика.
– Как быть с дольщиками, договоры с которыми были заключены до 1 июля 2018 года? У крупных девелоперов может быть несколько тысяч дольщиков, как заставить их всех подписать допсоглашения?
Анастасия Алексеева:
– Эти моменты не регламентированы законодательством. Мы запросим разъяснения у Минстроя. На данный момент ясно одно – спецсчета должны открыть все застройщики, работающие по ДДУ.
– Обязан ли застройщик закрыть ранее открытые счета, которые используются для расчетов по другим проектам?
Маргарита Клименко:
– В нашем понимании – нет. Мы запросим разъяснения у ЦБ.
– Если банк решает, что какая-либо операция по счету незаконна, то у застройщика, по сути, нет возможности доказать, что это не так. Фактически банк на свое усмотрение будет одобрять или отклонять операции застройщика. Будет ли кто-нибудь контролировать решения банка?
Маргарита Клименко:
– Для того, чтобы списать денежные средства с расчетного счета застройщика, в банк представляются платежные поручения и обосновывающие документы. Платежное поручение должно быть исполнено банком в течение одного дня. Если представленные документы не подтверждают в полном объеме, что платеж целевой, либо требуются дополнительные пояснения, то у банка есть еще два дня, чтобы запросить дополнительные сведения и документы и проанализировать их. Соответственно, в течение трех дней банк взаимодействует с застройщиком – и в результате платеж может быть проведен либо отозван клиентом. Если за это время клиент не отозвал платеж и не подтвердил его целевое назначение, то банк отказывает в проведении операции и сообщает в ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства).
В постановлении правительства перечислен список документов, которые должны представляться в банк застройщиком для подтверждения целевого назначения расходов, и он, на мой взгляд, достаточен для подтверждения платежа в рамках 214-ФЗ. Мне сложно представить ситуацию, в которой банк принципиально откажется проводить какой-то платеж, который является целевым и документы по которому представлены.
Также напомню, что если речь идет о разрешениях на строительство, выданных до 1 июля 2018 года, то по таким разрешениям банк отслеживает только запрещенные операции. На разрешения, выданные после 1 июля 2018 года, распространяется полный банковский контроль, в соответствии с 214-ФЗ.
– Если при проведении контролирующим органом проверки, на основании уведомления банка о попытке проведения нецелевого платежа, нарушений не обнаружится, банк одобрит платеж на основании сообщения контролирующего органа?
Маргарита Клименко:
– На данный момент в перечне документов, получив которые, банк может признать расходы целевыми и одобрить их, письма, к примеру, от Госстройнадзора, нет. Таким образом, подобное сообщение от надзорных служб не может стать основанием для одобрения платежа.
Анастасия Алексеева:
– Мы запросим разъяснения у Минстроя по данному вопросу.
– Вопрос по инженерным сетям. Девелопер планирует реализовать жилой комплекс из десяти домов, однако изначально получает разрешение на строительство только одного. При этом сети прокладываются сразу для всего проекта. Как в таком случае осуществляются платежи?
Денис Горбунов:
– Мы понимаем, что мощности вы закупаете сразу для всех домов, однако закон запрещает использовать деньги дольщиков первого дома на оплату мощностей сразу десяти домам. Делая закупку для нужд всего проекта, вы должны либо разнести мощности на все дома и прописать это в договоре техприсоединения, либо вложить собственные средства.
Минстрой уже предложил программу стимулирования развития сетей для комплексного освоения территорий, в ряде случаев предлагается выделять средства из федерального бюджета. От себя лично мы готовы организовать совещание с монополистами Ленобласти.
– Если у застройщика все расходы аккумулирует генеральный подрядчик, то что банк будет контролировать в этом случае?
Маргарита Клименко:
– В данном случае – только платежи между застройщиком и генподрядчиком, если с расчетного счета застройщика не осуществляется больше никаких платежей. Правда, генподрядчик также должен иметь расчетный счет в уполномоченном банке, но контроль целевого расходования со счета генподрядчика банком не осуществляется.
– Закон не обязывает банк кредитовать всех подряд. Застройщику нужно будет доказывать свою надежность, продемонстрировать финансовую состоятельность проекта. По сути, банкам интересны только высоколиквидные объекты, а не доступное жилье. Не сложится ли такая ситуация, что банки просто не будут кредитовать строительство массового жилья?
Маргарита Клименко:
– Я не думаю, что проблемы возникнут именно с массовым жильем, ведь на него, как правило, высокий спрос. В любом случае банк в новых условиях становится главным риск-агентом, поэтому мы будем уделять серьезное внимание маркетинговой составляющей – так же, как финансовой устойчивости проектов.
– При проектном финансировании с использованием счетов эскроу когда застройщик должен начать возвращать долги банку?
Маргарита Клименко:
– После сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну квартиру.
– Закон позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома или группы домов, в пределах одного разрешения на строительство?
Заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Дмитрий Лобановский:
– По данному вопросу Минстрой озвучил пока только устную позицию, в рамках которой социнфраструктуру в рамках одного ППТ за счет средств дольщиков строить можно. Надо дождаться письменной позиции министерства по данному вопросу.
– Как осуществляется выплата заработной платы, если одно юрлицо ведет несколько проектов: должно быть пропорциональное разделение или на усмотрение застройщика – со счета любого проекта?
Маргарита Клименко:
– Если мы говорим о проектах, которые уже реализуются, то решение о распределении затрат принимает застройщик. Что касается разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года, то с учетом требования 214-ФЗ в рамках одного проекта данные затраты не должны превышать 10% бюджета проекта (20% в случае составления бухгалтерской отчетности по МСФО – международным стандартам финансовой отчетности). При этом на одном застройщике в идеале должен быть один проект – соответственно, открыт один расчетный счет застройщика
В Петербурге прошел Петербургский ипотечный форум. Его участники, представители банков и строительных компании со всей России, обсуждали возможность активизации кредитования строительной индустрии. Вывод, к которому пришли предприниматели, - рынок будет развиваться вопреки помехам, возникшим после принятия закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».
Вице-губернатор также сказал, что сегодня ряд крупных строительных фирм подписали с банками соглашения о взаимодействии. Правда, пока такие соглашения между строителями и банками «можно пересчитать по пальцам». Президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев назвал точную цифру. По его данным, лишь 50 строящихся домов различных компаний используют услуги ипотечного банковского кредитования. Это всего 12-13 процентов от общего объема строящегося жилья.
Естественно, такая ситуация не слишком устраивает строителей. Поэтому они заинтересованы в создании универсальных критериев надежности застройщика, что сделает рынок кредитования более конкурентным. В частности, Дмитрий Тютин, член совета Ассоциации «Строительно-промышленного комплекса Северо-Запада» утверждает, что его структура и Ассоциация банков Северо-Запада завершают выработку единых критериев. Однако выступавший следом Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада ни словом не обмолвился об имеющихся договоренностях и заявил, что его вполне устраивает нынешняя ситуация в области кредитования строительства. При этом он еще раз подтвердил, что объемы такого кредитования в Северо-Западном регионе весьма невелики. На эти цели используется не более 1,5 процентов средств, выделяемых гражданам.
В то же время, как показывает практика, кредитование можно наладить: есть банки, строители, а главное - государственные органы готовы налаживать финансирование. Так, по словам Сергея Огородникова, директора департамента первичного рынка ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», анализ работы агентства показывает, что объемы кредитования в регионе зависят, прежде всего, от инициативы местного оператора и готовности местного государственного органа помогать в работе. В частности, наиболее впечатляющих результатов добились в Башкортостане. В этом регионе очень хорошо налажен процесс регистрации сделок. А вот готовность местных властей выделять крупные оборотные средства для развития ипотеки не столь важна.
Если основываться на утверждениях специалиста АИЖК, то в Петербурге кредитование наверняка будет развиваться. По крайней мере, оперативная регистрация сделок постепенно налаживается. Так, в рамках семинара «Механизмы снижения рисков жилищного кредитования» на форуме выступала Галина Волчецкая, руководитель Главного управления регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Она рассказала о переменах, произошедших в работе подконтрольного ей ведомства после реформы системы госрегистрации. Регистрационная служба сумела решить проблему очередей при регистрации сделок, что наверняка будет способствовать развитию ипотеки. А вот развитие системы регистрации договоров долевого участия идет не слишком быстро. Во время своего выступления Галина Волчецкая заявила, что с момента вступления в силу закона о долевом строительстве через ее ведомство было зарегистрировано пять договоров долевого участия.
На фоне блистательного Петергофа, благополучных Пушкина и Павловска музей-заповедник «Ораниенбаум» выглядит заброшенным и запущенным. Серьезная реставрация и реконструкция этого памятника истории и культуры началась только в прошлом году. В этом году в Ораниенбауме будут восстановлены фасады павильона «Катальная горка» и Китайского дворца. Общий объем финансирования на 2006 год должен составить 250 млн рублей.Долгожданная реставрация дворцово-паркового ансамбля музея-заповедника «Ораниенбаум» началась с восстановления красивейших творений архитектора Ринальди - Китайского дворца и павильона «Катальная горка». В 2005 году на эти цели из федерального бюджета было выделено 170 млн рублей. Ожидается, что в мае 2006 года будут сняты леса с фасадов «Катальной горки». Если такое случится, это будет первая реставрация в законченном виде на территории музея-заповедника «Ораниенбаум» за последние несколько десятилетий его существования.
Большой дворец - большие проблемы
Спасительная помощь реставрации нужна всем уникальным зданиям и сооружениям, находящимся в этом историческом месте, в том числе и жемчужине дворцово-паркового ансамбля Ораниенбаума - Меньшиковскому дворцу. В данный момент реставрация этого ключевого объекта невозможна из-за того, что здание дворца еще не освобождено сторонней организацией - научно-исследовательским институтом «Мортеплотехника». Но никакого конфликта по поводу переезда данной организации между ее руководством и дирекцией музея-заповедника вроде бы нет. Как утверждает директор ГУ «Государственный музей-заповедник «Ораниенбаум» Виктор Воротников, у руководства института «есть понимание, что оставаться их учреждению в Большом Ораниенбаумском дворце нельзя, что маленькие полуразрушенные комнатки здания не могут отвечать запросам научного предприятия». Но как любой переезд, освобождение помещений Меньшиковского дворца требует большого количества денег и времени. На данный момент директоры обоих учреждений договорились о том, что «Мортеплотехника» съедет с объекта в течение года.
Юбилей сулит перспективы
Даже если это произойдет, и реставрация Большого дворца все-таки начнется, работы по реконструкции и реставрации всего комплекса Ораниенбаума затянутся на несколько лет. 5 лет - такой срок ставит дирекция музея-заповедника для его более-менее полного восстановления. Эта цифра не случайна. Именно столько времени осталось до 300-летия дворцово-паркового ансамбля Ораниенбаума. Сегодня готовится программа подготовки к этому юбилею. Разумеется, главное, что хотят успеть сотрудники музея-заповедника к 2011 году, - отреставрировать все свои здания.
Музею не везло с руководством
Такая немалая сумма, в которую оценивается реставрация «Ораниенбаума», свидетельствует о положении дел на этом объекте культурного и исторического наследия. Когда-то считалось, что Ораниенбауму повезло, ведь он не пострадал в годы войны, но оказалось, что это везение в итоге обернулось против дворцово-паркового комплекса. В послевоенное время первоочередное внимание уделялось тем дворцам в пригородах Санкт-Петербурга, которые во время блокады города понесли тяжелый ущерб. На восстановление этих объектов ушли десятилетия. За это время сильно обветшал и Ораниенбаум, но проблемы данного памятника до последнего времени оставались в стороне.
Александра Тен