Оборонная продажа
Минобороны РФ выставило на продажу здания и землю на полуострове Бычья Голова в Ленобласти. Продавец хочет за актив 775 млн рублей. Эксперты считают, что на бывшей военной земле можно создать турбазу.
«Главное управление обустройства войск», которое входит в структуру Минобороны РФ, продает землю и здания на полуострове Бычья Голова в Выборгском районе Ленобласти. Объявления о продаже журналисты «КоммерсантЪ» нашли на сайтах Avito.ru и Domofond.ru. Канал продажи для силового ведомства весьма необычный. Но, по словам партнера адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, ничего противозаконного в нем нет. «Закон дает возможность приватизации военного имущества путем сбора публичных предложений или проведения продажи без объявления цены. А размещение объявлений на Avito - это один из способов донесения информации до потенциальных покупателей», - говорит юрист.
Само объявление вполне стандартное. На продажу выставлен имущественный комплекс в поселении Кангас (садоводство «Электроинструмент»). Он включает в себя участок площадью почти 580 га, два здания площадью 800 кв.м. и две трансформаторные подстанции общей мощностью 175 кВт. К участку ведут две дороги: одна – лесная, вторая – асфальтированная, от трассы «Скандинавия». Продавец хочет за актив 775 млн рублей и торговаться не намерен.
Эта территория, согласно Росреестру, относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения. Там с середины прошлого века находится научно-испытательный полигон Научно-исследовательского инженерно-строительного института №12 ВМФ. По данным открытых источников, там, в частности, тестировали на выносливость элементы конструкций объектов Олимпиады в Сочи, а также проводили сейсмические исследования.
Эксперты говорят, что стартовая цена выглядит справедливой, но скорее всего, будет снижаться из-за невысокого спроса на лот и непонятных перспектив его застройки.
«Этот район не пользуется серьезным интересом инвесторов. На участке пока можно построить объект складского назначения. А перевод земель в какую-то другую зону, скорее всего, будет долгим и сложным. И, может, вообще не случиться», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
«Среди преимуществ территории – выход к воде, среди недостатков – удаленная от Петербурга локация. Если допустить, что ограничений на размещение невоенных объектов в этой зоне нет, на участке можно построить базу отдыха, предварительно озаботившись вопросом перевода этих земель в другую категорию. Однако чтобы сделать конкурентоспособный проект, следует продумать способы привлечения посетителей: охота, рыбалка, всесезонные активности и т.д. Сейчас в Ленобласти есть множество других предложений, которые расположены в более удобной транспортной доступности для жителей Петербурга», - говорит генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С коллегой согласна директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова: «Запрашиваемая цена невысокая - чуть более 1 млн рублей за 1 га. Но для создания в этом месте чего-то качественного, например, гостинично-рекреационного объекта, потребуются серьёзные инвестиции». По ее словам, на участке можно построить и коттеджный поселок. «Выборгский район популярен у застройщиков коттеджей. Но такие проекты тоже требуют больших вложений», - добавляет она.
Комитет по инвестициям Петербурга отчитался о работе за 2017 год. Чиновники рапортуют об увеличении инвестиционной привлекательности города. Эксперты с этим не спорят, однако уверены, что может быть еще лучше.
Заместитель председателя Комитета по инвестициям Петербурга Дмитрий Синкин, ссылаясь на данные Петростата, сообщил, что за прошлый год город привлек около 658,5 млрд рублей инвестиций, т. е. на 76,2 млрд больше, чем в 2016 году. Кроме того, Петербург вырос в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ – с 22-го места в группе В до 17-го места в той же группе. Также Северная столица сохранила позиции в Рейтинге инвестиционной привлекательности регионов России: 2-е место (1А).
Позитивную динамику в вопросах инвестиций руководство комитета связывает с несколькими факторами. В частности, со снижением порога инвестирования стратегических проектов. Ранее статус стратегического могли получить проекты стоимостью от 1,5-2 млрд рублей, теперь же Смольный снизил требования по некоторым категориям объектов до 1 млрд.
В результате за прошлый год стратегическими были признаны 9 проектов общей стоимостью 47,33 млрд рублей. Речь идет о строительстве следующих объектов: порт «Бронка»; металлургический комплекс с цехом металлообработки и автобазой на территории Ижорского завода; трехзвездочная гостиница в Калининском районе; научно-промышленный центр в Московском районе; объекты фармацевтической промышленности ЗАО «БИОКАД»; машиностроительный завод по производству фасовочно-упаковочного оборудования; мусоросжигательные и мусороперерабатывающие заводы; мусоросортировочный и мусороперерабатывающий комплексы; а также медучреждения.
Кроме того, Смольный поддерживает бизнес через государственно-частное партнерство и делает это весьма успешно – на федеральном уровне Петербург считают одним из самых прогрессивных городов в данном вопросе. За 2017 год было подписано два концессионных соглашения на строительство линий скоростного трамвая и одно – на возведение гостиницы.
Важную роль сыграло и развитие инвестиционного портала, который позволяет подавать заявки в режиме онлайн. «Агентство стратегических инициатив признало портал одной из лучших практик и рекомендует ее для внедрения в других регионах РФ», – отметил Дмитрий Синкин.
Помимо этого, в январе 2017 года в Петербурге появился фронт-офис «единого окна» для инвесторов на Московском проспекте, 60. «Подводя первые итоги, можно сказать, что популярность фронт-офиса растет, так как количество посетителей постоянно увеличивается. Кроме того, проект оценили и на федеральном уровне», – добавил г-н Синкин.
Эксперты достижения Петербурга в вопросе привлечения инвесторов не оспаривают, однако полагают, что потенциал города гораздо выше.
Как сообщила директор СПб ГБУ «Управление инвестиций» Ольга Иванова, за 2017 год Фонд имущества Петербурга через аукционы продал 12 земельных участков под строительство объектов разного назначения. При этом под жилье было реализовано 4 участка общей площадью чуть менее 46 тыс. кв. м. Исполняющий обязанности председателя петербургского отделения организации «Деловая Россия» Дмитрий Панов отметил, что этот показатель может быть в разы больше: «К нам обратились около 50 инвесторов из разных регионов РФ и шести других стран. И все они готовы строить в Петербурге жилье и инфраструктуру, в особенности спортивную. Сегодня в Северной столице строить выгоднее, чем в Москве. Здесь есть свободная земля и спрос».
Член Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Владимир Евсеев отметил, что промышленным отраслям требуется более активная инвестиционная поддержка. «Система привлечения инвесторов к промышленным проектам в Петербурге выстроена и функционирует, но есть проблемы. И главная заключается в том, что действующая федеральная политика не позволяет привлекать крупные инвестиции в базовые и стратегические промышленные отрасли. Необходимо поднять эти вопросы в Правительстве РФ, поскольку на городском уровне уже много сделано. Необходимо прийти к отраслевому принципу привлечения инвестиций», – уверен эксперт.
Г-н Евсеев отметил, что промышленным предприятиям необходимо помочь диверсифицировать производства, чтобы они могли поставлять востребованный продукт: «У самих предприятий на это нет средств, нужны огромные инвестиции со стороны». Кроме того, он отметил, что необходимо строить новые современные производства. При этом хорошо зарекомендовавшая себя схема ГЧП в сфере промышленности не работает. «Необходимо разработать механизмы, чтобы принцип ГЧП мог применяться и в промышленных областях», – добавил Владимир Евсеев.
На месте заброшенной военной базы в Лахте может появиться новый малоэтажный жилой микрорайон. Инвесторы предлагают включить эту территорию в список проектов комплексного устойчивого развития территорий. Пока в этом списке 10 адресов.
В районе Лахты может появиться еще один крупный жилой массив. Вариант застройки почти 40 га недалеко от возводимого «Главстроем СПб» жилого квартала «Юнтолово» на днях обсудили на публичных слушаниях по поправкам в ПЗЗ Приморского района. Речь идет о территории недостроенной военной базы, часть которой (12 га) Фонд РЖС продал в 2013 году. Имя собственника не раскрывалось. Но именно он выступил на публичных слушаниях с инициативой перевести свой участок (пока предназначенный под промышленную застройку) под малоэтажное жилье. По предварительным расчетам, там можно построить почти 160 тыс. кв. м. жилья с социальной инфраструктурой.
А всю территорию бывшей военной части инвестор предложил включить в список проектов комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ), который сейчас формируют и обсуждают в городе.
Понятие "КУРТ" ввел федеральный закон №373, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но по факту ввел совершенно новый градостроительный институт КУРТ для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры.
В начале 2017 года Петербург определил пять территория для КУРТ. В июле список территорий под КУРТ был расширен до 14 адресов по заявлениям районных администраций. Но в январе этого года КГА рекомендовал исключить из списка четыре участка - земли в районе Киевского шоссе, аэродрома Горелово, Дальневосточного проспекта и поселка Лисий Нос. Так что, теперь их в списке 10.
В Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга «Строительному Еженедельнику» сообщили, что комиссии, где будут обсуждать предложения, озвученные на общественных слушаниях, пройдут весной. И только после этого будет понятно, попадет ли адрес в Лахте в список КУРТ.
Эксперты считают, что идея с КУРТ не лишена логики. «В современных условиях законодательства и рынка включение этого адреса в список КУРТ будет тем преимуществом, которое позволит обеспечить проект необходимой инфраструктурой. Это здравое решение – хотя дорогостоящее», - говорит руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских. Инвестиции в заявленный проект, по его оценке, составят 11-15 млрд рублей.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка в Приморском районе оценивается в 1,16 млн кв. м. жилья, из которых 34,7 тыс. кв.м. находится в районе Лахты (3% от объема рынка района). В свободной продаже в районе находится 515 тыс. кв.м. жилья (из них в Лахте – 17,7 тыс. кв. м.). По итогам 2017 года в Приморском районе реализовано 482,3 тыс. кв.м. жилья, в том числе 5% — в районе Лахты, где представлено в основном жилье массового спроса. Средняя цена предложения при 100% оплате в классе «масс-маркет» в Приморском районе составляет 101,6 тыс. рублей.