«Силы Природы» надеются на «УНИСТО Петросталь»
Девелопер проблемного жилого комплекса «Силы Природы», который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным, заручился поддержкой Правительства Ленинградской области и соседа по площадке. Воодушевились даже ожидающие своих квартир по шесть лет дольщики.
Компания О2 Group начала реализацию проекта эконом-класса «Силы Природы» еще в 2013 году. На территории в 32 га между рекой Охта, шоссе в Лаврики и железной дорогой должны были появиться девять домов суммарной жилой площадью в 342 тыс. кв. м, три детских сада, школа, четыре паркинга. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир первой и второй очередей проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
В отношении застройщика первой очереди «Сил Природы» – ЖСК «Муринское-1» – началась процедура наблюдения, однако в О2 уверяют, что завершению проекта это не мешает, более того – компания надеется вообще избежать банкротства.
Реализация проекта возобновилась только в мае 2018 года, когда О2 нашла нового инвестора, однако его имя до сих пор держится в секрете. Аноним провел ребрендинг второй очереди проекта, сделав ее самостоятельным проектом – ЖК «Ромашки». Его застройщиком выступает ООО «Романтика». По планам компании, к 30 июня 2020 года будут построены два каскадных корпуса переменной этажности (15-18 этажей) на 2470 квартир.
О2 Group долго ждала приезда губернатора на стройплощадку, так как у дольщиков не было уверенности в том, что правительство поддерживает такой путь завершения проекта. Новый инвестор не признается, однако такие сомнения, скорее всего, были и у него. Визит Александра Дрозденко воодушевил всех. Кроме того, можно предположить, что, по крайней мере, правительству имя нового инвестора все-таки известно.
«Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну так стройте, никто не мешает. Главное, не молчите. Если у вас есть проблемы, приходите в правительство, и мы вместе все решим», – сказал Александра Дрозденко, обращаясь к представителям инвестора и О2 Group.
О возможных проблемах тут же рассказали дольщики проекта, которые также были приглашены на стройплощадку. На данный момент наиболее остро стоит вопрос подключения двух домов к инженерным сетям. Девелопер обещает, что строительство первого корпуса завершится уже в декабре этого года, а второго – в июле 2019-го, а значит, вопрос с водоснабжением и водоотведением необходимо решать срочно.
Представитель анонимного инвестора Анатолий Соболев отметил, что решить проблему могут уже проложенные инженерные сети ЖК «Тридевятое царство», который группа компаний «УНИСТО Петросталь» возводит неподалеку. «Если компания пойдет нам навстречу, то дома будут подключены к сетям примерно на четыре месяца раньше, чем планировалось. Кроме того, это обойдется значительно дешевле, а сэкономленные средства мы направим на строительство второго корпуса», – сообщил он.
У Александра Дрозденко возражений по данному вопросу не было: «Если договоритесь со всеми сторонами процесса, то замечательно», – отметил он, сразу поручив замглавы Правительства Ленобласти Михаилу Москвину включиться в переговоры.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что подобные разговоры идут уже около года, однако окончательное решение пока не принято. «На наш взгляд, технологическая возможность существует, но для реализации проекта нашего согласия мало. Требуется участие поставщиков, которые там работают, а также УК «Мурино» и местной администрации, ведь необходимы перепроектирование и пересогласование проекта. Это очень серьезный план мероприятий, который надо разработать и утвердить», – подчеркнул он.
Что касается непосредственно строительства ЖК «Силы Природы», то Анатолий Соболев утверждает, что работы идут строго по графику, поэтому озвученные ранее сроки ввода домов в эксплуатацию остаются актуальными: январь-февраль 2019 года – первый корпус; и август – второй.
Александра Дрозденко, однако, смутило малое количество рабочих и техники на стройплощадке. Кроме того, компания до сих пор не представила дорожную карту проекта, поэтому проследить график выполнения работ на объекте невозможно. «Мы подготовим дорожную карту к 3 сентября», – пообещал губернатору Анатолий Соболев.
В завершение визита глава региона отметил, что пока причин не доверять новому анонимному девелоперу проекта у Правительства Ленобласти нет.
В III квартале 2017 года застройщики Петербурга зафиксировали рост продаж жилья. Публичные лидеры рынка – ГК «Эталон» и «Группа ЛСР» – показали рост реализации квартир во всех регионах присутствия на 13% и 17% соответственно. Но поскольку до этого в течение полугода продажи первичного жилья в Петербурге сокращались, к концу года рынок вряд ли выйдет в плюс, прогнозируют эксперты.
На прошлой неделе лидеры строительного рынка Петербурга отчитались о продажах жилья в III квартале 2017 года. «Группа ЛСР» во всех регионах присутствия, согласно отчетности, продала совокупно 167 тыс. кв. м. жилья на 16 млрд рублей. В «квадратах» рост по сравнению с аналогичным периодом 2016 года оставил 17%, а в деньгах – 5%. В том числе, в Петербурге «Группа ЛСР» реализовала 110 тыс. кв. м жилья на 10,2 млрд рублей. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 41% в площадях и 28% – в деньгах. Интересно, что основной рост продаж девелоперу обеспечило жилье массового спроса – его реализация выросла на 55%, до 100 тыс. кв. м. В том числе, в рамках закупок для госнужд компания продала Смольному 9 тыс. кв. м по цене 65 тыс. рублей за «квадрат» (на 585 млн рублей).
Выросли за III квартал и продажи у ГК «Эталон». По сравнению с аналогичным периодом 2016 года они в натуральном выражении во всех регионах присутствия увеличились на 7%, до 114 тыс. кв. м. А в деньгах – на 13%, до 12 млрд рублей.
Но если смотреть ситуацию с продажами «Группы ЛСР» и ГК «Эталон» в целом за три квартала этого года, то они не так позитивны. «Группа ЛСР» за 9 месяцев этого года продала 423 тыс. кв. м жилья, что на 17% ниже показателей аналогичного периода 2016 года (в том числе, в Петербурге продажи девелопера упали на 10%, до 262 тыс. кв. м). А у ГК «Эталон» за 9 месяцев продажи выросли всего на 2%, до 350 тыс. кв. м.
Похожая ситуация и у других девелоперов города, которые отчетность не раскрывают. У холдинга RBI за 9 месяцев 2017 года продажи выросли на 2% в «квадратах» и на 9% в деньгах. У «Л1» продажи в натуральном выражении выросли на 25%, что в самой компании объяснили высокой степенью готовности объектов. В «СПб Реновации» реализация квартир за три квартала увеличилась на 55%, а в СК «Петрополь» за тот же период, напротив, зафиксировали спад на 15%. «По итогам года спад в целом по рынку будет на уровне 5-10% к уровню прошлого года. Провал в продажах за первые два квартала был таким серьезным, что в позитивную динамику рынок за оставшееся время не вырулит», – считает гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.
Всего, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в III квартале текущего года в Петербурге и приграничных районах Ленобласти было продано около 1,08 млн кв. м, что на 18,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. «А за 9 месяцев 2017 года продажи жилья в Петербургской агломерации составили 2,85 млн кв. м», – сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Кстати
Петербургский Росреестр зафиксировал в сентябре рекордный показатель регистрации договоров долевого участия – 6568 договоров. А общий результат за 9 месяцев 2017 года оказался на уровне 42 754 ДДУ, что на 5,8% лучше аналогичного периода прошлого года. Но среднемесячное количество договоров (те самые продажи застройщиков) на 1% ниже показателя прошлого года и составляет сейчас 4750 договоров.
Власти Ленобласти со следующего года сократят бюджетные выплаты застройщикам за строительство социальных объектов. Компенсировать будут только половину стоимости детсадов и школ, которые попадают в «красную» зону программы «Светофор». Через три года выплаты сократятся до 30%, а через семь лет – до 10%.
Об изменении порядка компенсации застройщикам Ленобласти расходов на строительство социальной инфраструктуры сообщил губернатор региона Александр Дрозденко. По его словам, с 1 января 2018 года в течение трех лет регион будет возвращать застройщикам за социальные объекты в «красной» зоне (прилегающей к Петербургу) 50% их стоимости, с января 2021 года – 30%, а с 2024 года – 10%. Для финансирования выкупа соцобъектов Ленобласть может даже выпустить облигации государственного займа. «Стоимость «квадрата» жилья неизбежно вырастет. Но вопрос с обеспеченностью региона соцобъектами будет решен», – сказал губернатор.
Последние несколько лет в регионе действовала программа «Соцобъекты в обмен на налоги». По ней областное правительство выкупало у застройщиков социальные объекты по цене Минстроя на сумму до 70% от уплаченных ими налогов в казну региона. По этой программе уже заключили 38 соглашений, по которым до конца 2036 года предусмотрены строительство и выкуп 37 школ и 109 детских садов. Уже построено 20 детских садов и 4 школы, а выкуплено 9 детских садов и 2 школы. До конца 2017 года планируется выкупить еще 2 детских сада и 2 школы.
Эта программа позволяла Ленобласти конкурировать с соседним Петербургом за инвестиционные проекты. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сегодня в пригородной зоне Ленобласти в стройке находится 3,69 млн кв. м жилья, а в продаже – 2,01 млн кв. м недвижимости. «Средняя цена «квадрата» составляет 69,5 тыс. рублей. Это на 36% ниже средней цены жилья в городе», – сказала руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Такая существенная разница в цене «квадрата» – это заслуга, в том числе, программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Но финансовая нагрузка на бюджет из-за этого оказалась такой существенной, что в 2016 году Ленобласть приняла программу «Светофор». Эта программа резко ужесточила правила застройки прилегающих к Петербургу территорий, где высотное жилье строится особенно активно и особенно остро ощущается нехватка социальной и дорожной инфраструктуры. В этой зоне областное правительство выкупает социальные объекты у застройщиков в рассрочку (в течение 7 лет), но требует от них строительства не только школ и детсадов, но также поликлиник, пожарных депо и полицейских участков.
Новое ужесточение программы «Светофор» строителей не удивило. «Это, конечно, печально. Но все к этому и шло. В последнее время Ленобласть выкупала соцобъекты, дисконтируя от узаконенной Минстроем цены. И много объектов регион покупал за счет федеральных средств. Было видно, что денег в казне не хватает. Так что, это решение властей для нас сюрпризом не стало», – говорит гендиректор Navis Development Group Александр Львович. По его словам, это приведет к тому, что в Ленобласти станет меньше инвестиционных проектов. «Ведь при равной себестоимости строительства цена на жилье в городе выше, чем в области. Выкуп «социалки» был подспорьем для областных застройщиков. И во многом благодаря ему цены на жилье в области были ниже, чем в городе. Теперь это конкурентное преимущество область теряет», – печалится Александр Львович.
«Сегодня правила игры в градостроительной сфере Ленобласти достаточно прозрачные и беспрецедентно комфортные для строителей. А ужесточение коснется только «красной» зоны. Наш проект города-курорта Gatchina Gardens в нее не входит. У нас с властями Ленобласти уже подписано соглашение на весь объем социальной инфраструктуры в первой очереди проекта. Это три детсада и школа. Компенсировать расходы на их строительство нам будут по старым правилам. И мы рассчитываем на поддержку областного правительства в дальнейшем», – заключила руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.