В рамках Инвестпроекта
С 1 июля 2018 года вступили в действие изменения в 214-ФЗ, призванные минимизировать риски граждан – участников долевого строительства. Но новеллы законодательства относятся к договорам, заключенным после вступления в силу требований закона. Как на местах решают власти проблемы дольщиков, признанных обманутыми и принявших участие в стройке до этого момента? Региональная практика Архангельской области – в материале «Строительного Еженедельника».
Ситуация в регионе не безоблачная. По состоянию на июнь 2018 года в реестре обманутых дольщиков региона значатся 145 участников долевого строительства, которые принимают участие в возведении 8 «зависших» объектов.
Для защиты их прав в области принят ряд нормативов. В частности, областным Законом от 22 сентября 2016 года № 456-28-03 «О внесении изменений в областной Закон "Об организации деятельности в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Архангельской области"» в целях реализации масштабного инвестиционного проекта предусматривается в том числе завершение строительства многоквартирных домов, жилые помещения в которых предполагается передавать гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, предоставление инвесторам в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной собственности Архангельской области или муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Архангельской области.
Кроме этого, в регионе с 9 декабря 2016 года утвержден План-график («дорожная карта») по осуществлению мер законодательного, организационного и финансового характера по защите пострадавших граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
«Дорожная карта» 18 июля 2017 года приведена в соответствие с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 мая 2017 года № 1063-р «Об утверждении формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».
К августу 2018 года результатом исполнения данных нормативов, а также деятельности Комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства жилых домов и чьи права были нарушены (председатель Комиссии – председатель Правительства Архангельской области Алексей Алсуфьев), стало уменьшение числа обманутых дольщиков со 145 до 102.
Права 67 обманутых дольщиков из реестра позволила восстановить реализация трех инвестиционных проектов.
Первый из них представлен компанией «АрхангельскГражданРеконструкция» и предполагает на первом этапе реализации выплату денежных компенсаций 41 обманутому дольщику, пострадавшему от недобросовестных действий застройщика жилого комплекса «Верона», блок Б. Второй этап – возведение девятиэтажного жилого дома на Московском проспекте, с предоставлением квартир в 2020 году еще 28 дольщикам, внесенным в реестр.
В настоящее время на другом проблемном объекте – ЖК «Дом на площади» (новое название – ЖК «Айсберг») – инвестором (ООО «ЭкоСтройТранс») ведутся работы по устройству газобетонных перегородок и вентиляции в жилой части здания. На третьем этаже строители начали устанавливать окна. На стройплощадку завезен гусеничный стреловой кран, который будет смонтирован в течение недели. Он потребуется для поднятия материалов на верхние этажи и монтажа кровли жилого здания. Планируется, что 34 дольщика (из них двое – из реестра) смогут справить новоселье уже в конце нынешнего года.
В свою очередь, ООО «СоюзАрхТранс» (входит в холдинг «СоюзАрхСтрой») поможет получить ключи от долгожданных квартир еще 73 обманутым участникам долевого строительства ЖК «Соната» (37 из них – в реестре), который теперь переименован в «Легенду».
В настоящий момент инвестор приступил к работам по ограждению территории объекта и разборке части непригодных конструкций. Завершается проектирование будущего здания. К слову, сам проект жилого комплекса будет в корне изменен, так как среди причин остановки стройки в свое время были перерасход материалов и крайне неудачные планировки квартир, которые сейчас трансформируются в smart-решения (каждый метр с пользой для владельца).
Такой подход позволит застройщику предложить дольщикам улучшенную комплектацию квартир, возведенных с использованием энергоэффективных технологий и системы «безопасный дом», а также благоустройство придомовой территории, включающее в себя современный спортивный комплекс и подземный паркинг.
Завершить строительство первой очереди ЖК «Легенда» планируется до конца 2020 года, реализация всего проекта рассчитана на 5 лет.
Отметим, что и областные власти прилагают максимум усилий для восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
«Когда люди попадают в сложную ситуацию, государство в силу своих социальных функций обязано им помочь, – комментирует ситуацию губернатор Архангельской области Игорь Орлов. – Мы к этому готовы, есть конкретные планы, реализация которых позволяет решить имеющиеся проблемы».
Действительно, в области выработана и утверждена процедура, учитывающая интересы как пострадавших, так и потенциальных инвесторов завершения строительства. Последние предоставляют обманутым дольщикам либо жилье, либо денежную компенсацию. Взамен инвесторы получают от области или муниципалитетов в аренду без проведения торгов земельный участок под дальнейшую застройку. Таким образом, с одной стороны, областной и муниципальные бюджеты лишаются финансовых средств, поступающих от продажи земли. Но в то же время снимается социальная напряженность и восстанавливается справедливость. При этом ход возобновленного строительства проблемных объектов постоянно находится на контроле регионального Министерства строительства и архитектуры. Более того, для недопущения новых случаев нарушения прав дольщиков ведется мониторинг строительства многоквартирных домов.
Но в регионе, как и в других областях, есть и другая категория дольщиков. Их нельзя признать обманутыми, потому что объекты хоть и должны были быть сданы годы назад, но до сих пор стройка не завершена, а работы ведутся черепашьими темпами.
В Архангельской области таким не признанным официально долгостроем является ЖК «Традиция» (район «Соломбала-молл» в Архангельске, ул. Терехина, 6/4).
Жилой комплекс должен был принять новоселов в 2015 году. Объект начали возводить в 2013 году, в 2014-м было залито всего четыре этажа, потом – год простоя, в 2016-м было залито еще четыре этажа, и в прошлом – один этаж.
Как видно из календаря, стройка замедлила темпы роста в 2014-м и на данный момент буксует на уровне восьмого этажа. На стройплощадке изредка появляются одинокие строители, или представитель застройщика (ООО «Капитал-Инвест») делает вид, что совещается, производит какие-то действия. Но, по мнению дольщиков, основывающемуся на реальном продвижении объекта, это видимость – и строить жилой комплекс так можно еще очень долго.
По последним данным, весь вопрос торможения строительства упирается в детский садик, который по проекту должен разместиться в первом этаже здания. Денег у застройщика на ведение полномасштабных работ нет, но если муниципалы выкупят ДОУ, то стройка продолжится. Таким образом, в Соломбале не только может появиться новый детский сад (правда, на небольшое количество мест), но и дольщики смогут получить свои долгожданные квартиры.
Однако не все так просто. Муниципальному образованию детский садик действительно нужен, но на большое количество мест и с площадкой для прогулок ребятишек. В ЖК «Традиция» такой построить нельзя – изначально под ДОУ были выделены по проекту только помещения на первом этаже, которые должны были быть переданы под частный садик.
Сейчас решается вопрос о разработке и согласовании новой проектной документации на расширение детского дошкольного учреждения. Если все это будет решено, то муниципалы выкупят ДОУ и стройка будет завершена.
Но пока это только туманная перспектива, а обманутые (официально – необманутые) дольщики ЖК «Традиция» снимают квартиры и выплачивают ипотечные проценты, не видя собственного жилья.
Немного лучше обстоят дела у дольщиков ЖК «Седьмое небо» (Архангельская область, Северодвинск, Архангельское шоссе, д. 91). Здесь застройщик проводит закупку оборудования и монтажные работы. В июле будет введена нежилая часть помещений, а в IV квартале 2018 года застройщик рассчитывает ввести весь дом в эксплуатацию и выдать владельцам квартир ключи.
В свою очередь, также в Северодвинске, на объекте ЖК «Бриз» (Приморский бульвар, д. 22), возводятся стены, а на строительстве ЖК «Бригантина» (пр. Бутомы, д. 20) утепляются чердачные перекрытия. Застройщик планирует сдать объект в этом году.
Мнение
Денис Гладышев, руководитель Инспекции госстройнадзора Архангельской области:
– С целью недопущения появления новых случаев нарушения прав граждан – участников долевого строительства Правительством Архангельской области осуществляется регулярный мониторинг многоквартирных домов и иных строящихся и проектируемых объектов недвижимости. В случае выявления факта затягивания сроков ввода в эксплуатацию областное правительство оперативно передает информацию в правоохранительные органы для принятия мер реагирования. Осуществляется профилактическая работа с застройщиками, ведется постоянное их информирование об изменениях в действующем законодательстве, проводятся совместные совещания.
Кроме этого, в Инспекции государственного строительного надзора Архангельской области возведение многоквартирных объектов, ведущееся с привлечением денежных средств граждан – участников долевого строительства, также находится на контроле. На август 2018 года на контроле инспекции – 76 застройщиков и 112 объектов.
Дмитрий Дорофеев, исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей»:
– Проблема обманутых дольщиков появилась в регионе, на мой взгляд, из-за переоценки своих сил застройщиками. Зачастую это происходило не намеренно. То цены у подрядчиков уйдут вверх, то непредвиденные расходы по материалам. Был случай, когда из-за геодезической ошибки застройщику пришлось увеличить количество свай в фундаменте практически в полтора раза. Конечно, вины с застройщика это не снимает, тем более что были прецеденты намеренного нецелевого использования средств дольщиков. И сегодняшняя ситуация, когда в регионе 10 «недостроев», это наглядно демонстрирует.
Но есть и положительная тенденция: 8 из 10 объектов, благодаря волевому решению администрации области и предоставлению за достройку проблемных объектов участков под новое строительство, нашли новых инвесторов. Более того, когда закончатся судебные процессы по двум оставшимся долгостроям, они тоже будут введены в строй. Инвесторы уже проявили интерес к реализации этих проектов.
Фонд имущества Петербурга готовит к торгам под строительство гостиницы участок на Расстанной улице в Петербурге. Игроки рынка считают, что в этом месте актуален отель класса «три звезды». Инвестиции в такой проект они оценивают в 500 млн рублей.
Город в течение месяца объявит торги на право аренды участка для строительства гостиницы в районе Лиговского проспекта. Речь о пятне площадью 0,1 га на углу Воронежской и Расстанной улиц, где сейчас небольшая парковка. Соответствующее постановление на днях подписал губернатор Петербурга Георгий Полтавченко.
Стартовый размер годовой арендной платы за лот составит 17,9 млн рублей. На возведение гостиницы отводится полтора года. По мнению опрошенных участников рынка, цена лота выглядит адекватной, если все коммуникации, необходимые для создания отеля, уже имеются. «А если инвестору придется вкладываться в создание инфраструктуры – цена слишком высока. Даже несмотря на то, что пятно находится на первой линии Лиговского проспекта», - рассуждает управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecar Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что потенциально участок можно построить отель на 4,5-6 тыс. кв.м. «Объем инвестиций в такой проект составит 400-500 млн рублей. Исходя из особенностей территории, на этом месте может появиться отель класса не выше, чем «3 звезды», - говорит коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. Cколлегой согласна заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Тучкова. «Здесь уместна реализация отеля категории "3 звезды" или гибридного отеля, который будет включать в себя как стандартные номера, так и элементы хостела. Объем инвестиций на номер может составить 6-9 млн рублей, срок окупаемости - 8-10 лет», - считает Евгения Тучкова. По ее мнению, преимуществами территории являются пешеходная доступность станции метро и интуитивно понятный доступ в центр города по Лиговскому проспекту. «А к недостаткам можно отнести довольно депрессивное окружение и отсутствие туристической инфраструктуры - ресторанов, мест отдыха и достопримечательностей», - рассуждает она.
«Но рядом, на Расстанной улице, есть положительный пример реновации исторических зданий под гостиницу – отель «Бристоль». Так что, несмотря на особенности участка (граница исторического центра, неоднородное окружение, удаленность от основных достопримечательностей), локация имеет неплохой потенциал для отеля среднего уровня», - отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Пока, правда, в ближайшем окружении будущего отеля, присутствуют преимущественно бюджетные гостиницы, но нет ни одного крупного сетевого игрока. «Все гостиницы-конкуренты, в основном, расположены до Обводного канала по правую сторону проспекта. И чем ближе к Московскому вокзалу, тем выше их класс. Но в локации много участков, где в ближайшее время будет редевелопмент. Их собственники готовят, в том числе, проекты с отельной функцией. Поэтому не исключено, что в ближайшие пять лет конкуренция в этом районе все-таки вырастет», - говорит Ольга Шарыгина.
Напомним, что самый активный девелопер в этом районе - московская компания Glorax Development. За последний год компания купила на Лиговском в Петербурге два участка земли под редевелопмент. Самый большой из них — 18 га компании «ТрансКонтейнер» (структура РЖД) — обошелся москвичам в 1,1 млрд рублей. В результате этой сделки Glorax консолидировал на Лиговке 25 га, где за 10 лет собирается реализовать проект Ligovsky City. В нем будет более 700 тыс. кв. м. недвижимости — жилые кварталы, общественно–деловая застройка и социальная инфраструктура. Инвестиции в развитие этого района составят 40 млрд рублей. Это будет самый масштабный редевелопмент центральной части города за последние годы. В дальнейшем территорию редевелопмента планируют расширить до 100 га.
Эксперты JLL отмечают, что за 2017 год средняя цена за номер по всем гостиничным сегментам увеличилась на 11,3%, превысив 6,5 тыс. рублей. В результате, несмотря на снижение загрузки на 1,8% (до 63,2%), наблюдался подъем доходности на номер на 8,4%, до 4,1 тыс. рублей. Спрос был высок. Количество туристов, прибывших в Петербург, за год увеличилось на 25%, до 7,5 млн человек, равномерно распределившись между международными и внутренними приезжими», - говорит руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLLТатьяна Веллер.
По ее данным, все сегменты гостиничного рынка Петербурга показали рост среднего тарифа. Петербургские гостиницы класса люкс впервые в истории продавались даже по более высокой цене, чем в Москве. А средняя цена номера в Северной столице по итогам года достигла 18,5 тыс. рублей.
Группа «КВС» построит малоэтажный жилой комплекс на территории квартала «Балтийская жемчужина». Инвестиции в проект превысят 2,5 млрд рублей.
Микрорайон «Балтийская жемчужина» пополнится малоэтажным проектом ГК «КВС». Как сообщили в пресс-службе «Балтийской жемчужины», в конце прошлой недели была закрыта сделка, по условиям которой ЗАО «Балтийская жемчужина» (девелопер одноименного проекта) предоставила ГК «КВС» в субаренду на время строительства жилья участок площадью 4,8 га между ул. Адмирала Трибуца, набережной Матисова канала и ул. Катерников. С южной стороны новый проект прилегает к жилой застройке квартала комфорт-класса «Жемчужный фрегат», который реализует само ЗАО «Балтийская жемчужина».
В рамках нового проекта ГК «КВС» построит четыре малоэтажных жилых дома общей площадью 36 тыс. кв. м с закрытой придомовой территорией. На первых этажах жилых домов будут расположены встроенные коммерческие помещения. Старт проекта намечен на май текущего года, а ввод объекта в эксплуатацию – на IV квартал 2020 года.
«У нас есть положительный опыт сотрудничества с компанией «КВС» в рамках уже реализованного проекта «Линкор» (65 тыс. кв. м) на территории «Балтийской жемчужины». Мы довольны соблюдением сроков строительства и качеством объектов. Поэтому рады продолжить партнерство», − отметила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Она напомнила, что данная сделка стала вторым подобным проектом в микрорайоне. Действительно, в 2016 году девелоперская компания Legenda Василия Селиванова арендовала у ЗАО «Балтийская жемчужина» участок площадью 4,1 га, расположенный вдоль проспекта Героев. Тогда застройщик анонсировал возведение жилого комплекса площадью 148 тыс. кв. м, в реализацию которого готов инвестировать около 8 млрд рублей.
Участники на рынке рассказали, что к приобретенному «КВС» участку присматривалась упомянутая компания Legenda. «Но, судя по всему, не договорились по цене», – рассуждает собеседник «Строительного Еженедельника».
По оценке Романа Мирошникова из компании «Ойкумена», участок для «КВС» стоил 0,8-1 млрд рублей. А общие инвестиции в проект он оценил в 2,5-3,5 млрд рублей. «Главный плюс для покупателя участка – развитый район с торговой, бытовой и социальной инфраструктурой. А минус – недостаточно хорошая транспортная доступность. Чем больше домов строится в «Балтийской жемчужине», тем больше проблем с въездом-выездом возникает», – говорит Роман Мирошников.
«Еще пять лет назад в районе рядом с «Балтийской жемчужиной» конкуренция была жесткой. Здесь возводили свои комплексы гиганты отрасли: «ГДСК», Setl City», «ЦДС», «ЮИТ». Сейчас многие проекты уже достроены и заселены. Свободных «пятен» практически не осталось. Новостройки реализуются в основном на землях «Балтийской жемчужины». Основные конкуренты будущего комплекса на данный момент – проект компании «БФА-Девелопмент» «Огни залива» (вторая очередь которого будет сдана также в 2020 году) и «Легенда Героев» от застройщика LEGENDA Intelligent Development (со сроком сдачи первой очереди в последнем квартале 2019 года). Но это, скорее, косвенные конкуренты, поскольку покупатель, желающий жить не в высотном доме, а рассматривающий «малоэтажку», свой выбор на них не остановит», – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина.
Кстати
Общая площадь территории «Балтийской жемчужины» – 205 га. Ее развитием более 10 лет занимается ЗАО «Балтийская жемчужина» («дочка» Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании, учрежденной пятью шанхайскими корпорациями для реализации проекта комплексного освоения территорий на юго-западе Петербурга). Здесь планируется возвести более 2 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,5 млн кв. м жилья. Уже построены 358 тыс. кв. м жилья и масштабная инфраструктура (дороги, сети, большой торговый комплекс «Жемчужная Плаза» и мост через Дудергофский канал). Основное строительство в квартале ведет ЗАО «Балтийская жемчужина». А среди петербургских застройщиков на территории есть проекты у Setl City, компании Legenda и ГК «КВС».