С дольщиками расплатятся СРО?
Думские депутаты-коммунисты предложили оказывать помощь обманутым дольщикам из средств компенсационных фондов СРО. По их данным, на специальных банковских счетах уже лежит более 70 млрд рублей, собранных застройщиками. Но эти деньги не используются, хотя могли бы послужить решению острой социальной проблемы.
Законопроект № 513907-7, который предлагает использовать компенсационные фонды строительных саморегулируемых организаций (СРО) для финансовой помощи обманутым дольщикам, в середине июля внес в Госдуму РФ депутат-коммунист Юрий Афонин. Этот документ представляет собой поправки в Градостроительный кодекс и в ст. 13 Закона № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Рассматривать их депутаты будут после возвращения с каникул.
Почему возникла такая идея? «По данным Минстроя РФ, в России сейчас 836 проблемных объектов, а количество пострадавших дольщиков превышает 40 тыс. человек. Но поскольку порядок включения людей в реестр носит заявительный характер, количество обманутых дольщиков, согласно статистике регионов, составляет минимум 86 тыс. человек. А по экспертным оценкам – еще больше, поскольку проблема часто затрагивает целые семьи», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Чтобы защитить людей, в 2017 году был принят Закон № 218-ФЗ о защите участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков. Но федеральный компенсационный фонд, куда застройщики уже отчисляют по 1,2% от суммы от каждой сделки, может подстраховывать лишь те проблемные стройки, по которым первые договоры долевого участия (ДДУ) заключены после 21 октября 2017 года. А что делать со всеми остальными? Для решения этой проблемы законодатель и предлагает использовать ранее сформированные компенсационные фонды СРО. И указывает на то, что деньги для этого в отрасли есть.
«По данным Минстроя РФ, с 2008 года строительные СРО собрали в компенсационные фонды свыше 100 млрд рублей. Но около 40 млрд рублей были потеряны в проблемных банках, ликвидированных за последние годы Центробанком. В Национальном объединении строителей суммарный размер компенсационных фондов СРО оценивают в 77,1 млрд рублей. Из них на специальных банковских счетах размещено 70,6 млрд рублей», – говорится в пояснительной записке.
При этом, по данным Юрия Афонина, размер компенсационных выплат на возмещение ущерба дольщикам на данный момент составил менее 0,1% от объема средств, собранных в эти фонды. «Деньги в компенсационных фондах превратились в накопления, которые пополняются и практически не используются. Но при этом из-за отсутствия должного контроля уже есть значительные потери средств», – говорит инициатор законопроекта.
В настоящее время законопроект направлен в Комитет по транспорту и строительству для подготовки к представлению на заседании Госдумы. Как сообщила «Строительному Еженедельнику» ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы по транспорту и строительству Светлана Бачурина, затронутая в документе проблема – наболевшая.
«Часто строительные компании, выступившие в роли застройщиков, не могут обеспечить выполнение своих обязательств по договорам долевого участия именно в этой роли. Проблема требует особого регулирования, поскольку с 1 июля 2018 года государство перевело систему долевого строительства на новую финансово-правовую модель. Для всех (и застройщиков, и строителей, и граждан) эта дата – определенный рубеж. Накануне в регионах значительно выросло число выданных разрешений на строительство. И нужно обеспечить выполнение всех гарантийных обязательств, возникших у строителей перед дольщиками», – говорит она, подчеркивая, что суть предлагаемых новелл – ответственность института саморегулирования за своих членов.
Но эксперты считают новый законопроект очередным примером популизма.
Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», к предложению относится резко отрицательно: «Компенсационные фонды СРО созданы для возможных компенсаций недостатков строительства, и наличие там денег, в отличие от Фонда защиты дольщиков, это не недостаток, который нужно срочно устранить».
Мнение
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSAN Consulting:
– Юридически закон очень слабый. Во-первых, в стране более 4,5 тыс. застройщиков, а в СРО входят только 1,5 тыс. из них. Так что, если мы говорим о расходовании средств фондов на возмещение вреда дольщикам, надо, чтобы все строители в обязательном порядке состояли в СРО и платили взносы. Во-вторых, когда делались расчеты взносов, Минстрой РФ и Национальное объединение строителей серьезно обосновывали их размер. При этом возможные претензии дольщиков к застройщикам не учитывали. Так что теперь или придется формировать новый фонд (третий по счету), или пересматривать размеры взносов и уровень ответственности бизнеса. Понятно, что ответственность перед дольщиками будет на порядок выше, чем ответственность застройщика за нанесение вреда или ответственность по госконтрактам. И третье – поправки абсолютно игнорируют установленные Градкодексом правила, заявляя о взыскании убытков без ограничений, да еще в субсидиарном порядке. Это не соответствует духу существующего закона и принципам формирования двух уже имеющихся компенсационных фондов. Вывод такой: это совершенно популистская идея. Ее смысл не в решении проблем, а в паразитировании на законодательстве.
К концу 2018 года в электронной площадке «Единой системы строительного комплекса» будут доступны 60 услуг.
Чиновники Смольного подвели первые итоги работы электронной площадки «Единая система строительного комплекса» (ЕССК). Запущена система была в Петербурге в начале 2017 года для предоставления строителям государственных услуг в формате «единого окна» в электронном виде.
На текущий момент к ЕССК подключены около 40 ведомств. Застройщикам предоставляется возможность через Интернет подать заявления и документы на предоставление 28 услуг, связанных со сферой строительства. В 2017 году через систему было принято 1276 заявлений. Из них 87% имели положительный результат.
По словам заместителя руководителя Администрации губернатора Петербурга, начальника Проектного управления – проектного офиса Юлии Лудиновой, ЕССК – приоритетный городской проект. Электронная система помогает исключить формальные отказы в приеме документов и соответственно улучшить взаимодействие органов власти и бизнеса, а также ускорить развитие строительной отрасли. Время согласования электронных документов меньше на 30%, чем при подаче их на бумажном носителе. Планируется, что до конца текущего года в ЕССК количество услуг, предоставляемых строителям, будет увеличено до 60.
«В первую очередь в электронном виде мы намерены задействовать все услуги по получению разрешительной документации, связанной с объектами культурного наследия. Также появятся услуги на получение разрешений на использование земельных участков, находящихся в государственной собственности. Кроме того, через ЕССК будут выдаваться ордеры ГАТИ», - отметила Юлия Лудинова.
Начальник Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга Леонид Кулаков напомнил, что отдельные услуги в электронном формате Служба самостоятельно начала предоставлять с 1 сентября 2016 года. «Поэтому нам не составило большого труда интегрироваться в ЕССК. С 1 августа 2017 года свои услуги и ряд административных процедур Госстройнадзор начал оказывать именно через эту систему. С начала 2018 года все процедуры и услуги, проходящие через ведомство и задействованные в ЕССК, реализуются и принимаются от застройщиков исключительно в электронном виде», - подчеркнул он.
В целом за 2017 год количество оказанных Госстройнадзором в Петербурге услуг в электронном виде составило 12% от общего количества. После проведенных опросов застройщиков выяснилось, что главным камнем преткновения на пути к электронному взаимодействию является отсутствие у заявителей усиленной квалифицированной электронной подписи.
Вице-президент и генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов напомнил, что инициаторами появления ЕССК были сами застройщики, которые сетовали на медлительность чиновников в согласовании документации. Но на деле не все компании оказались к быстрому переходу на новый вид взаимодействия с чиновниками. «Очень сложно было убедить застройщиков работать именно в электронном виде. Некоторые из них привыкли заносить в ведомства документы, которые иногда были не самого лучшего качества, но имелась возможность их поправить. На начальном этапе недоделанные документы организации сдавали и через ЕССК, что, соответственно, привело к множеству отказов. Сейчас ситуация начала меняться к лучшему», - делает выводы Алексей Белоусов.
По итогам 2017 года количественные продажи вторичного жилья в Петербурге, по оценке экспертов, выросли на 10-15%. Наиболее востребованными стали квартиры в домах, построенных 3-7 лет назад.
По данным Управления Росреестра по Петербургу, в 2017 году было зарегистрировано почти 700 тысяч сделок с недвижимостью. В сравнении с 2016 годом их объем увеличился на 21%. В Ленинградской области объем сделок вырос на 9,5%. В большинстве других регионов страны количество операций с недвижимостью ушли в минус.
Значительная часть сделок с недвижимостью, зарегистрированных Росреестром, связана с продажей и покупкой вторичного жилья. В Петербурге и в Ленобласти объем таких операций в среднем вырос на 10-15%. В Москве «вторички» стало меньше из-за старта городской программы реновации.
Спрос на новое
Риэлторы Петербурга и Ленобласти также отмечают рост количества сделок с вторичной недвижимостью. По оценке генерального директора АН «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Сергея Сосновского, в их агентстве в прошлом году количественный объем сделок, связанный со «вторичкой», вырос на 10-12%. Причем объем «первички» остался приблизительно на уровне 2016 года. «В целом 2017 год для рынка был неровным. Первый квартал года показал падение объема сделок. Незначительный рост начался с апреля. На плановые показатели все стали выходить в летний, казалось бы, мертвый сезон. Осенью также продолжилась положительная динамика. Спад по объему проводимых сделок произошел в последние две недели декабря, что нетипично для самого конца года. Однако в первые недели января 2018-го покупатели квартир быстро активизировались», - отметил он.
По мнению Сергея Сосновского, в целом рынок продаж недвижимости в прошлом году оказался лучше ожиданий.
Директор компании «Адвекс на Академической» Сергей Козлов сообщил, что клиенты все чаще стали интересоваться «новой вторичкой», то есть квартирами в домах, построенных в среднем 3-7 лет назад. Спрос на данный сегмент недвижимости в прошлом году в их агентстве вырос на 25%. «Тенденция на востребованность «новой вторички» продолжится и в этом году. Тем более, что всякая «первичка» рано или поздно становится «вторичкой»», - отметил он.
С доводами коллег о росте спроса на новую вторичную недвижимость согласна и исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева. Она напоминает, что в 2014-2015 гг. наблюдался бум строительства новых жилых комплексов на приграничных с городом территориях Ленобласти. К 2017-му произошло некоторое затоваривание рынка. «Стало больше сделок с переуступкой прав требований. Люди, покупавшие квартиры в инвестиционных целях, решили их побыстрее продать, чтобы сохранить какую-то доходность», - отмечает она.
На текущем уровне
По оценке генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, наибольший объем сделок на «вторичке» в прошлом году пришелся на Всеволожский район Ленобласти. Рост количества сделок составил 35%. По Петербургу рост сделок по вторичной недвижимости составил 15%. «Покупатели чаще всего выбирали квартиры в Приморском, Красносельском и Московском районах. На четверть выросло количество сделок в Красносельском районе, а снижение спроса зафиксировано в Невском, Кировском, Адмиралтейском и Петроградском», – отмечает эксперт.
Кроме того, в 2017 году произошло снижение цен на непопулярное жилье, построенное до 2000-х годов, на 3-8%. Но в целом, средняя цена квадратного метра за год практически не изменилась и составила 95,5 тыс. рублей (по данным на декабрь 2017 года).
По мнению управляющего директора департамента инвестиций, в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, оснований полагать, что структура спроса или динамика цен существенно поменялась на вторичном рынке Петербурга или поменяется в наступившем году, нет. «Наиболее популярными локациями остаются Красносельский и Приморский район: в первом можно найти «семейную» квартиру достойного метража по приемлемой цене, второй показывает динамичное развитие и становится все более привлекательным. Два последних года для вторичного рынка прошли без сильных всплесков и спадов», - считает она.
Аренда в «минус»
Если продажи «вторички» при стабильных ценах в Петербурге в 2017 году шли в рост, то стоимость аренды такого жилья незначительно снизилась. По данным экспертов компании Domofond.ru, аренда однокомнатной квартиры в Петербурге подешевела на 2,5% и на конец прошлого года составила 22,5 тыс. рублей. Таким образом Северная столица заняла 6-е место по уровню снижения стоимости аренды жилья среди российских городов-миллионников. При этом, в целом по стране арендные ставки увеличились на 1,4%.
«С начала 2015-го до середины 2016 года средняя ставка аренды квартир в России непрерывно снижалась и в результате упала на 9,8%, поэтому сейчас мы находимся на этапе восстановления. Аренда жилья по-прежнему доступнее для граждан, чем покупка, даже несмотря на продолжающееся снижение цен на квартиры и ипотечных ставок», ― делает выводы руководитель проекта Domofond.ru Анна Березина.