Тысяча и один вопрос про 214-ФЗ
Поправки в долевое законодательство, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, изменили правила работы строительного рынка. Причем так, что вопросы остались не только у игроков отрасли, но и у чиновников, которые курируют жилищное строительство.
Девелоперам запретили привлекать средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения жилых проблемных объектов и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан. Поправки значительно усиливают роль банков. Компании, занимающиеся жилстроительством, обязаны в срок до 1 сентября открыть в одном из 55 уполномоченных банков расчетный счет на каждый свой проект. Объекты, разрешения на строительство которых были выданы до вступления в силу поправок, контролируются по упрощенной схеме, оставшиеся – реализуются при полном банковском сопровождении. А по новым проектам с 1 июля 2019 года рынок должен полностью перейти на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Союз строительных организаций Ленинградской области собрал представителей областного Госстройнадзора, ПАО «Сбербанк Северо-Запад» и застройщиков, чтобы найти ответы на наиболее важные для отрасли вопросы, – и «Строительный Еженедельник» освещает наиболее дискуссионные моменты.
– Потребует ли строительство по нескольким разрешениям в рамках одного утвержденного ППТ создания отдельного застройщика для каждого участка?
Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева:
– Закон разрешает компаниям работать по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного ППТ.
– Если в рамках одного ППТ у нас несколько разрешений на строительство, но один застройщик, то нужен один спецсчет или отдельный на каждое разрешение?
Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Денис Горбунов:
– На каждое разрешение на строительство нужен отдельный спецсчет.
– Должен ли указанный в законе расчетный счет использоваться для поступления денежных средств от дольщиков?
Начальник отдела по работе с недвижимостью ПАО «Сбербанк Северо-Запад» Маргарита Клименко:
– Средства дольщиков должны поступать на расчетный счет застройщика. По уже заключенным ДДУ, денежные средства по которым поступают в рассрочку, можно заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов актуального счета. Безусловно, в ряде случаев подписать дополнительные соглашения со всеми дольщиками может быть проблематично. Тем не менее, обязанность аккумулировать средства дольщиков на расчетном счете, который будет контролироваться банком, возложена на застройщика.
– Как быть с дольщиками, договоры с которыми были заключены до 1 июля 2018 года? У крупных девелоперов может быть несколько тысяч дольщиков, как заставить их всех подписать допсоглашения?
Анастасия Алексеева:
– Эти моменты не регламентированы законодательством. Мы запросим разъяснения у Минстроя. На данный момент ясно одно – спецсчета должны открыть все застройщики, работающие по ДДУ.
– Обязан ли застройщик закрыть ранее открытые счета, которые используются для расчетов по другим проектам?
Маргарита Клименко:
– В нашем понимании – нет. Мы запросим разъяснения у ЦБ.
– Если банк решает, что какая-либо операция по счету незаконна, то у застройщика, по сути, нет возможности доказать, что это не так. Фактически банк на свое усмотрение будет одобрять или отклонять операции застройщика. Будет ли кто-нибудь контролировать решения банка?
Маргарита Клименко:
– Для того, чтобы списать денежные средства с расчетного счета застройщика, в банк представляются платежные поручения и обосновывающие документы. Платежное поручение должно быть исполнено банком в течение одного дня. Если представленные документы не подтверждают в полном объеме, что платеж целевой, либо требуются дополнительные пояснения, то у банка есть еще два дня, чтобы запросить дополнительные сведения и документы и проанализировать их. Соответственно, в течение трех дней банк взаимодействует с застройщиком – и в результате платеж может быть проведен либо отозван клиентом. Если за это время клиент не отозвал платеж и не подтвердил его целевое назначение, то банк отказывает в проведении операции и сообщает в ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства).
В постановлении правительства перечислен список документов, которые должны представляться в банк застройщиком для подтверждения целевого назначения расходов, и он, на мой взгляд, достаточен для подтверждения платежа в рамках 214-ФЗ. Мне сложно представить ситуацию, в которой банк принципиально откажется проводить какой-то платеж, который является целевым и документы по которому представлены.
Также напомню, что если речь идет о разрешениях на строительство, выданных до 1 июля 2018 года, то по таким разрешениям банк отслеживает только запрещенные операции. На разрешения, выданные после 1 июля 2018 года, распространяется полный банковский контроль, в соответствии с 214-ФЗ.
– Если при проведении контролирующим органом проверки, на основании уведомления банка о попытке проведения нецелевого платежа, нарушений не обнаружится, банк одобрит платеж на основании сообщения контролирующего органа?
Маргарита Клименко:
– На данный момент в перечне документов, получив которые, банк может признать расходы целевыми и одобрить их, письма, к примеру, от Госстройнадзора, нет. Таким образом, подобное сообщение от надзорных служб не может стать основанием для одобрения платежа.
Анастасия Алексеева:
– Мы запросим разъяснения у Минстроя по данному вопросу.
– Вопрос по инженерным сетям. Девелопер планирует реализовать жилой комплекс из десяти домов, однако изначально получает разрешение на строительство только одного. При этом сети прокладываются сразу для всего проекта. Как в таком случае осуществляются платежи?
Денис Горбунов:
– Мы понимаем, что мощности вы закупаете сразу для всех домов, однако закон запрещает использовать деньги дольщиков первого дома на оплату мощностей сразу десяти домам. Делая закупку для нужд всего проекта, вы должны либо разнести мощности на все дома и прописать это в договоре техприсоединения, либо вложить собственные средства.
Минстрой уже предложил программу стимулирования развития сетей для комплексного освоения территорий, в ряде случаев предлагается выделять средства из федерального бюджета. От себя лично мы готовы организовать совещание с монополистами Ленобласти.
– Если у застройщика все расходы аккумулирует генеральный подрядчик, то что банк будет контролировать в этом случае?
Маргарита Клименко:
– В данном случае – только платежи между застройщиком и генподрядчиком, если с расчетного счета застройщика не осуществляется больше никаких платежей. Правда, генподрядчик также должен иметь расчетный счет в уполномоченном банке, но контроль целевого расходования со счета генподрядчика банком не осуществляется.
– Закон не обязывает банк кредитовать всех подряд. Застройщику нужно будет доказывать свою надежность, продемонстрировать финансовую состоятельность проекта. По сути, банкам интересны только высоколиквидные объекты, а не доступное жилье. Не сложится ли такая ситуация, что банки просто не будут кредитовать строительство массового жилья?
Маргарита Клименко:
– Я не думаю, что проблемы возникнут именно с массовым жильем, ведь на него, как правило, высокий спрос. В любом случае банк в новых условиях становится главным риск-агентом, поэтому мы будем уделять серьезное внимание маркетинговой составляющей – так же, как финансовой устойчивости проектов.
– При проектном финансировании с использованием счетов эскроу когда застройщик должен начать возвращать долги банку?
Маргарита Клименко:
– После сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну квартиру.
– Закон позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома или группы домов, в пределах одного разрешения на строительство?
Заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Дмитрий Лобановский:
– По данному вопросу Минстрой озвучил пока только устную позицию, в рамках которой социнфраструктуру в рамках одного ППТ за счет средств дольщиков строить можно. Надо дождаться письменной позиции министерства по данному вопросу.
– Как осуществляется выплата заработной платы, если одно юрлицо ведет несколько проектов: должно быть пропорциональное разделение или на усмотрение застройщика – со счета любого проекта?
Маргарита Клименко:
– Если мы говорим о проектах, которые уже реализуются, то решение о распределении затрат принимает застройщик. Что касается разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года, то с учетом требования 214-ФЗ в рамках одного проекта данные затраты не должны превышать 10% бюджета проекта (20% в случае составления бухгалтерской отчетности по МСФО – международным стандартам финансовой отчетности). При этом на одном застройщике в идеале должен быть один проект – соответственно, открыт один расчетный счет застройщика
«Чешский Экспортный Банк» требует признать банкротом петербургское предприятие «Метробетон», задействованное в строительстве городского метро.
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти направлен иск о банкротстве ЗАО «Метробетон». Заявление о несостоятельности организации подано АО «Чешский Экспортный Банк».
Дата рассмотрения иска пока не определена. Причины требования банкротства организации, занимающейся выпуском товарного бетона, ЖБИ и других материалов, на сайте «Электронное правосудие» не сообщаются. Не прокомментировал ситуацию с исковым заявлением и сам «Метробетон». По некоторым данным, петербургское предприятие выступало поручителем организации, не выполнившей обязательства перед банком. Ранее «Чешский Экспортный Банк» активно кредитовал ряд промышленных российских предприятий и их строительные проекты. Однако чуть позже кредитной организации пришлось взыскивать задолженность заемщиков уже через суд.
Компания «Метробетон» была создана в 1990-х годах на базе структуры «Метростроя» и является одним из основных поставщиков материалов на строительные площадки петербургского метро. В конце августа текущего года предприятие проинформировало о выполнении всех обязательств по поставке колец для тоннеля Невско-Василеостровской линии. Их производство осуществляется на автоматической конвейерной линии карусельного типа – первой в Петербурге. В начале сентября на сайте «Метробетона» появилась информация, что на предприятии налажен выпуск железобетонных удерживающих ограждений для автомобилей, в одностороннем и двухстороннем исполнении.
Отметим, что в начале 2016 года предприятие «Метробетон» пыталась обанкротить компания «Транслогистик» из-за долга в 1,8 млн рублей. Но заявление не было принято к рассмотрению. В настоящее время «Метробетон» является ответчиком по нескольким небанкротным искам с относительно небольшими суммами взыскания. Этой весной налоговики требовали от предприятия 29 млн рублей. К делу подключались судебные приставы. Исполнительное производство было окончено погашением задолженности.
Эксперты предполагают, что возможные судебные проблемы «Метробетона» связаны со стагнацией строительного рынка, падением производства строительных материалов из-за снижения потребительского спроса. Согласно данным Росстата, с января по август текущего года в СЗФО было произведено 2,2 млн куб. м бетона. Это на 2,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Схожие отрицательные показатели наблюдаются и в целом по стране. Тем не менее, «Метробетону» могут помочь удержаться на плаву крупные госзаказы.
Напомним, летом этого года подала иск о собственном банкротстве компания «Такси-Бетон». Организация имела три завода в Парголово, Автово и Янино. Ее продукция была задействована на многих городских знаковых объектах. По предварительным данным, компания «Такси-Бетон» решила уйти с рынка из-за больших долгов и снижения емкости рынка. Также в компании тлел длительный корпоративный конфликт. В настоящее время в открытом производстве находятся около десяти исков к этой организации.
Справка
ЗАО «Метробетон» было создано в 1993 году на базе структуры «Метростроя». В настоящее время располагает несколькими заводами по производству товарного бетона, работающих на территории Петербурга, Ленинградской и Брянской областей. Кроме того, в холдинг входят: завод по производству кирпича, предприятие по производству сухих строительных смесей, цех ЖБИ.
Успешное внедрение градостроительной концепции «умный город» зависит не только от задействования новых информационных технологий, но и изменения образа жизни самих людей.
В Петербурге состоялся III Международный форум пространственного развития. В залах Мраморного дворца участники мероприятия обсудили мировой и российский опыт планирования устойчивого развития городов. Форум организован по инициативе Университета ИТМО при поддержке Правительства Петербурга. Официальным информационным партнером мероприятия стали газета «Строительный Еженедельник» и портал «АСН-Инфо».
Пленарное заседание форума открыл губернатор города Георгий Полтавченко. Он подчеркнул, что Петербург активно внедряет в свое развитие передовые информационные технологии. Они помогают не только ускорить процесс становления города как инновационного центра, но и сохранить все то историческое наследие, которое у него есть. «Уже сейчас успешно функционируют отдельные элементы «умного города», ставшие популярными и завоевавшие доверие горожан. Это предоставление государственных услуг в электронном виде. Для оперативного взаимодействия жителей города с органами власти создан портал «Наш Санкт-Петербург». В настоящее время идет наполнение реестра «Умный город», куда вошли уже более 100 проектов», – сообщил губернатор.
Руководитель Центра городских исследований МШУ «Сколково» Ксения Мокрушина отметила, что в настоящее время Россия в развитии основных принципов «умного города» находится в «постоянно догоняющей парадигме». «Наше слабое место в том, что мы постоянно фокусируем внимание только на окупаемости данных технологий. Но не всегда на них можно быстро заработать. Создание «умного города» – длительный процесс, и нет универсальных рецептов его развития», – считает она.
Иностранные участники форума, а именно председатель комиссии по разработке и осуществлению программы «Ереван – Умный город» Овик Мусаелян и вице-президент Международного совета градопланировщиков ISOCARRP Джиру Тадани, в своих выступлениях подчеркнули, что невозможно создать «умный город» без изменения образа жизни самих людей. Причем перемены в сознании, в отношении к городской среде, должны произойти еще до внедрения новых современных технологических элементов.
Инновационный подход
В рамках сессии «Идеальный город будущего» были определены вспомогательные решения, формирующие развитие городской среды. Генеральный директор ООО «Город-спутник «Южный» Сергей Хромов отметил, что крупномасштабные математические модели могут использоваться при планировании «умных городов». В частности, такая уже создана для города-спутника Южный.
«При вводе текущих параметров математическая модель в режиме реального времени позволяет рассчитать и сразу увидеть возможные проблемы и недоработки, которые можно будет устранить еще на стадии проектирования. Например, она позволяет рассчитать прирост жителей за определенный период времени, загруженность транспортных магистралей в часы пик, размер пассажиропотока общественного транспорта и еще массу параметров, которые практически невозможно предвидеть на ранней стадии реализации девелоперского проекта», – рассказал он.
Профессор Европейского университета в Петербурге Юлия Вымятнина обратила внимание на высокую долю вероятности задействования в «умном городе» новой технологии – блокчейн. По словам специалиста, эта система (или очень схожая с ней) может использоваться в информационной и финансовой сети «умных городов», так как она учитывает факторы как открытости, так и безопасности.
Город жив
На сессии «Город живых: культура как история будущего» обсуждались вопросы дальнейшего развития Петербурга. Известный журналист и публицист Александр Невзоров высказал мнение, что исторический фетишизм тянет Северную столицу на дно. Многие градозащитники, считает он, не дают Петербургу стать современным.
Выступивший по «Скайпу» лидер группы «Ленинград» Сергей Шнуров сравнил Петербург с Эрмитажем. «В этом музее проходят самые нашумевшие выставки, в том числе и скандальные. В него тянется народ. Это означает, что Эрмитаж жив. Он не только нафталиновый склад, но и дом муз. Это же можно сказать и о нашем городе, совмещающем в себе историю и современность», – подчеркнул он.
Мнение
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Обеспечить город «умными» технологиями и медийностью без комплексного подхода к развитию территории – невозможно. «Умный город» – это не только идея, а полноценный комплекс мероприятий, требующий долгосрочных инвестиций. И возможно, новый продукт (например, долгосрочный банковский кредитный портфель) мог бы значительно повлиять на динамику развития «умных городов». Для комплексного развития территорий требуются инвестиционные портфели с 10-12-летними периодами окупаемости. К сожалению, это не наша сильная сторона, и она тормозит развитие «умных» градостроительных проектов, которые очень отличаются от привычной для нас точечной застройки. Для «умных городов» требуется комплексное планирование и полноценное инженерное обеспечение, а процесс их проектирования не может быть поквартальным или точечным. Отсутствие такого подхода приводит к проблемам с инженерной инфраструктурой, к перекладке сетей и существенным дополнительным затратам. Возводить «умные города» в таких условиях тяжело. Ключевой аспект в формировании «умного» общественного пространства и управления коммунальной системой – это безопасность. Поэтому наиболее востребованы инновационные подходы к системам безопасности, направленные на заблаговременное предупреждение нештатных ситуаций.
Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Основные препоны для развития «умных городов» в России связаны, во-первых, с медленным внедрением инноваций. Расчеты показывают, что пока еще это дорого. Законодательство и уровень доходов населения не позволяют повсеместно внедрять умные технологии, которые уже реализуются в отдельных кластерах или в ряде проектов жилых домов. Инновации требуют больших вложений, а муниципальные и региональные бюджеты ограничены. Во-вторых, для «умного города» нужно умное градостроительное планирование дорог, социальной инфраструктуры, общественных пространств, единой архитектурной концепции. В современных реалиях городские территории сначала плотно застраивают, а уже потом начинают думать, как решить вопросы с пробками на дорогах, нехваткой школ, больниц и детских садов. Для решения этой проблемы городу нужен урбанистический совет, который бы определял развитие территории не в общих рамках, а детально прорабатывал ее с учетом настоящих и будущих потребностей горожан.
В «умном городе» должны развиваться, в первую очередь, энергоэффективные технологии и инновации в области ЖКХ. Сегодня они уже воплощены в ряде проектов. Например, датчики протечек в квартирах. В нашем жилом комплексе «Леонтьевский Мыс» они включены в систему общей безопасности дома. Другой пример – индивидуальные тепловые пункты в квартирах, которые позволяют получить горячую воду питьевого качества и используют на подогрев воды ту же энергию, что и на отопление. Еще одна перспективная инновация, реализованная в «Леонтьевском Мысе», – это система вакуумного удаления мусора. Она измельчает, обеззараживает, спрессовывает мусор, удаляя из него лишний воздух. Мусор уменьшается в объеме в 4-5 раз. Соответственно, мусоровоз приезжает в 4-5 раз реже. При этом система обеспечивает чистоту, отсутствие шума, запаха и экономит затраты жильцов на вывоз мусора.
Эдуард Каширин, заместитель генерального директора Bau City Development (ЖК BauHaus):
– Мне кажется, основная проблема в том, что не многие обыватели понимают значение «умных городов» и их преимущества. У россиян ментально заложено предвзятое отношение к инновациям – это кажется более затратным: так или иначе, всё оплачивает население, а его доходы оставляют желать лучшего. Стоит отметить, что у нас не так высок уровень технологической грамотности, особенно это касается старшего поколения, которому нелегко пользоваться даже телефоном и Интернетом, не говоря о более прогрессивной технике. В «умном городе» должны быть актуальны технологии, нацеленные на решение социально-бытовых вопросов, например, перераспределение пассажирских и автомобильных потоков для исчезновения пиковых нагрузок на дорогах и в общественном транспорте. Востребованным было бы также упрощение ежедневного бытового обслуживания: управление микроклиматом в квартире; автоматизация платежей; заказ услуг и доставки товаров; создание централизованной и упорядоченной системы коммуникации с городскими ведомствами; обеспечение безопасности людей и предупреждение чрезвычайных ситуаций.
Александр Викторов, руководитель архитектурной мастерской «Союз 55»:
– В моем представлении «умный город» должен в себе задействовать несколько важных позиций. Во-первых, энгергоэффективность. Она позволяет инновационными методами достичь очень высоких результатов в экономии ресурсов без ущерба для населения. Вторая важная позиция – это безопасность Она должна быть и в доме, и в квартале, и в городе. Соответственно, необходима установка систем видеонаблюдения. Третий важный элемент, необходимый для создания «умного города», – это диспетчеризация. Она позволит автоматизировать процесс работы многих городских сетей, в том числе и оптимизирует транспортное движение. Но, конечно, многое должно зависеть и от самих людей, проживающих в таком городе.