Оборонная продажа
Минобороны РФ выставило на продажу здания и землю на полуострове Бычья Голова в Ленобласти. Продавец хочет за актив 775 млн рублей. Эксперты считают, что на бывшей военной земле можно создать турбазу.
«Главное управление обустройства войск», которое входит в структуру Минобороны РФ, продает землю и здания на полуострове Бычья Голова в Выборгском районе Ленобласти. Объявления о продаже журналисты «КоммерсантЪ» нашли на сайтах Avito.ru и Domofond.ru. Канал продажи для силового ведомства весьма необычный. Но, по словам партнера адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова, ничего противозаконного в нем нет. «Закон дает возможность приватизации военного имущества путем сбора публичных предложений или проведения продажи без объявления цены. А размещение объявлений на Avito - это один из способов донесения информации до потенциальных покупателей», - говорит юрист.
Само объявление вполне стандартное. На продажу выставлен имущественный комплекс в поселении Кангас (садоводство «Электроинструмент»). Он включает в себя участок площадью почти 580 га, два здания площадью 800 кв.м. и две трансформаторные подстанции общей мощностью 175 кВт. К участку ведут две дороги: одна – лесная, вторая – асфальтированная, от трассы «Скандинавия». Продавец хочет за актив 775 млн рублей и торговаться не намерен.
Эта территория, согласно Росреестру, относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения. Там с середины прошлого века находится научно-испытательный полигон Научно-исследовательского инженерно-строительного института №12 ВМФ. По данным открытых источников, там, в частности, тестировали на выносливость элементы конструкций объектов Олимпиады в Сочи, а также проводили сейсмические исследования.
Эксперты говорят, что стартовая цена выглядит справедливой, но скорее всего, будет снижаться из-за невысокого спроса на лот и непонятных перспектив его застройки.
«Этот район не пользуется серьезным интересом инвесторов. На участке пока можно построить объект складского назначения. А перевод земель в какую-то другую зону, скорее всего, будет долгим и сложным. И, может, вообще не случиться», - говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
«Среди преимуществ территории – выход к воде, среди недостатков – удаленная от Петербурга локация. Если допустить, что ограничений на размещение невоенных объектов в этой зоне нет, на участке можно построить базу отдыха, предварительно озаботившись вопросом перевода этих земель в другую категорию. Однако чтобы сделать конкурентоспособный проект, следует продумать способы привлечения посетителей: охота, рыбалка, всесезонные активности и т.д. Сейчас в Ленобласти есть множество других предложений, которые расположены в более удобной транспортной доступности для жителей Петербурга», - говорит генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.
С коллегой согласна директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова: «Запрашиваемая цена невысокая - чуть более 1 млн рублей за 1 га. Но для создания в этом месте чего-то качественного, например, гостинично-рекреационного объекта, потребуются серьёзные инвестиции». По ее словам, на участке можно построить и коттеджный поселок. «Выборгский район популярен у застройщиков коттеджей. Но такие проекты тоже требуют больших вложений», - добавляет она.
Гипермаркет «Метрика» на Пулковском шоссе выставлен на торги в рамках процедуры банкротства бывшего собственника. Актив оценен в 455 млн рублей. Вместе с торговым комплексом продадут и землю, где можно построить жилье.
Гипермаркет «Метрика», который принадлежал обанкротившемуся в прошлом году ЗАО «Мегалит», выставлен на торги. Открытый аукцион состоится 15 мая текущего года. Здание площадью 14,4 тыс. кв. м. находится на Пулковском шоссе, 53. Но гипермаркет «Метрика» на этих площадях закрылся около года назад. Сейчас помещения сдаются в аренду по краткосрочным договорам. Вместе с торговым комплексом продаются земельный участок площадью 4,7 га под общественно-деловую застройку, в том числе, жилье. К торгам актив оценен в 455 млн рублей.
Еще два соседних участка – площадью 4,9 га и 0,2 га, продаются отдельными лотами. Их стартовые цены - 197 млн рублей и 12 млн рублей соответственно.
Это третья попытка продать «Метрику» с соседней землей. Два года назад имущество готовили к торгам по инициативе собственника – ЗАО «Мегалит». Тогда начальная цена гипермаркета составляла 800 млн рублей. Но интересанты не успели подать заявки на этот аукцион, поскольку основной владелец "Метрики" Евгений Лебедев продал компанию бизнесменам Денису Избрехту и Алексею Каверину. Они же стали контролировать ООО «Корпорация СБР», которая управляла сетью «Метрика». Новые владельцы отменили торги.
А несколько месяцев спустя у «Корпорации СБР» снова сменились владельцы. Единственным собственником стал неизвестный на рынке бизнесмен Максим Семенов. Он снова попытался продать «Метрику» с землей в рамках судебного разбирательства. Вырученные средства должен был получить Сбербанк, по кредитам которого «Метрика» была залогом. Стартовую цену снизили до 650 млн рублей и назначили «голландский» аукцион – на понижение цены до 463 млн рублей. Но желающих купить актив не нашлось. Видимо, претендентов отпугнул «судебный шлейф». В итоге, в прошлом году владелец «Метрики» обанкротился. И теперь его активы распродают за долги.
Эксперты считают, что по новой цене будет немало желающих купить торговую недвижимость и землю на Пулковском шоссе. «По сравнению с ранее озвученными суммами дисконт существенный. А поскольку есть возможность развития территории за счет нового строительства на торги могут прийти и застройщики жилья», - рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
«И здание, и участки находятся на красной линии Пулковского шоссе. Рядом метро, активно развивается инфраструктура: построены новые дорожные развязки, деловая зона Пулково. Транспортная доступность хорошая. Это плюсы, которые могут подстегнуть спрос на актив», - говорит генеральный директор АН "Метры" Андрей Вересов.
Действительно, Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв. м.). «В настоящее время здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв. м. жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс. кв. м. недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева. Новые жилые районы обеспечивают торговым комплексам в зоне Пулковского шоссе стабильно высокий покупательский трафик.
Известный петербургский архитектор Евгений Герасимов стал девелопером. Он купил за 12,2 млн рублей на торгах Фонда имущества здание бывшей насосной станции Кожевенного завода на Васильевском острове. И превратит его в коммерческий объект.
Фонд имущества Петербурга на прошлой неделе продал здание с участком на Кожевенной линииВ.О., 26. Это насосная станция Кожевенного завода Брусницыных, которая долгие годы не используется и не представляет архитектурной и исторической ценности. Площадь постройки – 268 кв.м, а участка под ней – 711 кв.м. Стартовая цена лота составляла 5 млн рублей. Но в ходе торгов, в которых участвовало 5 претендентов, цена выросла до 12,2 рублей. Победителем аукциона стал глава бюро «Герасимов и партнеры» Евгения Герасимова. В торгах участвовала и компания «ГаражСервисСевер», которая купила этот объект за 9,6 млн рублей на прошлых торгах Фонда имущества, в декабре прошлого года.
«Договор был подписан. Но покупатель не оплатил его в указанный срок. Поэтому договор расторгли и объявили повторный аукцион. Но снова победить «ГаражСервисСевер» не смог», - сообщили «Строительному Еженедельнику» в Фонде имущества.
Для Евгения Герасимова преобразование насосной станции в современный коммерческий объект станет дебютом на девелоперском рынке. «Я давно хотел себя попробовать на этом поприще. Изучал и другие варианты проектов. Но выбрал этот, поскольку в нем есть инвестиционный потенциал», - заявил Евгений Герасимов.
Во что именно он преобразует насосную станцию (которую, к слову, можно снести, поскольку она не является памятником) собственник пока не решил. «Варианты разные: и художественная галерея, и магазин, и кафе. Но точно не жилье», - сообщил он. Объем инвестиций в проект он не раскрыл, поскольку проект еще в стадии разработки. Но отметил, что вкладывать в развитие участка намерен только свои средства, без привлечения кредитов.
Эксперты говорят, что вариантов использования участка не так много. «Строительство жилья или апартов в этой зоне действительно нецелесообразно, поскольку участок окружает промзона. А наиболее вероятный вариант развития территории – строительство небольшого офисного здания на одну-две компании. Здесь можно построить 1,5-2 тыс. кв.м., вложив 120-130 млн рублей», - считает коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын.
«Скорее всего, Евгений Герасимов купил этот участок для своей мастерской. И, честно говоря, очень интересно посмотреть, что в итоге получится. Полагаю, это здание станет украшением района», - говорит директор АН «Метры» Андрей Вересов.
«Я не считаю, что приобретение 700 кв.м. земли можно рассматривать как выход на арену девелопмента: вряд ли этот шаг как-то повлияет на рынок и его участников. А сам приобретенный Евгением Герасимовым участок соседствует с территорией завода «Севкабель», где в ближайшее время произойдут глобальные изменения. Было бы неплохо найти нишу, в которой соседи моги бы не конкурировать, но дополнить друг друга. Правда, совсем избежать конкуренции будет сложно – в планах «Севкабеля» устройство грандиозных изменений, привлечение большого пула арендаторов самых разных направлений», - заключила управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Справка:
Евгений Герасимов родился в Алтайском крае, в городе Бийске - в 1960-ом году. В 1983 году завершил учебу в Ленинградском инженерно-строительном институте. Вплоть до 1990 года исполнял обязанности главы отдела архитекторов института ЛенНИИПроект. В 1991 году создал архитектурную мастерскую, которая получила название «Евгений Герасимов и партнеры». Это одно из самых востребованных архитектурных бюро в Петербурге. В его портфолио участие в создании делового комплекса «Невская Ратуша», конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум» и других знаковых объектов.