Сделку сорвали санкции
Американский фонд Morgan Stanley отказался покупать универмаг «Невский центр» в Петербурге. Одна из причин - новые американские санкции против России. Так что, вопрос о новом собственнике ТЦ оценочной стоимостью 10-12 млрд рублей остается открытым.
Американский фонд Morgan Stanley не будет покупать у финской Stockmann Group торговый комплекс «Невский центр» на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания в Петербурге. Об этом сообщили «Ведомости» со ссылкой на источники, знакомые с ходом переговоров. Один из них назвал и причину отказа от актива. Оказывается, это решение связано с новыми экономическими санкциями, которые США вводят против России. В Morgan Stanley и Stockmann Group ситуацию не комментируют. Брокеры, которые продают торговый центр, а также консультанты, которые проводили его оценку, от комментариев воздержались.
«Невский центр» - последний актив российской недвижимости в портфеле финской Stockmann Group. Комплекс был открыт в 2010 году. Общая площадь 9-этажного здания составляет 91 тыс. кв.м. (арендопригодная - 45 тыс. кв.м.). Два верхних этажа занимают офисы класса А (их площадь – около 5 тыс. кв.м.), а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Якорным арендатором является универмаг Stockmann.
Впервые о намерениях продать "Невский центр" его собственник объявил в ноябре 2012 года. Тогда стоимость актива эксперты оценивали в $500 млн. Но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась. А с ноября 2016 года комплекс снова оказался в активной продаже. На него претендовали несколько покупателей, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines и PPF Real Estate. Но, в итоге, Morgan Stanley остался единственным претендентом. О том, что сделка по «Невскому центру» находится в финальной стадии «Строительному Еженедельнику» еще в марте этого года сообщали несколько источников на рынке. Называли даже предполагаемую сумму сделки – 10-12 млрд рублей. Теперь понятно, что ее не будет.
Между тем, сам Morgan Stanley ищет покупателя на ТРК «Галерея» в Петербурге. Но о потенциальных интересантах на этот актив и о каких-либо серьезных переговорах пока не сообщалось.
Эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, рынок Петербурга до последнего времени был очень интересен инвесторам, как локальным, так и крупным западным инвестфондам, так как предлагал активы с хорошей доходностью. «Если до последнего кризиса инвесторы прежде всего фокусировались на активах в Москве как наиболее доходных, то сегодня по этому параметру они нередко проигрывают на 1-2% объектам в Петербурге. Если в столице в экспозиции находятся объекты со ставками капитализации менее 10%, то на петербургском рынке встречаются предложения с двузначной доходностью при сопоставимом качестве», - говорят в Colliers International.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
«Рынок ТРК в Петербурге вернулся к докризисным показателям: ставки подросли, вакансия вернулась к уровню 5%, посещаемость растет. При этом новых объектов в прошлом году не появилось и в ближайшее время не предвидится, если только не появятся проекты на намывных территориях», - говорит директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Всего, по данным Colliers International, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центра. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет. «В текущем году прирост торговых площадей возможен за счет увеличения специализированных торговых комплексов. Ввод классических торговых центров остается на минимальном уровне 2017 года, вакансия в них к концу второго полугодия не превысит 3%. К концу 2018 года вакансия в классических торговых центрах не превысит 3%, что станет самым низким показателем за последние десять лет», - говорят аналитики.
По данным руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, ставки аренды в торговых комплексах города колеблются в зависимости от сегмента и занимаемой площади. «Так, например, для гипермаркетов площадью свыше 5 тыс. кв.м. они могут составлять от 4 тыс. до 8 тыс. рублей за 1 кв.м. в год (здесь и далее указаны ставки без НДС и Opex). Для тех же развлекательных операторов от 5 до 15 тыс. рублей за 1 кв.м. в год, если говорить о сегменте fashion, то этот разбег ещё больше: от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв.м. в год», - заключил Владислав Фадеев.
Первый в этом году аукцион по выкупу у застройщиков жилья для госнужд пройдет в апреле. Общий бюджет закупки составит 6,2 млрд рублей. А цена выкупа увеличена по сравнению с прошлым годом на 5% до 69,5 тыс. рублей за «квадрат».
Закупка квартир для госнужд традиционно пройдет в Петербурге под контролем Комитета имущественных отношений. В этом году город планирует купить более 14 тыс. кв. м жилья для детей-сирот и почти 75 тыс. кв. м – для очередников и льготников. Порядок выкупа также традиционный – 50% от суммы закупки город перечислит строителю в течение двух недель после регистрации контракта, еще 30% после того, как застройщик предоставит документы, что дом готов на 70%, а последние 20% – после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Но большинство участников рынка к массовым закупкам жилья, скорее всего, останется равнодушно. Все дело в цене. «Сейчас средняя цена на жилье в городской черте составляет 95-110 тыс. рублей за «квадрат». В «околокадье» она меньше 75-90 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит директор АН «Метры» Андрей Вересов.
«Такие торги традиционно интересны узкому кругу девелоперов, которые продают городу недорогое жилье в проектах комплексного освоения районов около КАД. Это предложение точно не интересно нам – даже несмотря на повышенную цену», – говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Цена выкупа слишком низкая. Во многих текущих проектах себестоимость приближается к этому уровню. Так что продавать квартиры в ноль или себе в убыток никто не захочет», – говорит гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.
«Власти продолжают утверждать, что себестоимость строительства составляет 30 тыс. кв. м, а все остальное – маржа застройщика. Но, по моим данным, строительная себестоимость находится в пределах 65-87 тыс. рублей за «квадрат». Прибавьте к этому еще нагрузку на каждый метр, которую дает покупка земли (исходя из последних публичных сделок, она составляет 16-22 тыс. рублей). И станет ясно, что средние затраты строителя на 1 кв. м нового жилья находятся в диапазоне 80-110 тыс. рублей на 1 кв. м», – говорит гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
«Заинтересоваться этим конкурсом могут только компании, у которых есть нераспроданные площади в больших или удаленных от центра города проектах. Но их на рынке немного», – добавляет Сергей Терентьев из ГК «ЦДС».
Среди компаний, которые традиционно участвуют в конкурсе – компания «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова. «У нас есть квартиры по этой цене в Шушарах. Рад, что цена поднялась. Конечно, на рыночном фоне она невелика. Но поскольку закупка оптовая, мы на нее соглашаемся», – говорит Аркадий Скоров.
Также, скорее всего, поучаствует в закупке СК «Стоун», которая строит дома в Ленсоветовском. А планы «Группы ЛСР», которая традиционно участвует в таких закупках с 2014 года, выяснить не удалось. В компании ситуацию не комментируют.
Кстати
В прошлом году город провел лишь одну закупку квартир для госнужд, на сумму 2,1 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану города, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
В Петербурге выбран единый региональный оператор, который будет отвечать за сбор и переработку всех бытовых отходов.
Городское унитарное предприятие «Завод по механизированной переработке бытовых отходов» (МПБО-2) стало единым региональным оператором по сбору и переработке мусора. Несколько дней назад соглашение о совместной работе подписали представители Смольного и организации.
Конкурс по выбору регионального оператора был разбит на два лота, в обоих принимал участие МПБО-2. На первый лот было три заявки, две из них позже были признаны недействительными. На второй – было подано пять заявок. Все участники набрали одинаковое количество баллов, однако заявка МПБО-2 была первой. Общая стоимость контракта составляет около 75 млрд рублей (по 37 млрд рублей по каждому лоту). Срок его действия составляет 10 лет.
Глава Комитета по благоустройству Петербурга Владимир Рублевский на пресс-конференции прошедшей накануне для журналистов отметил, что Петербург одним из первых в стране выбрал регионального оператора в соответствии с новыми федеральными законодательными требованиями. «Предприятию в ближайшее время предстоит огромная работа по перезаключению договоров с перевозчиками, управляющими компаниями. С января 2019 года МПБО-2 полностью приступит к деятельности регионального оператора», - сообщил он.
Присутствующий на пресс-конференции депутат Госдумы РФ Сергей Боярский, входящий в законодательную комиссию по экологии и окружающей среде, подчеркнул, что в большинстве других российских регионов операторов еще выбирают. Многие субъекты федерации застряли на конкурсных процедурах из-за предписания ФАС. «Десятилетний контракт возлагает на предприятие большую ответственность. Очень отрадно, что его получило государственное предприятие», - добавил он.
Отметим, в соответствии с контрактом , МПБО-2 должно перерабатывать к 2020 году 38% всех бытовых отходов. В настоящее время этот показатель не превышает 17%. К 2030-му переработка должна стать 100%-ой. Кроме того, в задачи оператора входит установка специальных контейнеров для сбора опасных отходов на всех контейнерных площадках у жилых домов. В случае нарушения взятых на себя обязательств предприятию грозят весомые штрафные санкции и разрыв контракта.
В настоящее время МПБО-2 является единственным в СЗФО предприятием, где происходит полноценная переработка отходов. Завод имеет две площадки, расположенные на севере и юге города. Они позволяют перерабатывать 400 тыс. тонн отходов в год. Однако производственные мощности предприятия недозагружены. В этом году ожидается модернизация отдельных технологических узлов завода. Город на эти цели готов выделить 250 млн рублей. Три года назад в Смольном 2 планировали модернизировать МПБО-по схеме ГЧП, без привлечения бюджетных средств.
В Комитете по благоустройству полагают, что появление регионального оператора переработчика мусора не отразится на росте тарифов вывоза ТБО для населения. Хотя признаются, что данные вещи частично взаимосвязаны между собой.
Кстати:
В настоящее время в Петербурге ежегодно образуется порядка 1,7 млн тонн отходов. Значительная часть ТБО Северной столицы отправляется на полигоны мусора в Ленобласть, а также на несанкционированные свалки.