Футурология в недвижимости
Предсказание будущего – дело неблагодарное (уж больно редко прогнозы сбываются), но очень увлекательное. Не чужды интереса к грядущему оказались и представители экспертного сообщества рынка недвижимости.
Изменения «от человека»
Основой грядущих (а отчасти уже и начавшихся) перемен в сфере недвижимости станут глобальные тектонические изменения общества, общественного сознания, считает управляющий директор AM Becar Asset Management Ольга Шарыгина. «С каждым новым поколением, которые, условно, сменяют друг друга раз в 20–25 лет, происходит сдвиг в образе мышления и предпочтениях людей. И если «границы» между «соседними» поколениями размыты и перемены не слишком видны и требуют доказательств, то при сравнении представителей разных поколений на дистанции, скажем, 60–70 лет, разница между ними очевидна», – считает она.
Опираясь на работы западных социологов, Ольга Шарыгина указывает на появление с середины ХХ века четырех поколений: «бэби-бумеры» и «буквенные» поколения X, Y, Z (последние именуются также миллениалами). По ее мнению, происходящие в человеческом обществе перемены важны и интересны не из-за «неформальности» внешнего вида «новопоколенцев», а из-за нового образа мышления – и в частности, отношения к собственности.
«Общество потребления вещей постепенно уходит в прошлое. Ему на смену идет (и в значительной степени уже пришло) общество потребления эмоций. Растет креативный класс. Для миллениалов важно не владение чем-то, а увеличение возможностей для коммуникаций, путешествий, впечатлений, творчества», – полагает Ольга Шарыгина.
С ней согласен президент компании Becar Asset Management Александр Шарапов. «Главный подход нового поколения: не владеть, а пользоваться, – считает он. – Кроме того, надо подчеркнуть, что, согласно исследованиям социологов, принадлежность к тому или иному поколению – вопрос не столько возраста, сколько мировосприятия, «состояния души». Выяснилось, например, что я вполне могу относить себя к миллениалам». При этом, по мнению эксперта, жизненные предпочтения «новопоколенцев» радикально меняют специфику объектов недвижимости, которая им интересна, и уже сейчас вызывают к появлению новые, нестандартные форматы.
Меньше «одиночества»
Управляющий директор PM NAI Becar Мария Онучина поведала грустную историю о том, что «несмотря на все имеющиеся гаджеты и прочие средства коммуникации, современный человек очень одинок». «У него тысячи «друзей» в соцсетях и контактов в мессенджерах, но ему сплошь и рядом не с кем пообщаться тет-а-тет», – полагает она.
Этот фактор вызывает к жизни и делает востребованными такие объекты недвижимости, которые предоставят людям больше возможностей для личного общения. Это могут быть и коливинги, и апартаменты и отели новых форматов. «В таких объектах (и на Западе они появляются уже сейчас и бьют все рекорды по популярности) очень небольшие комнаты или номера, но при этом довольно много площадей отданы под «общественные пространства». Это и кинотеатры, и библиотеки, и игровые комнаты, и просто помещения, где можно будет пообщаться с соседями», – говорит Мария Онучина.
Александр Шарапов разделяет это мнение и отмечает, что уже сейчас четко наметился тренд на уменьшение площади номеров в отелях, особенно невысоких классов, при параллельном росте различных общественных пространств и дополнительных сервисов. «Это не значит, конечно, что многозвездные шикарные гостиницы с огромными номерами исчезнут. Часть потребителей в любом случае будет ориентироваться на них. Но уже появилось (и продолжит расти) множество недорогих отелей нового формата, рассчитанных под значительно более скромные потребности миллениалов по площадям и возросший интерес к живому общению», – считает эксперт.
По оценке специалистов NAI Becar, в будущем, на горизонте 20–25 лет, можно ожидать роста числа апарт-отелей на Ближнем Востоке, в Азии и в Африке, а также увеличения количества отелей (в том числе «модерновых» форматов), открываемых международными операторами с известными брендами. Среди новых форматов можно выделить отели-трансформеры, отели дополненной реальности, pop-up или временные отели (быстровозводимые при необходимости модули, которые столь же быстро можно собрать после оказания услуги), эко-отели, уединенные отели за пределами городов, призванные обеспечить желающим полное одиночество.
К более смелым футурологическим прогнозам относятся перспективы появления роботов-дворецких, 3D-принтеров и 3D-шоппинга в номерах, персональных снов и цифровых тренеров, а также оказание услуг на основе данных ДНК.
Больше «социальности»
Директор бизнес-инкубатора «Ингрия» Полина Лукьянова также согласна с тенденцией «обобществления пространств» в нынешней недвижимости, но не считает, что современный человек так уж одинок. «Наоборот, с появлением современных систем коммуникации возможности для общения радикально выросли. Просто контакты приобрели другие формы. Человек получил возможность сам выбирать круг общения, определять, кто и почему ему интересен», – говорит она.
По словам эксперта, это уже сейчас можно наблюдать в развитии формата коворкингов и современных офисов. «С одной стороны, можно четко констатировать тренд «Меньше отдельных кабинетов – больше пространств с социальной функцией» – от кухонных уголков до игровых помещений и комнат для личного релакса. С другой – коворкинги приобретают все более выраженную отраслевую направленность. Люди предпочитают работать в одном месте с теми, кто близок им по интересам и сфере приложения сил, это расширяет возможности для того же общения, сотрудничества и взаимодействия», – подчеркивает Полина Лукьянова.
По оценке аналитиков, коворкинги из области футурологии во многих странах мира давно перешли в сферу реальной данности. Первый на планете коворкинг появился в 2005 году. В 2011 году их было всего около 1 тыс. Затем пошел лавинообразный рост: в 2014 году коворкингов насчитывалось уже примерно 6 тыс., в 2017-м – 14 тыс. По итогам этого года эксперты ждут роста до 19 тыс. объектов, работать в которых будет около 2 млн человек.
Александр Шарапов отмечает, что этот тренд, конечно, не означает, что традиционные офисные центры полностью уйдут в прошлое. «Тем не менее, формат станет более гибким, трансформируется. Кроме того, можно ожидать появления брендовых сетей коворкингов и определенного расслоения этого формата по классам, в зависимости от комфортности, локации, качества предоставляемых услуг. Тогда удавшиеся стартапы из коворкингов будут перемещаться уже не в бизнес-центры, а в другие коворкинги, но уже более высокого класса», – считает он.
На ближайшую четверть века специалисты NAI Becar прогнозируют рост числа коворкингов в среднем на 16% в год, увеличение средней площади коворкинга и количества мест в них, распространение нишевых проектов этого формата, сотрудничество с корпорациями; появление коворкинг-пространств в ресторанах и неофисных объектах, развитие сервисных офисов.
Менее чем за неделю по адресу ул. Мира, 36 был снесен внутренний флигель исторического аварийного здания. Заказчиком работ стала компания «Коннолахтинская,55», планирующая возвести на данной площадке элитный жилой дом. Несмотря на то, что разрешение на строительство было получено несколько дней назад, организация активно приступила к работам.
Напомним, «Коннолахтинский, 55» приобрел данный земельный участок в 2011 году с аукциона за 75 млн рублей. В придачу получил находящееся на нем расселенное жилое здание 1902 года постройки, признанное необратимо аварийным. По условиям договора с городом, инвестор должен был снести историческое здание и при строительстве нового с внешней стороны повторить фасады демонтированного дома. В декабре прошлого года губернатор Георгий Полтавченко на плановом заседании в Смольном предложил своим подчиненным выкупить участок у инвестора и возвести сквер. В феврале этого года все вновь изменилось, деволеперу дали добро на строительство и он тут же вышел на объект.
Генеральный директор компании «Коннолахтинский,55» Александр Ранков рассказывает, что несколько лет организация согласовала свой проект с городскими надзорными органами, подстраивалась под изменения в законодательстве. По его словам, со стороны ул. Мира, 36 здание повторит внешним видом и фасадами снесенное историческое здание, со стороны Котовского дом будет восьмиэтажным с подземным паркингом. Общая площадь здания составит около 5 тыс. кв. м., в нем разместится 57 квартир. Инвестиции в проект, отмечает застройщик, составляют около 400 млн рублей. В том числе задействованы кредитные средства.
Начало работ на площадке получилось несколько скандальным. Росстройнадзор, когда внутренние здания Мира, 36 уже были снесены, приостановил демонтажные работы на объекте до установки застройщиком временного ограждения. Забор уже был, но его снесли после 28 февраля из-за не продления ГАТИ разрешения на его нахождение.
«Документы на новый ордер в ГАТИ мы уже подали. Разрешение на установку забора должны получить после праздников. Как только ограждение появится, продолжим активные работы по демонтажу и очистке площадки», - сообщил Александр Ранков.
Однако снос исторического здания не поддерживают градозащитники. Причем, проводить акции протеста они начали несколько лет назад, задолго до выхода застройщика на площадку. Сейчас общественники пытаются опротестовать начало строительных работ в суде. Они считают, что историческое здание должно быть сохранено и построен небольшой сквер, как ранее это предложил губернатор города.
Градозащитников поддерживает и депутат ЗакСа Борис Вишневский. На своей страничке в соцсети он написал, что в заседании суда, где градозащитники оспаривают законность разрешения на строительство и законность сноса, объявлен перерыв до 10 марта. «Тем временем снос продолжается. При этом дом не огражден забором, работы по демонтажу угрожают безопасности граждан. Современные вандалы должны быть остановлены и наказаны», - считает он.
Между тем, главе компании «Коннолахтинский ,55» непонятная позиция градозащитников. «Строительство дома проходит на законных основаниях. Сносимое здание не является историческим и не относится к объектам культурного наследия. На мой взгляд, наши градозащитники попросту ангажированы и работают на свой имидж», - делает выводы Александр Ранков.
Фоторепортаж с ул. Мира, 36 можно посмотреть здесь.
Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга объявил о сокращении объема адресно-инвестиционной программы (АИП) на 2015 года на 1,7 млрд рублей – с 11,4 млрд до 9,7 млрд рублей. Председатель комитета Андрей Бондарчук отметил, что под нож пойдут новые объекты, а в частности несколько пусков водовода на Васильевский остров, который нужен для развития намывных территорий «Морского фасада».
Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга оптимизирует адресно-инвестиционную программу, сократив ее в 2015 году более чем на 15% от ранее запланированных объемов. Так, с 11,4 млрд рублей АИП уменьшится до 9,7 млрд рублей, сообщил председатель комитета Андрей Бондарчук на встрече с журналистами.
«В первую очередь сокращение средств будет касаться строительства новых объектов. Те объекты, что вводятся в текущем году, будут закончены. Также мы оценили значимость по переходящим объектам. Где-то финансирование передвинуто вправо, где-то объекты будут приостановлены», – прокомментировал господин Бондарчук.
Одним из объектов, который попал под нож в связи с сокращением АИП Комитета по энергетике, по словам Андрея Бондарчука, является крупный объект ГУП «Водоканал Петербурга» – водовод на Васильевский остров. «Он начат в 2007 году. В 2015 году будет завершено строительство четырех пусковых комплексов объекта из 10, а остальные шесть пусковых комплексов – это перспектива и будет зависеть от развития намывных территорий на Васильевском острове», – пояснил господин Бондарчук.
В ГУП «Водоканал СПб» рассказали, что заказчиком на строительство данного водовода выступило ГУ «Управление заказчика по строительству и капитальному ремонту объектов инженерно-энергетического комплекса», подведомственное Комитету по энергетике Петербурга. После того как объект будет построен, его передадут в эксплуатацию в ГУП «Водоканал СПб».
«Водовод включен в схему водоснабжения и водоотведения, которая была утверждена правительством Петербурга в конце 2013 года. Он решает две задачи: повышение надежности водоснабжения всего Васильевского острова и обеспечение развития намывных территорий», – прокомментировали в пресс-службе ГУП «Водоканал СПб».
Всего в рамках проекта «Морской фасад», которым управляет ЗАО «Терра Нова», связанное с депутатом Виталием Южилиным, в акватории Финского залива будет намыто 466 га новых земель, пока намыто 170 га в центральной и южной частях проекта.
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, сообщила, что в целом на намыве планируют возвести около 2 млн кв. м жилых и 2 млн кв. м коммерческих площадей. «Сейчас на намывных территориях Васильевского острова ведется строительство нескольких проектов жилых комплексов. В частности, «Лидер групп» реализует проект жилого квартала «Гавань Капитанов» (жилые комплексы «Капитан Немо» (первая очередь), «Капитан Артур Грей» (вторая очередь), «Магеллан» (третья очередь), «Колумб» (четвертая очередь)). Seven Suns Development строит жилой комплекс «Светлый мир «Я – романтик». Кроме того, земельные участки на намыве купили Renaissance Construction (100 га), «Кортрос» (5,8 га) и Промсвязьбанк (12,5 га), группа компаний «О'Кей» арендовала 3,2 га для строительства своего гипермаркета. Также проект намывной территории предполагает создание крупного торгово-развлекательного центра на участке площадью 9,3 га», – рассказала эксперт.
Лев Пукшанский, президент ЗАО «Терра Нова», рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника», что ему ничего не известно про приостановку строительства водовода на Васильевский остров. По его словам, прямо сегодня эти мощности намывным территориям не нужны, потому что у всех застройщиков подписан договор на технологическое присоединение к водоводу, который идет от Гаванской насосной станции. «Этот водовод с бюджетом Петербурга никак не связан, а строится в счет индивидуальных тарифов. Большой водовод намывным территориям, безусловно, нужен, но не прямо сегодня. Если его возведение будет приостановлено, то строящие объекты на намывных территориях от этого никак не пострадают», – прокомментировал Лев Пукшанский.
Эксперт, близкий к ГУП «Водоканал СПб», который пожелал остаться неизвестным, подтвердил «Строительному Еженедельнику», что первую очередь намывных территорий еще можно подключить к существующим коммуникациям на острове, но вторую – уже нет, для этого не хватит мощности.
Цифра
466 га новых земель будет всего намыто в рамках проекта «Морской фасад»