С дольщиками расплатятся СРО?
Думские депутаты-коммунисты предложили оказывать помощь обманутым дольщикам из средств компенсационных фондов СРО. По их данным, на специальных банковских счетах уже лежит более 70 млрд рублей, собранных застройщиками. Но эти деньги не используются, хотя могли бы послужить решению острой социальной проблемы.
Законопроект № 513907-7, который предлагает использовать компенсационные фонды строительных саморегулируемых организаций (СРО) для финансовой помощи обманутым дольщикам, в середине июля внес в Госдуму РФ депутат-коммунист Юрий Афонин. Этот документ представляет собой поправки в Градостроительный кодекс и в ст. 13 Закона № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Рассматривать их депутаты будут после возвращения с каникул.
Почему возникла такая идея? «По данным Минстроя РФ, в России сейчас 836 проблемных объектов, а количество пострадавших дольщиков превышает 40 тыс. человек. Но поскольку порядок включения людей в реестр носит заявительный характер, количество обманутых дольщиков, согласно статистике регионов, составляет минимум 86 тыс. человек. А по экспертным оценкам – еще больше, поскольку проблема часто затрагивает целые семьи», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Чтобы защитить людей, в 2017 году был принят Закон № 218-ФЗ о защите участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков. Но федеральный компенсационный фонд, куда застройщики уже отчисляют по 1,2% от суммы от каждой сделки, может подстраховывать лишь те проблемные стройки, по которым первые договоры долевого участия (ДДУ) заключены после 21 октября 2017 года. А что делать со всеми остальными? Для решения этой проблемы законодатель и предлагает использовать ранее сформированные компенсационные фонды СРО. И указывает на то, что деньги для этого в отрасли есть.
«По данным Минстроя РФ, с 2008 года строительные СРО собрали в компенсационные фонды свыше 100 млрд рублей. Но около 40 млрд рублей были потеряны в проблемных банках, ликвидированных за последние годы Центробанком. В Национальном объединении строителей суммарный размер компенсационных фондов СРО оценивают в 77,1 млрд рублей. Из них на специальных банковских счетах размещено 70,6 млрд рублей», – говорится в пояснительной записке.
При этом, по данным Юрия Афонина, размер компенсационных выплат на возмещение ущерба дольщикам на данный момент составил менее 0,1% от объема средств, собранных в эти фонды. «Деньги в компенсационных фондах превратились в накопления, которые пополняются и практически не используются. Но при этом из-за отсутствия должного контроля уже есть значительные потери средств», – говорит инициатор законопроекта.
В настоящее время законопроект направлен в Комитет по транспорту и строительству для подготовки к представлению на заседании Госдумы. Как сообщила «Строительному Еженедельнику» ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы по транспорту и строительству Светлана Бачурина, затронутая в документе проблема – наболевшая.
«Часто строительные компании, выступившие в роли застройщиков, не могут обеспечить выполнение своих обязательств по договорам долевого участия именно в этой роли. Проблема требует особого регулирования, поскольку с 1 июля 2018 года государство перевело систему долевого строительства на новую финансово-правовую модель. Для всех (и застройщиков, и строителей, и граждан) эта дата – определенный рубеж. Накануне в регионах значительно выросло число выданных разрешений на строительство. И нужно обеспечить выполнение всех гарантийных обязательств, возникших у строителей перед дольщиками», – говорит она, подчеркивая, что суть предлагаемых новелл – ответственность института саморегулирования за своих членов.
Но эксперты считают новый законопроект очередным примером популизма.
Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», к предложению относится резко отрицательно: «Компенсационные фонды СРО созданы для возможных компенсаций недостатков строительства, и наличие там денег, в отличие от Фонда защиты дольщиков, это не недостаток, который нужно срочно устранить».
Мнение
Дмитрий Желнин, управляющий партнер MITSAN Consulting:
– Юридически закон очень слабый. Во-первых, в стране более 4,5 тыс. застройщиков, а в СРО входят только 1,5 тыс. из них. Так что, если мы говорим о расходовании средств фондов на возмещение вреда дольщикам, надо, чтобы все строители в обязательном порядке состояли в СРО и платили взносы. Во-вторых, когда делались расчеты взносов, Минстрой РФ и Национальное объединение строителей серьезно обосновывали их размер. При этом возможные претензии дольщиков к застройщикам не учитывали. Так что теперь или придется формировать новый фонд (третий по счету), или пересматривать размеры взносов и уровень ответственности бизнеса. Понятно, что ответственность перед дольщиками будет на порядок выше, чем ответственность застройщика за нанесение вреда или ответственность по госконтрактам. И третье – поправки абсолютно игнорируют установленные Градкодексом правила, заявляя о взыскании убытков без ограничений, да еще в субсидиарном порядке. Это не соответствует духу существующего закона и принципам формирования двух уже имеющихся компенсационных фондов. Вывод такой: это совершенно популистская идея. Ее смысл не в решении проблем, а в паразитировании на законодательстве.
Смольный одобрил продажу через Фонд имущества Петербурга восьми участков под строительство объектов коммерческой и промышленной недвижимости.
На прошлой неделе правительство Петербурга одобрило продажу через аукционы права аренды восьми участков под объекты коммерческой недвижимости: паркинги, торговые комплексы и предприятия. Об этом на заседании правительства сообщила глава Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. Под многоэтажные и подземные паркинги, согласно информации Управления инвестиций, предназначены четыре участка. Из них три общей площадью 1,8 га находятся на ул. Оптиков и один, площадью, 0,32 га, – на Туристской ул. Совокупная стартовая цена за эти четыре участка (она традиционно для таких лотов привязана к размеру ежегодной арендной платы) составляет 18,3 млн рублей в год (самый дорогой лот на ул. Оптиков стоит 5,8 млн рублей в год, а самый дешевый, на Туристской ул., – 3,3 млн рублей в год). Эксперты говорят, что тема строительства паркингов крайне актуальна для города, но не столь перспективна для инвесторов из-за низкой рентабельности таких объектов (особенно подземных паркингов). Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями (Asset Management) NAI Becar Ольга Шарыгина отмечает, что локации участков, которые предлагает инвесторам город, не самые удачные. «Если в центре города, где остро чувствуется нехватка парковочных мест, инвестор еще может «поиграть» с ценой, то в спальных районах, которым относится и Приморский, цена аренды составляет от 3,5 до 7-8 тыс. рублей за одно место, что очень низко с учетом необходимых инвестиций. Так что ажиотажного спроса на лоты не будет», – считает она. «Участки под паркинги могут быть востребованы, особенно если цена земли не слишком сильно вырастет. В Приморском районе дефицит парковочных мест. Кроме того, часть будущего паркинга можно использовать под коммерческие цели – торговля сопутствующими товарами, офисы», – добавляет Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
На торги Фонда имущества также попадут два участка под размещение производств машин и оборудования на Новосельковской ул. Это пятно площадью 0,19 за по стартовой цене 1,6 млн рублей в год и пятно площадью 0,24 га за 2,2 млн рублей в год. К торгам также готовят участок на ул. Ольминского (0,14 га за 14,8 млн рублей в год), где можно построить бизнес-центр, и пятно в 0,12 га для строительства объекта торговли на Южном шоссе. Стартовая цена аукциона за право аренды этого пятна составит 4,8 млн рублей в год. «Я не верю в успех строительства торгового объекта на Южном шоссе», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar. Она указывает, что в непосредственной близости от участка расположены парк, промышленные зоны, но очень мало жилых объектов. «А еще рядом с метро «Международная» расположен относительно большой торговый центр. А на Южном шоссе участок небольшой – его мало даже для плоскостного гипермаркета, не говоря уже про качественный торговый центр», – поясняет госпожа Шарыгина. Что касается участка на Новосельковской ул., то сейчас, по словам эксперта NAI Becar, на рынке нет дефицита участков под производство машин и оборудования. «С учетом небольшого размера участков стоимость должна быть практически демпинговой. Только в этом случае можно привлечь малых предпринимателей и небольшие производства», – отмечает Ольга Шарыгина. Строительство бизнес-центра на ул. Ольминского, по ее словам, также малоперспективно. «В этом районе и так достаточно много действующих и еще строящихся бизнес-центров. Спрос на объект будет низким», – предупреждает она.
Бизнес сетует, что город практически не выставляет на продажу интересные участки. Этот пул земли под коммерческую застройку – самый большой в этом году. И предложит ли город инвесторам еще что-то до конца года, непонятно. Для сравнения, в 2015 году было реализовано на торгах 22 таких участка площадью 17,3 га с суммарной арендной платой чуть более 3 млрд рублей. «Через торги продаются лишь единичные объекты. Большая часть сделок с земельными участками проходит на вторичном рынке недвижимости. При этом рынок закрытый и непрозрачный – информация о сделках, как правило, не распространяется», – говорит Лев Гниденко из ЗАО «Ойкумена». «Участки не под жилье мало интересуют бизнес. А большая часть земельных сделок под новые жилые дома проходит без участия живых денег – в обмен на квартиры или выплаты в рассрочку. Стандартный процент, который получает за пятно лендлорд – 15% от общего числа квартир в проекте. Город такой бартер предложить бизнесу не может. Поэтому и покупателей не густо», – заключил руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Кстати
Несмотря на экономический кризис, крупные девелоперы Петербурга за прошлый год, по данным экспертов Peterland, купили 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей. Там можно возвести 2,5 млн кв. м жилья. Львиная доля сделок пришлась на вторичный рынок. А сам город земельные участки под жилье продает неактивно. В пресс-службе Фонда имущества сообщили, что за весь 2015 год было продано восемь таких пятен общей площадью 11 га. Для сравнения, в 2010 году, на который пришелся пик таких торгов, было продано более 450 га.
С января будущего года изменится процедура прохождения документов при кадастровом учете и регистрации прав.
В соответствии с положениями нового 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступает в силу с 1 января 2017 года, объединяются базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого реестра прав (ЕГРП). В результате будет образована новая база Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также процедура кадастрового учета и регистрации прав станет единой, состоящей из нескольких подпроцессов. «Ранее ожидалось, что два ведомства – Кадастровая палата и Росреестр – также будут объединены в одно, однако в настоящий момент говорить об этом рано. Они остаются автономными ведомствами. Кадастровая палата будет готовить заключение, но окончательное решение по кадастровому учету и регистрации прав отныне будет принимать регистратор», – заявил Сергей Никитин, заместитель руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, на заседании круглого стола на тему «Последние изменения законодательства в области кадастрового учета и регистрации прав. Работа кадастровых инженеров в условиях обязательного членства в СРО. Обсуждение новых нормативных правовых актов и нормативных документов», организованном СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров».
На вопрос из зала о том, каким теперь будет свидетельство, Сергей Никитин пояснил, что бланк свидетельства изменился. Если раньше он печатался на гербовой бумаге с водяными знаками, то сейчас это свидетельство, напечатанное на обычной бумаге с печатью, серийным и порядковым номерами. Это сделано в целях экономии, ведь всем понятно, что свидетельство в любом случае действительно только на дату выдачи в связи с тем, что с течением времени объект недвижимости может измениться. Вся необходимая информация об объекте и его изменениях хранится в ЕГРП и, соответственно, в дальнейшем будет перенесена в ЕГРН.
Архив нужен
Комментируя изменения, которые инициирует вступление в силу с 1 января будущего года 218-ФЗ, Сергей Никитин рассказал аудитории, состоявшей преимущественно из кадастровых инженеров, в частности, о том, что в Управлении Росреестра намерены внимательно следить за тем объемом сведений, который будет вноситься в новую базу ЕГРН. Сергей Никитин рекомендовал кадастровым инженерам хранить всю информацию, которая необходима при постановке объекта на кадастровый учет. Он обратил внимание на то, что в Управлении Росреестра будут просить влиять на этот процесс и саморегулируемые организации, чтобы те, в свою очередь, предъявляли требования о ведении архива к своим кадастровым инженерам.
«Нам все чаще приходится запрашивать у кадастровых инженеров дополнительные документы, которые использовались для кадастрового учета, но не хранятся в ГКН. Большая просьба отвечать нам, иначе могут возникнуть проблемы при регистрации прав на объект», – заявил господин Никитин в пояснение необходимости создания электронного архива. «С 1 января 2017 года мы переходим на новые рельсы», – резюмировал он.
На то, что ведение архива необходимо, также обратил внимание председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» Алексей Лебедев. «От имени СРО мы участвуем в рабочих группах совместно с представителями Национальной палаты СРО кадастровых инженеров. В эти рабочие группы также входят представители Агентства стратегических инициатив, Министерства экономического развития, крупных организаций – участников этого рынка. На встречах активно обсуждается необходимость архива».
В этой связи слова Сергея Никитина и Алексея Лебедева также поддержала Алла Эккерман, генеральный директор СПб ГУП «ГУИОН». Она, со своей стороны, предложила следующее решение: ГУП «ГУИОН» готово принимать и хранить у себя всю бумажную документацию, так как обладает местами под архивное хранение во всех филиалах, а также имеет опыт перевода бумажной документации в электронный вид.
«До конца года, скорее всего, будут установлены тарифы и определены условия, на которых вы сможете получать при необходимости информацию, хранящуюся в ГУИОН. Рано или поздно, как вы понимаете, информация технического плана об объектах недвижимости и земельных участках может понадобиться либо вашим заказчикам, либо государству. Если вы по каким-то причинам хранить ее не можете, мы готовы предложить вам свои услуги в этой части», – в частности, сказала она. В том числе замечания о необходимости архива поддержал заместитель руководителя Кадастровой палаты Санкт-Петербурга Максим Румянцев.
Учет с разъяснениями
Со своей стороны, Валерий Малинин, заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, представил кадастровым инженерам разъяснения в отношении новых нормативных документов для постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства и земельных участков, поступившие от Минэкономразвития в Кадастровую палату с начала нынешнего года.
К примеру, Валерий Малинин отметил, что Кадастровая палата проверяет виды разрешенного использования земельных участков на соответствие градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
В свою очередь, Алексей Лебедев, председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров», напомнил собравшимся о необходимости подготовиться до 1 июля к вступлению в силу требований 452-ФЗ. В частности, о требовании об обязательном членстве кадастрового инженера в саморегулируемой организации. Как отметил Алексей Лебедев, важно при этом обращать внимание не только на активную рекламную деятельность СРО, но, прежде всего, на выполнение предусмотренных законом действий в отношении целого ряда правоустанавливающих документов (устав, положение, структура СРО, методическая и юридическая документация), организационно-правовую форму, состав участников, оперативность реакции самой СРО на запросы и обращения кадастровых инженеров, участие в комиссиях по лишению аттестатов и защиту своих членов. Только на изменения организационно-правовой формы СРО может уйти не менее двух месяцев, так как регистрация проходит через Министерство юстиции и Росреестр. В заключение глава совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» подчеркнул, что даже после вступления в силу всех положений 452-ФЗ закон не запрещает переходить из одной СРО в другую, более эффективно представляющую интересы кадастровых инженеров. Также в рамках заседания круглого стола на вопросы кадастровых инженеров ответили представители Кадастровой палаты Санкт-Петербурга и Ленинградской области.