В состоянии полной полуготовности
На минувшей неделе заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин провел совещание с представителями банковского сообщества. Главным вопросом была готовность финансовых учреждений работать по новым правилам, определенным поправками в Закон № 214-ФЗ, а в дальнейшем – переходить на проектное кредитование. Как выяснилось, готовы еще не все.
Михаил Москвин отметил, что федеральные власти в настоящее время уделяют самое пристальное внимание переходу строительной отрасли на новые «правила игры», в соответствии с новациями в законодательство о «долевке», и стараются обеспечить максимально плавный переход к ним. «В Минстрое РФ постоянно проходят совещания с представителями банковского сообщества, поскольку именно кредитные учреждения теперь в значительной мере будут контролировать целевое расходование застройщиками средств дольщиков. Одновременно федеральное ведомство старается консультировать региональные власти по вопросам внедрения новаций. Пока ясно, что вопросов в этой сфере сохраняется еще очень много, возникают разные мнения о том, как должна работать новая схема. Чтобы лучше это уяснить для себя, мы тоже решили пообщаться с представителями банковского сообщества», – отметил он.
«У многих застройщиков пока нет четкого понимания, как работать в новых условиях. Они обращаются к нам, и мы стараемся оказывать консультационную поддержку. Но пока не наработана практика, нет разъяснений Минстроя по многим вопросам, есть разные толкования норм закона и не хватает подзаконных актов. Поэтому нам хотелось бы знать взгляд банков на проблему, чтобы при общении с застройщиками учитывать и его», – сообщил председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы региона Денис Горбунов. «Кроме того, хотелось бы понять, готова ли сама банковская инфраструктура (в том числе на уровне Петербурга и Ленобласти) выполнять новые требования Закона № 214-ФЗ», – добавил заместитель главы ведомства – начальник административно-правового отдела Дмитрий Лобановский.
Напомним – в соответствии с законодательными новациями, банки будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиками средств дольщиков. В отношении тех объектов, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года, надзор будет выполняться по упрощенной схеме (исключаются из расчетов 6 видов транзакций; по обязательствам, возникшим до 1 июля, плата производится). Для проектов, получивших разрешительную документацию после «дня Х», контроль вводится в полной мере (в постановлении Правительства РФ перечислено 18 видов допустимых операций застройщика по счету). Для этого застройщики до 1 сентября 2018 года должны открыть в уполномоченных банках (всего их 55) спецсчета по схеме «одно разрешение на строительство (которое может касаться нескольких объектов) – один счет». При попытке нецелевого использования средств банк отказывает в проведении транзакции (на уточнение вопроса дается до 3 дней).
В дальнейшем намечен отказ от «классической долевки» и переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов. Вкратце принцип схемы таков: застройщик получает в банке кредитную линию на возведение объекта. Дольщики, приобретая квартиры, вносят свои средства на эскроу-счета. Когда объект сдан, этими деньгами гасится кредит, а «излишек» идет в прибыль девелоперу. Пока эта схема предлагается на добровольной основе, но с 1 июля 2019 года станет обязательной.
Как выяснилось на совещании, о полной готовности на практике реализовывать новую схему финансирования жилищного строительства заявили не все.
Готов приступить к работе по новой схеме Сбербанк. «Наш банк провел огромную работу для обеспечения возможности начала работы по этой схеме. Подготовка началась еще в тот период, когда новации проходили утверждение в Госдуме. Сейчас мы полностью готовы работать и со спецсчетами застройщиков, и с эскроу-счетами», – сообщила начальник отдела финансирования недвижимости управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргарита Клименко. Также о готовности приступить к работе по новой схеме заявили представители АО «Райффайзенбанк» и «Альфа-Банка».
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования дирекции кредитно-депозитного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова сообщила, что тему эскроу-счетов банк уже проработал, впрочем, интересантов пока нет. «По спецсчетам – идет работа над подготовкой внутренней банковской инфраструктуры. К 1 сентября будем готовы», – сообщила она. О примерно аналогичной ситуации сообщили представители ВТБ.
А вот начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами департамента розничного бизнеса банка «Россия» Дмитрий Орлов, отметив, что банк не кредитует застройщиков, сообщил, что пока в этом направлении работа не ведется. «Пока к этому вопросу мы подходим осторожно. Схема пока ясна только в самых общих чертах, опыта работы по ней нет», – отметил он. Такой же позиции придерживается и ряд других банков.
Собравшиеся обсудили ряд актуальных вопросов работы по новым «правилам игры» и взаимодействия между участниками рынка и представителями власти. Проведение подобных совещаний на время переходного периода единодушно было признано целесообразным. «Думаю, уже достаточно скоро мы соберемся снова, и, как мне кажется, правильно было бы пригласить представителей застройщиков, чтобы совместно лучше разобраться в возникающих вопросах», – отметил Денис Горбунов, добавив, что власти региона будут также консультироваться с федеральными ведомствами.
Международный производитель стройматериалов Knauf судится с пятью российскими компаниями за использование его бренда.
Общая сумма исковых требований превышает сумму 4,5 млрд рублей.
В середине марта стало известно, что Арбитражный суд Московской области отклонил иск международного производителя стройматериалов Knauf к пяти российским компаниям. В его рамках местное территориальное подразделение зарубежного холдинга требовало от ответчиков выплаты более 4,5 млрд рублей за использование его товарного знака.
Однако на прошлой неделе «Кнауф Гипс КГ» опроверг появившуюся в СМИ информацию о судебном поражении. В пресс-службе компании заявили, что решение арбитражного суда касается только иска к ООО «Торговый Дом «ЭРСТЭР» на сумму 5 млн рублей. Никаких требований к иным компаниям арбитраж не рассматривал и не отклонял, поскольку они были выделены в отдельное производство и сейчас находятся в процессе рассмотрения.
Отметим, что тяжба, на которую ссылаются представители «Кнауф Гипс КГ», началась осенью прошлого года. Тогда немецкая компания потребовала взыскать за незаконное использование бренда с пермского «Гипсополимера» 2,3 млрд рублей, с «Прикамской гипсовой компании» – 815 млн рублей, с торгового дома «Прикамская гипсовая компания» – 1,5 млрд рублей. С ТД «ЭРСТЭР» из Подмосковья и «Главоптстройторг» из Костромы компания взыскивала по 5 млн рублей. Кроме требования денежных средств истец просил суд изъять у компаний находящуюся на складах продукцию с маркировкой Knauf и уничтожить ее.
Между тем сами ответчики считают претензии необоснованными. Ранее они отмечали, что продукция под брендом Knauf выпускалась несколько лет назад при партнерстве самого немецкого производителя. В «Гипсополимер» иск связывали с внутренним корпоративным конфликтом. Дело в том, что Knauf владеет 25% акций пермского предприятия, а сейчас руководство предприятия ведет более самостоятельную политику.
Стоит добавить, что Knauf в Петербурге также проводил тяжбу по использованию товарного знака, но по смыслу несколько противоположную. В 2013-2014 годах ООО «Кнауф Гипс Колпино» судилось с налоговым ведомством. Фискалы требовали от предприятия выплаты многомиллионных налогов, так как считали использование предприятием бренда возмездным. Однако суд пришел к выводу, что если налогоплательщик использует товарный знак с согласия и под контролем правообладателя, то не требуется обязательного заключения лицензионного договора, поскольку при этом не происходит передачи исключительного (имущественного) права на этот товарный знак.
Юрист практики по интеллектуальной собственности/информационным технологиям «Качкин и партнеры» Максим Али напоминает, что взыскание денежной компенсации – не единственно возможное, но одно из наиболее популярных требований в спорах о защите прав на товарные знаки. Сумма может определяться двумя способами: первый – в промежутке между 10 тыс. и 5 млн рублей, второй – в двукратном размере стоимости контрафактных товаров или двукратной стоимости лицензии на такой же или аналогичный товарный знак. «В спорах с ООО «Торговый Дом «ЭРСТЭР» и «ГлавОптСтройТорг» компания Knauf, видимо, пошла по первому пути, заявив максимально возможную компенсацию в 5 млн рублей. Такой вариант компенсации предпочтителен, когда нет возможности доказать стоимость контрафактных товаров или лицензии на товарный знак. Однако такие доказательства, судя по всему, есть в отношении остальных трех компаний, так как суммы компенсации заявлены достаточно точно», – отмечает юрист.
Несмотря на то что отдельная статистика по тяжбам о бренде не ведется, добавляет эксперт, споры о защите прав на средства индивидуализации (бренды) в этой области возникают достаточно регулярно. Так, в прошлом году арбитражные суды рассматривали дело по иску треста «Спецгидроэнергомонтаж» о взыскании с ООО «ПетроСГЭМ» 416,6 млн рублей за использование товарного знака в наименовании организации. Также известны споры по искам компании, входящей в Группу ЛСР, о досрочном прекращении товарных знаков «ЗИЛ»/«ZIL».
Справка:
Knauf – международная производственная компания. Штаб-квартира расположена в Германии. В России холдинг работает с 1993 года.
Два крупнейших петербургских застройщика – «Группа ЛСР» и ГК «Эталон» – опубликовали финансовую отчетность за 2015 год.
У обеих компаний выручка снизилась. Это закономерно, считают эксперты, так как в конце января ведущие девелоперы в своих отчетах рассказали о снижении продаж недвижимости по сравнению с 2014 годом. Так, у Группы ЛСР продажи жилья в Петербурге уменьшились на 45% (по всем регионам – Москва, Екатеринбург, Петербург – на 36%), а у ГК «Эталон» – на 16%.
Что касается финансовой отчетности по МСФО по итогам 2015 года, то «Группа ЛСР» представила ее еще на прошлой неделе, а ГК «Эталон» – вчера.
Выручка «Группы ЛСР» сократилась на 6% до 86,8 млрд рублей, EBITDA уменьшилась на 14% до 18,6 млрд рублей. Общий долг компании увеличился на 21% до 33 млрд рублей, чистый долг составил 12,5 млрд рублей. В течение года Группа ЛСР в Петербурге ввела в эксплуатацию 538 тыс. кв. м. Между тем, по данным компании, она увеличила чистую прибыль на 16% до 10,6 млрд рублей. Прибыль на акцию составила 104,6 рубля. «В первый раз за историю компании наша прибыль превысила 10 млрд рублей. Эта важная отметка была достигнута за два десятилетия, в течение которых мы последовательно инвестировали в развитие наших бизнесов и зарабатывали репутацию надежного застройщика. Мы вступили в новый год, находясь в более сильной конкурентной позиции, и намерены использовать наши преимущества для увеличения продаж и долей на основных рынках. Во всех регионах присутствия мы продолжаем выводить на рынок новые привлекательные проекты в различных ценовых сегментах», – прокомментировал Андрей Молчанов, генеральный директор, председатель правления «Группы ЛСР».
Совет директоров компании рекомендовал направить на выплату дивидендов по итогам 2015 года 8 млрд рублей. Это будет шестой год подряд, когда «Группа ЛСР» стабильно выплачивает дивиденды, сохраняя или увеличивая их объем, отмечают в компании.
Согласно финансовым результатам ГК «Эталон» консолидированная выручка компании снизилась на 17% – с 51,481 млрд рублей в 2014 году до 42, 404 млрд рублей в 2015 году. Консолидированная валовая прибыль составила 12, 999 млрд рублей, при этом рентабельность по валовой прибыли осталась стабильной на уровне 31%. EBITDA составила 7, 675 млрд рублей в 2015 г. по сравнению с 10,611 млрд рублей в 2014 году. Прибыль за период достигла 5, 429 млрд рублей по сравнению с 8, 369 млрд рублей в 2014 году. Чистый долг на 31 декабря 2015 года составил 7, 397 млрд рублей. В 2015 году ГК «Эталон» завершила строительство 502 тыс. кв. м в полном соответствие со строительной программой. Покупателем передано 318 тыс. кв. м площадей.
Как прокомментировал Вячеслав Заренков, председатель совета директоров ГК «Эталон», финансовые результаты компании в 2015 году подверглись влиянию непростых макроэкономических условий и существенного замедления рынка, которое затронуло весь сектор в первом полугодии 2015 года. Вместе с тем он доволен, что усилия, предпринятые компанией в прошлом году, позволили ей добиться хороших финансовых показателей.
«Хотя 2015 год был, несомненно, непростым периодом, нам удалось превысить свой прогноз по новым продажам и даже добиться двузначного роста во втором полугодии. Такие высокие продажи способствовали получению положительного операционного денежного потока во втором полугодии 2015 года, даже несмотря на запуск существенных объемов в новых проектах на протяжении этого же периода», – отметил Вячеслав Заренков. Добавим, что Совет директоров ГК «Эталон» рассмотрит вопрос о выплате дивидендов за второе полугодие 2015 года на заседании 29 апреля».
Алексей Павлов, главный специалист отдела анализа рынков «Открытие Брокер», так прокомментировал финансовый отчет «Группы ЛСР»: «По итогам 2015 года девелопер несколько снизил выручку и EBITDA, что в первую очередь можно объяснить постепенным ухудшением ситуации на рынке жилищного строительства РФ. В то же время благодаря резкому сокращению долговой нагрузки и, как следствие, уменьшению процентных платежей, чистая прибыль группы оказалась рекордной за всю истории».
По мнению Тимура Нигматуллина, финансового аналитика Группа компаний «ФИНАМ», в целом, результаты ГК «Эталон» и «Группы ЛСР» выглядят слабыми, хуже рынка. «В прошлом году, на фоне резкого удорожания ипотеки и падения доходов домохозяйств, наблюдалось значительное падение спроса на жилую недвижимость. В частности, по данным Росстата, объем работ по виду деятельности «Строительство» в 2015 году сократился на 7% по сравнению с 2014 годом. Объемы ввода в действие жилых домов за 2015 год сократились на 0,5% (в четвертом квартале падение и вовсе ускорилось до 11,6% по отношению к 2014 году), – поясняет Тимур Нигматуллин.
По его словам, ухудшение операционных показателей, которое наблюдалось у ГК «Эталон» и «Группы ЛСР» по итогам 2015 года повлекло за собой ухудшение и финансовых индикаторов, как следствие сокращение выручки. «Несмотря на жесткий контроль за издержками, обе компании показали резкий спад рентабельности на уровне EBITDA. Учитывая сохраняющиеся негативные тенденции в макроэкономике, 2016 год вряд ли станет для девелоперов «точкой разворота». Скорее всего, спад продаж и снижение маржи вынудит их сокращать масштабы бизнеса, фокусируясь только на самых рентабельных проектах», – заключил Тимур Нигматуллин.