В рамках Инвестпроекта
С 1 июля 2018 года вступили в действие изменения в 214-ФЗ, призванные минимизировать риски граждан – участников долевого строительства. Но новеллы законодательства относятся к договорам, заключенным после вступления в силу требований закона. Как на местах решают власти проблемы дольщиков, признанных обманутыми и принявших участие в стройке до этого момента? Региональная практика Архангельской области – в материале «Строительного Еженедельника».
Ситуация в регионе не безоблачная. По состоянию на июнь 2018 года в реестре обманутых дольщиков региона значатся 145 участников долевого строительства, которые принимают участие в возведении 8 «зависших» объектов.
Для защиты их прав в области принят ряд нормативов. В частности, областным Законом от 22 сентября 2016 года № 456-28-03 «О внесении изменений в областной Закон "Об организации деятельности в сфере защиты прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Архангельской области"» в целях реализации масштабного инвестиционного проекта предусматривается в том числе завершение строительства многоквартирных домов, жилые помещения в которых предполагается передавать гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, предоставление инвесторам в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной собственности Архангельской области или муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Архангельской области.
Кроме этого, в регионе с 9 декабря 2016 года утвержден План-график («дорожная карта») по осуществлению мер законодательного, организационного и финансового характера по защите пострадавших граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
«Дорожная карта» 18 июля 2017 года приведена в соответствие с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 мая 2017 года № 1063-р «Об утверждении формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».
К августу 2018 года результатом исполнения данных нормативов, а также деятельности Комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства жилых домов и чьи права были нарушены (председатель Комиссии – председатель Правительства Архангельской области Алексей Алсуфьев), стало уменьшение числа обманутых дольщиков со 145 до 102.
Права 67 обманутых дольщиков из реестра позволила восстановить реализация трех инвестиционных проектов.
Первый из них представлен компанией «АрхангельскГражданРеконструкция» и предполагает на первом этапе реализации выплату денежных компенсаций 41 обманутому дольщику, пострадавшему от недобросовестных действий застройщика жилого комплекса «Верона», блок Б. Второй этап – возведение девятиэтажного жилого дома на Московском проспекте, с предоставлением квартир в 2020 году еще 28 дольщикам, внесенным в реестр.
В настоящее время на другом проблемном объекте – ЖК «Дом на площади» (новое название – ЖК «Айсберг») – инвестором (ООО «ЭкоСтройТранс») ведутся работы по устройству газобетонных перегородок и вентиляции в жилой части здания. На третьем этаже строители начали устанавливать окна. На стройплощадку завезен гусеничный стреловой кран, который будет смонтирован в течение недели. Он потребуется для поднятия материалов на верхние этажи и монтажа кровли жилого здания. Планируется, что 34 дольщика (из них двое – из реестра) смогут справить новоселье уже в конце нынешнего года.
В свою очередь, ООО «СоюзАрхТранс» (входит в холдинг «СоюзАрхСтрой») поможет получить ключи от долгожданных квартир еще 73 обманутым участникам долевого строительства ЖК «Соната» (37 из них – в реестре), который теперь переименован в «Легенду».
В настоящий момент инвестор приступил к работам по ограждению территории объекта и разборке части непригодных конструкций. Завершается проектирование будущего здания. К слову, сам проект жилого комплекса будет в корне изменен, так как среди причин остановки стройки в свое время были перерасход материалов и крайне неудачные планировки квартир, которые сейчас трансформируются в smart-решения (каждый метр с пользой для владельца).
Такой подход позволит застройщику предложить дольщикам улучшенную комплектацию квартир, возведенных с использованием энергоэффективных технологий и системы «безопасный дом», а также благоустройство придомовой территории, включающее в себя современный спортивный комплекс и подземный паркинг.
Завершить строительство первой очереди ЖК «Легенда» планируется до конца 2020 года, реализация всего проекта рассчитана на 5 лет.
Отметим, что и областные власти прилагают максимум усилий для восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
«Когда люди попадают в сложную ситуацию, государство в силу своих социальных функций обязано им помочь, – комментирует ситуацию губернатор Архангельской области Игорь Орлов. – Мы к этому готовы, есть конкретные планы, реализация которых позволяет решить имеющиеся проблемы».
Действительно, в области выработана и утверждена процедура, учитывающая интересы как пострадавших, так и потенциальных инвесторов завершения строительства. Последние предоставляют обманутым дольщикам либо жилье, либо денежную компенсацию. Взамен инвесторы получают от области или муниципалитетов в аренду без проведения торгов земельный участок под дальнейшую застройку. Таким образом, с одной стороны, областной и муниципальные бюджеты лишаются финансовых средств, поступающих от продажи земли. Но в то же время снимается социальная напряженность и восстанавливается справедливость. При этом ход возобновленного строительства проблемных объектов постоянно находится на контроле регионального Министерства строительства и архитектуры. Более того, для недопущения новых случаев нарушения прав дольщиков ведется мониторинг строительства многоквартирных домов.
Но в регионе, как и в других областях, есть и другая категория дольщиков. Их нельзя признать обманутыми, потому что объекты хоть и должны были быть сданы годы назад, но до сих пор стройка не завершена, а работы ведутся черепашьими темпами.
В Архангельской области таким не признанным официально долгостроем является ЖК «Традиция» (район «Соломбала-молл» в Архангельске, ул. Терехина, 6/4).
Жилой комплекс должен был принять новоселов в 2015 году. Объект начали возводить в 2013 году, в 2014-м было залито всего четыре этажа, потом – год простоя, в 2016-м было залито еще четыре этажа, и в прошлом – один этаж.
Как видно из календаря, стройка замедлила темпы роста в 2014-м и на данный момент буксует на уровне восьмого этажа. На стройплощадке изредка появляются одинокие строители, или представитель застройщика (ООО «Капитал-Инвест») делает вид, что совещается, производит какие-то действия. Но, по мнению дольщиков, основывающемуся на реальном продвижении объекта, это видимость – и строить жилой комплекс так можно еще очень долго.
По последним данным, весь вопрос торможения строительства упирается в детский садик, который по проекту должен разместиться в первом этаже здания. Денег у застройщика на ведение полномасштабных работ нет, но если муниципалы выкупят ДОУ, то стройка продолжится. Таким образом, в Соломбале не только может появиться новый детский сад (правда, на небольшое количество мест), но и дольщики смогут получить свои долгожданные квартиры.
Однако не все так просто. Муниципальному образованию детский садик действительно нужен, но на большое количество мест и с площадкой для прогулок ребятишек. В ЖК «Традиция» такой построить нельзя – изначально под ДОУ были выделены по проекту только помещения на первом этаже, которые должны были быть переданы под частный садик.
Сейчас решается вопрос о разработке и согласовании новой проектной документации на расширение детского дошкольного учреждения. Если все это будет решено, то муниципалы выкупят ДОУ и стройка будет завершена.
Но пока это только туманная перспектива, а обманутые (официально – необманутые) дольщики ЖК «Традиция» снимают квартиры и выплачивают ипотечные проценты, не видя собственного жилья.
Немного лучше обстоят дела у дольщиков ЖК «Седьмое небо» (Архангельская область, Северодвинск, Архангельское шоссе, д. 91). Здесь застройщик проводит закупку оборудования и монтажные работы. В июле будет введена нежилая часть помещений, а в IV квартале 2018 года застройщик рассчитывает ввести весь дом в эксплуатацию и выдать владельцам квартир ключи.
В свою очередь, также в Северодвинске, на объекте ЖК «Бриз» (Приморский бульвар, д. 22), возводятся стены, а на строительстве ЖК «Бригантина» (пр. Бутомы, д. 20) утепляются чердачные перекрытия. Застройщик планирует сдать объект в этом году.
Мнение
Денис Гладышев, руководитель Инспекции госстройнадзора Архангельской области:
– С целью недопущения появления новых случаев нарушения прав граждан – участников долевого строительства Правительством Архангельской области осуществляется регулярный мониторинг многоквартирных домов и иных строящихся и проектируемых объектов недвижимости. В случае выявления факта затягивания сроков ввода в эксплуатацию областное правительство оперативно передает информацию в правоохранительные органы для принятия мер реагирования. Осуществляется профилактическая работа с застройщиками, ведется постоянное их информирование об изменениях в действующем законодательстве, проводятся совместные совещания.
Кроме этого, в Инспекции государственного строительного надзора Архангельской области возведение многоквартирных объектов, ведущееся с привлечением денежных средств граждан – участников долевого строительства, также находится на контроле. На август 2018 года на контроле инспекции – 76 застройщиков и 112 объектов.
Дмитрий Дорофеев, исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей»:
– Проблема обманутых дольщиков появилась в регионе, на мой взгляд, из-за переоценки своих сил застройщиками. Зачастую это происходило не намеренно. То цены у подрядчиков уйдут вверх, то непредвиденные расходы по материалам. Был случай, когда из-за геодезической ошибки застройщику пришлось увеличить количество свай в фундаменте практически в полтора раза. Конечно, вины с застройщика это не снимает, тем более что были прецеденты намеренного нецелевого использования средств дольщиков. И сегодняшняя ситуация, когда в регионе 10 «недостроев», это наглядно демонстрирует.
Но есть и положительная тенденция: 8 из 10 объектов, благодаря волевому решению администрации области и предоставлению за достройку проблемных объектов участков под новое строительство, нашли новых инвесторов. Более того, когда закончатся судебные процессы по двум оставшимся долгостроям, они тоже будут введены в строй. Инвесторы уже проявили интерес к реализации этих проектов.
Горизбирком разрешил провести в Петербурге референдум о включении участка, где собираются строить МФК с океанариумом, в состав парка Интернационалистов. В этот проект компания «Оптима» собирается вложить до $300 млн. Но местные жители против стройки.
Судьбу участка площадью 3,6 га на пр. Славы в Петербурге, где компания «Оптима», входящая в группу «Киевская площадь», собирается строить торгово-развлекательный комплекс с океанариумом, хотят обсудить на городском референдуме. Местные жители добиваются отмены решения о застройке этой территории и настаивают на включении пятна в состав парка Интернационалистов, откуда почти 20 лет назад он был исключен. Народу не нравится, что проект «Оптимы», который был заявлен как рекреационный и образовательный комплекс площадью 25 тыс. кв.м., со временем трансформировался в большой коммерческий проект, площадью почти 200 тыс. кв.м., со значительной торговой частью.
Местные жители пытались включить участок «Оптимы» в рекреационную зону через поправки в Генплан Петербурга. Но члены комиссии по землепользованию и застройке заявку на смену назначения пятна, полученную от местных активистов, отклонили. Обращения к губернатору города и к Президенту РФ также результатов не дали. Остается референдум. Но согласовать его проведение еще должно Законодательное собрание Петербурга.
«Закон Петербурга указывает, что решение референдума является обязательным и обладает прямым юридическим действием, так что это вполне цивилизованный и публичный способ отстаивания своих интересов горожанами. Но поскольку данный проект признан стратегическим для Петербурга, перспектив у референдума практически нет. Хотя сам по себе отказ государственных органов рассматривать иные варианты размещения объекта удивляет. Опять же никто не отменял право оспаривать все решения государственных органов в судебном порядке, что чаще всего и делают градозащитники. Для инвестора, кстати, общественное обсуждение в форме референдума часто становится благом, поскольку существенно снижает риски последующего оспаривания проекта», - говорит партнер бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Напомним, что участок в Петербурге Смольный передал «Оптиме» целевым назначением в первом квартале 2017 года. Инвестор заявил, что в проект войдут многофункциональный торгово-развлекательный центр с океанариумом площадью более 15 тыс. кв.м. В океанариуме кроме обширной экспозиции подводного мира будут бассейны с крокодилами, ламантинами, черепахами и сухой террариум. Также в комплексе предусмотрены два театра для выступления морских животных. В океанариуме одновременно смогут находиться 750 человек.
О том, что площадь многофункционального комплекса с океанариумом в Купчино составит почти 200 тыс. кв.м., стало известно в октябре прошлого года. Об итоговых параметрах проекта в интервью Forbes сообщил совладелец «Киевской площади» Год Нисанов. По его словам, в проекте также будет центр морской биологии площадью 9,2 тыс. кв.м. и зона экстремального спорта площадью более 10 тыс. кв.м. и пропускной способностью до 15 тыс. человек в сутки. Помимо этого, в комплексе появятся зона общественного питания, торговые залы, кинотеатр. Ежегодно многофункциональный комплекс будут посещать более 1 млн человек.
Ожидается, что проект океанариума будет реализован в течение 5 лет - до 2021 года. Инвестиции в него оцениваются в $250-300 млн.
«Оптима» вынашивает идею реализации этого проекта в Петербурге несколько лет. На рассмотрение Совета по инвестициям при губернаторе Петербурга проект выносили еще летом 2013 года. А соглашение с городом о его строительстве было подписано на выставке MIPIM в Каннах в марте 2014 года. Тогда стоимость проекта оценивалась в 3,5 млрд рублей и назывался срок строительства – около 3 лет. Но проект так и не стартовал. Задержка в реализации была связана с тем, что инвестор строил аналогичный океанариум в столице и после этого, с учетом полученного опыта, скорректировал проект в Петербурге – значительно увеличил его площадь и изменил архитектурные решения.
На рынке высококлассной офисной недвижимости сложилась интересная ситуация: его одновременно разогревает и тормозит один и тот же фактор – «фактор Газпрома». Исследованию этого явления было посвящено презентованное на днях исследование Colliers International.
В противофазе
С начала кризисных явлений в российской экономике в 2014 году тренды на петербургском рынке офисной недвижимости (прежде всего – класса А) находятся в противофазе с рынками столицы и подавляющего большинства крупных городов. «Если в Москве снижались арендные ставки, рос уровень вакансии, замораживались новые проекты, а некоторых девелоперов даже постигло банкротство, то в Северной столице наблюдалась ровно обратная картина. Так, если на начало 2014 года уровень свободных площадей класса А составлял 23%, то на начало этого года – всего лишь 6%. На помещения больших размеров наблюдается серьезный дефицит», – рассказывает генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев.
Причина такого положения дел только одна, и имя ее – «Газпром». По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора (а примерно на 90% это именно «Газпром») на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014–2015 годах, когда активно переезжающие структуры «Газпрома» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в Санкт-Петербурге. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема – всех сделок. Постепенный перевод в Петербург более 90% штата администрации «Газпрома» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.
Показательно, что эти данные полностью коррелируют с результатами исследований Knight Frank. «За последние 4-5 лет структуры «Газпрома» арендовали или приобрели в собственность Петербурге около 430 тыс. кв. м офисов класса А и В. Наиболее активная экспансия наблюдалась в 2016 году, когда доля таких компаний в общей структуре аренды офисов города достигла 61%», – отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Как отмечает директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев, из 424 тыс. кв. м суммарной площади, которые занимают сегодня «Газпром» и его дочерние компании, более половины (254,4 тыс. кв. м) – сформировано бизнес-центрами, которые арендуются целиком. Еще 25% составляют объекты, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Тяни-толкай
Казалось бы, «фактор Газпрома» оказывает безусловно положительное влияние на рынок высококлассных офисных площадей в Петербурге, что в итоге должно вылиться в запуск новых проектов бизнес-центров. Однако этого не происходит.
По оценке Colliers International, в 2017 году в Петербурге были зафиксированы самые низкие за последние годы объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода упал до минимального значения за 10 лет – 116,1 тыс. кв. м. Девелоперы в 2015–2016 годах приостановили инвестиции в новые бизнес-центры. По анонсированным на данный момент проектам, спекулятивный ввод офисных площадей в 2018–2020 годах не превысит 150 тыс. кв. м.
Причина та же – «Газпром». В конце этого года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди будущей штаб-квартиры корпорации «Лахта Центр», в составе которой 129 тыс. кв. м офисных площадей. Согласно распространенному мнению, переезд сотрудников «Газпрома» в небоскреб, намеченный на 2019 год, высвободит большие объемы качественной офисной недвижимости. Это, в свою очередь, резко увеличит объем вакансии, вызовет падение арендных ставок и сделает реализацию новых девелоперских проектов в этом сегменте экономически бессмысленным. Следствием этого и стало падение инвестиций в бизнес-центры.
А перспектива ввода в эксплуатацию к 2023 году второй очереди «Лахта Центра» (еще около 200 тыс. офисных «квадратов») автоматически пролонгирует выжидательную стратегию девелоперов еще на 5 лет.
Будет бум
Между тем, по оценке экспертов Colliers International, опасения девелоперов если не беспочвенны, то как минимум преувеличены. «Нормальный годовой уровень поглощения качественных офисных площадей в Петербурге, без учета «фактора Газпрома» – примерно 80-90 тыс. кв. м. Соответственно, с каждым годом дефицит вакантных помещений будет нарастать, а с ним пойдут вверх и арендные ставки», – рассказывает Игорь Темнышев.
По его оценке, ввод первой очереди «Лахта Центра» практически не изменит положения на рынке. «"Газпром" – огромная структура со множеством «дочек», «внучек», постоянных партнеров и подрядчиков. И все они потянутся за головной организацией в Петербург. Так что, скорее всего, на место переезжающих из разных бизнес-центров в небоскреб структур корпорации просто въедут другие ее структуры», – отмечает эксперт.
Схожую позицию занимает и Николай Пашков. «Первая очередь «Лахта Центра» не перекрывает и четверти запросов на офисные площади от «Газпрома», которые в городе есть сегодня. Совершенно точно, что многие компании останутся в тех бизнес-центрах, которые они занимают сейчас. Например, те, которые приобрели офисы в собственность или заключили договор долгосрочной аренды и уже существенно вложились в их ремонт и т. д. Безусловно, какая-то часть помещений может освободиться, но учитывая дефицит качественных офисных площадей, можно прогнозировать, что они будут довольно быстро заполнены за счет существующего спроса», – полагает он.
«Если освободившиеся после ввода первой очереди «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения «Газпрома», то к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти», – говорит Игорь Темнышев.
Более того, учитывая фактор времени, выжидательную стратегию девелоперов, растущий спрос на офисные площади со стороны других игроков рынка (в частности, IT-компаний), эксперты полагают, что потрясений из-за избыточного предложения не будет и после ввода второй очереди «Лахта Центра». А сформировавшийся неудовлетворенный спрос выльется в 2022–2023 годах в настоящий бум запуска проектов новых качественных бизнес-центров.
По словам Андрея Косарева, уже сейчас со стороны компаний наблюдается «зондирование почвы» по оценке перспективности девелопмента в сегменте. «Пока речь идет, главным образом, не о новых объектах. Появляются инициативы по модернизации и повышению классности существующих бизнес-центров, а также по реконцепции, например, торговых комплексов в офисные», – отмечает он.
«В настоящий момент возведение новых качественных офисных проектов экономически нецелесообразно, – заявляет, со своей стороны, генеральный директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. – Сейчас, впервые за всю историю нашей компании, нами не ведется строительство ни одного комплекса».
По его словам, арендные ставки еще слишком низки, спрос со стороны малого и среднего бизнеса очень невелик, строительные материалы (особенно импортные, часто используемые при возведении высококачественных зданий) – сильно подорожали. «По совокупности эти факторы делают новое строительство нерентабельным», – резюмировал г-н Золин, признав при этом, что компания ведет переговоры по покупке новых объектов, в том числе в варианте реконструкции под высококлассные бизнес-центры.
Андрей Косарев согласился с оценкой текущей ситуации, однако выразил мнение, что в обозримой перспективе положение будет меняться. «Низкий объем нового ввода, обусловленный в том числе и перечисленными факторами, приведет к падению уровня вакансии и существенному росту арендных ставок, что сформирует условия для значительного роста девелоперской активности в офисном сегменте рынка недвижимости Петербурга с 2022–2023 годов. Соответственно, выхода на рынок значительного объема спекулятивных офисных площадей можно ждать примерно с 2025 года», – заключает он.