Братья Зингаревичи поборются за инвесторов
Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей выводит на петербургский рынок принципиально новый формат коммерческой недвижимости – инвест-отели. Первым объектом станет IN2IT на пересечении Дунайского и Витебского проспектов. Эксперты считают идею перспективной.
Знакомьтесь, инвест-отель
О том, что Plaza Lotus Group начинает революцию на рынке коммерческой недвижимости и предлагает инвесторам новый формат, рассказала операционный директор компании Ольга Смирнова: «Этот формат является авторской разработкой нашей компании, одна из отличительных черт – низкий порог входа для инвесторов. Это следующая эволюционная ступень развития гостиничного предложения на рынке. Минимальный порог входа в проект составляет всего 300 тыс. рублей. За эти деньги можно приобрести 3 кв. м площади, которые затем передать в управление УК. Затем собственник может увеличивать свою долю в проекте, в частности, стать собственником юнита (от 18 кв. м) или нескольких, с переходом в другую категорию инвесторов. Разработаны три инвестпрограммы с гарантированной доходностью от 9% до 17,58% годовых. Кроме того, предусмотрена услуга обратного выкупа, когда приобретенные на старте строительства «квадраты» можно продать управляющей компании по индексированной цене после ввода объекта в эксплуатацию».
Первым объектом сети нового формата станет инвест-отель IN2IT. Он будет построен на пересечении Дунайского и Витебского проспектов, рядом со станцией метро «Купчино». Общая площадь гостиничного комплекса класса «три звезды» составит 81,72 тыс. кв. м (1521 юнитов). Строительство и продажи первой очереди на 533 номера стартуют в ближайшие дни. Ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал 2020 года. Вторую очередь на 988 юнитов начнут возводить в будущем году (сдача – 2021 год). Генеральным подрядчиком выступает компания «ЮИТ». Инвестиции в проект составят 4,3 млрд рублей.
Планов громадье
Суммарный объем инвестиций Plaza Lotus Group в создание сети отелей в Санкт-Петербурге составит около 30 млрд рублей, сообщила генеральный директор компании Марина Павлюкевич. Она напомнила, что реализация этого проекта позволила Plaza Lotus Group получить статус стратегического инвестора Петербурга. «Всего будет построено 6 отелей. Проекты реализуются в разных частях города, и каждый будет иметь свои особенности. Проект на проспекте Большевиков планируется сориентировать на молодежь, приблизить к формату кампуса. По нему идут переговоры с вузами города. Проекты на Синопской набережной и улице Александра Невского рассчитаны на клиентов из бизнес-среды, деловой туризм. На Кораблестроителей и на Приморском проспекте отличительными чертами отелей станут видовые характеристики», – рассказала Марина Павлюкевич.
Она сообщила, что все проекты будут запущены к 2019 году, а ввод в эксплуатацию намечен в пределах 2024-го. Она добавила также, что концепцию инвест-отеля намечено распространить и на другие проекты сети.
Плюсы и… плюсы
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», высоко оценили проект, который обещает быть успешным благодаря хорошей локации. «Гостиница формата «три звезды» в шаговой доступности от метро будет востребована. Тем более, что район подходит для делового туризма – недалеко от «Экспофорума» и аэропорта», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров. И после строительства в Купчино ТПУ с Южным автовокзалом востребованность объекта только вырастет.
Еще более позитивно аналитики оценили саму концепцию проекта. «Низкий порог входа, безусловно, заинтересует инвесторов. Кроме того, при заявленном наборе сервисов и характеристик (и при условии, что они будут впоследствии реализованы) проект будет востребован не только у местных, но и у региональных инвесторов», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
С ней согласен Алексей Фёдоров. «На рынке существует гигантский неудовлетворенный спрос на инвестиционные продукты в недвижимости для небольших частных инвесторов. Именно этот спрос позволяет формату апартаментов уже несколько лет вырастать вдвое каждый год. Новый формат делает следующий логический шаг, предлагая еще более мелкие лоты, что увеличивает ликвидность предложения. Учитывая надежность компании, можно ожидать хороший спрос на этот проект», – считает он.
Генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов тоже высоко оценивает идею, но считает, что ей еще предстоит побороться за успех. «Это новый и, определенно, интересный формат. Для его успеха потребуется большая работа с потенциальными покупателями и инвесторами», – говорит он. Эксперт напоминает, как на первых порах с трудом пробивал себе путь формат апарт-отелей, являющийся сейчас лидером роста. «Теперь то же самое необходимо сделать относительно инвест-отелей. Но тут предстоит даже еще больше работы, ибо в апартаментах мы говорим про помещение целиком, а в инвест-отеле – про долю, как будто бы пай. Экономически активная часть инвесторов легче и проще поймет данную схему, с массовым же потребителем придется работать очень долго и подробно, так как вопросы юридического характера и собственности у них будут оставаться еще долго», – отмечает Николай Антонов.
Специфика форматирования
Ольга Смирнова напомнила, что проект реализуется именно в гостиничном сегменте, а не является апарт-комплексом. В то же время она признала, что теоретически собственник юнита может в нем жить. «В номерах предусмотрены кухонные уголки, но это связано с достаточно большой востребованностью такого формата со стороны потенциальных постояльцев», – отметила она, подчеркнув при этом, что IN2IT ориентирован именно на кратко- и среднесрочное проживание.
Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Петербурге Евгения Тучкова выражает в этом некоторые сомнения. «В Петербурге уже сформировался кластер гостиниц вдоль оси «аэропорт – центр», который предлагает широкий выбор форматов для проживания – от бюджетных гостиниц до отелей высокого класса. Несмотря на высокий автомобильный трафик Витебского проспекта и виадука, локацию отличает хорошо развитая инфраструктура, близость к метро. Вскоре она пополнится новым отелем под управлением международного гостиничного оператора. Поэтому, скорее всего, проект будет востребован не столько туристами, сколько теми, кто заинтересован в более продолжительной аренде жилья», – говорит она.
Николай Антонов считает, что инвест-отели отчасти смогут составить конкуренцию апарт-проектам в смысле борьбы за инвесторов. «Но в «апарте» ты по определению единоличный собственник коммерческого помещения – твердой единицы. И могут быть вопросы по доходу, управлению, заполняемости, но инвесторы в полной мере понимают, что они получают "твердый метр"», – считает он, добавляя, впрочем, что подобные проекты нужны и интересны – необходимо давать людям возможность инвестировать, сохранять и приумножать средства в наше неспокойное время.
Кстати
По данным СМИ, сеть отелей Plaza Lotus Group возведет на участках, которые были переданы компании в качестве компенсации за срыв реализации проекта апарт-отеля в здании Конюшенного ведомства. Напомним, холдинг получил этот объект в 2010 году, в 2014-м началась реконструкция, но в 2015-м Смольный свернул проект, вернув здание в городское ведение и пообещав скомпенсировать инвестору понесенные затраты. В итоге Plaza Lotus Group организовала инвестиционное товарищество для реализации проекта по строительству сети отелей. Он признан стратегическим, что позволяет выделять участникам объединения землю под застройку без проведения торгов. В товарищество вошли шесть компаний: ООО «Новый век», ООО «Новые территории девелопмент», ООО «УК «Аурум менеджмент», ООО «Вечная крепость», ООО «Стайл-Строй» и ООО «Плаза Лотос Групп». Каждая компания получила землю под строительство отеля в одном из районов Петербурга.
Сервисы по приобретению квартир онлайн развиваются, но по-прежнему у приобретателей жилья остается необходимость фиксировать сделку на бумаге. Настанут ли времена, когда можно будет ограничиться только гаджетами?
Цифровая экономика стала одной из главной тем ПМЭФ-2018. Есть ли цифровое будущее у ипотеки, обсуждали на круглом столе «Технологии жилья», который состоялся при поддержке АО «ДОМ.РФ».
В 2017 году в России зафиксирован рекордный объем выдачи ипотечных кредитов – около 2 трлн рублей. Более 1 млн семей улучшили свои жилищные условия с помощью ипотеки. Ставки по ипотечным кредитам в 2017 году упали ниже 10%. За I квартал текущего года в количественном выражении ипотека выросла на 60% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а в денежном – на все 80%. «Тренд на увеличение объемов выдаваемых ипотечных кредитов продолжается», – констатировал в самом начале дискуссии генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник. Он заявил, что рынку нужны новые технологии, которые позволят выдавать ипотеку быстрее и дешевле, поскольку именно снижение ипотечной ставки является основным драйвером повышения спроса на жилье.
С июля текущего года вступает в силу закон об электронной закладной (№ 328-ФЗ от 25 ноября 2017 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), который позволит банкам уходить от выпуска бумажных закладных и в перспективе – от формирования кредитных досье в бумажном виде.
По словам Филипа Гаджена, главы компании Oliver Wyman в России и СНГ, онлайн-платформы позволяют существенно сократить стоимость выдачи кредита и временные затраты для банка. «Весь объем услуг можно разделить на три части: поиск жилья, получение ипотеки, сопутствующие услуги. В мире уже существуют примеры компаний, которые предлагают передовые решения на каждом из этапов процесса – Zoopla, ROOSTIFY, Kreditech, Capsilon и др. У каждого из этих игроков есть своя система сопутствующих услуг. Я думаю, что это также является важным условием для развития этого рынка в России», – рассказал он.
ДОМ.РФ и платформа Vostok создадут российскую блокчейн-платформу для автоматизации процессов в жилищной сфере, рассказал Александр Иванов, генеральный директор Waves Platform, директор по стратегии проекта Vostok.
«На рынке недвижимости действует множество игроков, рынок нуждается в снижении транзакционных расходов, уменьшении количества посредников, – считает Александр Иванов. – Система должна быть прозрачной, транспарентной и дешевой. Блокчейн позволяет это сделать. Сейчас мы запускаем платформу Vostok, на которой будут реализованы решения для реального сектора экономики, в том числе и для рынка недвижимости».
Председатель правления АО «КБ ДельтаКредит» Мишель Кольбер отметил, что рынок ипотеки – не просто финансовый рынок, у него есть свои особенности. «Мы уже несколько лет думаем над тем, как внедрить информационные технологии. Заметным проектом на этом рынке является бренд Boursorama-banque.com – один из суббрендов группы Societe Generale. Он был запущен в конце 90-х годов как сервис брокерских услуг на жилищном рынке, а впоследствии стал полноценным онлайн-банком. Сегодня Boursorama-banque занимает 1,2% на французском рынке ипотечного кредитования, и его доля постоянно растет. Эта модель показала очень высокую операционную эффективность из-за своей простоты и удобства – на каждом из этапов клиент видит статус рассмотрения своей заявки, что особенно важно, так как есть параллельный процесс взаимодействия с продавцом жилья».
КБ «ДельтаКредит» уже запустил инструмент b-to-c, который называется «ДельтаЭкспресс», он позволяет рассмотреть заявку на ипотеку в течение 2 мин. Мишель Кольбер отметил, что российский законодатель активно работает в направлении цифровизации банковских услуг, и сегодня реализуется около 50 законодательных инициатив, регулирующих этот рынок. «Для государства это является значимым приоритетом, банкам это позволяет увеличивать свою долю на рынке и расширить границы своего бизнеса», – заключил Мишель Кольбер.
На прошлой неделе в Шушарах был «#бунтмамочек», местные жители решили поднять вопрос о нехватке соцобъектов до федерального уровня и подготовили видеообращение к Президенту РФ Владимиру Путину. Местные власти проблем не отрицают и, судя по документам, работают над их решением.
На Центральную площадь поселка вышло около ста человек, многие пришли с детьми. Местных жителей возмущает, что жилье в Шушарах строится весьма интенсивно, а вот социальная инфраструктура – нет. «В детских садах не хватает мест. Группы в ДОУ и классы в школах переполнены, имеющиеся образовательные учреждения работают с удвоенной нагрузкой. Родители вынуждены возить детей по пробкам в другие концы обширного Пушкинского района или устраивать детей в сады Московского и Фрунзенского районов», – уверяют организаторы акции.
Активисты напомнили, что в 2014 году был введен мораторий на новую застройку Шушар до решения проблем с социальной инфраструктурой, в результате была построена школа, однако всех проблем это не решило.
В завершение акции местные жители приняли резолюцию и зачитали ее требования на камеру, чтобы отправить видеообращение Владимиру Путину. В частности, они требуют вновь объявить мораторий на строительство жилья, пока не решатся все проблемы с инфраструктурой. Кроме того, они настаивают на разработке нового ППТ Шушар, который будет учитывать реальные потребности поселка в социнфраструктуре. Также активисты призывают пересмотреть АИП на 2019–2021 годы, чтобы бюджет выделил дополнительные средства на постройку и выкуп соцобъектов.
Участники акции требуют прописать в законодательстве максимально допустимое количество детей на одну группу детсада и на один класс школы, а также зафиксировать максимальное расстояние от места жительства ребенка до ДОУ. Если же ребенку не хватает места в саду, то семье, говорится в резолюции, должна полагаться материальная компенсация на уровне МРОТ. Кроме того, активисты уверены, что соглашения о строительстве соцобъектов и передаче их городу на возмездной или безвозмездной основе должны заключаться до начала реализации жилых объектов. При этом все эти договоренности должны находиться в открытом доступе.
Наиболее радикальным для строительного комплекса пунктом резолюции стало требование законодательно прописать обязанность застройщиков возводить социальную инфраструктуру или же передавать городу эквивалентную сумму денег.
Власти всех уровней проблему не отрицают. Чиновники периодически проводят встречи с местными жителями, где сообщают о том, что уже сделано для решения проблемы с соцобъектами и что будет сделано в ближайшее время. Последняя встреча состоялась 29 мая.
«Поселок Шушары испытывает острый дефицит мест в объектах социальной инфраструктуры. Вопрос стоит на особом контроле как Администрации Пушкинского района, так и вице-губернатора Петербурга Игоря Албина. С застройщиками ведется активная работа по снижению дисбаланса жилищного и социального строительства», – сообщили в Комитете по строительству Петербурга, добавив, что вскоре начнет работу целый ряд соцобъектов.
Компания «Дальпитерстрой» планирует передать городу три помещения для размещения детских садов, площадью 1850 кв. м, по адресам: Старорусский проспект, 6 (152 места), Вишерская улица, 1, корп. 1 (24 места), и Вилеровский переулок, 8 (72 места). Эти детсады должны заработать уже в сентябре 2018 года. Кроме того, уже в августе должен открыться детский сад № 47 на 140 мест в пулковском отделении совхоза «Шушары». ДОУ на 320 мест на Школьной улице, 75, лит. А, которое «Дальпитерстрой» планировал сдать в сентябре 2018 года, будет готово с опозданием – в декабре 2019 года.
Что касается среднего образования, то в школах № 93 и № 459 увеличат количество классов, а также число учеников в каждом из них. Кроме того, школьникам из Шушар предлагаются места в ближайших образовательных учреждениях Пушкинского района.
Также «Дальпитерстрой» планирует безвозмездно передать городу два земельных участка, на которых в дальнейшем будут построены соцобъекты за счет бюджета города. Так, юго-западнее пересечения Новгородского проспекта и Школьной улицы появятся ДОУ на 320 мест и школа на 1650 мест.
В IV квартале 2019 года ФСК «Лидер» передаст городу 2463 кв. м во втором корпусе «UP-квартала «Московский» для размещения там детсада.