Футурология в недвижимости
Предсказание будущего – дело неблагодарное (уж больно редко прогнозы сбываются), но очень увлекательное. Не чужды интереса к грядущему оказались и представители экспертного сообщества рынка недвижимости.
Изменения «от человека»
Основой грядущих (а отчасти уже и начавшихся) перемен в сфере недвижимости станут глобальные тектонические изменения общества, общественного сознания, считает управляющий директор AM Becar Asset Management Ольга Шарыгина. «С каждым новым поколением, которые, условно, сменяют друг друга раз в 20–25 лет, происходит сдвиг в образе мышления и предпочтениях людей. И если «границы» между «соседними» поколениями размыты и перемены не слишком видны и требуют доказательств, то при сравнении представителей разных поколений на дистанции, скажем, 60–70 лет, разница между ними очевидна», – считает она.
Опираясь на работы западных социологов, Ольга Шарыгина указывает на появление с середины ХХ века четырех поколений: «бэби-бумеры» и «буквенные» поколения X, Y, Z (последние именуются также миллениалами). По ее мнению, происходящие в человеческом обществе перемены важны и интересны не из-за «неформальности» внешнего вида «новопоколенцев», а из-за нового образа мышления – и в частности, отношения к собственности.
«Общество потребления вещей постепенно уходит в прошлое. Ему на смену идет (и в значительной степени уже пришло) общество потребления эмоций. Растет креативный класс. Для миллениалов важно не владение чем-то, а увеличение возможностей для коммуникаций, путешествий, впечатлений, творчества», – полагает Ольга Шарыгина.
С ней согласен президент компании Becar Asset Management Александр Шарапов. «Главный подход нового поколения: не владеть, а пользоваться, – считает он. – Кроме того, надо подчеркнуть, что, согласно исследованиям социологов, принадлежность к тому или иному поколению – вопрос не столько возраста, сколько мировосприятия, «состояния души». Выяснилось, например, что я вполне могу относить себя к миллениалам». При этом, по мнению эксперта, жизненные предпочтения «новопоколенцев» радикально меняют специфику объектов недвижимости, которая им интересна, и уже сейчас вызывают к появлению новые, нестандартные форматы.
Меньше «одиночества»
Управляющий директор PM NAI Becar Мария Онучина поведала грустную историю о том, что «несмотря на все имеющиеся гаджеты и прочие средства коммуникации, современный человек очень одинок». «У него тысячи «друзей» в соцсетях и контактов в мессенджерах, но ему сплошь и рядом не с кем пообщаться тет-а-тет», – полагает она.
Этот фактор вызывает к жизни и делает востребованными такие объекты недвижимости, которые предоставят людям больше возможностей для личного общения. Это могут быть и коливинги, и апартаменты и отели новых форматов. «В таких объектах (и на Западе они появляются уже сейчас и бьют все рекорды по популярности) очень небольшие комнаты или номера, но при этом довольно много площадей отданы под «общественные пространства». Это и кинотеатры, и библиотеки, и игровые комнаты, и просто помещения, где можно будет пообщаться с соседями», – говорит Мария Онучина.
Александр Шарапов разделяет это мнение и отмечает, что уже сейчас четко наметился тренд на уменьшение площади номеров в отелях, особенно невысоких классов, при параллельном росте различных общественных пространств и дополнительных сервисов. «Это не значит, конечно, что многозвездные шикарные гостиницы с огромными номерами исчезнут. Часть потребителей в любом случае будет ориентироваться на них. Но уже появилось (и продолжит расти) множество недорогих отелей нового формата, рассчитанных под значительно более скромные потребности миллениалов по площадям и возросший интерес к живому общению», – считает эксперт.
По оценке специалистов NAI Becar, в будущем, на горизонте 20–25 лет, можно ожидать роста числа апарт-отелей на Ближнем Востоке, в Азии и в Африке, а также увеличения количества отелей (в том числе «модерновых» форматов), открываемых международными операторами с известными брендами. Среди новых форматов можно выделить отели-трансформеры, отели дополненной реальности, pop-up или временные отели (быстровозводимые при необходимости модули, которые столь же быстро можно собрать после оказания услуги), эко-отели, уединенные отели за пределами городов, призванные обеспечить желающим полное одиночество.
К более смелым футурологическим прогнозам относятся перспективы появления роботов-дворецких, 3D-принтеров и 3D-шоппинга в номерах, персональных снов и цифровых тренеров, а также оказание услуг на основе данных ДНК.
Больше «социальности»
Директор бизнес-инкубатора «Ингрия» Полина Лукьянова также согласна с тенденцией «обобществления пространств» в нынешней недвижимости, но не считает, что современный человек так уж одинок. «Наоборот, с появлением современных систем коммуникации возможности для общения радикально выросли. Просто контакты приобрели другие формы. Человек получил возможность сам выбирать круг общения, определять, кто и почему ему интересен», – говорит она.
По словам эксперта, это уже сейчас можно наблюдать в развитии формата коворкингов и современных офисов. «С одной стороны, можно четко констатировать тренд «Меньше отдельных кабинетов – больше пространств с социальной функцией» – от кухонных уголков до игровых помещений и комнат для личного релакса. С другой – коворкинги приобретают все более выраженную отраслевую направленность. Люди предпочитают работать в одном месте с теми, кто близок им по интересам и сфере приложения сил, это расширяет возможности для того же общения, сотрудничества и взаимодействия», – подчеркивает Полина Лукьянова.
По оценке аналитиков, коворкинги из области футурологии во многих странах мира давно перешли в сферу реальной данности. Первый на планете коворкинг появился в 2005 году. В 2011 году их было всего около 1 тыс. Затем пошел лавинообразный рост: в 2014 году коворкингов насчитывалось уже примерно 6 тыс., в 2017-м – 14 тыс. По итогам этого года эксперты ждут роста до 19 тыс. объектов, работать в которых будет около 2 млн человек.
Александр Шарапов отмечает, что этот тренд, конечно, не означает, что традиционные офисные центры полностью уйдут в прошлое. «Тем не менее, формат станет более гибким, трансформируется. Кроме того, можно ожидать появления брендовых сетей коворкингов и определенного расслоения этого формата по классам, в зависимости от комфортности, локации, качества предоставляемых услуг. Тогда удавшиеся стартапы из коворкингов будут перемещаться уже не в бизнес-центры, а в другие коворкинги, но уже более высокого класса», – считает он.
На ближайшую четверть века специалисты NAI Becar прогнозируют рост числа коворкингов в среднем на 16% в год, увеличение средней площади коворкинга и количества мест в них, распространение нишевых проектов этого формата, сотрудничество с корпорациями; появление коворкинг-пространств в ресторанах и неофисных объектах, развитие сервисных офисов.
ГК «Эталон» первым из петербургских девелоперов объявила операционные результаты за I квартал 2015 года. В среднем все показатели застройщика упали по сравнению с I кварталом 2014 года в два раза. Несмотря на падение, в компании не теряют оптимизма. Другие участники рынка говорят о схожих результатах работы.
Так, по данным официального сообщения компании, число новых контрактов в I квартале 2015 года снизилось на 55% и составило 1028, в то время как I квартале 2014 года их число составляло 2752. В I квартале текущего года по новым контрактам компанией было продано 46,99 тыс. кв. м недвижимости, что на 57% меньше показателя I квартала 2014 года, когда девелопер продал 147 тыс. кв. м недвижимости.
Всего по новым контрактам в I квартале 2015 года компания получила 3,8 млн рублей, что ниже показателя аналогичного периода 2014 года на 58%, когда девелопер получил 13,3 млн рублей по новым контрактам. Поступления денежных средств в ГК «Эталон» составили 6 млрд рублей за I квартал 2015 года, что на 34% меньше аналогичного периода 2014 года, который составил 9 млрд рублей согласно неаудированным операционным результатам на основе управленческой отчетности компании.
«Операционные результаты ГК «Эталон» в I квартале 2015 года полностью соответствуют нашим ожиданиям и рассматриваются нами как удовлетворительные. На спрос в I квартале повлияло охлаждение после очень активного IV квартала 2014 года, когда покупатели ускорили принятие решений о покупке квартир, желая зафиксировать цены в рублях и оформить ипотеку до повышения процентных ставок», – отмечает главный исполнительный директор ГК «Эталон» Антон Евдокимов.
Об аналогичных показателях заявил и генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь. По его словам, у компании также объемы продаж в I квартале 2015 года упали в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Эксперты говорят, что результат ожидаем – снижение произошло по всем показателям соразмерное (и по продажам в квартирах, и 1 кв. м, и по выручке), почти на 60% по сравнению с I кварталом 2014 года. «Снижение спроса на строящуюся жилую недвижимость прогнозировалось еще в конце 2014 года, когда стало очевидно, что ажиотажный спрос в IV квартале «перетянет» на себя часть ожидаемого спроса I квартала», – считает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. С ней согласен Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. «Сокращение общего поступления средств можно объяснить отличиями рыночной конъюнктуры – год назад в I квартале был нетипичный всплеск покупательной активности вызванный внешними факторами, а последний по времени всплеск активности пришелся на предыдущий, IV квартал 2014 года. Снижение доли «новых продаж» можно объяснить активным развитием схем с рассрочками, которые в I квартале стали заметно выгоднее во многих случаях по сравнению с использованием подорожавшей ипотеки», – уверен он.
Кроме того, высокая ставка по ипотеке, державшаяся весь I квартал, «отсекла» спрос со стороны тех, кто хотел бы воспользоваться ипотечным кредитованием, но уже не успел взять кредит по низкой ставке. «Этот прогноз подтверждается указанным снижением доли ипотечных покупок в структуре продаж ГК «Эталон» (с 17% в I квартале 2014 года до 11%). К этим обстоятельствам добавилась общая неуверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне, ощущение нестабильности экономической ситуации, что дополнительно повлияло на снижение спроса», – уточняет Любава Пряникова.
Несмотря на негативные итоги, девелоперы не впадают в пессимизм. «Ситуация в марте 2015 года по сравнению с январем-февралем 2015-го стабилизируется и улучшается. Покупатели предпочитают сейчас вкладывать деньги в проекты менее рискованные. В этом году нужно приложить больше усилий к продаже, так как в связи с быстро меняющейся ситуацией на рынке клиенты менее решительны, дольше принимают решение, занимают выжидательную позицию. Некоторые покупатели планировали расширение жизненного пространства, то есть реализацию имеющихся «метров» с последующим приобретением новых; теперь с продажей «своего» никто не торопится», – полагает Надежда Калашникова, директор по развитию Л1. «Продажи жилья значительно упали по сравнению с прошлым годом, но пока остаются на приемлемом уровне», – подтверждает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена».
Позитив видят и в «Эталоне». «К концу I квартала и в апреле мы отмечали ускорение продаж и ожидаем дополнительную динамику в результате запуска в продажу во II-IV кварталах этого года новых объектов. Мы намеренно приняли решение не запускать продажи в новых проектах в нестабильных внешних условиях, которые преобладали в I квартале, но по мере стабилизации ситуации мы утвердили график запуска продаж на 2015 год, который предусматривает предложение рынку более 800 тыс. кв. м реализуемой площади. Это должно обеспечить хороший импульс для новых продаж в будущем», – заявляет Антон Евдокимов.
Мнение
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Конечно, количество сделок уменьшилось по сравнению с концом прошлого года, но они зафиксировались на уровне и чуть выше лета – начала осени прошлого года, что мы считаем вполне приемлемым развитием событий для начала года.
На минувшей неделе Георгий Полтавченко отчитался перед парламентариями об итогах городского развития за 2014 год. По обыкновению, ссылаясь на трудные времена и цитируя классиков, градоначальник пообещал дать льготы промышленности, чаще просить денег у федералов и прижать девелоперов к ногтю.
«Под жестким давлением западных санкций, с учетом потрясений на нефтяном и валютном рынках город показал результат наилучший из возможных», – с самого начала градоначальник пытался настроить народных избранников на оптимистичный лад. Он выборочно предъявил ряд индикаторов: к концу 2014 года город существенно сократил государственный долг до 3,7% от общего объема доходов, оборот организаций в обрабатывающей промышленности по итогам 2014-го увеличился на 7,3%, реальные доходы населения выросли на 2,9%. При этом господин Полтавченко забыл посчитать растущие расходы горожан в условиях 13,3% инфляции – это один из самых высоких показателей по России. В 2014 году рост ВРП составил 1,5%. При этом в 2013 году он был 3,2%, а в 2015 году, по прогнозу самого же Смольного, в лучшем случае будет нулевым.
Особое внимание губернатор уделил запросу партии ЛДПР по поводу падения промпроизводства. По итогам 2014 года, согласно данным Петростата, снижение составило 8,2%, за первые два месяца 2015 года – 9,3%. По словам градоначальника, виноват в этом ввод Саяно-Шушенской ГЭС (в городе спад производства турбин), а также «уход в минус» автокластера и производства табака и пива. Впрочем, Петростату в Смольном не доверяют. Для проверки статистики власти создали специальную комиссию во главе с академиком Абелом Аганбегяном. Комиссия выяснила, что реально работающие петербургские предприятия сократили объемы производства примерно на 3%. Все могло быть намного хуже, уверен губернатор, в ходе предыдущего кризиса ИПП города потерял более 20%.
Праздник для «промки»
Много говорилось и о преодолении кризиса. Губернатор напомнил основные положения антикризисного плана – это «налоговые каникулы» для вновь зарегистрированных индивидуальных предпринимателей, мораторий на повышение платы за использование городской земли, отмена торгового сбора, продление сроков инвестдоговоров для 80 инвестпроектов и др. Самый большой пакет преференций получит петербургская промышленность. Смольный подготовит свой собственный список стратегически важных отраслей и предприятий, которые получат особую поддержку. У отраслей будут приниматься в расчет стратегический статус, признанный либо на федеральном уровне, либо Стратегией-2030, способность производить добавленную стоимость, а также перспективы по импортозамещению и экспорту.
Предприятие должно иметь заметную долю в бюджете города – не менее 0,1% от общей суммы зачисленных поступлений, среднесписочную занятость не менее 500 человек, среднюю зарплату не меньше номинальной начисленной среднемесячной по Санкт-Петербургу за 2014 год, и более 1 млрд рублей инвестиций в основной капитал за последние три года. При этом Смольный поможет ЦКБ «Рубин», Крыловскому научному центру и Ижорским заводам войти в перечень системообразующих предприятий Минэкономразвития и получить федеральные деньги.
Но на благосклонность Смольного смогут рассчитывать не все. «Худшее, что сейчас может сделать город, – вновь начать одобрять все, чего изволит инвестор, и нахватать обязательств по строительству инженерных сетей и дорог еще на два годовых бюджета», – сказал губернатор, не скрывая экивоков в адрес городских застройщиков.
Он открыто заявил, что «простых» проектов уже не будет, и призвал девелоперов задуматься о разумной кооперации с городом в тех или иных формах государственно-частного партнерства либо искать новых партнеров и объединять усилия для комплексного развития территорий. В пример застройщикам он привел проект города-спутника Южный, проект Морского порта и портовой зоны «Бронка». Теперь, по-видимому, строителям жилья придется сразу договариваться с промышленниками, ретейлерами и дорожниками.
Экономика аскезы
Оказалось, что осознать суть проводимых им реформ господин Полтавченко, политик со стажем, смог только в 2014 году, работая над Стратегией-2030. Свою политическую деятельность он охарактеризовал термином русского религиозного философа Николая Бердяева – «прогрессивный консерватизм». По словам губернатора, стратегия «обращена к нашим истокам, к первым верфям Петра, к памяти об изобретателях радио и телевидения, к блокадной трудовой вахте и танкам «КВ».
С другой стороны, стратегия содержит творческое начало, «обращение к грядущему, к неведомой дали». При этом глава города уверен, что прогрессивным консерватором в глубине души является каждый настоящий петербуржец. Именно имманентный консерватизм, как оказалось, заставлял губернатора «завернуть» крупные городские проекты времен Валентины Матвиенко. «Если бы в 2011 году поддержал дорогостоящие и неочевидно выгодные для города и горожан проекты, то мы бы остались с «недостроем», неподъемными выплатами и потеряли доверие инвесторов», – считает губернатор. А вот на прогрессивное развитие потребуется больше федеральных средств, для этого город, ранее «выезжавший» за счет собственных резервов, будет активнее участвовать в федеральных программах.
«Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Но именно он и делает величайшую ошибку», – попытался предупредить все критические отклики губернатор, процитировав еще одного русского философа Ивана Ильина.
Мнение:
Александр Кобринский, депутат ЗакСа:
– Мы опять услышали противоречивый отчет, напоминающий партсобрания советского времени. Нам говорят, что в экономике все хорошо, но промышленность падает, а инфляция растет. Когда чиновники сами себе урезают зарплаты, значит, все настолько плохо. Нам говорят, что 1,6 млрд рублей выделено за закупку медпрепаратов, но по факту скоро в больницах пациентов заставят покупать все за свой счет. Мы говорим о консерватизме, о внимании к традиции, но губернатор в отчете даже не счел нужным рассказать о программе сохранения и развития исторического центра.