Как банки защитят дольщиков
Всего через несколько дней закончится срок, до которого все застройщики обязаны открыть в уполномоченных банках специальные счета, через которые будут проводиться все финансовые операции, связанные со строительством жилья на деньги дольщиков. После этого у девелоперов появятся новые надзирающие органы в лице кредитных учреждений.
Как известно, с 1 июля 2018 года в силу вступили очередные поправки к Закону № 214-ФЗ, главными задачами которых являются защита прав дольщиков и недопущение появления новых проблемных объектов. По мысли российских законодателей, лучше всего с надзором за застройщиками и тем, как они используют деньги соинвесторов, справятся банки. Нецелевое использование средств станет невозможно, соответственно, новых обманутых дольщиков появляться не будет, существующие проблемные объекты постепенно достроят, и, таким образом, проблема в конце концов получит свое разрешение.
В принципе, банки готовы взяться за дело, но, по мнению экспертов, остается еще слишком много вопросов и по практике осуществления такого контроля, и по развитию реформы, которая предполагает полную ликвидацию долевого механизма привлечения средств граждан, переход на проектное кредитование и эскроу-счета.
Под бдительным оком
Напомним, в соответствии с законодательными новациями, банки будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиками средств дольщиков. В отношении тех объектов, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года, надзор будет выполняться по упрощенной схеме (исключаются из расчетов 6 видов транзакций; по обязательствам, возникшим до 1 июля, плата производится). Для проектов, получивших разрешительную документацию после «дня Х» (а также тех, где первый договор долевого участия заключен после 1 июля), контроль вводится в полной мере (в постановлении Правительства РФ перечислено 18 видов допустимых операций застройщика по счету). Для этого девелоперы до 1 сентября 2018 года должны открыть в уполномоченных банках специальные счета по схеме «одно разрешение на строительство (которое может касаться нескольких объектов) – один счет». При попытке нецелевого использования средств банк отказывает в проведении транзакции (на уточнение вопроса дается до 3 дней).
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования дирекции кредитно-депозитного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова сообщила, что работа по переходу на новую схему взаимодействия с застройщиками уже началась. «Вести банковское сопровождение девелоперов по упрощенной схеме мы уже можем. В настоящее время Корпоративный блок банка разрабатывает условия по углубленному сопровождению, думаю, к 1 сентября они будут готовы», – рассказала она.
Ведущий менеджер отдела по развитию отношений с клиентами регионального корпоративного бизнеса «Альфа-Банка» Екатерина Антонова также говорит о том, что регламент для работы по новой схеме готов и первые спецсчета открыты. «При этом для тех застройщиков, которые у нас уже имеют счет, процедура перехода на спецсчета упрощена. Для других они будут оформляться по более сложной схеме проверки и идентификации», – уточнила она.
По словам начальника отдела финансирования недвижимости управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргариты Клименко, банком создано специальное подразделение в Новосибирске. «Для него наняты и обучены около 200 сотрудников, которые готовы удаленно вести работу по контролю за расходованием застройщиками средств дольщиков», – рассказала она.
По мнению Екатерины Антоновой, конкуренция между банками за открытие спецсчетов застройщиков усилится. «Скорее всего, девелоперы, реализующие несколько жилищных проектов, сначала откроют счета в разных банках, чтобы оценить их условия и комфортность работы, а уже затем сделают выбор в пользу наиболее для них удобного варианта», – считает она. По словам Маргариты Клименко, базовый тариф за обслуживание спецсчета составит дополнительно 5 тыс. рублей в месяц.
Однако не все банки готовы приступить к работе по новой схеме. «Пока к этому вопросу мы подходим осторожно. Схема ясна только в самых общих чертах, опыта работы по ней нет. Ждем разъяснений федеральных органов по ряду вопросов», – отмечает управляющий директор по ипотеке банка ВТБ Светлана Киселева.
О том же говорит председатель правления банка «Уралсиб» Константин Бобров. «Нам хотелось бы изучить опыт коллег, прояснить для себя все риски такой деятельности – и только потом включаться в эту работу», – уточнил он. В связи с этим банк пока не намерен активизировать свою деятельность в данном направлении. «Сейчас объем кредитования строительной отрасли составляет около 20% общего кредитного портфеля. И мы не планируем его агрессивно увеличивать», – отметил эксперт, добавив, что банк старается избегать ускоренных темпов наращивания кредитования, особенно в таких рисковых сегментах, каким будет сейчас являться строительная сфера.
После «долевки»
В дальнейшем намечен отказ от «классической долевки» и переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов. Вкратце принцип схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу. Пока эта схема предлагается на добровольной основе, но с 1 июля 2019 года станет обязательной. При этом надзор банков за тратами застройщиков сохранится.
На сегодняшний день, по данным Центробанка, в перечень кредитных организаций, уполномоченных открывать эскроу-счета, входит 22 банка. Среди них такие как Сбербанк, ВТБ, «Газпромбанк», «Россельхозбанк», «Альфа-Банк», «Связь-Банк», «ЮниКредит Банк», банк «Санкт-Петербург» и др. «При этом на российском финансово-кредитном рынке в настоящее время около 60 банков, соответствующих установленным требованиям, так что список вполне может быть расширен», – отмечает зампредседателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский.
По оценке представителей банковского сообщества, схема эскроу-счетов для строителей более выгодна и удобна, чем «поднадзорная долевка». «Это более гибкая система, позволяющая существенно снизить процентную ставку по кредиту для застройщика. Кроме того, может быть уменьшена сумма собственных средств девелопера, с которой он входит в проект», – отмечает Екатерина Синельникова. С этим согласна Маргарита Клименко, которая, впрочем, отмечает, что банки будут очень тщательно оценивать как проект, на который застройщик хотел бы получить кредит, так и саму компанию. «Все финансовые риски теперь будут ложиться на банк, поэтому всестороннее их изучение необходимо», – отмечает она.
По словам эксперта, при входе в проект и открытии кредитной линии процентная ставка будет соответствовать базовой рыночной ставке долгосрочного кредитования, но по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах будет снижаться, вплоть до «значений, близких к нулевым» в том случае, если объем средств дольщиков будет превышать объем выданного кредита. «В итоге за весь период строительства средневзвешенная ставка по кредиту может составить 4-5% годовых, по проектам с хорошей динамикой продаж», – резюмировала Маргарита Клименко.
Близкие цифры назвала Екатерина Антонова. «На входе в проект процентная ставка по кредиту будет составлять 8-9%. Затем она будет снижаться тем быстрее, чем больше денег будет накапливаться на эскроу-счетах. В итоге средневзвешенный показатель за весь период реализации проекта, по нашим оценкам, будет составлять 4,8-5% годовых», – говорит она. Таким образом, выгодность проектного кредитования ставится в прямую зависимость от успешности девелоперского проекта.
Между тем, пока застройщики явно не оценили достоинств новой схемы. Первым девелопером, недавно начавшим работать со эскроу-счетами, стала компания «Брусника». Ей Сбербанк открыл кредитную линию на 1,2 млрд рублей для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. И это стало чуть ли не единственным прецедентом. «Интересантов по открытию эскроу-счетов пока нет, хотя работать по ним мы уже готовы», – признает Екатерина Антонова.
Нужно отметить, что платить гражданам проценты за размещение средств на эскроу-счетах (этот вопрос неоднократно поднимался, в том числе и законодателями) банки не намерены. «Мы исходим из того, что цель этих счетов не приумножение средств, а их накопление в целях приобретения жилья. Поэтому Сбербанк не планирует выплачивать проценты. Для этих целей служат другие банковские продукты», – отметила Маргарита Клименко.
При этом остается много вопросов по реализации новой схемы работы, ответы на большую часть которых вряд ли могут быть получены до появления практического опыта ее применения.
«Хотелось бы, чтобы была четко обозначена верхняя граница процентной ставки, по которой банки будут кредитовать застройщиков, использующих схему эскроу-счетов. Ведь от этого, в большей степени, зависит цена квартиры. Здесь возможны различные схемы государственной поддержки, как это было, например, с ипотекой несколько лет назад. Не очень понятна взаимосвязь между количеством заключенных застройщиком с использованием этой схемы договоров участия в долевом строительстве (а следовательно, и объемом полученных по ним денежных средств) и размером выдаваемого банком кредита (как и процентов по нему). Желательно, чтобы были четко обозначены для банков критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливаемые в договорах с застройщиками критерии контроля использования кредитных ресурсов», – отмечает Олег Островский.
Согласно китайскому календарю, наступающий 2018 год будет годом Собаки. В символике царства животных собака олицетворяет храбрость, энергию, защиту и покровительство. «Строительный Еженедельник» накануне празднования Нового года собрал самых известных собаководов рынка строительства и недвижимости.
Вопросы минимизации последствий 218-ФЗ, перспективы развития проектов в рамках КУРТ и запрет Верховным судом возведения в Петербурге высотных доминант обсуждали юристы и застройщики на деловом завтраке, организованном газетой «Строительный Еженедельник» при поддержке НОСТРОЙ.
Модерировали мероприятие координатор НОСТРОЙ по СЗФО, президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв и главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова. Экспертами выступили руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов и партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова.
Минимизировать последствия
В 2018 году вступают в силу требования 218-ФЗ, который меняет правила игры на первичном рынке, внося существенные поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве…».
Открывая мероприятие, координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв сравнил текущую ситуацию на рынке строительства с безмятежным летним днем и грозовой тучей на горизонте: «Вроде бы и Петербург, и Ленобласть в очередной раз бьют исторические рекорды по объемам ввода жилья, но о стабильности говорить не приходится. Будущее туманно, в том числе и по причине вступающего в силу в 2018 году 218-ФЗ, серьезно ужесточающего правила игры на рынке долевого строительства».
О том, как минимизировать последствия 218-ФЗ, рассказал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Прежде всего Дмитрий Некрестьянов обратил внимание на сроки применения нового регулирования. «В целом 218-ФЗ вступил в силу в августе 2017-го, за рядом исключений. Например, новое регулирование банкротства застройщика вступит в силу с 1 января 2018. Такова же дата вступления в силу новых требований к исполнительным органам застройщика и бенефициарам, и дата введения обязанности застройщиков по размещению информации в ЕИС – с 1 января 2018 года. С 1 июля 2018 года вступают в силу новые требования к застройщикам и ограничения их прав, если разрешение на строительство получено после этого срока», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.
Основная рекомендация по работе в новых законодательных условиях – постараться продлить себе работу по старым правилам. «Если вы сейчас оформляете разрешение на строительство, делайте его с максимальным сроком, который вам удобен. Получение разрешения на строительство по всем имеющимся участкам с увеличением в ПОС сроков завершения строительства дает вам возможность иметь ликвидный актив, даже если у вас нет сейчас возможности выйти на стройплощадку. Если у участка есть разрешение на строительство, он уже сейчас приобретается быстро и на весьма выгодных для продавца условиях», – отметил Дмитрий Некрестьянов и посоветовал застройщикам таким образом повышать ликвидность всего своего земельного банка.
Другая рекомендация – как можно скорее проверить исполнительные органы и бенефициаров на соответствие новым требованиям закона, а также провести анализ текущей корпоративной структуры и ее оптимизацию. «Анализ структуры – интересная деятельность, позволяющая сэкономить на налогах и заодно подготовится к 218-ФЗ. Но мы все понимаем, что вероятность того, что 1 июля 2018 года вступит в силу именно эта редакция закона с указанными сейчас требованиями, невелика, поэтому делать конкретные шаги по оптимизации структуры пока преждевременно, а вот подготовить различные ее варианты, оценить, сколько времени это займет, и дальше держать руку на пульсе – весьма дальновидно», – полагает Дмитрий Некрестьянов.
Обращает внимание Дмитрий Некрестьянов и на возможность реализации проектов через ЖСК, требования к которым сейчас выглядят несколько более реально исполнимыми, чем некоторые поправки к 214-ФЗ. «Законодатель, конечно, не дремлет – и обещает в скором времени запретить и ЖСК. Но пока этого не произошло, схема эта остается вполне жизнеспособной», – считает г-н Некрестьянов.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон», считает, что даже крупным и устойчивым компаниям благополучно преодолеть требования 218-ФЗ окажется не под силу, да и впрок земельными участками не напасешься. «Я не считаю, что сегодня в Петербурге, да и Москве, сложился рынок земельных участков под строительство, который позволяет формировать земельный банк на столь долгий срок, да и необходимость обслуживания накопленного впрок земельного банка никто не отменял. Даже в случае успешного старта проекта при выполнении компанией всех новых требований закона, на начальных этапах деятельность застройщика будет убыточна, что повлечет приостановку продаж и не останется незамеченным налоговыми органами, ведь требование 214-ФЗ о безубыточности застройщика пока тоже никто не отменял», – отметила Виктория Цытрина.
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный Трест» Анзор Берсиров согласен с тем, что основной задачей застройщиков в настоящий момент является получение разрешений на строительство и формирование задела работы на перспективу, что позволит относительно благополучно преодолеть переходный период до создания новой системы привлечения средств в стройку. «Кроме того, в ближайшее время многие застройщики начнут предварительные переговоры с банками по проработке условий получения проектного финансирования», – уверен Анзор Берсиров.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова полагает, что после позвучавшего на самом высоком уровне предложения об отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование обсуждение текущих поправок в закон о «долевке», казалось бы, потеряло свою актуальность, вместе с тем ситуация с отменой долевого строительства не так уж неизбежна. «Дело в том, что общий объем финансирования, который приходит в строительную отрасль через институт долевого участия, составляет более 3,5 трлн рублей. Фондирования в таком объеме у банков нет. Для того, чтобы привлечь этот объем через банковские институты, потребуется серьезная и кропотливая работа. Пока мы не видим структурированных шагов в этом направлении, и строительное сообщество надеется, что все вернется к обсуждению иных механизмов финансирования стройки, в то числе через эскроу-счета», – сказала Светлана Денисова.
«Обсуждая вопросы переформатирования схем финансирования проектов, мы забываем о значении платежеспособного спроса. Именно стабильный спрос, подкрепленный растущими доходами населения, будет являться определяющим фактором развития рынка, а вовсе не схемы и условия, которые меняются каждый год», – резюмировал Максим Жабин, заместитель генерального директора ООО «ЛенРусСтрой».
Сергей Зимин, советник директора по СЗФО ФАУ «РосКапСтрой», считает наиболее примирительной для всех сторон и эффективной схемой – использование эскроу-счетов и кредитование застройщиков уполномоченными государством банками. «Я приветствую не отмену долевого строительства, а то, что мы склоняемся в сторону работы с финансовым сектором, поскольку строительной деятельности нужен профессиональный контроль. «С момента принятия Закона о долевом строительстве постоянно возникает вопрос – какое право имеют строительные компании, не имеющие лицензии на работу на финансовом рынке, брать деньги с граждан? Более безопасными эти отношения будут в том случае, если застройщик, привлекающий деньги граждан, будет кредитоваться у банка, но под контролем определенной программы», – считает Сергей Зимин.
Неустойчивость КУРТ
В январе текущего года вступил в силу 373-ФЗ, который внес поправки в Градостроительный кодекс и зафиксировал понятие комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В законодательстве появились механизмы, позволяющие аккумулировать в рамках одного проекта возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта. Партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова указала на противоречия, которые вносит 218-ФЗ в том числе и в законодательство о КУРТ. «В условиях «одно разрешение на строительство – один застройщик» совершенно не понятно, как такие проекты будут реализовываться. КУРТ – это очень сложная структура, с большим количеством правообладателей и объектов, как коммерческих, так и социальных, которые нужно строить в рамках одного разрешения на строительство. Договор о КУРТ может быть заключен на срок до 15 лет, а срок разрешения на строительство – 1 год, а дальше все упираются в патовую ситуацию, так как в реализации проекта все не могут двигаться одновременно. Ни о какой комплексности и устойчивости тут не может идти речь», – считает Майя Петрова.
Согласно закону о КУРТ, если кто-то из застройщиков не выполняет свои обязательства по срокам строительства и ввода объектов, возведения инфраструктуры, то орган государственной власти вправе отказаться от договора, рассказала Майя Петрова. «Несмотря на то, что другие стороны выполняют свои обязательства, договор может быть прекращен, и все инвесторы, вложившие средства в проект, в итоге окажутся в суде. Для реализации проектов КУРТ абсолютно все участники договора должны находиться в хорошей финансовой форме и выполнять в срок свои обязательства. Я не думаю, что в сегодняшних реалиях это выполнимая задача», – заключила Майя Петрова.
По мнению Бориса Латкина, генерального директора УК Rocket Group, появление закона о КУРТ – шаг вперед в реализации проектов комплексного освоения территорий хотя бы потому, что он позволяет определить права и обязанности государства и застройщика при реализации проектов комплексного развития территорий, а не решать это «за кулисами», как делалось до сих пор. «Устойчивость в том, что права и обязанности определены и разграничены, а значит, застройщик может планировать свою финансовую деятельность», – считает Борис Латкин.
Прецеденты и акценты
В сентябре нынешнего года градозащитники и активисты через Верховный суд добились отмены ряда положений Закона «О зонах охраны» и Правил землепользования и застройки, которые давали право застройщикам возводить здания выше предельных положений с помощью башен, атриумов, шпилей и других «высотных акцентов». Возможно ли сегодня строительство зданий выше предельных положений?
По мнению Дмитрия Некрестьянова, несмотря на то, что норму отменили в редакции ПЗЗ от 2016 года и после этого была уже принята новая редакция, где норма о высотных акцентах была перенесена в иное приложение, риски для застройщиков остаются весьма существенными. «Наша рекомендация делится на две части. Для проектов, на которые уже получены разрешения на строительство, уже ничего не сделаешь. А в отношении всех новых проектов, с учетом того, что пока законодатели Петербурга только планируют переформулировать эту норму, – любые нарушения предельной высоты представляют собой серьезный риск и чреваты отменой разрешения на строительство. Как, например, уже произошло с проектом на улице Гастелло», – прокомментировал Дмитрий Некрестьянов.