Тысяча и один вопрос про 214-ФЗ
Поправки в долевое законодательство, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, изменили правила работы строительного рынка. Причем так, что вопросы остались не только у игроков отрасли, но и у чиновников, которые курируют жилищное строительство.
Девелоперам запретили привлекать средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения жилых проблемных объектов и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан. Поправки значительно усиливают роль банков. Компании, занимающиеся жилстроительством, обязаны в срок до 1 сентября открыть в одном из 55 уполномоченных банков расчетный счет на каждый свой проект. Объекты, разрешения на строительство которых были выданы до вступления в силу поправок, контролируются по упрощенной схеме, оставшиеся – реализуются при полном банковском сопровождении. А по новым проектам с 1 июля 2019 года рынок должен полностью перейти на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Союз строительных организаций Ленинградской области собрал представителей областного Госстройнадзора, ПАО «Сбербанк Северо-Запад» и застройщиков, чтобы найти ответы на наиболее важные для отрасли вопросы, – и «Строительный Еженедельник» освещает наиболее дискуссионные моменты.
– Потребует ли строительство по нескольким разрешениям в рамках одного утвержденного ППТ создания отдельного застройщика для каждого участка?
Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Анастасия Алексеева:
– Закон разрешает компаниям работать по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного ППТ.
– Если в рамках одного ППТ у нас несколько разрешений на строительство, но один застройщик, то нужен один спецсчет или отдельный на каждое разрешение?
Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Денис Горбунов:
– На каждое разрешение на строительство нужен отдельный спецсчет.
– Должен ли указанный в законе расчетный счет использоваться для поступления денежных средств от дольщиков?
Начальник отдела по работе с недвижимостью ПАО «Сбербанк Северо-Запад» Маргарита Клименко:
– Средства дольщиков должны поступать на расчетный счет застройщика. По уже заключенным ДДУ, денежные средства по которым поступают в рассрочку, можно заключить дополнительное соглашение с указанием реквизитов актуального счета. Безусловно, в ряде случаев подписать дополнительные соглашения со всеми дольщиками может быть проблематично. Тем не менее, обязанность аккумулировать средства дольщиков на расчетном счете, который будет контролироваться банком, возложена на застройщика.
– Как быть с дольщиками, договоры с которыми были заключены до 1 июля 2018 года? У крупных девелоперов может быть несколько тысяч дольщиков, как заставить их всех подписать допсоглашения?
Анастасия Алексеева:
– Эти моменты не регламентированы законодательством. Мы запросим разъяснения у Минстроя. На данный момент ясно одно – спецсчета должны открыть все застройщики, работающие по ДДУ.
– Обязан ли застройщик закрыть ранее открытые счета, которые используются для расчетов по другим проектам?
Маргарита Клименко:
– В нашем понимании – нет. Мы запросим разъяснения у ЦБ.
– Если банк решает, что какая-либо операция по счету незаконна, то у застройщика, по сути, нет возможности доказать, что это не так. Фактически банк на свое усмотрение будет одобрять или отклонять операции застройщика. Будет ли кто-нибудь контролировать решения банка?
Маргарита Клименко:
– Для того, чтобы списать денежные средства с расчетного счета застройщика, в банк представляются платежные поручения и обосновывающие документы. Платежное поручение должно быть исполнено банком в течение одного дня. Если представленные документы не подтверждают в полном объеме, что платеж целевой, либо требуются дополнительные пояснения, то у банка есть еще два дня, чтобы запросить дополнительные сведения и документы и проанализировать их. Соответственно, в течение трех дней банк взаимодействует с застройщиком – и в результате платеж может быть проведен либо отозван клиентом. Если за это время клиент не отозвал платеж и не подтвердил его целевое назначение, то банк отказывает в проведении операции и сообщает в ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства).
В постановлении правительства перечислен список документов, которые должны представляться в банк застройщиком для подтверждения целевого назначения расходов, и он, на мой взгляд, достаточен для подтверждения платежа в рамках 214-ФЗ. Мне сложно представить ситуацию, в которой банк принципиально откажется проводить какой-то платеж, который является целевым и документы по которому представлены.
Также напомню, что если речь идет о разрешениях на строительство, выданных до 1 июля 2018 года, то по таким разрешениям банк отслеживает только запрещенные операции. На разрешения, выданные после 1 июля 2018 года, распространяется полный банковский контроль, в соответствии с 214-ФЗ.
– Если при проведении контролирующим органом проверки, на основании уведомления банка о попытке проведения нецелевого платежа, нарушений не обнаружится, банк одобрит платеж на основании сообщения контролирующего органа?
Маргарита Клименко:
– На данный момент в перечне документов, получив которые, банк может признать расходы целевыми и одобрить их, письма, к примеру, от Госстройнадзора, нет. Таким образом, подобное сообщение от надзорных служб не может стать основанием для одобрения платежа.
Анастасия Алексеева:
– Мы запросим разъяснения у Минстроя по данному вопросу.
– Вопрос по инженерным сетям. Девелопер планирует реализовать жилой комплекс из десяти домов, однако изначально получает разрешение на строительство только одного. При этом сети прокладываются сразу для всего проекта. Как в таком случае осуществляются платежи?
Денис Горбунов:
– Мы понимаем, что мощности вы закупаете сразу для всех домов, однако закон запрещает использовать деньги дольщиков первого дома на оплату мощностей сразу десяти домам. Делая закупку для нужд всего проекта, вы должны либо разнести мощности на все дома и прописать это в договоре техприсоединения, либо вложить собственные средства.
Минстрой уже предложил программу стимулирования развития сетей для комплексного освоения территорий, в ряде случаев предлагается выделять средства из федерального бюджета. От себя лично мы готовы организовать совещание с монополистами Ленобласти.
– Если у застройщика все расходы аккумулирует генеральный подрядчик, то что банк будет контролировать в этом случае?
Маргарита Клименко:
– В данном случае – только платежи между застройщиком и генподрядчиком, если с расчетного счета застройщика не осуществляется больше никаких платежей. Правда, генподрядчик также должен иметь расчетный счет в уполномоченном банке, но контроль целевого расходования со счета генподрядчика банком не осуществляется.
– Закон не обязывает банк кредитовать всех подряд. Застройщику нужно будет доказывать свою надежность, продемонстрировать финансовую состоятельность проекта. По сути, банкам интересны только высоколиквидные объекты, а не доступное жилье. Не сложится ли такая ситуация, что банки просто не будут кредитовать строительство массового жилья?
Маргарита Клименко:
– Я не думаю, что проблемы возникнут именно с массовым жильем, ведь на него, как правило, высокий спрос. В любом случае банк в новых условиях становится главным риск-агентом, поэтому мы будем уделять серьезное внимание маркетинговой составляющей – так же, как финансовой устойчивости проектов.
– При проектном финансировании с использованием счетов эскроу когда застройщик должен начать возвращать долги банку?
Маргарита Клименко:
– После сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на одну квартиру.
– Закон позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома или группы домов, в пределах одного разрешения на строительство?
Заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти Дмитрий Лобановский:
– По данному вопросу Минстрой озвучил пока только устную позицию, в рамках которой социнфраструктуру в рамках одного ППТ за счет средств дольщиков строить можно. Надо дождаться письменной позиции министерства по данному вопросу.
– Как осуществляется выплата заработной платы, если одно юрлицо ведет несколько проектов: должно быть пропорциональное разделение или на усмотрение застройщика – со счета любого проекта?
Маргарита Клименко:
– Если мы говорим о проектах, которые уже реализуются, то решение о распределении затрат принимает застройщик. Что касается разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года, то с учетом требования 214-ФЗ в рамках одного проекта данные затраты не должны превышать 10% бюджета проекта (20% в случае составления бухгалтерской отчетности по МСФО – международным стандартам финансовой отчетности). При этом на одном застройщике в идеале должен быть один проект – соответственно, открыт один расчетный счет застройщика
Информатизация, качественный сервис, экологичность, быстрота и низкозатратность перевозок должны стать главными характеристиками транспортных проектов будущего. По мнению экспертов, к таковым уже сейчас можно отнести открывшийся в прошлом году Западный скоростной диаметр (ЗСД) и планируемый к реализации Восточный скоростной диаметр (ВСД).
IV международная ежегодная конференция «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области» состоялась на прошлой неделе на Новой сцене Александринского театра. Конференция прошла с участием заместителя министра транспорта России Николая Асаула, руководителей Правительств Петербурга и Ленинградской области, профильных комитетов, представителей федеральных и региональных органов власти, бизнес-сообщества и экспертов отрасли двух регионов.
Организатором конференции выступила АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» при поддержке Министерства транспорта РФ, Правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области. «Строительный Еженедельник» – информационный партнер мероприятия.
Транспортные системы будущего – стали центральной темой конференции. Выступая с приветственным словом на пленарном заседании, Николай Асаул отметил, что значение Петербурга как транспортного хаба трудно переоценить. Это касается как региональных, так и международных проектов. Николай Асаул рассказал, что в начале 2018 года планируется провести первое заседание Совместной комиссии государств-членов ШОС и Минтранса России. Одним из направлений работы Комиссии является создание благоприятных условий для международных автоперевозок и новых автомобильных маршрутов. «Некоторые из обсуждаемых маршрутов, например, между Россией и Китаем, включают Петербург и могут коренным образом изменить логистику в будущем, – заявил Николай Асаул. – Для этих маршрутов также будут созданы особые правила пропуска через государственные границы, позволяющие по единому разрешению пересекать все страны. Эта договоренность будет закреплена соответствующим соглашением».
Директор АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» Кирилл Поляков рассказал о работе над созданием Объединенной комплексной транспортной схемы двух регионов. «Основной целью разработки Схемы является определение оптимального варианта градостроительного развития Петербургской агломерации. Синхронизация всех транспортных проектов позволяет существенно экономить ресурсы, – подчеркнул Кирилл Поляков. – В ближайшие дни в Петербурге состоится Координационный совет с участием министра транспорта России М. Ю. Соколова. Разработанная Схема будет представлена на утверждение Корсовету».
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области, отметил, что регион уже практически приступил к реализации Схемы в рамках отдельных проектов: «Много транспортных проектов реализуется на границе города и области, регионы работают над ними вместе уже сейчас». Михаил Москвин также выразил надежду, что у Петербурга и области в будущем будет больше совместных транспортных проектов, например, аналогичных Московскому транспортному кольцу.
Председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергей Харлашкин разделяет точку зрения Михаила Москвина: «Восточный скоростной диаметр (ВСД) мы проектируем с учетом того, что он будет иметь продолжение в Ленобласть. Разделение потока на «житель Петербурга» и «житель Ленобласти» отсутствует», – заявил Сергей Харлашкин.
В свою очередь, Николай Асаул отметил, что ВСД – важный проект регионального значения. «После КАД и ЗСД это следующий шаг в развитии транспортной системы Петербургской агломерации. Со своей стороны, федеральные власти приложат все усилия для скорейшей реализации этого проекта», – пообещал заместитель министра. Он также назвал хорошей идею строительства центрально-кольцевой железной дороги в Петербурге. По его мнению, в городе есть все условия для реализации такого проекта. По словам Николая Асаула, план-график реализации этого проекта может появиться уже в следующем году.
Екатерина Брязгина, заместителя генерального директора ОАО «НИИАТ», основными тенденциями дальнейшего развития транспорта назвала информатизацию, сервисы по информированию пассажиров в режиме реального времени, введение единого билета на различные виды транспорта с возможностью приобретения его через Интернет, экологичность транспорта, развитие новых подходов к мобильности населения – каршеринг, велопрокат и пр. По мнению Екатерины Брязгиной, пересадить людей с личного на общественный транспорт помогут высокий уровень сервиса и комфорта последнего, короткое время ожидания, высокая скорость передвижения и дешевизна проезда в общественном транспорте по сравнению с использованием личного.
Как считает Алексей Бнатов, генеральный директор ООО «Магистраль Северной столицы», примером проекта будущего уже сейчас можно назвать Западный скоростной диаметр: «Это уникальная скоростная дорога в рамках одного города. Сегодня на ЗСД проходят более 300 тысяч транзакций в сутки, 450 тыс. пользователей сочли возможным перейти на бесконтактную систему оплаты проезда по ЗСД. Нужно идти по пути изучения того опыта, который уже достигнут. Это позволит нам правильно оценить, что делать в будущем».
Председатель Комитета по транспорту Петербурга Александр Головин отметил, что Петербург в вопросах организации транспортного движения идет по тому же пути, который прошли многие крупнейшие агломерации мира: сдерживание потока личного транспорта, развитие и приоритет общественного транспорта, создание платного парковочного пространства и т. д. «Но серьезным достижением европейских агломераций, в отличие от нас, является внедрение цифрового пространства в транспортной сфере. Эта общая интеллектуальная платформа, на которой основано движение и управление всем видами городского транспорта. Это позволяет решать очень многие задачи, мы же пока имеем только статическую модель транспортной системы города», – констатировал Александр Головин.
Кстати
Деловая программа конференции включала тематические сессии и дискуссии: «Приоритетные направления развития воздушного транспорта», «Единое цифровое пространство в транспортном комплексе», «Транспортные мегапроекты», «Модели современных транспортно-пересадочных узлов», «Современная железнодорожная инфраструктура в городах».
В рамках конференции также состоялся круглый стол «Транспортное обеспечение при комплексном развитии территорий» с участием заместителя председателя Правительства Ленинградской области Михаила Москвина. Подробный отчет об этом мероприятии читайте на стр. 8–9.
Перепланированные в гостиницу квартиры исторического здания по Казначейской улице
по решению суда должны быть приведены в первоначальный вид.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад удовлетворил иск Администрации Адмиралтейского района к ООО «Вита-Эстейт». В его рамках истец требовал от ответчика привести в первоначальный вид перепланированные помещения в доме по адресу ул. Казначейская, 6/13. Данное историческое здание, попавшее в судебную хронику, было построено в 1880-х годах и известно также как доходный дом Ратькова – Рожнова. Компания «Вита-Эстейт» является собственником восьми квартир в нем и одного нежилого помещения. В настоящее время их арендатором является ООО «Станция». Данная организация предоставляет гостиничные услуги (сеть отелей «Станция»). В доме на Казначейской улице работает под названием «Станция S13».
В ноябре 2016-го и феврале 2017 года Межведомственная комиссия Адмиралтейского района совместно с представителями местной управляющей компании провела проверку в здании. Инспекция обнаружила в квартирах «Вита-Эстейт» ряд нарушений. В частности, собственником были разобраны межкомнатные перегородки и межэтажные перекрытия, убран ряд инженерных коммуникаций. Комиссия предписала привести квартиры в первоначальный вид, но предписание исполнено не было, в связи с чем и последовал судебный иск.
Отметим, что на территории Петербурга органом, осуществляющим согласование перепланировок, является администрация района. Как следует из судебных материалов, ООО «Вита-Эстейт» с ней проведенные работы не согласовало. Кроме того, не уведомило о проведении перепланировки КГИОП, хотя было и обязано, так как здание является объектом культурного наследия регионального назначения.
В судебном решении подчеркивается, что ответчик не принял необходимых и разумных мер к легализации объекта, к получению необходимой разрешительной документации. В связи с этим перепланировка считается самовольной, помещения необходимо привести в первоначальный вид.
Между тем, как стало известно «Строительному Еженедельнику», ООО «Вита-Эстейт» подавало встречный иск по данному делу, в котором отмечалось, что проект перепланировки прошел негосударственную экспертизу. Данный иск был возвращен заявителю из-за поздних сроков его появления. Теперь, вероятнее всего, ответчик будет подавать апелляцию на вынесенное судебное решение.
По данным СМИ, «Вита-Эстейт» и сеть отелей «Станция» имеют близких друг к другу учредителей. Большинство гостиниц организации расположено в историческом центре города.
Стоит отметить, что в Петербурге это далеко не первый случай перепланировки квартир в номера гостиниц и хостелов. В июле этого года по иску прокуратуры Санкт-Петербургский городской суд вынес решение о прекращении деятельности мини-отеля на улице Восстания. Было выяснено, что перепланировки в квартирах здания были проведены без согласования. При этом данные помещения не были переведены в разряд нежилых, что при осуществлении гостиничной деятельности является нарушением законодательства.
Кстати
На прошлой неделе профильный комитет Госдумы РФ поддержал во втором чтении поправки в Жилищный кодекс РФ. Законопроект ужесточает контроль перепланировок в жилых домах. В частности, разработанные поправки позволяют надзорным органам обратиться в суд с требованием предоставить доступ в жилое помещение, если собственник отказывается впускать инспектора для проверки. Суд обязан рассмотреть такое требование в течение десяти дней и вынести решение.