«Силы Природы» надеются на «УНИСТО Петросталь»
Девелопер проблемного жилого комплекса «Силы Природы», который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным, заручился поддержкой Правительства Ленинградской области и соседа по площадке. Воодушевились даже ожидающие своих квартир по шесть лет дольщики.
Компания О2 Group начала реализацию проекта эконом-класса «Силы Природы» еще в 2013 году. На территории в 32 га между рекой Охта, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов суммарной жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир первой и второй очередей проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
В отношении застройщика первой очереди «Сил Природы» – ЖСК «Муринское-1» – началась процедура наблюдения, однако в О2 уверяют, что завершению проекта это не мешает, более того – компания надеется вообще избежать банкротства.
Реализация проекта возобновилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла нового инвестора, однако его имя до сих пор держится в секрете. Аноним провел ребрендинг второй очереди проекта, сделав ее самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки». Его застройщиком выступает ООО «Романтика». По планам компании, к 30 июня 2020 года будут построены два каскадных корпуса переменной этажности (15-18 этажей) на 2470 квартир.
О2 Group долго ждала приезда губернатора на стройплощадку, так как у дольщиков не было уверенности в том, что правительство поддерживает такой путь завершения проекта. Новый инвестор не признается, однако такие сомнения, скорее всего, были и у него. Визит Александра Дрозденко воодушевил всех. Кроме того, можно предположить, что, по крайней мере, правительству имя нового инвестора все-таки известно.
«Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну так стройте, никто не мешает. Главное, не молчите. Если у вас есть проблемы, приходите в правительство, и мы вместе все решим», – сказал Александра Дрозденко, обращаясь к представителям инвестора и О2 Group.
О возможных проблемах тут же рассказали дольщики проекта, которые также были приглашены на стройплощадку. На данный момент наиболее остро стоит вопрос подключения двух домов к инженерным сетям. Девелопер обещает, что строительство первого корпуса завершится уже в декабре этого года, а второго – в июле 2019-го, а значит, вопрос с водоснабжением и водоотведением необходимо решать срочно.
Представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев отметил, что решить проблему могут уже проложенные инженерные сети ЖК «Тридевятое царство», который группа компаний «УНИСТО Петросталь» возводит неподалеку. «Если компания пойдет нам навстречу, то дома будут подключены к сетям примерно на четыре месяца раньше, чем планировалось. Кроме того, это обойдется значительно дешевле, а сэкономленные средства мы направим на строительство второго корпуса», – сообщил он.
У Александра Дрозденко возражений по данному вопросу не было: «Если договоритесь со всеми сторонами процесса, то замечательно», – отметил он, сразу поручив замглавы Правительства Ленобласти Михаилу Москвину включиться в переговоры.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что подобные разговоры идут уже около года, однако окончательное решение пока не принято. «На наш взгляд, технологическая возможность существует, но для реализации проекта нашего согласия мало. Требуется участие поставщиков, которые там работают, а также УК «Мурино» и местной администрации, ведь необходимы перепроектирование и пересогласование проекта. Это очень серьезный план мероприятий, который надо разработать и утвердить», – подчеркнул он.
Что касается непосредственно строительства ЖК «Силы Природы», то Анатолий Соболев утверждает, что работы идут строго по графику, поэтому озвученные ранее сроки ввода домов в эксплуатацию остаются актуальными: январь-февраль 2019 года – первый корпус; и август – второй.
Александра Дрозденко, однако, смутило малое количество рабочих и техники на стройплощадке. Кроме того, компания до сих пор не представила дорожную карту проекта, поэтому проследить график выполнения работ на объекте невозможно. «Мы подготовим дорожную карту к 3 сентября», – пообещал губернатору Анатолий Соболев.
В завершение визита глава региона отметил, что пока причин не доверять новому анонимному девелоперу проекта у Правительства Ленобласти нет.
В школе креативных индустрий “Маяк” презентовали две концепции по реновации квартала модернистской застройки 1960–1970-х годов на Малой Охте, разработанные студентами под кураторством петербургских и лондонских архитекторов. Обсуждение концепций конкурсным жюри внезапно переросло в спор о том, кто и как должен финансировать реновацию хрущевок в Петербурге.
В рамках воркшопа “Оттепель”, организованного журналом «Проект Балтия» совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре Петербурга и компанией AAG две команды студентов-архитекторов под кураторством старших коллег (Степана Липгарта и Алексей Левчука и британских преподавателей архитектурной школы МАРШ Джеймса О’Брайена и Джозефа ван дер Стина, соответственно) в течение недели разрабатывали сценарии реновации для одного из кварталов на Малой Охте.
Концепция команды под руководством британцев под названием «Хрущевки: адаптация к будущему» представляет собой консервативный сценарий без сноса домов. Студенты предложили укрепить дома металлическим каркасом и надстроить сверху два этажа. В части домов один из этажей предлагается отдать под террасы и превратить в общественное пространство.
По периметру домов предложено надстроить платформу с пандусами, облегчив тем самым доступ в квартиры маломобильных жителей. В домах также появятся лифты. Преобразования внутри зданий предложены незначительные: расширить общие коридоры и надстроить лоджии.
Большое внимание в проекте уделено озеленению. Фактически почти все пространство между домами предложено превратить в парк, сделав дворы свободными от автомобилей (парковки предлагается вывести за пределы квартала).
Авторы проекта, по их словам, руководствовались идеей изменения стиля жизни обитателей хрущевок. Достичь этой цели они предлагают за счет новых общественных пространств и таким образом расширяя возможности для общения и взаимодействия местных жителей.
Второй сценарий, разработанный под кураторством петербургских архитекторов, предлагает несколько иной путь. Концепция “Органический Петербург” также отталкивается от нового образа городской среды, меняющей стиль жизни населения на более комфортный. Также сделан акцент на зеленой зоне. Но вопрос с застройкой решен принципиально иначе.
Дома в центре квартала, одной из низкокачественных панельных серий, предлагается снести, а на их месте высадить деревья. “Память места” предлагается сохранить в виде футпринтов (следов) от бывших пятиэтажек, в центр которых будут посажены сосны. В парке также предполагается искусственный водоем, велодорожки, площадки для выгула собак.
В архитектуре квартала предлагается полностью уйти от однообразия хрущевских фасадов. Треугольные крыши с мансардами, блокированная застройка, арки, дворы-карэ и несколько высотных доминант, - по замыслу архитекторов должны приблизить дворы Малой Охты к атмосфере исторической застройки Петербурга.
При этом площадь застройки авторы предполагают увеличить в два раза, а количество населения - в три.
Эксперты воркшопа, оценив эстетические и средовые преимущества обеих концепций, посетовали на абсолютное игнорирование экономической модели реализации этих проектов. Куда и как переселять жителей? Будут ли проекты рентабельны?
Генеральный директор холдинга AAG Александр Завьялов отметил, что для того, чтобы понимать порядок реализации проектов, при их подготовке нужна экспертиза девелоперов. “Для районов у центра нужно оценивать показатели, чтобы текущая площадь жилого фонда и продаваемая площадь возводимых улучшений соотносилась не менее, чем 1 к 2,5. Тогда получается экономический результат без вмешательства бюджетных денег”, - прокомментировал девелопер.
Генеральный директор российского офиса бюро Semrén & Månsson (Санкт-Петербург) Андрей Петров, отзываясь о второй концепции, одним из ее недостатков назвал дисбаланс визуального восприятия класса и экономического восприятия: “По моим подсчетам получается 25 кв. м. на одну квартиру. Даже в эконом-классе однокомнатные квартиры имеют площадь минимум 40 кв.м.”.
Недостаточно продуманными оказались и методы работы с местными жителями. “Вы уверены, что жители захотят переселяться во временное жилье, а потом возвращаться в свои или новые квартиры? А если это будут новые квартиры на надстроенных этажах, то кто будет оплачивать дополнительную площадь? Вряд ли сами жители захотят нести эти расходы”, - поинтересовалась главный архитектор ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ Ксения Шарлыгина.
По мнению главного архитектора ООО «Институт территориального развития» Ирины Мироновой, реновация в принципе не может быть экономически привлекательна для девелоперов и стоит рассматривать сценарии государственно-частного партнерства.
“У нас в Петербурге реновация реализована на 1%, вы задавались вопросом почему? Потому что в бюджете города, в отличии от Москвы, нет денег, - добавил главный архитектор проектов бюро «Студия-17», доцент СПбГАСУ Владимир Линов. - Существуют экспериментальные расчеты, включающие финансовый анализ. Он показывает, что можно провести реконструкцию территории с надстройкой двух этажей и полным соблюдением всех современных нормативов только силами частных инвесторов. Но это крайний случай. Рентабельность таких проектов - от нуля до десяти процентов. Если заключить соглашение с городом и обеспечить комплексное финансирование, то рентабельность может доходить для 20%. Застройщики же стремятся к рентабельности больше 20%”.
Вице-президент Банка ВТБ Александр Ольховский на это возразил, что в современных условиях застройщики стремятся “хоть к какой-нибудь рентабельности”, и даже 16% - может быть вполне приемлемым показателем, чтобы взяться за реновацию. “Если у города будет готовность к реновации территории и он будет участвовать только в той части, которая не обеспечивает девелоперу 16% годовых - вот и финансовое решение, в том числе для проектов, которые были представлены сегодня, - аргументировал Александр Ольховский. - Другая дилемма: соблюсти те параметры , которые существуют, и достичь доходности в 16%, - со стороны города придется финансировать слишком много, а на это нет бюджета”.
Неутешительный прогноз для реализации концепций дал руководитель мастерской «Б2», архитектор Феликс Буянов: “Оба проекта представляют собой мечты архитектора, как преобразить унылые, но привычные сердцу кварталы. Первый вариант - это синица в руках. Все живут в одинаковых кварталах, где одинаково распределена зелень и расположены транспортные магистрали. Второй проект - это явная революция и пощечина уравниловке. Но потолок задран слишком высоко. В городе еще долго не будет средств на реализацию подобного квартала. Если только не изменится государственная политика в отношении Петербурга”.
В завершении дискуссии, эксперты - и архитекторы, и девелоперы, и чиновники - сошлись во мнении, что главный тормоз реновации - не столько дефицит финансирования, сколько действующие градостроительные нормативы. Строить новое по старым нормативам невозможно. “Проекты, которые мы сегодня увидели, еще раз подтверждают, что нельзя, чтобы на все разнообразные градостроительные и средовые ситуации распространялись одни и те же нормы. Мы получим очередной виток уныния и однообразия. Среда должна быть разной”, - резюмировала консультант председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга по вопросам градостроительной политики Анна Катханова.
Правительство Петербурга в очередной раз реанимировало проект по строительству мусороперерабатывающего завода на территории промзоны «Каменка», точнее – уже двух заводов. Свое мнение по этому вопросу горожане выразили на публичных слушаниях по проектам планировки и межевания данной территории, которые состоялись 26 марта.
Речь идет о земельном участке недалеко пересечения Кольцевой автомобильной дороги и Западного скоростного диаметра. Сейчас там расположены полигон иловых осадков, закрытый на рекультивацию полигон твердых бытовых отходов «Новоселки», а также автомобильный завод полного цикла Hyundai Motor Manufacturing Rus.
Изменения в ППТ позволят разместить в «Каменке» новое производство Hyundai, автомобильную компрессорную станцию, станцию активной дегазации для улучшения экологической ситуации на полигоне «Новоселки», газомоторный автобусный парк, производственно-складской комплекс, а также два мусороперерабатывающих завода мощностью в 700 тыс. тонн в год.
Бороться и генерировать
Как сообщила главный инженер-проектировщик Центра реконструкции и развития промышленных территорий (который готовил изменения в ППТ «Каменки») Наталья Шамиш, станция дегазации будет не только бороться с неприятным запахом от «Новоселок», но и направлять извлеченные пары на генерацию электроэнергии напряжением 10 кВ, которая будет подаваться в сеть АО «Ленэнерго» для передачи потребителям.
Также в «Каменке» запланировано строительство двух распределительных трансформаторных подстанций, 12 встроенных и пристроенных подстанций, кабельных линий, внутриквартальных и внутриплощадочных сетей и т.д. Для улучшения транспортной доступности локации предлагается расширить Горское шоссе, организовать два дублирующих проезда, а также построить разворотное кольцо на северном участке трассы и съезды с уже существующего разворота.
«Внесение изменений в проекты планировки и межевания территории промзоны обусловлено необходимостью приведения ранее утвержденного ППТ в соответствие с действующим законодательством. А также для оптимизации использования территории, повышения ее инвестиционной привлекательности и создания дополнительных рабочих мест, – сообщил первый заместитель председателя Комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга Иван Складчиков. – Документация подготовлена с учетом ранее согласованных документов территориального и градостроительного зонирования. Все согласования и заключения получены без замечаний».
Нет сжиганию мусора
Несмотря на то, что слушания были посвящены изменениям в ППТ промзоны, участников слушаний больше интересовали два мусороперерабатывающих завода, которые могут появиться в Каменке. Вопрос строительства подобного объекта уже поднимался в 2010 и 2015 годах. Оба проекта не были реализованы по ряду причин, и негативная реакция горожан была далеко не последней из них. Однако ранее речь шла о строительстве одного завода, а не двух.
«Проект был разделен, чтобы иметь возможность привлечь к работе сразу двух инвесторов. Мощность новых заводов будет примерно равна предыдущим проектам», – пояснила Наталья Шамиш. Однако часть участников слушаний уверены, что увеличение количества объектов может привести к тому, что туда будет свозиться мусор со всего Петербурга, а это негативно скажется на экологии всех северных районов города.
Иван Складчиков подобные предположения отрицает: «У этих заводов просто не хватит мощностей, ведь город ежегодно генерирует 1,5 млн тонн бытового мусора. Они же будут перерабатывать около 700 тыс. тонн».
Горожан беспокоит и способ переработки отходов. Они уверены что, по крайней мере, один завод будет мусоросжигающим. Ведь 2 октября 2017 года губернатор Петербурга Георгий Полтавченко подписал постановление о предоставлении в аренду участка №2 по Горскому шоссе в пос. Левашово автопарку №6 «Спецтранс» под строительство объекта хранения и обезвреживания отходов. Презентация проекта состоялась еще во время Петербургского Международного экономического форума 2017 года. Компания намерена построить кластер «Экологическая альтернатива», в рамках которого должны появиться завод по термическому уничтожению отходов, включая медицинские; мусоросортировочный комплекс; завод по переработке пластика и производству топлива из отходов.
Активисты напоминают, что неподалеку от Каменки, в пос. Песочный находится Онкологический центр, который может стать поставщиком указанных медицинских отходов. В связи с этим общественники настаивают на проведении экологической экспертизы.
В ответ чиновники призывают не торопиться с выводами. «Сейчас инвесторы прорабатывают технологию переработки мусора. После проекты пройдут все необходимые экспертизы, включая экологическую, и будут рассмотрены на публичных слушаниях. Никто не построит завод, ухудшающий экологию города. Сейчас же мы рассматриваем только изменения в план планировки и межевания территории», – напомнил Иван Складчиков.
Наталья Шамиш отметила, что санитарная зона вокруг объектов по переработке мусора составляет 1 км, в то время как первые жилые дома располагаются в 3,5 км от территории перспективной застройки. Жители ЖК «Каменка» ответили, что, как минимум, от неприятного запаха, если ветер дует с севера, такое расстояние не спасает. В связи с этим часть активистов призвала вообще отказаться от строительства в этой локации мусороперерабатывающего завода. Чиновники напомнили, что строительство этого объекта в Каменке предусмотрено Генпланом. Тогда общественники заявили, что и его нужно изменить, и пригрозили выйти на митинг.
