Девелопмент на горелках
Участок завода «Газаппарат» выставлен на торги за долги обанкротившегося собственника. Это вторая попытка продать собственность завода. Первый раз актив был оценен в 650 млн рублей. Сейчас цену снизили до 390 млн рублей.
На торги выставлен имущественный комплекс предприятия АО «Газовый аппарат» на ул. Профессора Качалова, 3, рядом с Деминским садом. Завод с середины прошлого века занимался проектированием газовых котлов и водонагревателей и производил газовые горелки. Но в 2015 году производство в Петербурге было остановлено. А в 2017 году завод обанкротился. Аукцион по продаже имущества инициирован конкурсным управляющим.
С молотка единым лотом пустят участок площадью 2,6 га и находящиеся на нем производственно-складских здания общей площадью около 30 тыс. кв.м. Территория относится к зоне общественно-деловой застройки. Там можно строить и жилье. Общая площадь недвижимости, которую можно разместить на этой территории, согласно ППТ, составляет около 140 тыс. кв.м. Максимальная разрешённая высота застройки – 42 метра. Но ситуация усложняется тем, что два здания в составе заводского комплекса признаны историческими. Это значит, что их, даже в случае сноса, придется воссоздать в исконном виде.
Торги назначены на 12 сентября текущего года на электронной площадке «Арбитат». Стартовая цена лота – 389,5 млн рублей. Это почти в два раза дешевле, чем осенью 2016 года, когда собственник сам пытался продать имущество завода, чтобы рассчитаться с долгами. Тогда актив через Российский аукционный дом пытались продать за 650 млн рублей. Но желающих купить его не нашлось.
Нынешнюю цену эксперты называют адекватной. «Она даже выглядит несколько заниженной. При исключении градостроительных ограничений и каких-либо подводных камней юридического, санитарного характера, итоговая стоимость участка может составлять 600 – 800 млн рублей. Интерес к этому активу наверняка будет. Несмотря на промышленное происхождение, у участка есть ряд весомых плюсов – близость к центру города, набережной, парку. А площадь пятна достаточно велика, чтобы построить здесь масштабный, сбалансированный комплекс с собственной внутренней средой. В его составе могут быть и бизнес-центр, и жилье, и апартаменты», - говорит директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова.
По оценке исполнительного директора СК «Ойкумена» Романа Мирошникова, инвестиции в застройку участка могут составить 7-8 млрд рублей. «Особенно актуален в этом месте жилой комплекс. Район активно застраивается. И очень скоро от его промышленного окружения останутся одни воспоминания», - отмечает он.
Справка
Всего, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» в Невском районе Петербурга сейчас возводится 18 ЖК (без учета очередей) общей площадью 776 тыс. кв.м, в том числе 17% приходится на район проспекта Обуховской Обороны (132 тыс. кв.м.).
В продаже в Невском районе находится 401 тыс. кв.м. (7% от общего предложения в Петербургской агломерации). Из них в локации пр. Обуховской Обороны – 63 тыс. кв.м. (16% в объеме предложения Невского района).
«Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при 100%–ной оплате в целом по Невскому району – 97,7 тыс. рублей за 1 кв.м. (на 2% ниже средней цены по Петербургу в классе). В локации проспекта Обуховской Обороны средняя цена предложения оценивается в 116,2 тыс. рублей за 1 кв.м. (на 17% выше показателя средней цены по Петербургу в классе)», — говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Количество административных барьеров при регистрации сделок с недвижимостью уменьшилось, но взаимоотношения чиновников и предпринимателей еще далеки от идеала.
В полномочном представительстве президента РФ в СЗФО прошло расширенное заседание, посвященное преодолению административных барьеров в строительстве. В его рамках члены полпредства, чиновники, бизнесмены и эксперты рынка обсудили текущую ситуацию решения данных проблем в городе.
По словам помощника полпреда президента в СЗФО Сергея Зимина, аналогичное заседание прошло год назад. На нем была заострена необходимость исполнения предписания президента РФ Владимира Путина о снижении административных барьеров в строительстве. Вся работы должны быть закончены к июлю 2015 года, но многие позиции до настоящего времени так оказались и не выполнены.
«К сожалению, по ряду параметров есть недоработки. Петербург тянет всех вниз. Об этом свидетельствуют и обращения к нам представителей бизнеса. Но одновременно есть наблюдения, что административных барьеров становится меньше. По крайней мере, чиновники пытаются их снизить», – отметил он.
Начальник Управления перспективного развития Комитета по строительству Игорь Шикалов сообщил, что ведомство сейчас действительно отрабатывает комплекс мер направленных на снижение административных барьеров. В работе также были задействованы другие городские и федеральные учреждения. Об успешности принятых мер, отметил он, свидетельствует улучшение позиции Петербурга в рейтинге Doing Business Всемирного банка. Этот рейтинг позволяет оценить нормативно-правовые акты, регулирующие предпринимательскую деятельность, а также выявить административные барьеры.
«Основная проблема, на наш взгляд и взгляд бизнесменов города, связана со сроками регистрации недвижимости. Оформление документов в ряде случаев остается длительным. В рамках работы над дорожной картой нами было предложено ряд мероприятий направленных на оптимизацию процесса регистрации недвижимости. Первые результаты уже есть», – подчеркнул господин Шикалов.
Глава управления Росреестра по Петербургу Владимир Корелин отметил, что в настоящее время регистрация документов по срокам почти достигла рабочих показателей. По сравнению с годом ранее – это серьезный шаг вперед. Чиновник посетовал, что введенная электронная регистрация документов пока не пользуется спросом у клиентов.
Также Владимир Корелин прокомментировал разногласия Росреестра с Комитетом имущественных отношений Петербурга (КИО). Они касаются нежелания КИО оплачивать госпошлину при подаче документов. Сторону городского ведомства осенью поддержал арбитражный суд. «Мы считаем, что КИО работает как почтальон. Юрлицо должно оплачивать денежный сбор, вне зависимости от того, какая сторона отправляет документы. Это наша точка зрения. В независимости от спора мы продолжаем регистрировать сделки с документами от КИО», – добавил он.
Генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов высказал опасения, что в связи с сокращением кадров в Росреестре, о котором сообщил Владимир Корелин, работа ведомства вновь ухудшится. «На мой взгляд, в Росреестре недостаточное количество регистраторов. Основные решения по регистрации документов принимают они. Надеюсь, что при оптимизации ведомства они не пострадают. Если необходимы обращения от бизнеса по сохранению кадров, то мы готовы с ними выступить», – подчеркнул он.
В рамках заседания ряд экспертов выдвинули идею предоставления ряда полномочий по оформлению документов на параллельной основе от Росреестра к КИО. Но тут же признали, что сделать это будет сложно из-за особенностей федерального законодательства.
На капремонт фасадов зданий-памятников в 2016 году будет выделен 265 млн рублей. Денег хватит на восстановление внешнего вида лишь 10 таких домов.
Между тем, значительные разрушения охранные объекты получают из-за неправильной эксплуатации, отмечают эксперты.
Как рассказал Владимир Шаталов, начальник управления капремонта Жилищного комитета Петербурга, что в текущем году ремонт фасадов исторических зданий и домов-памятников будет полностью производиться из бюджета Петербурга. А распорядителем средств будет не КГИОП, а Жилищный комитет.
По словам чиновника, нормы межремонтных сроков фасадов, кровель и так далее прописаны законодательно, но не всегда выдерживаются, в основном из-за нехватки средств. Так, окрасочный слой фасада должен восстанавливаться каждые шесть лет, а штукатурный – подновлять через каждые 10 лет. Чиновник с сожалением констатировал, что в 2015 году был организован ремонт фасадов только 92 зданий на сумму 400 млн рублей. «В 2016 году в плане у нас стоит 131 фасад здания. На этот ремонт планируется потратить почти 1 млрд рублей. В том числе 10 фасадов домов-памятников, находящихся под охраной КГИОП. На них из 1 млрд рублей пойдет 260 млн рублей. Это связано с тем, что их архитектурное убранство шире, а восстановление требует большего финансирования», – подчеркнул господин Шаталов.
Например, ремонт ждут фасады домов по адресам: Малая Подъяческая 12/14, набережная Крюкова канала, 23 лит А, 17-я линии В.О. 70/12, ул. Восстания, 22 и др. Кроме этого, будет объявлен конкурс на ремонт двух подвалов по адресам: Почтамтская, 8 лит. А и 6-я Советская, 7 лит А. Также будут отремонтированы фундаменты части исторических зданий и их крыши. Чиновник напомнил, что с 2014 года за капремонт должны платить собственники жилья ввиду того, что в Жилищном кодексе РФ внесены изменения. В Петербурге, в отличие от других регионов РФ, большая часть средств выделяется в виде господдержки. «У нас взнос 3,4 рубля с квадратного метра – является самым низким по стране. Взнос собственников зданий-памятников и обычных зданий практически ничем не отличаются. В 2015 году средства собственников вообще не были востребованы, их просто собирали, чтобы использовать в 2016 году. В 2015 году 7 млрд рублей на капремонт было выделено из бюджета Петербурга. В 2016 году будут использованы средства и бюджета города, и средства собственников», – прокомментировал Владимир Шаталов. В совокупности всего на капремонт в 2016 году будет израсходовано 9 млрд рублей, отметил он.
Помощь спецотряда
Александр Кононов, заместитель председателя петербургского отделения ВООПИиК, считает, что процесс проведения капремонта исторических зданий должен быть полностью прозрачным. «Нужна обратная связь от горожан и общественных организаций. Они, с одной стороны, должны участвовать в формировании списка зданий, нуждающихся в первоочередном ремонте, а с другой контролировать процесс», – прокомментировал эксперт.
Он уверен, что в перерывах между большими ремонтами фасадов зданий-памятников нужен тщательный мониторинг их состояния, а для этого важно создать систему оперативного реагирования. «Мы уже встречались с вице-губернатором Петербурга Игорем Албиным, обсуждали этот вопрос. Договорились, что нужна оперативная бригада, которая на профессиональной основе осуществляла мониторинг фасадов и лепнины исторических зданий в
межремонтный период. Это относится как к зданиям-памятникам, так и к домам с богатым декором», – прокомментировал Александр Кононов.
Эксперт отметил, что большую тревогу у него вызывает судьба не только фасадов, но и сопутствующих элементов исторических зданий – оконных заполнений, дверей, козырьков зданий, да и просто внутреннего исторического убранства. Распространенная практика – ТСЖ или ЖСК либо собственники на первом этаже без согласования или уведомления КГИОП могут заменить историческую дверь или оконное заполнение на современный вариант, чуждый фасадам исторического здания.
Когда речь идет о доме-памятнике, то ситуация находится под контролем. Но если это просто историческое здание, то здесь эти элементы в предмет охраны не входят. Однако по словам Александра Кононова, последние изменения закона Петербурга № 820 «О границах зон охраны…» расширили число объектов охраны внешнего облика зданий. Но если фасады исторического здания законодательно хоть как-то защищены, то внутренние убранства – витражи, лестницы и так далее вообще беззащитны. К сожалению, любой собственник может все эти детали снять , а потом продать в интернете. Таким образом, за последние 10 лет были потеряны практически все исторические витражи, и только в здания-памятниках сохранились какие-то образцы.
Александр Кононов добавил, что сейчас этот вопрос решается посредством проработки ряда законодательных инициатив, которые будут способствовать решению этой проблемы.
Все дело в содержании
Нина Шангина, председатель Союза реставраторов Санкт-Петербурга, уверена, что дорогую реставрацию может отсрочить правильное содержание исторических зданий и объектов культурного наследия. Она напомнила, что в городе на Неве принята стратегия сохранения исторического наследия, которая как раз и предусматривает постоянный мониторинг за историческими объектами и зданиями-памятниками. «К сожалению, теми стратегиями, которые описаны в этом документе, мы не пользуемся в полной мере», – прокомментировала госпожа Шангина.
Она привела пример, который ярко показывает, что от правильного содержание здания зависит его внешний вид. Историческое здание на Московском пр., 7 реставрировалось 10 лет назад, но из-за отвратительной эксплуатации (образовывалась наледь, не работали трубы и так далее) его фасад снова нуждается в ремонтных работах. С другой стороны, фасад Манежа кадетского корпуса, который сейчас находится в частной собственности, реставрировался 15 лет назад. Но благодаря тщательному межремонтному содержанию выглядит хорошо.
«Эксплуатация здания и своевременное устранение недостатков во внешнем облике зданий снизит очень большой объем реставрационных работ в последующие годы. Если штукатурный слой разрушен, то его срочно надо восстановить. В противном случае, дальше будет страдать кирпичная кладка, а это потребует уже гораздо больших финансовых вливаний», – заключила Нина Шангина.