Братья Зингаревичи поборются за инвесторов
Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей выводит на петербургский рынок принципиально новый формат коммерческой недвижимости – инвест-отели. Первым объектом станет IN2IT на пересечении Дунайского и Витебского проспектов. Эксперты считают идею перспективной.
Знакомьтесь, инвест-отель
О том, что Plaza Lotus Group начинает революцию на рынке коммерческой недвижимости и предлагает инвесторам новый формат, рассказала операционный директор компании Ольга Смирнова: «Этот формат является авторской разработкой нашей компании, одна из отличительных черт – низкий порог входа для инвесторов. Это следующая эволюционная ступень развития гостиничного предложения на рынке. Минимальный порог входа в проект составляет всего 300 тыс. рублей. За эти деньги можно приобрести 3 кв. м площади, которые затем передать в управление УК. Затем собственник может увеличивать свою долю в проекте, в частности, стать собственником юнита (от 18 кв. м) или нескольких, с переходом в другую категорию инвесторов. Разработаны три инвестпрограммы с гарантированной доходностью от 9% до 17,58% годовых. Кроме того, предусмотрена услуга обратного выкупа, когда приобретенные на старте строительства «квадраты» можно продать управляющей компании по индексированной цене после ввода объекта в эксплуатацию».
Первым объектом сети нового формата станет инвест-отель IN2IT. Он будет построен на пересечении Дунайского и Витебского проспектов, рядом со станцией метро «Купчино». Общая площадь гостиничного комплекса класса «три звезды» составит 81,72 тыс. кв. м (1521 юнитов). Строительство и продажи первой очереди на 533 номера стартуют в ближайшие дни. Ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал 2020 года. Вторую очередь на 988 юнитов начнут возводить в будущем году (сдача – 2021 год). Генеральным подрядчиком выступает компания «ЮИТ». Инвестиции в проект составят 4,3 млрд рублей.
Планов громадье
Суммарный объем инвестиций Plaza Lotus Group в создание сети отелей в Санкт-Петербурге составит около 30 млрд рублей, сообщила генеральный директор компании Марина Павлюкевич. Она напомнила, что реализация этого проекта позволила Plaza Lotus Group получить статус стратегического инвестора Петербурга. «Всего будет построено 6 отелей. Проекты реализуются в разных частях города, и каждый будет иметь свои особенности. Проект на проспекте Большевиков планируется сориентировать на молодежь, приблизить к формату кампуса. По нему идут переговоры с вузами города. Проекты на Синопской набережной и улице Александра Невского рассчитаны на клиентов из бизнес-среды, деловой туризм. На Кораблестроителей и на Приморском проспекте отличительными чертами отелей станут видовые характеристики», – рассказала Марина Павлюкевич.
Она сообщила, что все проекты будут запущены к 2019 году, а ввод в эксплуатацию намечен в пределах 2024-го. Она добавила также, что концепцию инвест-отеля намечено распространить и на другие проекты сети.
Плюсы и… плюсы
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», высоко оценили проект, который обещает быть успешным благодаря хорошей локации. «Гостиница формата «три звезды» в шаговой доступности от метро будет востребована. Тем более, что район подходит для делового туризма – недалеко от «Экспофорума» и аэропорта», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров. И после строительства в Купчино ТПУ с Южным автовокзалом востребованность объекта только вырастет.
Еще более позитивно аналитики оценили саму концепцию проекта. «Низкий порог входа, безусловно, заинтересует инвесторов. Кроме того, при заявленном наборе сервисов и характеристик (и при условии, что они будут впоследствии реализованы) проект будет востребован не только у местных, но и у региональных инвесторов», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
С ней согласен Алексей Фёдоров. «На рынке существует гигантский неудовлетворенный спрос на инвестиционные продукты в недвижимости для небольших частных инвесторов. Именно этот спрос позволяет формату апартаментов уже несколько лет вырастать вдвое каждый год. Новый формат делает следующий логический шаг, предлагая еще более мелкие лоты, что увеличивает ликвидность предложения. Учитывая надежность компании, можно ожидать хороший спрос на этот проект», – считает он.
Генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов тоже высоко оценивает идею, но считает, что ей еще предстоит побороться за успех. «Это новый и, определенно, интересный формат. Для его успеха потребуется большая работа с потенциальными покупателями и инвесторами», – говорит он. Эксперт напоминает, как на первых порах с трудом пробивал себе путь формат апарт-отелей, являющийся сейчас лидером роста. «Теперь то же самое необходимо сделать относительно инвест-отелей. Но тут предстоит даже еще больше работы, ибо в апартаментах мы говорим про помещение целиком, а в инвест-отеле – про долю, как будто бы пай. Экономически активная часть инвесторов легче и проще поймет данную схему, с массовым же потребителем придется работать очень долго и подробно, так как вопросы юридического характера и собственности у них будут оставаться еще долго», – отмечает Николай Антонов.
Специфика форматирования
Ольга Смирнова напомнила, что проект реализуется именно в гостиничном сегменте, а не является апарт-комплексом. В то же время она признала, что теоретически собственник юнита может в нем жить. «В номерах предусмотрены кухонные уголки, но это связано с достаточно большой востребованностью такого формата со стороны потенциальных постояльцев», – отметила она, подчеркнув при этом, что IN2IT ориентирован именно на кратко- и среднесрочное проживание.
Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Петербурге Евгения Тучкова выражает в этом некоторые сомнения. «В Петербурге уже сформировался кластер гостиниц вдоль оси «аэропорт – центр», который предлагает широкий выбор форматов для проживания – от бюджетных гостиниц до отелей высокого класса. Несмотря на высокий автомобильный трафик Витебского проспекта и виадука, локацию отличает хорошо развитая инфраструктура, близость к метро. Вскоре она пополнится новым отелем под управлением международного гостиничного оператора. Поэтому, скорее всего, проект будет востребован не столько туристами, сколько теми, кто заинтересован в более продолжительной аренде жилья», – говорит она.
Николай Антонов считает, что инвест-отели отчасти смогут составить конкуренцию апарт-проектам в смысле борьбы за инвесторов. «Но в «апарте» ты по определению единоличный собственник коммерческого помещения – твердой единицы. И могут быть вопросы по доходу, управлению, заполняемости, но инвесторы в полной мере понимают, что они получают "твердый метр"», – считает он, добавляя, впрочем, что подобные проекты нужны и интересны – необходимо давать людям возможность инвестировать, сохранять и приумножать средства в наше неспокойное время.
Кстати
По данным СМИ, сеть отелей Plaza Lotus Group возведет на участках, которые были переданы компании в качестве компенсации за срыв реализации проекта апарт-отеля в здании Конюшенного ведомства. Напомним, холдинг получил этот объект в 2010 году, в 2014-м началась реконструкция, но в 2015-м Смольный свернул проект, вернув здание в городское ведение и пообещав скомпенсировать инвестору понесенные затраты. В итоге Plaza Lotus Group организовала инвестиционное товарищество для реализации проекта по строительству сети отелей. Он признан стратегическим, что позволяет выделять участникам объединения землю под застройку без проведения торгов. В товарищество вошли шесть компаний: ООО «Новый век», ООО «Новые территории девелопмент», ООО «УК «Аурум менеджмент», ООО «Вечная крепость», ООО «Стайл-Строй» и ООО «Плаза Лотос Групп». Каждая компания получила землю под строительство отеля в одном из районов Петербурга.
Фонд имущества Петербурга назначил торги по продаже Кузнечного рынка на 14 марта 2018 года. Ставку аренды рыночных площадей власти оценили в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на аукционе. По мнению экспертов, в процессе торгов она может вырасти на 20-30%.
Общая площадь рынка в Кузнечном переулке,3 составляет 4,8 тыс. кв.м. Но на торги попадут только 4,4 тыс. кв.м. Власти предлагают бизнесу арендовать их на 15 лет. Ставку аренды Кузнечного рынка город оценил в 14,4 млн рублей в год. Она и станет стартовой стоимостью актива на торгах. Таким образом, за 15 лет аренды победитель торгов заплатит минимум 216 млн рублей. Плюс к этому, ему придется вложить еще 295 млн рублей в модернизацию здания рынка.
По условиям договора с городом, не менее 60% площадей должно быть отведено под торговлю (из них не менее 80% – для реализации сельхозпродукции, в том числе по льготным для продавцов ставкам, 10% – под развлекательные объекты, еще 10% – под общепит). Нарушение этой пропорции грозит штрафом в сумме 30% от квартальной платы – «вне зависимости от вины», говорится в извещении о торгах.
Также будущий арендатор должен будет взять на себя обязанности по сохранению здания рынка, которое является памятником и охраняется КГИОП. Кроме того, в течение четырех лет ему предстоит отреставрировать скульптуры на лицевом фасаде здания.
Других требований к бизнесу, который заинтересуется рынком, власти не предъявляют.
Напомним, что летом прошлого года Кузнечный рынок вызвал самый большой интерес у бизнеса на конкурсе идей по преобразованию, который проводил Фонд имущества. В нем приняли участие 16 потенциальных инвесторов. Они предложили шесть вариантов его преобразования. Большинство из них сводится к преобразованию по типу уже проведенной реконструкции Даниловского рынка в Москве. Этот рынок полтора года назад столичные власти передали под управление ресторанного холдинга Ginzaкоторый превратил его в подобие ярмарки, куда люди приходят не столько покупать, сколько развлекаться.
Эксперты считают, что за Кузнечный рынок может развернуться серьезная борьба, которая приведет к росту стартовой стоимости на 20-30%, поскольку запрошенная городом ставка аренды оказалась почти на 25% выше прежней (она составляла 214 рублей за 1 кв.м. в год). «Но она все равно ниже рыночной. А обязательства по реорганизации объекта слишком завышены. Окупаемость проекта будет больше 20 лет, что вряд ли заинтересует инвесторов», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
«Интерес инвесторов к торгам может ограничить лишь размер вложений в модернизацию комплекса. Он сопоставим с вложениями в строительство нового объекта такой же площади», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«В случае успеха (а вероятность положительного исхода затеи высока), город получит обновленное за счет инвестора здание, а также увеличит поступления в казну. Инвестор, приводя рынок в порядок, наверняка уделит внимание таким актуальным трендам, как развитие общественного питания и сферы досуга», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
О своем интересе к Кузнечному рынку уже заявляли минимум два крупных инвестора. Это московская компания Zemskiy Group, которая минувшим летом представляла на суд города собственную концепцию преобразования Кузнечного рынка. А также петербургская Fort Group – второй в городе собственник торговых помещений после ХК «Адамант».
Пока представители компаний свои планы по участию в торгах не комментируют.
Бывший арендатор рынка – компания ООО «Кузнечный рынок» (занимала его с 1997 года), тоже может участвовать в торгах. Но компания предпочла обратиться в суд. Она подала сразу несколько исков: оспаривает расторжение договора аренды, отказ города в приватизации объекта по преимущественному праву и передачу его в управление ГБУ «Агентство развития имущественного комплекса». Бывший арендатор требовал запретить аукцион, но суд ходатайства отклонил. Сейчас нет никаких препятствий для проведения торгов, не смотря на судебный флер вокруг актива.
Но риск для потенциального покупателя все-таки остается. «Смысл "преимущественного права выкупа" состоит в преимуществе этого права над всеми иными. Если суд признает право на выкуп и удовлетворит иск, то все результаты торгов и заключённый по их результатам договор аренды, могут быть признаны недействительными, как направленные на воспрепятствование права выкупа», - говорит партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Справка
В Петербурге около 20 сельскохозяйственных рынков. Они размещаются на площадях, которые арендуют у города. Многие договоры аренды истекли. Для заключения новых нужно проводить аукционы. В ближайшее время Фонд имущества проведет торги по пяти рынкам. В списке, кроме Кузнечного рынка, также Мальцевский, Московский, Ломоносовский и Невский.
Транспортные структуры Смольного на прошлой неделе отчитались о готовности Петербурга к Чемпионату мира по футболу. Как заверили чиновники журналистов, почти всё, что требовалось от них, – уже сделано, а что еще не достроено – обязательно будет открыто или запущено до мундиаля.
Заместитель председателя Комитета по транспорту Петербурга Елена Осинцева сообщила, что за последний год парк общественного транспорта значительно обновился. Осталась только поставка трех новых трамваев и 96 вагонов метро. Опасений, что произойдет срыв сроков поставок, у ведомства нет. «В дни проведения Чемпионата будет скорректирована транспортная логистика. Она касается перемещения болельщиков в городе. Будут, как и в прошлом году, ходить шаттлы к стадиону. Также появится еще один маршрут. Он будет курсировать от терминала «Пулково-2» до ТРК «Галерея» на Лиговском проспекте. Перед нами сейчас стоит задача увеличить транспортную доступность аэропорта. В «Пулково-2» сейчас заканчивается реконструкция. Туда будут прилетать чартерные рейсы», – отметила она.
Генеральный директор СПб ГБУ «Центр транспортного планирования» (учреждение, подведомственное КРТИ, – прим. ред.) Рубен Тертерян рассказал, что в настоящее время уже действуют четыре из восьми объектов, которые готовились специально к мундиалю. Это участок набережной Макарова от Адмиральского проезда до Западного скоростного диаметра, Яхтенный мост, транспортная развязка на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом, Тучков мост, движение по которому полностью открыли в ноябре прошлого года.
В настоящее время завершаются работы на оставшихся четырех объектах. Это еще один участок на набережной Макарова, мост через Малую Невку в районе острова Серный, станции метро «Новокрестовская» и «Улица Савушкина». «Степень готовности всех объектов достаточно высока. Все они будут успешно реализованы в срок», – подчеркнул Рубен Тертерян.
Отметим, что открытие станции метро «Новокрестовская» запланировано на 29 апреля текущего года. В этот день на стадионе будет проведен тестовый матч между «Зенитом» и ЦСКА. Еще одна игра будет проведена в мае. Предполагается, что эти игры помогут городским чиновникам понять, как будет наполняться станция метро.
Как сообщил Рубен Тертерян, для разгрузки потока болельщиков к стадиону от Южной дороги будет также подведен небольшой временный пешеходный мост. Он сейчас достраивается. Уже после проведения Чемпионата чиновники будут думать – снести его, как требует регламент, или сохранить.
По словам чиновников Смольного, в настоящее время в Ломоносове и Павловске также завершается строительство двух баз, где будут проживать футбольные команды. Шесть других баз уже готовы. Фанзона (как и год назад в период проведения Кубка Конфедераций) будет организована на Конюшенной площади. В настоящее время уточняется ее медиаконцепция. Площадь фанзоны будет в два раза больше, чем в прошлом году. Предполагается, что она сможет принять до 15 тыс. человек.
Справка
Чемпионат мира по футболу FIFА 2018 пройдет в 11 городах России с 14 июня по 15 июля 2018 года. В Петербурге состоятся 7 матчей. В рамках групповой стадии на стадионе «Санкт-Петербург» сыграют Марокко и Иран (15 июня), Россия – Египет (19 июня), Бразилия – Коста-Рика (22 июня), Нигерия – Аргентина (26 июня).