Тысяча и один вопрос про 214-ФЗ
Поправки в долевое законодательство, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, изменили правила работы строительного рынка. Причем так, что вопросы остались не только у игроков отрасли, но и у чиновников, которые курируют жилищное строительство.
Девелоперам запретили привлекать средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения жилых проблемных объектов и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан. Поправки значительно усиливают роль банков. Компании, занимающиеся жилстроительством, обязаны в срок до 1 сентября открыть в одном из 55 уполномоченных банков расчетный счет на каждый свой проект. Объекты, разрешения на строительство которых были выданы до вступления в силу поправок, контролируются по упрощенной схеме, оставшиеся – реализуются при полном банковском сопровождении. А по новым проектам с 1 июля 2019 года рынок должен полностью перейти на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Союз строительных организаций Ленинградской области собрал представителей областного Госстройнадзора, ПАО «Сбербанк Северо-Запад» и застройщиков, чтобы найти ответы на наиболее важные для отрасли вопросы, – и «Строительный Еженедельник» освещает наиболее дискуссионные моменты.
– Потребует ли строительство по нескольким разрешениям в рамках одного утвержденного ППТ создания отдельного застройщика для каждого участка?
Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева:
– Закон разрешает компаниям работать по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного ППТ.
– Если в рамках одного ППТ у нас несколько разрешений на строительство, но один застройщик, то нужен один спецсчет или отдельный на каждое разрешение?
Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Денис Горбунов:
– На каждое разрешение на строительство нужен отдельный спецсчет.
– Должен ли указанный в законе расчетный счет использоваться для поступления денежных средств от дольщиков?
Начальник отдела по работе с недвижимостью ПАО «Сбербанк Северо-Запад» Маргарита Клименко:
– Средства дольщиков должны поступать на расчетный счет застройщика. По уже заключенным ДДУ, денежные средства по которым поступают в рассрочку, можно заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов актуального счета. Безусловно, в ряде случаев подписать дополнительные соглашения со всеми дольщиками может быть проблематично. Тем не менее, обязанность аккумулировать средства дольщиков на расчетном счете, который будет контролироваться банком, возложена на застройщика.
– Как быть с дольщиками, договоры с которыми были заключены до 1 июля 2018 года? У крупных девелоперов может быть несколько тысяч дольщиков, как заставить их всех подписать допсоглашения?
Анастасия Алексеева:
– Эти моменты не регламентированы законодательством. Мы запросим разъяснения у Минстроя. На данный момент ясно одно – спецсчета должны открыть все застройщики, работающие по ДДУ.
– Обязан ли застройщик закрыть ранее открытые счета, которые используются для расчетов по другим проектам?
Маргарита Клименко:
– В нашем понимании – нет. Мы запросим разъяснения у ЦБ.
– Если банк решает, что какая-либо операция по счету незаконна, то у застройщика, по сути, нет возможности доказать, что это не так. Фактически банк на свое усмотрение будет одобрять или отклонять операции застройщика. Будет ли кто-нибудь контролировать решения банка?
Маргарита Клименко:
– Для того, чтобы списать денежные средства с расчетного счета застройщика, в банк представляются платежные поручения и обосновывающие документы. Платежное поручение должно быть исполнено банком в течение одного дня. Если представленные документы не подтверждают в полном объеме, что платеж целевой, либо требуются дополнительные пояснения, то у банка есть еще два дня, чтобы запросить дополнительные сведения и документы и проанализировать их. Соответственно, в течение трех дней банк взаимодействует с застройщиком – и в результате платеж может быть проведен либо отозван клиентом. Если за это время клиент не отозвал платеж и не подтвердил его целевое назначение, то банк отказывает в проведении операции и сообщает в ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства).
В постановлении правительства перечислен список документов, которые должны представляться в банк застройщиком для подтверждения целевого назначения расходов, и он, на мой взгляд, достаточен для подтверждения платежа в рамках 214-ФЗ. Мне сложно представить ситуацию, в которой банк принципиально откажется проводить какой-то платеж, который является целевым и документы по которому представлены.
Также напомню, что если речь идет о разрешениях на строительство, выданных до 1 июля 2018 года, то по таким разрешениям банк отслеживает только запрещенные операции. На разрешения, выданные после 1 июля 2018 года, распространяется полный банковский контроль, в соответствии с 214-ФЗ.
– Если при проведении контролирующим органом проверки, на основании уведомления банка о попытке проведения нецелевого платежа, нарушений не обнаружится, банк одобрит платеж на основании сообщения контролирующего органа?
Маргарита Клименко:
– На данный момент в перечне документов, получив которые, банк может признать расходы целевыми и одобрить их, письма, к примеру, от Госстройнадзора, нет. Таким образом, подобное сообщение от надзорных служб не может стать основанием для одобрения платежа.
Анастасия Алексеева:
– Мы запросим разъяснения у Минстроя по данному вопросу.
– Вопрос по инженерным сетям. Девелопер планирует реализовать жилой комплекс из десяти домов, однако изначально получает разрешение на строительство только одного. При этом сети прокладываются сразу для всего проекта. Как в таком случае осуществляются платежи?
Денис Горбунов:
– Мы понимаем, что мощности вы закупаете сразу для всех домов, однако закон запрещает использовать деньги дольщиков первого дома на оплату мощностей сразу десяти домам. Делая закупку для нужд всего проекта, вы должны либо разнести мощности на все дома и прописать это в договоре техприсоединения, либо вложить собственные средства.
Минстрой уже предложил программу стимулирования развития сетей для комплексного освоения территорий, в ряде случаев предлагается выделять средства из федерального бюджета. От себя лично мы готовы организовать совещание с монополистами Ленобласти.
– Если у застройщика все расходы аккумулирует генеральный подрядчик, то что банк будет контролировать в этом случае?
Маргарита Клименко:
– В данном случае – только платежи между застройщиком и генподрядчиком, если с расчетного счета застройщика не осуществляется больше никаких платежей. Правда, генподрядчик также должен иметь расчетный счет в уполномоченном банке, но контроль целевого расходования со счета генподрядчика банком не осуществляется.
– Закон не обязывает банк кредитовать всех подряд. Застройщику нужно будет доказывать свою надежность, продемонстрировать финансовую состоятельность проекта. По сути, банкам интересны только высоколиквидные объекты, а не доступное жилье. Не сложится ли такая ситуация, что банки просто не будут кредитовать строительство массового жилья?
Маргарита Клименко:
– Я не думаю, что проблемы возникнут именно с массовым жильем, ведь на него, как правило, высокий спрос. В любом случае банк в новых условиях становится главным риск-агентом, поэтому мы будем уделять серьезное внимание маркетинговой составляющей – так же, как финансовой устойчивости проектов.
– При проектном финансировании с использованием счетов эскроу когда застройщик должен начать возвращать долги банку?
Маргарита Клименко:
– После сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну квартиру.
– Закон позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома или группы домов, в пределах одного разрешения на строительство?
Заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Дмитрий Лобановский:
– По данному вопросу Минстрой озвучил пока только устную позицию, в рамках которой социнфраструктуру в рамках одного ППТ за счет средств дольщиков строить можно. Надо дождаться письменной позиции министерства по данному вопросу.
– Как осуществляется выплата заработной платы, если одно юрлицо ведет несколько проектов: должно быть пропорциональное разделение или на усмотрение застройщика – со счета любого проекта?
Маргарита Клименко:
– Если мы говорим о проектах, которые уже реализуются, то решение о распределении затрат принимает застройщик. Что касается разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года, то с учетом требования 214-ФЗ в рамках одного проекта данные затраты не должны превышать 10% бюджета проекта (20% в случае составления бухгалтерской отчетности по МСФО – международным стандартам финансовой отчетности). При этом на одном застройщике в идеале должен быть один проект – соответственно, открыт один расчетный счет застройщика
Агентство стратегических инициатив (АСИ) на ПМЭФ-2018 представило новый рейтинг инвестиционного климата в российских регионах. Петербург оказался в нем на четвертом месте, а Ленобласть – на двенадцатом. Оба региона улучшили прошлогодний результат. Но не все бизнесмены согласны с выводами АСИ.
Рейтинг АСИ – одно из самых резонансных и ожидаемых событий ПМЭФ. Каждый год бизнес публично и беспристрастно дает оценку работе чиновников и тому инвестиционному климату, который возникает в российских регионах благодаря их усилиям. Данные собирают при опросах предпринимателей. В этом году их было 400 тыс. Оценку выставляют после анализа 45 показателей, среди которых сроки выдачи разрешений на строительство, подключения объектов к сетям, выдачи лицензий, регистрации прав собственности на недвижимость и др. А результаты оглашают при всем честном народе. В этом году на представлении рейтинга на площадке ПМЭФ присутствовали 40 российских губернаторов. И не удивительно – ведь с этого года место и региона в рейтинге АСИ стало одним из критериев оценки эффективности его руководителя.
Генеральный директор АСИ Светлана Чупшева заявила, что в этом году конкуренция между регионами за лидерство значительно возросла. «Чтобы сохранить свои показатели, нужно было улучшить семь показателей. Чтобы вырасти – нужно было прибавить двадцать», – пояснила она.
По сравнению с прошлым годом, в тройке лидеров произошли изменения. Первое место в этом году заняла Тюменская область, второе место – Москва, а на третьем оказался лидер прошлого года Татарстан. Петербург и Ленобласть показали лучшие результаты за все 5 лет существования рейтинга. Петербург занял почетное четвертое место (поднялся туда с семнадцатой строчки), а Ленобласть дотянулась до двенадцатого места (хотя год назад занимала только двадцатое).
«Несколько лет назад город на общем фоне выглядел очень бледно, и меня это категорически не устраивало. Но теперь он показал отличный результат. Тем ценнее этот скачок. Мы активизировали работу штаба по улучшению ведения бизнеса, и я его лично возглавил. Кроме того, мы пересмотрели список контрольно-надзорных функций и нашли возможность 10 из них просто убрать. А число проверок сократили на 16%. Думаю, нам это поможет подняться в рейтинге в следующем году еще выше и немного потеснить коллег», – заявил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко также объяснил продвижение региона в рейтинге АСИ большими усилиями, которые власть предприняла для улучшения бизнес-климата. «Мы первыми в России перешли на электронный документооборот с федеральными органами власти. Это сократило сроки оформления документации для предпринимателей в разы. Также успешно реализована программа создания специализированных МФЦ для бизнеса. Действует система сопровождения предпринимателей по различным бизнес-ситуациям», – рассказал Александр Дрозденко.
Но не все опрошенные «Строительным Еженедельником» бизнесмены заметили реальное улучшение инвестиционного климата. «Я итогами рейтинга очень удивлен. Если Петербург значительно в нем поднялся, это означает одно из двух: либо методика составления этого рейтинга сильно кривая, либо в остальных регионах с инвестиционной привлекательностью дела обстоят еще хуже, чем у нас», – говорит гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«В строительной отрасли легче работать не стало. Как и раньше, почти 80% рабочего времени я вынужден тратить на отработку каких-то неожиданных вопросов и претензий со стороны властей. И постоянно происходят какие-то проверки без оснований и без смысла», – согласен гендиректор ГК Legenda Василий Селиванов.
«В Ленобласти ситуация несколько лучше. Но до идеала ей далеко. Многие вопросы решаются долго. Есть барьеры, которые с первого раза не преодолеть. Но в городе, по моему опыту, еще сложней. Улучшения есть. Но на качественный скачок их совокупность не тянет», – делится наблюдениями один из застройщиков.
А генеральный директор индустриального парка «М10» Михаил Косарев, в свою очередь, заявил, что Ленобласть поднялась в рейтинге заслуженно. «Это результат совместной работы властей и предпринимательского сообщества. Действительно, число согласований для бизнеса сократилось», – заявил он.
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Единый центр предпринимательства создали новую площадку для диалога бизнеса и власти – Открытую приемную КИО. Чиновники надеются, что предприниматели, получив ответы на все свои вопросы, смогут буквально завтра начать свой бизнес.
Приемная будет работать в Едином центре предпринимательства на Полюстровском проспекте, 61. Позже еще одна Приемная появится и в «Невской Ратуше», куда переезжают комитеты Правительства Петербурга.
Работа Приемной КИО предполагает проведение ряда мероприятий: ежеквартальные круглые столы по основным направлениям деятельности комитета, ежеквартальные семинары и новый формат – единый день консультаций для начинающих предпринимателей, который будет проходить раз в полгода. «В единый день можно будет прийти в Приемную и получить консультации об аренде объектов нежилого фонда, земельных участков, о порядке приватизации госимущества, о программах кредитования, налогообложении и т. д. То есть предприниматели смогут получить ответы на все важные вопросы», – рассказал вице-губернатор Петербурга Михаил Мокрецов на открытии Приемной.
«Сегодня информация – это главное. Здесь предприниматели смогут получить ее абсолютно бесплатно», – отметил вице-губернатор Северной столицы Сергей Мовчан, который также принимал участие в создании Приемной.
Деятельность Приемной по большей части ориентирована на помощь начинающим предпринимателям и малому бизнесу. «Малый бизнес мы бережем, у нас в городе есть фонд с объектами недвижимости, которые могут достаться только им», – сказал Михаил Мокрецов, отметив, что Приемная КИО станет еще одной формой поддержки этого сегмента бизнеса.
Директор Центра развития и поддержки предпринимательства Лев Кузнецов отметил, что запрос на создание Открытой приемной КИО поступил со стороны самого бизнес-сообщества. В феврале 2018 года был проведен опрос о том, нужны ли приемные исполнительной власти на территории Центра, и 35% опрошенных заявили, что необходимо «единое окно», куда можно было бы обратиться со всеми вопросами. Председатель Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Петербурга Елена Церетели отметила важность участия КИО в проекте, так как больше всего вопросов у предпринимателей вызывают именно имущественные и финансовые отношения: «Главное для бизнеса – это деньги и имущество. Вопросов много, от них никуда не деться, такие вот коммуникационные площадки помогают наладить и поддерживать диалог бизнеса и власти».
Уполномоченный по защите прав предпринимательства в Санкт-Петербурге Александр Абросимов отметил, что город действительно делает много для бизнеса. И самый главный показатель – результаты Национального рейтинга состояния инвестиционного климата в субъектах РФ (рейтинг АСИ) за 2018 год. Санкт-Петербург за год преодолел тринадцать ступеней и занял четвертое место. При этом г-н Абросимов напомнил о послании Президента РФ, в котором Владимир Путин заявил, что 40% внутреннего валового продукта должно приходится на малый бизнес, а российская экономика должна стать пятой в мире за ближайшие шесть лет. Властям необходимо и дальше создавать благоприятные условия для работы бизнеса. В частности, Александр Абросимов призвал Смольный до конца года решить вопрос создания инвестиционно-промышленных парков: «Это оказало бы серьезную поддержку производственному бизнесу, у которого нет своих площадок».
Кстати
Первым единым днем консультаций стал день открытия Приемной КИО, т. е. 30 мая 2018 года. В Единый центр предпринимательства обратились около ста представителей бизнеса. На их вопросы отвечали 8 сотрудников КИО. Обошлось без очередей.