Адресная головоломка
Реновация застроенных территорий - задача сколь актуальная и осмысленная в теории, столь сложная по практической реализации. В нее вовлечено слишком много интересов: городской администрации с ее градостроительными соображениями; частных инвесторов развития территорий; наконец, что предполагает больше всего хлопот, - самих жителей, которым трудно угодить даже при предоставлении большей площади в современных благоустроенных домах. Город принимается за решение проблемы поэтапно и с осмотрительностью: после согласования с местными законодателями список территорий развития, прилагаемый к проекту «Закона об адресной программе», сократился с 43 до 35, и вряд ли расширится до тех пор, пока не будут продемонстрированы первые воодушевляющие результаты.
Каждый понимал по-своему...
Странное впечатление производит список территорий, предложенных районными администрациями города для реализации Адресной программы «Развитие застроенных территорий в Петербурге». В своем первоначальном, неоткорректированном виде «коллекция» была настолько разношерстной, что по самому ее подбору даже искушенный специалист не смог бы угадать, для какой цели список составлялся. Похоже, каждый исполнитель предложенное его району реновационное счастье понимал по-своему.
Так, в Калининском и Кировском районах, а также в Кронштадте задание восприняли в полном соответствии с целью, обозначенным в тексте программы под номером 2: освобождение городских кварталов от физически и морально устаревшего жилья - то есть, прежде всего, пресловутых «хрущевок» ранних серий. И представили список территорий, застроенных самыми низкосортными и к тому же запущенными образцами домостроения. Напротив, Московский район избрал для реконструкции отнюдь не худшие кварталы, еще недавно составлявшие ансамбль южного въезда в город и фигурировавшие в путеводителях как лучшие образцы советского зодчества. В одном из них «хрущевок» нет вовсе - если не считать таковыми добротные кирпичные здания конца 1950-х гг., отличающиеся от «сталинок» только отсутствием «архитектурных излишеств». Еще один участок, выбранный районной администрацией, действительно состоит из типичных панельных пятиэтажек, перемежающихся полудикой растительностью. Но этот квартал, в отличие от других, примыкает к трассе Западного скоростного диаметра и потому более привлекателен для инвесторов, чем точно такой же по другую сторону Новоизмайловского пр.
Постоянная комиссия ЗакС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам рекомендовала исключить из списка два бывших образцово-показательных квартала. Впрочем, окончательное решение за Законодательным собранием, которое пока еще не включило в повестку дня рассмотрение закона об адресной программе во втором чтении.
Комиссия ЗакС не оценила и ряд дополнений в программу, поступивших от самих народных избранников. В одном случае от жителей рекомендованного депутатом квартала поступил шквал протестов, в другом случае депутат, отстаивая подопечный квартал с необыкновенным рвением, ссылался на юбилей города Пушкина, к которому, по его мнению, крайне необходимо ликвидировать «дыру в центре города». Неизвестно, знали ли о подобной характеристике жители самой территории, состоящей отнюдь не из одних развалюх, но бесспорным был факт, что к юбилейной дате если и технически возможно снести с лица земли "позорные" строения, то уж никак не успеть выстроить там же дворцы в стиле барокко.
В Пушкине, как и в Московском районе, имеются территории, куда более остро нуждающиеся в реновации, чем внесенные в программу кварталы. Но их обделил близостью как Западный скоростной диаметр, так и традиционные тропы зарубежных туристов. Унылый ряд «хрущевок», тянущийся вдоль Железнодорожной ул. Пушкина, по определению неинтересен гостям города. Хотя бы по той причине, что мимо них к платформе «Детское Село» подъезжает каждый турист, о приведении этих кварталов в приличное состояние местная администрация могла бы позаботиться и без адресной программы.
А вот кому кладбище?
Исполнители, избравшие для реконструкции кварталы самого беспросветного качества, избавили себя от подозрений в неофициальных договоренностях с крупными инвесторами, но ушли при этом в противоположную крайность. Они явно в последнюю очередь задумывались о том, насколько представленные ими территории привлекательны для потенциальных инвесторов комплексной реновации, и какую прибыль можно из них извлечь при самом большом напряжении планировочной фантазии.
Так, в квартале Кронштадта между площадью Рошаля и улице Либкнехта многие строения и впрямь морально устарели, а физический износ местами написан крупными буквами. Однако соотношение между мизерностью площади и существующей плотностью застройки позволяет усомниться в потенциальной рентабельности.
Еще более жалкое впечатление, даже на фоне подзапущенных «сталинок», производят два квартала в Кировском районе в начале Краснопутиловской - между улицами Червонного казачества и Примакова. Впрочем, там беда не только с фондом, но и с особенностями смежной территории, на которой находится кладбище.
У другого квартала, который Кировский район также включил в список адресной программы, несмотря на доступность метро и перспективность территории за Балтийским вокзалом, сохраняется неблагоприятный фактор – близость к промышленной зоне, которая не исчезнет с карты города по крайней мере до тех пор, пока существует Морской порт. Впрочем, для инвестора в этом районе имеется несомненное преимущества. Здесь есть где развернуться: преобладающая застройка редкая и в основном малоэтажная ранее
Возможно, тот же параметр был учтен исполнителями из Красногвардейского района, предлагающих реконструировать по преимуществу «хрущевский» квартал вблизи Ржевки. Новым преимуществом микрорайона стала близость к КАД и новая энергоподстанция. Есть и пространство для роста. Однако территория оторвана от городского организма, особенно в транспортном отношении. Высокая рентабельность здесь представляется сомнительной. Между тем первые проекты адресной программы должны быть успешными и высокоэффективными. Хотя бы для того, чтобы все заинтересованные стороны - инвесторы, жильцы и чиновники - убедились в том, что программа «пошла».
Второй участок, представленный «красногвардейцами», на первый взгляд, даст сто очков вперед многим территориям центра. Помимо метро, в двух шагах - новый Ладожский вокзал со всевозможной торговой, транспортной и развлекательной инфраструктурой. Однако жизнь на перекрестке в непосредственной близости от железной дороги, шоссе и промзоны имеет свои минусы.
Таким образом, помимо формальных параметров ветхости и принадлежности к морально устаревшей застройке, в критерии подбора вмешиваются другие обстоятельства, которые, в зависимости от понимания задачи, в одних местах смогли вникнуть, а в других - нет.
На разных полюсах
Совершенно очевидно, что территории, застроенные морально и физически устаревшими типовыми зданиями, весьма разнородны по инвестиционной привлекательности. Часть из них вызовет не меньший ажиотаж, чем известное противоборство за «Северную долину», за другие в зал Фонда имуществ придется «волоком» тянуть инвестора. Из этого должно вытекать и принципиальное различие в подходах, пусть и в пределах одной и той же программы.
По существу, программа развития застроенных территорий наталкивается на ту же проблему, что и программа расселения коммуналок. Обе пойдут как по маслу в перспективных районах и поползут улиткой в депрессивных. Аргумент о том, что программа сыграет на руку крупным компаниям и «задвинет» еще дальше мелкие, фактически является не самым серьезным и убедительным. Если посмотреть на это с другой колокольни – а именно со стороны общественного сознания, в поле которого существует бизнес любого калибра, то мы окажемся перед фактом слишком явной, бьющей в глаза сегрегации территорий – перспективных и нет.
В процессе обсуждения программы на районном (в Сосновом Бору) уровне оказалось, что судьба целого квартала, почти сплошь состоящего из строений, более чем очевидно изношенных и не отвечающих современным требованиям, может оказаться под вопросом из-за единственного собственника, уже вложившего здесь личные средства в реконструкцию отдельно взятой (и им же расселенной) малоэтажки. Между тем, как подчеркивает вице-губернатор Александр Вахмистров, без достижения согласия с каждым из собственников в расселяемом квартале комплексная застройка осуществляться не может. Этот пример в одном из «адресных» кварталов служит дополнительным доводом о том, что реновация застроенных территорий требует весьма существенных корректив в законодательном обеспечении программы.
Неразрешимое разрешимо
Любой законопроект - не догма, а стимул для творчества. Наряду с реализацией участков в рамках аукциона, действительно дающего «фору» крупнейшим из крупнейших, можно предусмотреть ровно противоположный принцип (по механизму включения в программы городского заказа) для поэтапной реконструкции малоперспективных территорий.
Понятно, что введение двух противоположных принципов в одной программе может привести к нездоровым попыткам выдать черное за белое, парадный квартал за «дыру», аффилированную структуру крупной компании - за малое предприятие и т.п. Противопоставление условий, предлагаемых крупному и малому бизнесу, также вряд ли рационально. Но есть и другие способы выполнить задачу, не внося лишних сущностей.
В рамках разработанной на сегодняшний день концепции представляется возможным учесть интересы жителей малоперспективных районов без ущерба для городского бюджета. В частности, если в отдельных случаях выставлять на аукционы по два лота по известному принципу «продажи с нагрузкой».
В случае с плотно населенными и потому инвестиционно-неперспективными кварталами типовой застройки их расселение на смежные территории вполне оправдано - и потому депутаты, как представляется, поторопились, с ходу отвергнув сам термин «смежные» - по их мнению, слишком неопределенный. А уточнить термин на самом деле просто: достаточно дополнить его определением «в том же микрорайоне с аналогичным типом застройки».
Непривлекательность отдельных территорий связана не только с характером застройки, но и с близостью промзон. Здесь другого выхода, как переселение в пределах микрорайона, просто не остается. Типовые же здания, десятилетиями служившие ширмой для унылого заводского забора, могут уступить место промышленным объектам, переселяемым из исторического центра, с соблюдением эстетических норм и к обоюдной выгоде.
Следует отметить, что ни одного квартала-«полупромзоны» в списке адресной программы не оказалось, хотя их множество. Некоторые уже исчезли без остатка, как квартал между улицами Бокситогорской и Лагоды, другие ждут какой-то специальной программы, как, к примеру, жилые строения, вплотную примыкающие к корпусам «Пластполимера» и «Химволокна». А программа есть - нужно всего лишь вписать в нее особый раздел.
Наконец, если между инвестором и особо упорным собственником трехэтажки 20 на
Ведь время не ждет. Если прозябание в коммуналке добротного дома - это беда жильцов отдельно взятой квартиры, то обветшание «хрущевок» - проблема общегородская. Для успешного, быстрого и по возможности бесконфликтного осуществления реновации - благо «хрущевок» с фактически истекшим сроком эксплуатации в городе множество - требуется гибкость и дифференцированность подхода к проблеме, который предпочтительнее сразу заложить в основу ныне корректируемой программы.
Правительство города окончательно утвердило проект ЗАО «Балтийская жемчужина» по строительству 1 млн кв. метров жилья и всей необходимой инфраструктуры в Юго-Западной Приморской части. Решено, что «инвестор с китайскими корнями» построит в рамках проекта инфраструктуру на сумму $200 млн, а также 63 тыс. кв. метров социальных объектов и подарит все это городу. Площадку для начала работ власти собираются освободить к концу этого года.
ЗАО «Балтийская жемчужина», учрежденная группой китайских инвестиционных компаний, получило территорию площадью 208 га, ограниченную Петергофским шоссе, побережьем Финского залива, Дудергофским каналом и магистралью №8. Участок является пустырем с древесно-кустарниковой растительностью, на котором расположены опоры ЛЭП, автостоянка и сооружения яхт-клуба «Балтиец». Здесь расположены памятники истории и культуры местного значения: трасса Петергофской дороги (XVII – середина XVIII веков) и Матисов канал (1800 год). К границам района прилегают территории памятников, «оказывающих влияние на формирование планировочной структуры»: усадьбы Миниха и Демидова, а также дача Воронцова «Новознаменка».
Проект планировки Юго-Западной Приморской части выполнил «Петербургский НИПИград». Жилые кварталы запроектированы вдоль каналов. В центре комплекса у пересечения Матисова и Безымянного каналов разместится общественный центр жилого района. Здесь появятся поликлиники, станция «Скорой помощи», магазины, рестораны, бытовые комплексы, рынок, детская школа искусств, дом детского творчества, бани, плавательный бассейн, спортивные залы и т.д. К 2015 году планируется построить станцию метрополитена. С западной стороны к центру будет примыкать общественно-деловая зона.
Торгово-коммерческая зона представлена двумя планировочными узлами. В южном торгово-коммерческом узле (кварталы №10, 11, 12 – на пересечении Петергофского шоссе и оси Матисова канала) разместятся торговые и развлекательные комплексы, супермаркеты, центры фирменной торговли, рестораны, кафе, выставочные залы, офисные здания, гостиницы. В Северном коммерческом центре (кварталы 1 и 2, выходящие к акватории Финского залива) будут преобладать гостиницы и доходные дома.
В границах рекреационной зоны расположатся сады, скверы, бульвары и «коммерческий парк». Рекреационные функции будут выполнять акватория Финского залива и каналы. Зона «коммерческого парка» разместится в юго-восточной части комплекса, в квартале 12 (площадь более 4 га) и будет примыкать к Дудергофскому каналу и Петергофскому шоссе. В парковой среде планируется возведение развлекательных объектов.
По информации КГА территория жилых кварталов составит 83,6 га, общественная застройка – 31,9 га, улично-дорожная сеть – 40 га, под зелеными насаждениями окажется 33,2 га. Строительный процесс будет разбит на две очереди. Первая будет введена в строй в течение 66 месяцев, вторая – в течение 90. Объем нового строительства в целом составит 1432,059 тыс. кв. м (первая очередь – 434,466 тыс. кв. м). Объем жилищного строительства – 1062 тыс. кв. м общей площади (в том числе первая очередь – 306,6 тыс. кв. м). Объем строительства общественно-деловых и социальных объектов составит 370,059 тыс. кв. м (в том числе в рамках первой очереди – 127,866 тыс. кв. м), из которого общественный центр жилого района составит 62,640 тыс. кв. м, гостиничный комплекс – 68,966 тыс. кв. м, коммерческие центры – 150 тыс. кв. м (первая очередь – 100 тыс. кв. м); площадь объектов обслуживания составит 88,453 тыс. кв. м (первая очередь – 27,866 тыс. кв. м). Проектом предусматривается строительство многоэтажных жилых домов в кварталах №4, 6, 7, 8, 9 общей площадью 944,6 тыс. кв. м. В кварталах №3, 4, 7, 8 предлагается размещение таунхаузов общей площадью 117,4 тыс. кв. м.
Инвестор проведет мероприятия «по восстановлению и реконструкции Дудергофского и Матисова каналов с расчисткой акваторий от мусора, растительных и донных отложений, будет сделано обеспечение минимальных глубин, профилирование русел со спрямлением береговой линии, берегоукрепление, а также рекультивация нарушенных территорий, выторфовка». Запланирован вывоз свалки бытовых отходов и замена загрязненного грунта. Сегодня экологическая обстановка в микрорайоне оценивается специалистами как удовлетворительная.
По информации КГИОП, примыкающая к Петергофскому шоссе территория шириной 120 метров имеет статус зоны охраняемого ландшафта, поэтому требуется устройство аллеи вдоль магистрали. Регулирование градостроительной деятельности на территории квартала относится к компетенции КГА, исключение составляет лишь часть территории парка, примыкающей к зоне охраняемого ландшафта и 75-метровая полоса по берегам Матисова канала.
Данный проект уникален не только объемами строительства, но и условиями, на которых инвестор вкладывает деньги. Обычно строители возводят лишь жилье, а строительство дорог, другой инфраструктуры, социальных объектов перекладывают на плечи города. В данном случае все это компания делает сама, а построенные социальные и инфраструктурные объекты передаст в собственность города.
Естественно, что для столь крупного и щедрого инвестора власти обеспечили максимально благоприятный административный режим. В частности, в ударном темпе завершены все согласования. За какие-то полгода оформлены согласования, необходимые для преодоления этапа изыскательских работ. В спешном порядке под планы инвестора скорректировано и архитектурно-планировочное решение территории. Ну и главное, властям, похоже, удается сделать то, что до сих пор всегда становилось непреодолимым препятствием для любого инвестиционного проекта. С будущей строительной площадки удается выселить крупную и организованную группу владельцев недвижимости. В данном случае против проекта протестовали члены яхт-клуба «Балтиец». Они занимают участок на основании истекающего временного договора аренды. Яхтсмены соглашались с тем, что их юридические права весьма зыбки, но выражали готовность отстаивать свои постройки до конца. Когда власти стали настаивать на выселении – яхтсмены потребовали в качестве компенсации другой земельный участок и $30 млн в придачу. Однако, в результате, власти обошлись только предоставлением участка и обещанием углубить фарватер напротив этой территории. Кроме того, Валентина Матвиенко, губернатор Петербурга поручила подобрать участки для тех граждан, которые в рамках яхт-клуба оборудовали себе гаражи. По подсчетам властей, таковых 200 человек.
Ирина БАРЧУК, Григорий ПЕСКОВ
Очередной конфликт в рамках так называемой «уплотнительной застройки» зафиксирован АСН-Инфо в одном из кварталов Малой Охты. Дело дошло суда.Санкт-Петербург постепенно становится ареной для баталий между «широким кругом общественности», строительными компаниями и представителями власти. Яблоком раздора стала уплотнительная застройка, которая, по мнению многих петербуржцев, способна нанести значительный урон и внешнему облику города и самим горожанам.
«Наш город – не музей, он должен расти и развиваться», – говорят застройщики. «Но какой ценой?!» – восклицает общественность.
В этой ситуации правительственные чиновники, несущие ответственность за облик Северной Пальмиры, оказываются практически между молотом и наковальней. С одной стороны, нужно выполнять наказ Президента РФ о строительстве доступного (или не очень доступного) жилья и пополнять городской бюджет. С другой – Санкт-Петербург, чьи памятники охраняются ЮНЕСКО, а виды привлекают туристов со всего мира, нельзя застраивать, руководствуясь только соображениями сиюминутной выгоды. Развивать, сохраняя, получается далеко не всегда. Даже председатель КГИОП Вера Дементьева неоднократно говорила о том, что многие недавно построенные объекты не вписываются в стиль города.
Существует высотный регламент, обсуждается новый проект охранных зон, принят закон «Об охране зеленых насаждений», вступил в силу новый Градостроительный Кодекс. Казалось бы, делается все возможное, чтобы избежать конфликтов. Между тем, митинги в защиту Петербурга от застройщиков проходят регулярно, и скоро станут еще одной достопримечательностью города. А некоторые особо активные граждане, не удовлетворяясь сотрясанием воздуха на улицах, идут в суд, чтобы там отстаивать свою точку зрения.
Именно так решили поступить жители 26 квартала Малой Охты, когда узнали, что на территории сквера, находящегося рядом с их домами будет построен 13-этажный дом. Ответчиком по этому делу выступает Правительство Санкт-Петербурга. Еще одна заинтересованная сторона – ЗАО «Петербургстрой-Skanska», выступающее в качестве застройщика спорной территории.
22 сентября 2004 года было опубликовано постановление №1152 Правительства Санкт-Петербурга, разрешающее проектирование и строительство высотного жилого дома на участке между «ГМА им. Адмирала С.О. Макарова» и домами 9б по ул. Стахановцев и 84б по Малоохтинскому проспекту.
Жители высказались против этого проекта на том основании, что новое здание нарушит ансамбль пятиэтажек в стиле «сталинский ампир» и будет претендовать на роль архитектурной доминанты в панораме, открывающейся от Александро-Невской Лавры. Но, как известно, трактовать имеющие место факты можно диаметрально противоположно.
Инициативная группа жильцов свои протесты основывает на том, что согласно приказу №15 от 20.02.2001 года председатели КГИОП, ансамбль домов 82-96 по Малоохтинскому проспекту и набережной Большой Невы был внесен в «Список вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную ценность». Проектируемая новостройка не вписывается в высотный регламент территории 3.5 (42,6 метров вместо максимально допустимых 32) и по стилю не соответствует окружающим постройкам. Жители считают, основываясь на данных, полученных от специалистов Бюро генплана КГА, что высотное здание должно определяться не как «внутриквартальная застройка», а как «здание по уличному фронту».
Со своей стороны, ЗАО «Петербургстрой-Skanska» называет свой проект именно «внутриквартальной застройкой», соответствующей высотному регламенту на данной территории, и ни о каких нарушениях речи идти не может. «Наша позиция изначально строилась на полном соблюдении законодательных норм, всех правил подготовки инвестиционно-тендерной и разрешительной документации, которая существует в Российской Федерации и Санкт-Петербурге», – считает директор по развитию компании Олег Барков.
Еще одним камнем преткновения явился сквер, часть которого должна превратиться в стройплощадку. Жители утверждают, что этот сквер еще по генеральному плану 1937 года планировался как рекреационная зона, застройщик же, основываясь на том же генплане, говорит о том, что на этом месте планировалась застройка, осуществление которой было не выполнено.
«Наш квартал находится на пересечение напряженнейших магистралей города. Малоохтинский проспект, где собственно и находятся эти здания, – это магистраль федерального значения, по которой в Россию въезжает весь скандинавский транзит. Вторая магистраль – Заневский проспект, по которому идет грузовой транспорт через Неву. И вот в этом экологически напряженном районе собираются снести около 200 деревьев, – говорит Татьяна Красавина, представляющая в суде жителей 26 квартала. – Мы считаем, что это преступление, потому что зелень в нашем квартале является не декором, а эколого-акустической защитой жителей. И это преступно в контексте тех демократичных законов, которые приняты в последнее время, в частности, закона «Об охране зеленых насаждений». Поскольку помощи от муниципалитета добиться было невозможно, мы затратили на благоустройство сквера 300 тысяч рублей».
Руководством к действию для людей, населяющих близлежащие дома, послужило распоряжение правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2003 года № 23-рп «О сохранении и развитии объектов благоустройства в Санкт-Петербурге». Предполагалось, что участку будет придан статус рекреационной зоны общего пользования с запретом на капительное строительство. Однако данный сквер так и не получил подобного статуса, т.к. все благоустройство было проведено без соответствующего разрешения КГА, а администрация Красногвардейского района отказала в согласовании произведенных работ.
Таким образом, на участке, занимаемом сейчас сквером, можно начинать капитальное строительство на абсолютно законных основаниях. При возведении нового дома не нарушаются даже строительные нормы по озеленению. В законе Санкт-Петербурга от 21 мая 2004 года №254-38 «Об охране зеленых насаждений» говорится: «Если обеспеченность муниципального округа зелеными насаждениями составляет меньше 6 кв. м на одного жителя или доступность зеленых насаждений для жителей ближайших к месту уничтожения зеленых насаждений жилых домов превышает 300 метров, то компенсационное озеленение проводится в двукратном объеме теми же или более ценными породами на территории данного муниципального округа» (ст.7, п.2). Из этого следует заключить, что, несмотря на загазованность района, о которой говорят жители, нормы не нарушаются. По данным «Петербургстрой-Skanska» площадь зеленых насаждений на участке составляет 8,5 кв. метров на человека.
Есть только одно «но». Дело в том, что между городским законом и гигиеническими нормами существует значительное противоречие. Шесть кв. метров, прописанные в законе, – это более чем в три раза меньше той цифры, которую называет Управление садово-парковым хозяйством Санкт-Петербурга, – 21 кв. метр. Но в этом несоответствии, опять же, нет вины застройщика.
К сожалению, не удалось выслушать позицию третьей стороны – ответчика. Представители правительства Санкт-Петербурга в резкой форме отказались от любых комментариев по данному вопросу, более того, они посчитали, что сами их имена являются судебной тайной. Это достаточно странно, ведь Смольным неоднократно декларировалась максимальная открытость в делах, касающихся вопросов строительства.
Перед началом судебного заседания мы попросили Олега Баркова сделать прогноз относительно решения, которое вынесет суд по этому вопросу. «Мы убеждены на сто процентов, что решение будет принято в нашу пользу», – ответил он. И оказался прав. Иск жителей 26 квартала Малой Охты был отклонен. Однако жители не собираются примиряться с поражением и будут обжаловать решение Красногвардейского районного суда в городском суде.
Вероника ШЕМЕНЕВА, АСН-Инфо