Футурология в недвижимости
Предсказание будущего – дело неблагодарное (уж больно редко прогнозы сбываются), но очень увлекательное. Не чужды интереса к грядущему оказались и представители экспертного сообщества рынка недвижимости.
Изменения «от человека»
Основой грядущих (а отчасти уже и начавшихся) перемен в сфере недвижимости станут глобальные тектонические изменения общества, общественного сознания, считает управляющий директор AM Becar Asset Management Ольга Шарыгина. «С каждым новым поколением, которые, условно, сменяют друг друга раз в 20–25 лет, происходит сдвиг в образе мышления и предпочтениях людей. И если «границы» между «соседними» поколениями размыты и перемены не слишком видны и требуют доказательств, то при сравнении представителей разных поколений на дистанции, скажем, 60–70 лет, разница между ними очевидна», – считает она.
Опираясь на работы западных социологов, Ольга Шарыгина указывает на появление с середины ХХ века четырех поколений: «бэби-бумеры» и «буквенные» поколения X, Y, Z (последние именуются также миллениалами). По ее мнению, происходящие в человеческом обществе перемены важны и интересны не из-за «неформальности» внешнего вида «новопоколенцев», а из-за нового образа мышления – и в частности, отношения к собственности.
«Общество потребления вещей постепенно уходит в прошлое. Ему на смену идет (и в значительной степени уже пришло) общество потребления эмоций. Растет креативный класс. Для миллениалов важно не владение чем-то, а увеличение возможностей для коммуникаций, путешествий, впечатлений, творчества», – полагает Ольга Шарыгина.
С ней согласен президент компании Becar Asset Management Александр Шарапов. «Главный подход нового поколения: не владеть, а пользоваться, – считает он. – Кроме того, надо подчеркнуть, что, согласно исследованиям социологов, принадлежность к тому или иному поколению – вопрос не столько возраста, сколько мировосприятия, «состояния души». Выяснилось, например, что я вполне могу относить себя к миллениалам». При этом, по мнению эксперта, жизненные предпочтения «новопоколенцев» радикально меняют специфику объектов недвижимости, которая им интересна, и уже сейчас вызывают к появлению новые, нестандартные форматы.
Меньше «одиночества»
Управляющий директор PM NAI Becar Мария Онучина поведала грустную историю о том, что «несмотря на все имеющиеся гаджеты и прочие средства коммуникации, современный человек очень одинок». «У него тысячи «друзей» в соцсетях и контактов в мессенджерах, но ему сплошь и рядом не с кем пообщаться тет-а-тет», – полагает она.
Этот фактор вызывает к жизни и делает востребованными такие объекты недвижимости, которые предоставят людям больше возможностей для личного общения. Это могут быть и коливинги, и апартаменты и отели новых форматов. «В таких объектах (и на Западе они появляются уже сейчас и бьют все рекорды по популярности) очень небольшие комнаты или номера, но при этом довольно много площадей отданы под «общественные пространства». Это и кинотеатры, и библиотеки, и игровые комнаты, и просто помещения, где можно будет пообщаться с соседями», – говорит Мария Онучина.
Александр Шарапов разделяет это мнение и отмечает, что уже сейчас четко наметился тренд на уменьшение площади номеров в отелях, особенно невысоких классов, при параллельном росте различных общественных пространств и дополнительных сервисов. «Это не значит, конечно, что многозвездные шикарные гостиницы с огромными номерами исчезнут. Часть потребителей в любом случае будет ориентироваться на них. Но уже появилось (и продолжит расти) множество недорогих отелей нового формата, рассчитанных под значительно более скромные потребности миллениалов по площадям и возросший интерес к живому общению», – считает эксперт.
По оценке специалистов NAI Becar, в будущем, на горизонте 20–25 лет, можно ожидать роста числа апарт-отелей на Ближнем Востоке, в Азии и в Африке, а также увеличения количества отелей (в том числе «модерновых» форматов), открываемых международными операторами с известными брендами. Среди новых форматов можно выделить отели-трансформеры, отели дополненной реальности, pop-up или временные отели (быстровозводимые при необходимости модули, которые столь же быстро можно собрать после оказания услуги), эко-отели, уединенные отели за пределами городов, призванные обеспечить желающим полное одиночество.
К более смелым футурологическим прогнозам относятся перспективы появления роботов-дворецких, 3D-принтеров и 3D-шоппинга в номерах, персональных снов и цифровых тренеров, а также оказание услуг на основе данных ДНК.
Больше «социальности»
Директор бизнес-инкубатора «Ингрия» Полина Лукьянова также согласна с тенденцией «обобществления пространств» в нынешней недвижимости, но не считает, что современный человек так уж одинок. «Наоборот, с появлением современных систем коммуникации возможности для общения радикально выросли. Просто контакты приобрели другие формы. Человек получил возможность сам выбирать круг общения, определять, кто и почему ему интересен», – говорит она.
По словам эксперта, это уже сейчас можно наблюдать в развитии формата коворкингов и современных офисов. «С одной стороны, можно четко констатировать тренд «Меньше отдельных кабинетов – больше пространств с социальной функцией» – от кухонных уголков до игровых помещений и комнат для личного релакса. С другой – коворкинги приобретают все более выраженную отраслевую направленность. Люди предпочитают работать в одном месте с теми, кто близок им по интересам и сфере приложения сил, это расширяет возможности для того же общения, сотрудничества и взаимодействия», – подчеркивает Полина Лукьянова.
По оценке аналитиков, коворкинги из области футурологии во многих странах мира давно перешли в сферу реальной данности. Первый на планете коворкинг появился в 2005 году. В 2011 году их было всего около 1 тыс. Затем пошел лавинообразный рост: в 2014 году коворкингов насчитывалось уже примерно 6 тыс., в 2017-м – 14 тыс. По итогам этого года эксперты ждут роста до 19 тыс. объектов, работать в которых будет около 2 млн человек.
Александр Шарапов отмечает, что этот тренд, конечно, не означает, что традиционные офисные центры полностью уйдут в прошлое. «Тем не менее, формат станет более гибким, трансформируется. Кроме того, можно ожидать появления брендовых сетей коворкингов и определенного расслоения этого формата по классам, в зависимости от комфортности, локации, качества предоставляемых услуг. Тогда удавшиеся стартапы из коворкингов будут перемещаться уже не в бизнес-центры, а в другие коворкинги, но уже более высокого класса», – считает он.
На ближайшую четверть века специалисты NAI Becar прогнозируют рост числа коворкингов в среднем на 16% в год, увеличение средней площади коворкинга и количества мест в них, распространение нишевых проектов этого формата, сотрудничество с корпорациями; появление коворкинг-пространств в ресторанах и неофисных объектах, развитие сервисных офисов.
Смольный планирует вернуть себе право предоставлять стратегическим инвесторам землю, минуя процедуру торгов. Для этого Комитет по строительству вынес на суд ЗакСа поправки в городской закон 282-43.
Депутаты предложенные поправки раскритиковали – помимо чисто юридических огрехов в законопроекте прослеживается целый ряд коррупциогенных факторов, считают парламентарии.
Формально вносимые изменения в городской закон № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» призваны привести местное законодательство в соответствие с новой редакцией Земельного кодекса (ЗК), вступающей в силу с 1 марта 2015 года, сообщил председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко, представляя проект закона комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам. «Ничего нового в законе нет, мы просто адаптируем местное законодательство к обновлению федеральной нормы», – сказал чиновник. Однако по факту новый Земельный кодекс вернет Смольному право внеконкурсной раздачи земли крупному бизнесу.
Напомним, эта практика была узаконена еще при Валентине Матвиенко в 2004 году, но уже в 2013 году эта норма была отменена по решению арбитражного суда как нарушающая антимонопольное законодательство. Больше года статус городского стратегического инвестора носил исключительно имиджевый характер, хотя власти и обещали полноценную административную поддержку.
Помимо закрытого перечня оснований для предоставления земельных участков для строительства без торгов (прямой указ президента, предоставление земли дольщикам для достройки проблемных объектов, размещение инженерных объектов, исполнение международных обязательств и т. д.) ЗК делегировал регионам самим определять критерии для внеконкурсного предоставления земли. Смольный выработал следующие критерии: отныне участки без конкурса будут предоставляться для размещения социально-культурных объектов (соцобслуживание, здравоохранение, культура, спорт, правопорядок), коммунально-бытовых объектов, а также реализации «масштабных инвестиционных проектов».
Как заявили представители комитета, в Петербурге масштабными будут признаваться стратегические инвестпроекты, а также проекты, реализуемые по схеме государственно-частного партнерства. Требования для признания объекта стратегическим остаются прежними: объем инвестиций в 3 млрд рублей для инфраструктурных проектов и 15 млрд рублей для иных. В итоге, как рассказал господин Демиденко, благодаря возвращению права целевого предоставления земли Смольный надеется привлечь дополнительные инвестиции именно в социальную и культурную сферу. «А главная цель этого документа – понятные правила игры для инвесторов», – отметил чиновник.
Однако народные избранники разглядели в обновленном законе другие посылы и скрытые мотивы городского правительства. Юридическое управление ЗакСа обнаружило в проекте закона сразу четыре очевидных коррупциогенных фактора, рассказал председатель комиссии Сергей Никешин. Закон сосредотачивает все права по управлению городским имущественным комплексом в руках исполнительной власти, говорят депутаты. «Законопроектом предусмотрено слишком много «свободы рук» для чиновников. Но чем меньше этой свободы, тем меньше возможностей для коррупции», – уверен «яблочник» Борис Вишневский.
По его словам, законодательная власть полностью исключена из процесса распоряжения городской собственностью. Согласно тексту закона, основанием для предоставления земли целевым назначением будет распоряжение губернатора, а не постановление правительства. Cогласно Уставу Петербурга таких полномочий у губернатора нет.
Эксперт комиссии Александр Карпов вообще признался, что не смог разобраться в столь сыром и путаном законе. «Закон практически нечитаем.
В нем неправильно определены термины, дублируются статьи, он ссылается сам на себя», – рассказал эксперт. Кроме того, в законе прописано, что решение о предоставлении зданий и земли принимается по инициативе органов исполнительной власти или инвестора, без отсылок к главным городским документам – Стратегии-2030, к актуализированному Генплану. Также в законе никак не прописана необходимость учета обременений.
Но несмотря на все претензии, комиссия приняла решение рекомендовать документ к принятию в первом чтении. После этого к написанию комплексной поправки к закону приступит рабочая группа из депутатов и чиновников. Корректировка проекта займет не менее трех недель, и к 25 февраля законопроект могут принять во втором и третьем чтениях.
Справка:
Новая редакция Земельного кодекса формально лишила Смольный возможности предоставлять целевым назначением здания для реконструкции под коммерческую недвижимость. Например, выделять исторические дома под размещение гостиниц и бизнес-центров. Дело в том, что в ЗК внесена норма, согласно которой здания и сооружения предоставляются под реконструкцию только при наличии обоснований предоставления инвестору земельного участка под объектом. А земля, как было сказано выше, предоставляется городом только под соцкультбыт и масштабные проекты. Впрочем, готового решения, как избежать появления SPA-салонов и хостелов в библиотеках, у Смольного нет.
Техзаказчик реконструкции цирка Чинизелли совместно с руководством площадки обратился к вице-губернатору Владимиру Кириллову с просьбой ускорить рассмотрение КГИОП проекта строительства нового купола цирка. По словам специалистов, если подрядчик не получит разрешения на работы в ближайшие недели, о торжественном открытии цирка 1 декабря 2015 года можно забыть.
Как рассказал в ходе выездного совещания под руководством вице-губернатора Владимира Кириллова директор ФГУП «Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации» Александр Шабасов (дирекция является техническим заказчиком объекта), на данный момент на площадке завершены противоаварийные работы, сделана временная кровля, водоотведение, сняты нагрузки с купола, а также проведены все разрешенные КГИОП работы по усилению несущих и ограждающих конструкций. Дальше в плане строителей значится техническое обследование и изыскания, но, как сообщил вице-губернатору господин Шабасов, на этом этапе работы и остановились.
Камнем преткновения стало техническое решение ФГУП «СЗД» по обустройству на объекте сразу двух куполов. Отметим, что строители долго не могли подступиться к куполу цирка – являющийся предметом охраны конструктив нужно было сохранить, однако существующая конструкция, после капремонта в 1960-х годах «просевшая» на 2,5 м, может не выдержать современных технических нагрузок. Именно необходимость дополнительного обследования купола вынудила перенести конкурс на реконструкцию цирка с июня на сентябрь 2014 года. В результате, как заявил господин Шабасов, было принято «революционное» решение – над старым куполом будет надстроен новый, который и возьмет на себя все нагрузки под будущий функционал цирка, таким образом, что старая решетка купола не будет мешать деятельности арены.
Новый купол будет выполнен по сохранившимся чертежам и расположится в исторических отметках проекта архитектора Василия Кенеля. Стоимость строительства нового купола составит 59,4 млн рублей.
Однако такое техническое решение до сих пор не утвердил КГИОП. Документы в комитет строители подали еще в июне 2014 года, с этого момента были согласовали интерьерные вопросы, решения по воссозданию царской ложи, элементы многофункционального зонирования. «Но по куполу разрешения у нас нет. У нас просьба стандартная – помочь в ускорении рассмотрения документации и выдаче разрешения, – обратился к вице-губернатору господин Шабасов. – Нам необходимо получить разрешение на производство работ в ближайшие недели. Если документов не будет, то мы не сможем объявить конкурс, отстанем от графика, и к 1 ноября цирк введен не будет, а 1 декабря не будет церемонии открытия». Также вице-губернатору напомнили, что на торжественное открытие цирка приглашены первые лица государства, поэтому своевременное открытие арены становится вопросом престижа города.
«Объект уникален, такие решения принимаются не каждый месяц и не каждый год, поэтому иногда нужна «сильная рука», чтобы «продавить» решение и ускорить процесс. По-другому на больших стройках и не бывает. А иначе никакого цирка у города не будет – если мы будем сдавать его в феврале, это будет совершенно другая история, кроме того, мы не уложимся в отчетный период по бюджету», – рассказал после окончания совещания господин Шабасов. По его словам, каждая неделя промедления сдвигает срок сдачи объекта на месяц. В свою очередь, Владимир Кириллов пообещал собрать рабочую группу с представителями комитета, чтобы ускорить решение этого вопроса.
Есть у цирка проблемы и с мощностями. Так, для функционирования новой системы вентиляции, кондиционирования и противопожарной безопасности площадке не хватает около 1 МВт/ч электроэнергии. Кроме того, руководство цирка попросило увеличить лимиты на газ и тепло, а для этого необходимо модернизировать цирковую котельную. Эти работы оцениваются в 40 млн рублей, которые цирк попросит выделить из бюджета.
Напомним, основные работы по реконструкции Большого цирка на Фонтанке начались 26 сентября 2014 года и должны завершиться к ноябрю 2015 года. Конкурс на право провести работы выиграло ФГУП «Атэкс» Федеральной службы охраны. Субподрядчиком стала петербургская компания «БалтСтрой». Цирк Чинизелли был построен в 1877 году и является памятником регионального значения.
Контрактная стоимость капитального ремонта цирка Чинизелли
Стоимость противоаварийных работ (подрядчик – ООО «Стройкомплект») – 14,9 млн рублей
Основные работы (подрядчик – ФГУП «Атекс») – 771,8 млн рублей
Стоимость строительства нового купола (конкурс не проводился) – 59,4 млн рублей
Всего: 846,1 млн рублей