Адресная головоломка
Реновация застроенных территорий - задача сколь актуальная и осмысленная в теории, столь сложная по практической реализации. В нее вовлечено слишком много интересов: городской администрации с ее градостроительными соображениями; частных инвесторов развития территорий; наконец, что предполагает больше всего хлопот, - самих жителей, которым трудно угодить даже при предоставлении большей площади в современных благоустроенных домах. Город принимается за решение проблемы поэтапно и с осмотрительностью: после согласования с местными законодателями список территорий развития, прилагаемый к проекту «Закона об адресной программе», сократился с 43 до 35, и вряд ли расширится до тех пор, пока не будут продемонстрированы первые воодушевляющие результаты.
Каждый понимал по-своему...
Странное впечатление производит список территорий, предложенных районными администрациями города для реализации Адресной программы «Развитие застроенных территорий в Петербурге». В своем первоначальном, неоткорректированном виде «коллекция» была настолько разношерстной, что по самому ее подбору даже искушенный специалист не смог бы угадать, для какой цели список составлялся. Похоже, каждый исполнитель предложенное его району реновационное счастье понимал по-своему.
Так, в Калининском и Кировском районах, а также в Кронштадте задание восприняли в полном соответствии с целью, обозначенным в тексте программы под номером 2: освобождение городских кварталов от физически и морально устаревшего жилья - то есть, прежде всего, пресловутых «хрущевок» ранних серий. И представили список территорий, застроенных самыми низкосортными и к тому же запущенными образцами домостроения. Напротив, Московский район избрал для реконструкции отнюдь не худшие кварталы, еще недавно составлявшие ансамбль южного въезда в город и фигурировавшие в путеводителях как лучшие образцы советского зодчества. В одном из них «хрущевок» нет вовсе - если не считать таковыми добротные кирпичные здания конца 1950-х гг., отличающиеся от «сталинок» только отсутствием «архитектурных излишеств». Еще один участок, выбранный районной администрацией, действительно состоит из типичных панельных пятиэтажек, перемежающихся полудикой растительностью. Но этот квартал, в отличие от других, примыкает к трассе Западного скоростного диаметра и потому более привлекателен для инвесторов, чем точно такой же по другую сторону Новоизмайловского пр.
Постоянная комиссия ЗакС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам рекомендовала исключить из списка два бывших образцово-показательных квартала. Впрочем, окончательное решение за Законодательным собранием, которое пока еще не включило в повестку дня рассмотрение закона об адресной программе во втором чтении.
Комиссия ЗакС не оценила и ряд дополнений в программу, поступивших от самих народных избранников. В одном случае от жителей рекомендованного депутатом квартала поступил шквал протестов, в другом случае депутат, отстаивая подопечный квартал с необыкновенным рвением, ссылался на юбилей города Пушкина, к которому, по его мнению, крайне необходимо ликвидировать «дыру в центре города». Неизвестно, знали ли о подобной характеристике жители самой территории, состоящей отнюдь не из одних развалюх, но бесспорным был факт, что к юбилейной дате если и технически возможно снести с лица земли "позорные" строения, то уж никак не успеть выстроить там же дворцы в стиле барокко.
В Пушкине, как и в Московском районе, имеются территории, куда более остро нуждающиеся в реновации, чем внесенные в программу кварталы. Но их обделил близостью как Западный скоростной диаметр, так и традиционные тропы зарубежных туристов. Унылый ряд «хрущевок», тянущийся вдоль Железнодорожной ул. Пушкина, по определению неинтересен гостям города. Хотя бы по той причине, что мимо них к платформе «Детское Село» подъезжает каждый турист, о приведении этих кварталов в приличное состояние местная администрация могла бы позаботиться и без адресной программы.
А вот кому кладбище?
Исполнители, избравшие для реконструкции кварталы самого беспросветного качества, избавили себя от подозрений в неофициальных договоренностях с крупными инвесторами, но ушли при этом в противоположную крайность. Они явно в последнюю очередь задумывались о том, насколько представленные ими территории привлекательны для потенциальных инвесторов комплексной реновации, и какую прибыль можно из них извлечь при самом большом напряжении планировочной фантазии.
Так, в квартале Кронштадта между площадью Рошаля и улице Либкнехта многие строения и впрямь морально устарели, а физический износ местами написан крупными буквами. Однако соотношение между мизерностью площади и существующей плотностью застройки позволяет усомниться в потенциальной рентабельности.
Еще более жалкое впечатление, даже на фоне подзапущенных «сталинок», производят два квартала в Кировском районе в начале Краснопутиловской - между улицами Червонного казачества и Примакова. Впрочем, там беда не только с фондом, но и с особенностями смежной территории, на которой находится кладбище.
У другого квартала, который Кировский район также включил в список адресной программы, несмотря на доступность метро и перспективность территории за Балтийским вокзалом, сохраняется неблагоприятный фактор – близость к промышленной зоне, которая не исчезнет с карты города по крайней мере до тех пор, пока существует Морской порт. Впрочем, для инвестора в этом районе имеется несомненное преимущества. Здесь есть где развернуться: преобладающая застройка редкая и в основном малоэтажная ранее
Возможно, тот же параметр был учтен исполнителями из Красногвардейского района, предлагающих реконструировать по преимуществу «хрущевский» квартал вблизи Ржевки. Новым преимуществом микрорайона стала близость к КАД и новая энергоподстанция. Есть и пространство для роста. Однако территория оторвана от городского организма, особенно в транспортном отношении. Высокая рентабельность здесь представляется сомнительной. Между тем первые проекты адресной программы должны быть успешными и высокоэффективными. Хотя бы для того, чтобы все заинтересованные стороны - инвесторы, жильцы и чиновники - убедились в том, что программа «пошла».
Второй участок, представленный «красногвардейцами», на первый взгляд, даст сто очков вперед многим территориям центра. Помимо метро, в двух шагах - новый Ладожский вокзал со всевозможной торговой, транспортной и развлекательной инфраструктурой. Однако жизнь на перекрестке в непосредственной близости от железной дороги, шоссе и промзоны имеет свои минусы.
Таким образом, помимо формальных параметров ветхости и принадлежности к морально устаревшей застройке, в критерии подбора вмешиваются другие обстоятельства, которые, в зависимости от понимания задачи, в одних местах смогли вникнуть, а в других - нет.
На разных полюсах
Совершенно очевидно, что территории, застроенные морально и физически устаревшими типовыми зданиями, весьма разнородны по инвестиционной привлекательности. Часть из них вызовет не меньший ажиотаж, чем известное противоборство за «Северную долину», за другие в зал Фонда имуществ придется «волоком» тянуть инвестора. Из этого должно вытекать и принципиальное различие в подходах, пусть и в пределах одной и той же программы.
По существу, программа развития застроенных территорий наталкивается на ту же проблему, что и программа расселения коммуналок. Обе пойдут как по маслу в перспективных районах и поползут улиткой в депрессивных. Аргумент о том, что программа сыграет на руку крупным компаниям и «задвинет» еще дальше мелкие, фактически является не самым серьезным и убедительным. Если посмотреть на это с другой колокольни – а именно со стороны общественного сознания, в поле которого существует бизнес любого калибра, то мы окажемся перед фактом слишком явной, бьющей в глаза сегрегации территорий – перспективных и нет.
В процессе обсуждения программы на районном (в Сосновом Бору) уровне оказалось, что судьба целого квартала, почти сплошь состоящего из строений, более чем очевидно изношенных и не отвечающих современным требованиям, может оказаться под вопросом из-за единственного собственника, уже вложившего здесь личные средства в реконструкцию отдельно взятой (и им же расселенной) малоэтажки. Между тем, как подчеркивает вице-губернатор Александр Вахмистров, без достижения согласия с каждым из собственников в расселяемом квартале комплексная застройка осуществляться не может. Этот пример в одном из «адресных» кварталов служит дополнительным доводом о том, что реновация застроенных территорий требует весьма существенных корректив в законодательном обеспечении программы.
Неразрешимое разрешимо
Любой законопроект - не догма, а стимул для творчества. Наряду с реализацией участков в рамках аукциона, действительно дающего «фору» крупнейшим из крупнейших, можно предусмотреть ровно противоположный принцип (по механизму включения в программы городского заказа) для поэтапной реконструкции малоперспективных территорий.
Понятно, что введение двух противоположных принципов в одной программе может привести к нездоровым попыткам выдать черное за белое, парадный квартал за «дыру», аффилированную структуру крупной компании - за малое предприятие и т.п. Противопоставление условий, предлагаемых крупному и малому бизнесу, также вряд ли рационально. Но есть и другие способы выполнить задачу, не внося лишних сущностей.
В рамках разработанной на сегодняшний день концепции представляется возможным учесть интересы жителей малоперспективных районов без ущерба для городского бюджета. В частности, если в отдельных случаях выставлять на аукционы по два лота по известному принципу «продажи с нагрузкой».
В случае с плотно населенными и потому инвестиционно-неперспективными кварталами типовой застройки их расселение на смежные территории вполне оправдано - и потому депутаты, как представляется, поторопились, с ходу отвергнув сам термин «смежные» - по их мнению, слишком неопределенный. А уточнить термин на самом деле просто: достаточно дополнить его определением «в том же микрорайоне с аналогичным типом застройки».
Непривлекательность отдельных территорий связана не только с характером застройки, но и с близостью промзон. Здесь другого выхода, как переселение в пределах микрорайона, просто не остается. Типовые же здания, десятилетиями служившие ширмой для унылого заводского забора, могут уступить место промышленным объектам, переселяемым из исторического центра, с соблюдением эстетических норм и к обоюдной выгоде.
Следует отметить, что ни одного квартала-«полупромзоны» в списке адресной программы не оказалось, хотя их множество. Некоторые уже исчезли без остатка, как квартал между улицами Бокситогорской и Лагоды, другие ждут какой-то специальной программы, как, к примеру, жилые строения, вплотную примыкающие к корпусам «Пластполимера» и «Химволокна». А программа есть - нужно всего лишь вписать в нее особый раздел.
Наконец, если между инвестором и особо упорным собственником трехэтажки 20 на
Ведь время не ждет. Если прозябание в коммуналке добротного дома - это беда жильцов отдельно взятой квартиры, то обветшание «хрущевок» - проблема общегородская. Для успешного, быстрого и по возможности бесконфликтного осуществления реновации - благо «хрущевок» с фактически истекшим сроком эксплуатации в городе множество - требуется гибкость и дифференцированность подхода к проблеме, который предпочтительнее сразу заложить в основу ныне корректируемой программы.
Убыточная сфера
Однако, несмотря на то, что в области сегодня нет ни одного частного предприятия жилищно-коммунальной сферы, тарифы на услуги ЖКХ не являются едиными. Дело в том, что каждое МО вправе самостоятельно устанавливать их размер. В среднем по области население сегодня оплачивает 76% от реальной стоимости оказываемых коммунальных услуг. В то же время, в ряде муниципальных образований (Бокситогорский, Тихвинский районы), уже давно установлена 100-процентная оплата. При этом областное правительство не имеет права регулировать тарифы. Оно лишь следит за тем, чтобы они не превышали установленной для нашего региона федеральной предельной нормы – 32 рубля за 1 кв. метр жилплощади.
Впрочем, в деле повышения тарифов, не все так гладко. В ряде МО тарифы уже давно не менялись, и их резкое «залповое» повышение может привести к социальным конфликтам. В более «выигрышном» положении оказались власти тех территорий, где рост коммунальных платежей проводился регулярно. Там их «посленовогоднее» повышение на 20-40 % было воспринято населением вполне терпимо.
Г-н Мяков говорит, что областные власти постоянно держат под контролем «тарифный вопрос». Так, в настоящее время в Ленобласти проводится мониторинг расценок на жилищно-коммунальные услуги. Его цель – сделать точные расчеты тарифов и не допустить их необоснованного повышения. Такой ценовой аудит проведен уже в семи муниципальных образованиях.
Сергей Мяков считает, что акционирование областных предприятий ЖКХ вкупе с повсеместным достижением уровня стопроцентной оплаты услуг, позволит сделать эту сферу эффективной. Пока же она остается убыточной. Так, в 2004 году предприятия ЖКХ Ленобласти оказали услуг на 5,9 млрд рублей. Большая их часть так и не была оплачена.
Основным неплательщиком по-прежнему остается население. Его задолженность по оплате поставленных услуг в прошлом году возросла на 25,4% по сравнению с 2003 годом, достигнув порога в 1 млрд рублей. А по ряду муниципальных образований (Волхов, Гатчина, Всеволожский район) задолженность выросла за год на 50%.
«Мягкая» монетизация
Начальник департамента ЖКХ Комитета Владимир Ейбогин считает, что ситуацию с долгами населения, может отчасти поправить областной закон «Об оплате жилья и коммунальных услуг специалистов», вступивший в силу с 1 января этого года. Согласно ему, специалистам, проживающим и работающим в сельской области, полагается ежемесячная 50-процентная денежная компенсация коммунальных услуг. А таких (включая членов их семей, на которых также распространяется новая льгота) в области насчитывается более 22 тыс. человек. Г-н Ейбогин считает, что эта мера позволит обеспечить полную оплату коммунальных услуг со стороны этой категории населения.
Областные власти не спешат переходить к повальной монетизации. «Натуральные» льготы по-прежнему действуют в 27 муниципальных образованиях. А в Сосновом Бору и Всеволожском районе стартовал пилотный проект по замене «натуральных» льгот ежемесячными денежными компенсациями. В роли «подопытных» этого эксперимента выступают две льготных категории – ветераны труда и жертвы политических репрессий. В случае если это новшество оправдает себя, подобная практика будет распространена на всю Ленобласть.
Впрочем, «компенсационные» нововведения дорого обойдутся областному бюджету. Предполагается, что в этом году, размер дотаций на услуги ЖКХ составит более 1,2 млрд рублей, что на 52% больше, чем в 2004 году.
Что же касается неплательщиков, то Сергей Мяков – сторонник жестких мер. Он считает, что неплательщиков надо выселять. В этой связи он критикует новый Жилищный кодекс, считая, что документ «делает этот процесс неэффективным». Так, согласно ЖК, выселение возможно при наличии шестимесячной задолженности по квартплате. Но если после этого гражданин оплатит хотя бы один из «просроченных» месяцев, санкции приостанавливаются, и все начинается сначала. Г-н Мяков признает, что даже если бы этого ограничения не существовало, к выселению неплательщиков область пока не готова. Необходимого маневренного фонда попросту нет. Правда, Сергей Мяков уверен, что это – вопрос времени. «Ряд муниципальных образований уже начали подыскивать пустующие здания, которые можно заселить злостными неплательщиками», – говорит он.
Игорь ЧЕРЕВКО
Законопроект, за принятие которого в первом чтении проголосовали 25 депутатов, предполагает, что власти города должны создать «Рейтинг субъектов инвестиционной деятельности Санкт-Петербурга».
Он должен включать в себя сведения «о количестве договоров страхования рисков, заключенных инвестором (застройщиком)». Наиболее передовым строителям предлагают оплатить шесть видов страховок. Эти полисы должны гарантировать возврат средств дольщикам в случае: признания застройщика несостоятельным (банкротом); его ликвидации по любым основаниям; нарушении срока сдачи дома более чем на шесть месяцев; заключении в отношении одного объекта нескольких договоров долевого участия; отказа в регистрации права собственности; и разрушении объекта недвижимости в результате форс-мажора.
По расчетам автора законопроекта – депутата Законодательного собрания Алексея Белоусова, принятие закона позволит решить проблему возврата средств обманутым дольщикам. Он рассчитывает, что попадание в список надежных фирм станет достаточно весомой приманкой для застройщиков, и они согласятся потратить на оплату полисов часть своей прибыли.
Кодекс запрещает
Так, представители страховых компаний, вроде бы заинтересованные в новых клиентах, говорят о том, что документ противоречит нормам федерального законодательства (смотрите ниже «Прямую речь»). Претензии страховщиков к закону поддерживает и депутат Виктор Евтухов (фракция «Партия жизни»). Он говорит о том, что включение рекомендательных положений в закон не соответствует общей теории права. Это юридический нонсенс. Кроме того, данную проблему надо решать на федеральном уровне, так как страховое законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации. «Страхование строительных рисков надо делать обязательным при заключении органами исполнительной власти инвестиционных договоров, но сделать это можно, только инициируя принятия закона на федеральном уровне», – заявил Евтухов.
Своего коллегу поддерживает и председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов (фракция «Яблоко»). Он также считает, что вопросы защиты прав дольщиков можно решать только на федеральном уровне. В доказательство своих слов он вспоминает случай, когда Законодательное собрание приняло закон о добровольной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Эта рекомендательная норма в Санкт-Петербурге не заработала. Ситуация изменилась только после утверждения соответствующего документа Государственной думой. Кроме того, Михаил Амосов не совсем согласен с самой необходимостью страхования застройки, ведь это приведет к росту стоимости жилья.
Строители – против
О неприемлемости самой идеи страхования говорят и строители, от которых в значительной степени зависит реализация документа. По их мнению, права дольщиков и так слишком надежно защищены недавно принятым федеральным законом «О долевом строительстве». Кроме того, девелоперы считают, что расходы на такое страхование неподъемны для строительного комплекса города. Если нас заставят оплачивать еще и дорогостоящие страховки, то можно «вешать амбарный замок на офис и прекращать строительство», – говорит представитель одной из крупнейших фирм города.
История с экономией
Один из пунктов внесенного в Законодательное собрание документа предусматривает необходимость страхования рисков самими дольщиками. Однако никаких стимулов для граждан, готовых пойти на расходы, в законе не предусмотрено. А самостоятельно страховаться граждане не хотят. Сегодня в городе заключено около 300-400 договоров страхования «долевки». Значительная часть этих соглашений подписывается в рамках предоставления ипотечных ссуд под новое строительство. Оплачивая полисы, граждане просто исполняют требования банков.
Развитие рынка страхования договоров долевого участия тормозится специфическим менталитетом как страховщиков, так и их потенциальных клиентов. Фирмы соглашаются заключать договоры лишь по тем адресам, которые не вызывают сомнения у экспертов. Примерно в 50% случаях страховщики отказываются рисковать. Клиенты также пытаются хитрить. Они запрашивают фирмы, готовы ли те выступить гарантом стройки. Получив утвердительный ответ, хитроумные граждане отказываются от сделки, считая оценку страховщика достаточной гарантией, за которую к тому же не приходится платить слишком много (стоимость экспертизы составляет от $250-300). В результате – количество заключаемых договоров невелико, что приводит к сохранению высокой стоимости полисов.
Власти и страховщики много раз пытались найти выход из этого порочного круга, но так и не нашли приемлемого способа, разрешенного действующими законами. Похоже, что и очередной закон, только что принятый депутатами в первом чтении не станет панацеей.
Григорий ПЕСКОВ
Прямая речь
Евгений Гуревич, директор по маркетингу ОАО «Страховая компания «Русский мир»:
– Мне кажется, что выполнить положения закона невозможно. Ведь Гражданский кодекс РФ прямо запрещает страхование ответственности по договорам, за исключением случаев, оговоренных отдельно. Договоры с дольщиками в этот список исключений не входят. Запрещает ГК и страхование рисков форс-мажора. А в законе прямо указывается на необходимость страхования жилья от разрушения «в результате действия обстоятельств непреодолимой силы».
Татьяна Гитина, начальник отдела страхования имущества фирмы «Спасские ворота»:
– Я не понимаю, как можно заключать договоры страхования, предусмотренные этим законопроектом. Ведь федеральное законодательство прямо указывает на то, что третьи лица, то есть дольщики, по закону не могут быть получателями страховки. Непонятно и то, почему в законе совсем не оговорен лимит ответственности. Если завтра кто-то из застройщиков оплатит полис, предусматривающий общую выплату дольщикам 100 или 200 рублей, то будет считаться, что граждане гарантированы от всех неприятностей?
Валентин Логинов, директор филиала «Московский» ООО «Росгосстрах-Северо-Запад»:
– Наша фирма точно не сможет заниматься таким видом страхования. Сегодня мы заключаем договоры с дольщиками, но ведь они страхуют свои риски. А законопроект предусматривает страхование ответственности, и у нас просто нет соответствующей лицензии.