Сделку сорвали санкции
Американский фонд Morgan Stanley отказался покупать универмаг «Невский центр» в Петербурге. Одна из причин - новые американские санкции против России. Так что, вопрос о новом собственнике ТЦ оценочной стоимостью 10-12 млрд рублей остается открытым.
Американский фонд Morgan Stanley не будет покупать у финской Stockmann Group торговый комплекс «Невский центр» на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания в Петербурге. Об этом сообщили «Ведомости» со ссылкой на источники, знакомые с ходом переговоров. Один из них назвал и причину отказа от актива. Оказывается, это решение связано с новыми экономическими санкциями, которые США вводят против России. В Morgan Stanley и Stockmann Group ситуацию не комментируют. Брокеры, которые продают торговый центр, а также консультанты, которые проводили его оценку, от комментариев воздержались.
«Невский центр» - последний актив российской недвижимости в портфеле финской Stockmann Group. Комплекс был открыт в 2010 году. Общая площадь 9-этажного здания составляет 91 тыс. кв.м. (арендопригодная - 45 тыс. кв.м.). Два верхних этажа занимают офисы класса А (их площадь – около 5 тыс. кв.м.), а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Якорным арендатором является универмаг Stockmann.
Впервые о намерениях продать "Невский центр" его собственник объявил в ноябре 2012 года. Тогда стоимость актива эксперты оценивали в $500 млн. Но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась. А с ноября 2016 года комплекс снова оказался в активной продаже. На него претендовали несколько покупателей, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines и PPF Real Estate. Но, в итоге, Morgan Stanley остался единственным претендентом. О том, что сделка по «Невскому центру» находится в финальной стадии «Строительному Еженедельнику» еще в марте этого года сообщали несколько источников на рынке. Называли даже предполагаемую сумму сделки – 10-12 млрд рублей. Теперь понятно, что ее не будет.
Между тем, сам Morgan Stanley ищет покупателя на ТРК «Галерея» в Петербурге. Но о потенциальных интересантах на этот актив и о каких-либо серьезных переговорах пока не сообщалось.
Эксперты отмечают, что, несмотря на кризис, рынок Петербурга до последнего времени был очень интересен инвесторам, как локальным, так и крупным западным инвестфондам, так как предлагал активы с хорошей доходностью. «Если до последнего кризиса инвесторы прежде всего фокусировались на активах в Москве как наиболее доходных, то сегодня по этому параметру они нередко проигрывают на 1-2% объектам в Петербурге. Если в столице в экспозиции находятся объекты со ставками капитализации менее 10%, то на петербургском рынке встречаются предложения с двузначной доходностью при сопоставимом качестве», - говорят в Colliers International.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
«Рынок ТРК в Петербурге вернулся к докризисным показателям: ставки подросли, вакансия вернулась к уровню 5%, посещаемость растет. При этом новых объектов в прошлом году не появилось и в ближайшее время не предвидится, если только не появятся проекты на намывных территориях», - говорит директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Всего, по данным Colliers International, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центра. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет. «В текущем году прирост торговых площадей возможен за счет увеличения специализированных торговых комплексов. Ввод классических торговых центров остается на минимальном уровне 2017 года, вакансия в них к концу второго полугодия не превысит 3%. К концу 2018 года вакансия в классических торговых центрах не превысит 3%, что станет самым низким показателем за последние десять лет», - говорят аналитики.
По данным руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, ставки аренды в торговых комплексах города колеблются в зависимости от сегмента и занимаемой площади. «Так, например, для гипермаркетов площадью свыше 5 тыс. кв.м. они могут составлять от 4 тыс. до 8 тыс. рублей за 1 кв.м. в год (здесь и далее указаны ставки без НДС и Opex). Для тех же развлекательных операторов от 5 до 15 тыс. рублей за 1 кв.м. в год, если говорить о сегменте fashion, то этот разбег ещё больше: от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв.м. в год», - заключил Владислав Фадеев.
Fee-девелопмент (функция технического заказчика) – деятельность сравнительно новая для российского строительного рынка. По мнению экспертов, для обеспечения позитивного итога сотрудничества крайне важно при составлении договора обеспечить баланс интересов между инвестором (застройщиком) и fee-девелопером.
Терминологические нюансы
Технический заказчик (fee-девелопер) – это компания, которая специализируется на организации строительного процесса. «Традиционно их привлекали к реализации тех или иных проектов непрофессиональные девелоперы. Например, лендлорды, желающие самостоятельно построить объект, не продавая землю стороннему застройщику, и понимающие нехватку компетенций в этом вопросе. В таких случаях и нанимается (в рамках различных схем) fee-девелопер», – говорит партнер компании Vegas Lex, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Игорь Чумаченко в ходе семинара «Технический заказчик / fee-девелопер в девелоперских проектах: практические рекомендации».
Он отмечает, что в настоящее время задачи технического заказчика четко прописаны в Градостроительном кодексе РФ. «Это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от его имени заключает договоры на проведение инженерных изысканий, разработку проектной документации, а также строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, подготавливает задание на выполнение различных видов работ, предоставляет необходимые для этого материалы и оборудование. В соответствии с поправками в Градкодекс РФ, которые вступили в силу с 1 июля 2017 года, техзаказчик должен быть членом саморегулируемой организации», – напоминает эксперт.
Партнер, руководитель специальных проектов Vegas Lex Максим Григорьев добавляет, что с практической точки зрения, несмотря на имеющуюся формулировку в Градкодексе, функционал техзаказчика еще четко не определен. «Сейчас нарабатывается практика работы в этой сфере. В законах имеются определенные правовые коллизии, затрудняющие этот вопрос», – отмечает он.
По мнению партнера, президента GVA Sawyer Веры Сецкой, деятельность fee-девелопера задачами, перечисленными в Градкодексе, не исчерпывается. «На наш взгляд, девелопмент как таковой – это деятельность, заключающаяся в направлении финансовых потоков в недвижимость и обеспечивающих инвестору извлечение из нее заданной доходности на вложенный капитал. Вот эту задачу комплексно и решить призван fee-девелопер», – подчеркивает она.
Игорь Чумаченко принципиально согласился с такой постановкой вопроса и отметил, что на стадии формирования поправок в законодательство даже была идея дать термину «fee-девелопер» четкое юридическое определение, но реализована она не была. «Поэтому, с точки зрения правовых норм, технический заказчик и есть fee-девелопер», – заключил он.
Конструкции
По словам Игоря Чумаченко, конструкции договоров и взаимоотношений между участниками строительного процесса – заказчиком (застройщиком), техзаказчиком, инженером (осуществляет контроль и надзор за строительством), генподрядчиком (обеспечивает ведение строительных работ) и субподрядчиками (выполняют отдельные виды работ) – могут быть различны.
Отдельные участники могут быть исключены из схемы. Например, подрядчиков по видам работ может нанимать непосредственно техзаказчик, без привлечения генподрядчика. Или функционал инженера по строительному контролю осуществляют технический заказчик и генподрядчик. Возможны схемы, сочетающие разные подходы.
Договорные отношения между застройщиком и техзаказчиком также могут регулироваться различными документами: агентским договором (поручение, комиссия), договором на оказание услуг или смешанным договором, отмечает Игорь Чумаченко. Каждый из них имеет для участников соглашения как плюсы, так и минусы, и целесообразность выбора формы определяется конкретными обстоятельствами реализации того или иного проекта.
По словам Веры Сецкой, различны могут быть и формы оплаты услуг fee-девелопера. Это может быть процент от бюджета проекта; процент от бюджета проекта плюс promote (доля fee-девелопера в проекте, возникающая после возврата инвестором своего капитала с обусловленной доходностью) – схема, обеспечивающая максимальную заинтересованность fee-девелопера в рентабельности проекта; компенсация прямых затрат девелопера плюс процент как прибыль девелопера; фиксированная сумма платы с квадратного метра объекта (гарантирует fee-девелоперу рентабельность при реализации небольших проектов).
При этом, как отмечает Вера Сецкая, в России работа fee-девелопера ценится существенно ниже, чем в Европе. Если там оплата его услуг может доходить до 15% бюджета проекта, то у нас – не более 5%. «Подчеркну, что очень важно заранее четко оговаривать, какие именно расходы включаются в бюджет; поскольку представления об этом у заказчика могут быть самые разные», – добавляет она.
Баланс
Эксперты единодушно сходятся в том, что при заключении договора на оказание услуг fee-девелопмента необходимо искать баланс интересов и четко прописывать обязанности сторон. Причем, это соответствует интересам обеих сторон, чтобы в случае возникновения разногласий или судебной тяжбы заранее были определены зоны ответственности.
По словам Игоря Чумаченко, в документе должны быть четко прописаны задачи, которые застройщик ставит перед техзаказчиком. При этом они не должны включать функций, техзаказчику не свойственных (например, осуществление самих строительных работ, получение документов на ввод объекта в эксплуатацию и др.).
«Распространенной ошибкой является возложение на техзаказчика функций генподрядчика. Как показывает судебная практика, это может привести к переквалификации судом отношений с застройщиком. В результате ответственность за исполнение обязательств техзаказчика перейдет застройщику», – отмечает эксперт.
Исходя из практического опыта работы в этой сфере, Вера Сецкая рекомендует всем, кто берет на себя функцию fee-девелопера, заранее согласовывать с нанимателем график и бюджет проекта (несколько раз уточняющиеся на разных стадиях его реализации), а также способы и условия их изменений. «Необходима фиксация обязанностей и полномочий fee-девелопера, причем желательно зафиксировать это в виде приложений к договору. Также необходимо четко оговаривать формы и порядок отчетности перед инвестором, включая ее периодичность», – подчеркивает она.
По оценке экспертов, такая предусмотрительность на этапе заключения договора обеспечит защиту интересов обеих сторон и сделает маловероятным риск обращения в суд в случае, если проект будет претерпевать какие-либо изменения, поскольку зоны ответственности определены заранее.
Власти Ленинградской области задействуют средства федеральной программы «Стимул» в строительстве детских садов и школ Всеволожского района.
До конца 2018 года во Всеволожском районе Ленобласти будет открыто 18 детских садов и 2 новые школы. Об этом сообщил на круглом столе, посвященном развитию социальной инфраструктуры для детей в районе, глава администрации МО «Всеволожский муниципальный округ» Андрей Низовский.
Три детских сада, открытие которых сейчас готовится, были возведены за счет бюджетных средств. Два из них расположены в самом Всеволожске, еще один – в Кудрово. Остальные дошкольные учреждения построили на свои деньги строительные компании. Среди них: «Созидание» (структура Setl City), «Полис Групп», «Мавис», «СтройКвадро», «Арсенал-Недвижимость», «ЦБИ», «Гарант», «Самолёт ЛО».
По словам Андрея Низовского, за последние три года район в строительстве детсадов район сделал большой рывок. В частности, в прошлом году было построено и открыто 12 детских дошкольных учреждений. В большинстве своем они размещены на территории жилых комплексов и возведены за счет средств застройщиков. Глава Всеволожского района признался, что органам власти удобнее и выгоднее выкупать готовые детские сады, чем строить самим. «Застройщики к своим детсадам подходят более творчески. Строительство объектов идет быстрее, нежели за бюджетные деньги», – отметил он.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин также посчитал выкуп детских садов эффективным. И сообщил, что ряд новых объектов социнфраструктуры в регионе будет строиться с привлечением средств федеральной программы «Стимул». По ее условиям, на этапе проектирования застройщик передает участок, где будет построен соцобъект, муниципалам, после чего через конкурсную процедуру на строительство выделяются государственные деньги. Критериями для попадания в программу для застройщика являются наличие проекта документации на участок и включение проекта детсада в реестр типовых. Кроме того, дошкольное учреждение не должно быть встроенным в жилое здание.
«В прошлом году во Всеволожском районе за счет средств программы «Стимул» было профинансировано строительство детского сада компанией «Полис Групп». В 2018 году в программу были включены и получили финансирование четыре объекта: три школы и детсад. 7 июня будет проведен внутренний отбор на включение в «Стимул» объектов на 2019 год. Параметры ее бюджета мы пока не знаем, но заявляться обязательно будем. Надеемся получить поддержку, как это было в прошлом и этом году», – подчеркнул Михаил Москвин.
Отметим, что в текущем году на исполнение программы «Стимул» Минстроем РФ российским регионам выделено 20 млрд рублей. Чиновники ведомства уже неоднократно заявляли, что программа эффективна. Снижать объемы задействованных в ней средств не предполагается.
Застройщики Ленобласти, присутствовавшие на круглом столе, проявили интерес к «Стимулу», но предложили в качестве альтернативы финансированию строительства детсада или его выкупа задействовать механизм его аренды. Чиновники такое предложение не поддержали, считая его слишком затратным для бюджета.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.