Откровенный разговор о жилой застройке компаний больших и маленьких

26.02.2008 19:11

Не хочется начинать банально: дескать, случился однажды откровенный разговор компаний больших и маленьких. Ведь существует эта дискуссия повсеместно и перманентно. Тем не менее, очередной ее этап имел место на днях, 20 февраля на заседании Координационного совета по реализации в Санкт-Петербурге национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Участниками спора стали, с одной стороны, вице-президент и директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, а с другой – генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. А поводом для диалога послужили отчет и планы городского комитета по строительству в части комплексного освоения территорий, а также развития застроенных территорий.

Миллионы созревающих квадратных метров

В 2007 г. сотрудниками Комитета по градостроительству и архитектуре был совершен титанический труд. Они разработали проектов планировки на 8612 га петербургской земли. В результате чего в 2008 г. город готов представить на продажу застройщикам порядка 3 млн. кв. м земли. То есть, не меньше, чем продавалось Фондом имущества Санкт-Петербурга в течение трех последних лет.

Кроме того, в 2008 г. на торги будет выставлена земля, которую планируется освоить в процессе реализации программ по развитию застроенных территорий и расселению аварийного и ветхого фонда. Все эти здания будут расселены за счет городского бюджета и выставлены на торги. Даже если в перечне адресно-инвестиционной программы по «хрущевкам» останется 35 кварталов из 43, на этой земле можно будет построить 4-5 млн. кв. м. жилья, считает вице-губернатор Александр Вахмистров. В то же время на территории, занимаемой аварийным и ветхим фондом, по его подсчетам, можно построить еще 1,5 млн. кв. м. Пусть сколько угодно протестуют, сказал застройщикам вице-губернатор, ответных митингов мы проводить не будем, имея, очевидно, в виду, что принципиальное политическое решение по этому поводу принято. Что же касается «хрущевок», то законопроект об Адресной программе развития застроенных территорий будет рассматриваться в Законодательном собрании Санкт-Петербурга в марте 2008 г.

Однако уповать только лишь на городскую землю не стоит, говорит Вахмистров: «Вам всем известен журналист Дмитрий Синочкин, который подсчитал, что согласно разным разрешительным документам в обороте находится такое количество земли, что на ней можно было бы построить 31 млн. кв. м. По нашим данным - немного меньше - 24 млн. кв. м».

Кроме того, городское правительство разработало программу развития предприятий, производящих строительные материалы на 2008-2015 гг. Ею предлагается комплекс системных мер по учету, экономии и рациональному использованию стройматериалов, а также мероприятия по снижению дефицита и неоправданного роста цен. При этом, по словам заместителя председатенля Комитета по строительству Николая Крутова, дефицита по щебню, песку, трубам, утеплителям, стеклу на сегодняшний день в Петербурге не существует. А что касается цемента, то реконструкция Пикалевского завода и завода «Цесла» позволит увеличить мощности на 2,2 и 2 млн. тонн соответственно, после чего предложение и по цементу перекроет спрос.

Казалось бы, о чем еще волноваться строителям?

 

На подступах к «Доступному жилью»

Для чего же работает конкурсная комиссия, созданная для проведения торгов участками, предоставляемыми городом для жилищного строительства, если мы все время подписываем нулевые протоколы? - вопрошает глава «Союзпетростоя» Лев Каплан. Постоянно торгуются участки под автозаправки, паркинги, торговые, развлекательные, спортивные и бизнес-центры. Но все это не имеет никакого отношения к строительству жилья. Магазин «полных пакетов» должен быть полон, а он пуст. В 2007 г. город не продал с торгов ни одного участка, обеспеченного инфраструктурой, под жилищное строительство, - говорит Каплан.

«Это потому, что мы сделали упор на комплексное освоение территорий», - отвечает глава Комитета по строительству Роман Филимонов. Иными словами, у города нет запаса подготовленных с инженерной точки зрения территорий. «А продавать по «короткому пакету» (без инженерной подготовки) хуже, чем вообще не продавать», - считает Филимонов.

Северная Долина, Конная Лахта, Славянка – цена на такие «участки» под силу десятку компаний – лидеров рынка, даже не в городском, а в общероссийском масштабе. По всем этим огромным кускам земли, которые город раздает сегодня инвесторам, можно было бы составить проекты планировки и межевания и раздать небольшими частями на более выгодных условиях для города и строителей, считает глава «Союзпетростроя». Вынуждены сворачивать свою деятельность, в лучшем случае уходить в другие регионы, известные петербургские фирмы, которые вполне справлялись со строительством 2-4-6 домов в год.

В общем, посыл правильный, соглашается вице-губернатор Александр Вахмистров: комплексная застройка - хорошо, но формировать «полные пакеты» и выставлять их на торги тоже нужно. Однако тут же замечает, что это не станет панацеей для малого и среднего бизнеса в строительстве. Кто даст гарантию, что крупные компании не придут и на эти торги?

К тому же, есть ли средства у малого и среднего бизнеса для освоения хотя бы и небольшого участка? Такие вещи, очевидно, выясняются по мере развития рынка и компаний. Но сегодня, для того чтобы построить «десятитысячный» (в кв. м) дом, необходимо примерно 10 млн. долларов. Компанию, обладающую такой капитализацией, вряд ли уместно причислять к малому бизнесу, резонно замечает вице-губернатор.

Все дело в том, что время уплотнительной застройки прошло, говорит глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Не стоит вспоминать о том, что было раньше, когда можно было отчислять по 7% на инфраструктуру и в результате получать маленькие, но дефицитные участки. Кроме того, маленький участок отнюдь не означает, что на нем будет построено доступное по цене жилье. Скорее наоборот, чем меньше участок, тем дороже дома.

«Я так понимаю, что застройщик - это большая компания, - говорит глава одной из крупнейших компаний-застройщиков. - А малый и средний бизнес может претендовать на роль поставщика и субподрядчика. Если посмотреть на то, как развивается город, ну нет места малым и средним фирмам среди застройщиков. И средние компании должны понимать это».

 

Типовые рельсы

Еще один довод, предложенный Эдуардом Тиктинским, о том, что невозможно «назрезать квартал комплексной застройки на кусочки» с архитектурной точки зрения, - звучит несколько сомнительно. Сегодня застройщик, который берет на себя разработку проекта планировки и межевания территории, может быть как компанией, претендующей на небольшое пятно на этой территории, так и застройщиком всей зоны. А разрабатывать к тому же единый архитектурный облик для целого квартала, может быть и хорошо, и плохо - в зависимости от качества работы проектировщиков.

Тот факт, что проектных мощностей в городе не хватает, на первый взгляд, кажется невероятным: если их не хватает в культурной столице и музее под открытым небом - Петербурге, то где же их еще искать? После того, как проект строительства школы в Пушкине был принят за типовой, городской Комитет по строительству решил создать целый архив типовых проектов. А также, вдобавок к нему, архив проектов повторного использования. Кроме того, комитет намерен особым образом поддержать современные технологии сборных домов, а также новые стандарты работы, рассчитанные на полный цикл - от разработки проекта до его сдачи «под ключ».

И надо полагать, что если застройщики смогут сэкономить на архитектуре и на упрощение технологии строительства до какого-нибудь «поточного» метода, то это в первую очередь коснется именно районов комплексной застройки. Пусть этот шаг и сэкономит, в конечном счете, средства приобретателей «доступного жилья». Однако, как странно будет выглядеть переход на «типовые рельсы» в сочетании с программой реновации «хрущевок» и спорами о необходимости внедрения архитектурных доминант в унылые и депрессивные районы.

Альтернативой типовому строительству могла бы послужить схема, предложенная Александром Вахмистровым на обсуждение застройщикам. «Что, если компания разработает проект, а город проведет по нему экспертизу и выставит его на аукцион вместе с участком?» - поинтересовался вице-губернатор. В этом случае появится возможность вернуть средства, вложенные в разработку проекта. И даже, если компания не осилит строительство по разработанному ею проекту, она при этом ничего не потеряет.

Хорошо, если предложение вице-губернатора будет способствовать решению проблемы наращивания проектных мощностей и послужит стимулом небольшим компаниям для занятия этой ниши. «У нас никогда еще не было столько денег, как сейчас, - отмечает Роман Филимонов. - Может быть, поэтому мы еще не умеем достаточно хорошо ими распорядиться». Заметим, однако, что ликвидация дефицита проектных мощностей - задача, не в меньшей степени требующая протекции и внимания со стороны власти, и не менее значимая, чем проблема дефицита цемента.

Наталья Стандровская


Подписывайтесь на нас:

1/20 квартиры за рождение ребенка
23.01.2006 15:15

В ближайшее время молодые петербургские семьи, стоящие в городской очереди на получение жилья, смогут рассчитывать на серьезные льготы.



В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» государство планирует компенсировать им до 40 % стоимости квартиры (от 25 до 30 % за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, 10% - за счет средств федерального бюджета), необходимых для внесения первоначального взноса. Оставшиеся 60-65% стоимости квартиры можно будет выплачивать в рассрочку в течение срока до 5 лет, а при участии в ссудонакоплении программы - до 10 лет. Более того, если в семье родится ребенок, то долг в размере не менее 5% от цены квартиры спишут.


Сегодня в Петербурге поддержка молодых семей ведется в рамках городской программы «Молодежи - доступное жилье». По ней на поддержку могут рассчитывать одинокие молодые люди, являющиеся городскими очередниками, молодые семьи (если оба супруга не достигли 30 лет), в которых хотя бы один из супругов состоит на городской очереди, или неполные семьи с детьми, где отец или мать не достигли 30 лет и являются городскими очередниками. Для покупки квартиры эти люди должны внести наличными не менее 30 % стоимости квартиры. Оставшуюся сумму можно вносить равными долями сроком до 5 лет, а при участии в ссудонакоплении программы сроком до10 лет.


Для получения жилья необходимо обращаться в созданное при участии города некоммерческое партнерство «Центр по строительству жилья для молодежи». Оно имеет право на строительство и реконструкцию жилья в рамках программы, а также на приобретение его на конкурсной основе для участников программы на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. После внесения 30 % стоимости жилья и подписания договора молодая семья может въезжать в квартиру. Получить право собственности на недвижимость можно только после выплаты всего долга. Как заявляют в Жилищном комитете, в настоящее время в установленном порядке письменно изъявили желание принять участие в программе более 2 500 потенциальных участников.


В данный момент программой также предусмотрено следующее. Для тех, кто не в состоянии одномоментно внести 30 % цены жилья, предусмотрена ссудосберегательная схема программы, позволяющая накопить первоначальный взнос в рамках программы и участвовать в ее мероприятиях в приоритетном порядке. Когда деньги будут накоплены, семья получит возможность вселиться в жилье. В данном случае рассрочка будет составлять не 5, а 10 лет.


Обе эти схемы реализуются при участии и за счет городских властей. Однако в ближайшее время может появиться возможность получить средства из федерального бюджета. Сегодня в стадии утверждения находится национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и его подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». По ней все тем же очередникам государство будет компенсировать до 40 % от стоимости жилья, и весьма приятный бонус - не менее 5 % цены квартиры за каждого родившегося ребенка в период участия семьи в программе. Пока реальные финансовые лимиты под данную финансовую схему не выделены. Но произойти это может уже в ближайшее время.


В Петербурге есть льготы и для очередников, которые не относятся к категории молодежи. Такие люди могут получить субсидии до 35 % от стоимости жилья в обмен на снятие с очереди. В рамках данной схемы можно покупать квартиру только на вторичном рынке и искать ее приходится самостоятельно. Программа предполагает, что размер субсидии зависит от количества членов семьи и срока нахождения в очереди. Правда, получить эту субсидию можно, только имея собственные наличные деньги и согласие коммерческого банка на выдачу ипотечного кредита. Размер кредита должен быть не менее 10 % от стоимости квартиры. При этом субсидия не может быть больше той суммы, которую очередник внесет наличными. Данная программа действует с III квартала 2004 года. В 2005 году помощь получили 306 семей. 247 из них успели купить квартиру и получить деньги из бюджета. Остальные пока подыскивают жилье на вторичном рынке. По данным Жилищного комитета, средний размер субсидии составляет 440 тыс. рублей.

Григорий Песков


Подписывайтесь на нас:

1/20 квартиры за рождение ребенка
23.01.2006 15:13

В ближайшее время молодые петербургские семьи, стоящие в городской очереди на получение жилья, смогут рассчитывать на серьезные льготы.



В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» государство планирует компенсировать им до 40 % стоимости квартиры (от 25 до 30 % за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, 10% - за счет средств федерального бюджета), необходимых для внесения первоначального взноса. Оставшиеся 60-65% стоимости квартиры можно будет выплачивать в рассрочку в течение срока до 5 лет, а при участии в ссудонакоплении программы - до 10 лет. Более того, если в семье родится ребенок, то долг в размере не менее 5% от цены квартиры спишут.


Сегодня в Петербурге поддержка молодых семей ведется в рамках городской программы «Молодежи - доступное жилье». По ней на поддержку могут рассчитывать одинокие молодые люди, являющиеся городскими очередниками, молодые семьи (если оба супруга не достигли 30 лет), в которых хотя бы один из супругов состоит на городской очереди, или неполные семьи с детьми, где отец или мать не достигли 30 лет и являются городскими очередниками. Для покупки квартиры эти люди должны внести наличными не менее 30 % стоимости квартиры. Оставшуюся сумму можно вносить равными долями сроком до 5 лет, а при участии в ссудонакоплении программы сроком до10 лет.


Для получения жилья необходимо обращаться в созданное при участии города некоммерческое партнерство «Центр по строительству жилья для молодежи». Оно имеет право на строительство и реконструкцию жилья в рамках программы, а также на приобретение его на конкурсной основе для участников программы на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. После внесения 30 % стоимости жилья и подписания договора молодая семья может въезжать в квартиру. Получить право собственности на недвижимость можно только после выплаты всего долга. Как заявляют в Жилищном комитете, в настоящее время в установленном порядке письменно изъявили желание принять участие в программе более 2 500 потенциальных участников.


В данный момент программой также предусмотрено следующее. Для тех, кто не в состоянии одномоментно внести 30 % цены жилья, предусмотрена ссудосберегательная схема программы, позволяющая накопить первоначальный взнос в рамках программы и участвовать в ее мероприятиях в приоритетном порядке. Когда деньги будут накоплены, семья получит возможность вселиться в жилье. В данном случае рассрочка будет составлять не 5, а 10 лет.


Обе эти схемы реализуются при участии и за счет городских властей. Однако в ближайшее время может появиться возможность получить средства из федерального бюджета. Сегодня в стадии утверждения находится национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и его подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». По ней все тем же очередникам государство будет компенсировать до 40 % от стоимости жилья, и весьма приятный бонус - не менее 5 % цены квартиры за каждого родившегося ребенка в период участия семьи в программе. Пока реальные финансовые лимиты под данную финансовую схему не выделены. Но произойти это может уже в ближайшее время.


В Петербурге есть льготы и для очередников, которые не относятся к категории молодежи. Такие люди могут получить субсидии до 35 % от стоимости жилья в обмен на снятие с очереди. В рамках данной схемы можно покупать квартиру только на вторичном рынке и искать ее приходится самостоятельно. Программа предполагает, что размер субсидии зависит от количества членов семьи и срока нахождения в очереди. Правда, получить эту субсидию можно, только имея собственные наличные деньги и согласие коммерческого банка на выдачу ипотечного кредита. Размер кредита должен быть не менее 10 % от стоимости квартиры. При этом субсидия не может быть больше той суммы, которую очередник внесет наличными. Данная программа действует с III квартала 2004 года. В 2005 году помощь получили 306 семей. 247 из них успели купить квартиру и получить деньги из бюджета. Остальные пока подыскивают жилье на вторичном рынке. По данным Жилищного комитета, средний размер субсидии составляет 440 тыс. рублей.

Григорий Песков


Подписывайтесь на нас: