Футурология в недвижимости
Предсказание будущего – дело неблагодарное (уж больно редко прогнозы сбываются), но очень увлекательное. Не чужды интереса к грядущему оказались и представители экспертного сообщества рынка недвижимости.
Изменения «от человека»
Основой грядущих (а отчасти уже и начавшихся) перемен в сфере недвижимости станут глобальные тектонические изменения общества, общественного сознания, считает управляющий директор AM Becar Asset Management Ольга Шарыгина. «С каждым новым поколением, которые, условно, сменяют друг друга раз в 20–25 лет, происходит сдвиг в образе мышления и предпочтениях людей. И если «границы» между «соседними» поколениями размыты и перемены не слишком видны и требуют доказательств, то при сравнении представителей разных поколений на дистанции, скажем, 60–70 лет, разница между ними очевидна», – считает она.
Опираясь на работы западных социологов, Ольга Шарыгина указывает на появление с середины ХХ века четырех поколений: «бэби-бумеры» и «буквенные» поколения X, Y, Z (последние именуются также миллениалами). По ее мнению, происходящие в человеческом обществе перемены важны и интересны не из-за «неформальности» внешнего вида «новопоколенцев», а из-за нового образа мышления – и в частности, отношения к собственности.
«Общество потребления вещей постепенно уходит в прошлое. Ему на смену идет (и в значительной степени уже пришло) общество потребления эмоций. Растет креативный класс. Для миллениалов важно не владение чем-то, а увеличение возможностей для коммуникаций, путешествий, впечатлений, творчества», – полагает Ольга Шарыгина.
С ней согласен президент компании Becar Asset Management Александр Шарапов. «Главный подход нового поколения: не владеть, а пользоваться, – считает он. – Кроме того, надо подчеркнуть, что, согласно исследованиям социологов, принадлежность к тому или иному поколению – вопрос не столько возраста, сколько мировосприятия, «состояния души». Выяснилось, например, что я вполне могу относить себя к миллениалам». При этом, по мнению эксперта, жизненные предпочтения «новопоколенцев» радикально меняют специфику объектов недвижимости, которая им интересна, и уже сейчас вызывают к появлению новые, нестандартные форматы.
Меньше «одиночества»
Управляющий директор PM NAI Becar Мария Онучина поведала грустную историю о том, что «несмотря на все имеющиеся гаджеты и прочие средства коммуникации, современный человек очень одинок». «У него тысячи «друзей» в соцсетях и контактов в мессенджерах, но ему сплошь и рядом не с кем пообщаться тет-а-тет», – полагает она.
Этот фактор вызывает к жизни и делает востребованными такие объекты недвижимости, которые предоставят людям больше возможностей для личного общения. Это могут быть и коливинги, и апартаменты и отели новых форматов. «В таких объектах (и на Западе они появляются уже сейчас и бьют все рекорды по популярности) очень небольшие комнаты или номера, но при этом довольно много площадей отданы под «общественные пространства». Это и кинотеатры, и библиотеки, и игровые комнаты, и просто помещения, где можно будет пообщаться с соседями», – говорит Мария Онучина.
Александр Шарапов разделяет это мнение и отмечает, что уже сейчас четко наметился тренд на уменьшение площади номеров в отелях, особенно невысоких классов, при параллельном росте различных общественных пространств и дополнительных сервисов. «Это не значит, конечно, что многозвездные шикарные гостиницы с огромными номерами исчезнут. Часть потребителей в любом случае будет ориентироваться на них. Но уже появилось (и продолжит расти) множество недорогих отелей нового формата, рассчитанных под значительно более скромные потребности миллениалов по площадям и возросший интерес к живому общению», – считает эксперт.
По оценке специалистов NAI Becar, в будущем, на горизонте 20–25 лет, можно ожидать роста числа апарт-отелей на Ближнем Востоке, в Азии и в Африке, а также увеличения количества отелей (в том числе «модерновых» форматов), открываемых международными операторами с известными брендами. Среди новых форматов можно выделить отели-трансформеры, отели дополненной реальности, pop-up или временные отели (быстровозводимые при необходимости модули, которые столь же быстро можно собрать после оказания услуги), эко-отели, уединенные отели за пределами городов, призванные обеспечить желающим полное одиночество.
К более смелым футурологическим прогнозам относятся перспективы появления роботов-дворецких, 3D-принтеров и 3D-шоппинга в номерах, персональных снов и цифровых тренеров, а также оказание услуг на основе данных ДНК.
Больше «социальности»
Директор бизнес-инкубатора «Ингрия» Полина Лукьянова также согласна с тенденцией «обобществления пространств» в нынешней недвижимости, но не считает, что современный человек так уж одинок. «Наоборот, с появлением современных систем коммуникации возможности для общения радикально выросли. Просто контакты приобрели другие формы. Человек получил возможность сам выбирать круг общения, определять, кто и почему ему интересен», – говорит она.
По словам эксперта, это уже сейчас можно наблюдать в развитии формата коворкингов и современных офисов. «С одной стороны, можно четко констатировать тренд «Меньше отдельных кабинетов – больше пространств с социальной функцией» – от кухонных уголков до игровых помещений и комнат для личного релакса. С другой – коворкинги приобретают все более выраженную отраслевую направленность. Люди предпочитают работать в одном месте с теми, кто близок им по интересам и сфере приложения сил, это расширяет возможности для того же общения, сотрудничества и взаимодействия», – подчеркивает Полина Лукьянова.
По оценке аналитиков, коворкинги из области футурологии во многих странах мира давно перешли в сферу реальной данности. Первый на планете коворкинг появился в 2005 году. В 2011 году их было всего около 1 тыс. Затем пошел лавинообразный рост: в 2014 году коворкингов насчитывалось уже примерно 6 тыс., в 2017-м – 14 тыс. По итогам этого года эксперты ждут роста до 19 тыс. объектов, работать в которых будет около 2 млн человек.
Александр Шарапов отмечает, что этот тренд, конечно, не означает, что традиционные офисные центры полностью уйдут в прошлое. «Тем не менее, формат станет более гибким, трансформируется. Кроме того, можно ожидать появления брендовых сетей коворкингов и определенного расслоения этого формата по классам, в зависимости от комфортности, локации, качества предоставляемых услуг. Тогда удавшиеся стартапы из коворкингов будут перемещаться уже не в бизнес-центры, а в другие коворкинги, но уже более высокого класса», – считает он.
На ближайшую четверть века специалисты NAI Becar прогнозируют рост числа коворкингов в среднем на 16% в год, увеличение средней площади коворкинга и количества мест в них, распространение нишевых проектов этого формата, сотрудничество с корпорациями; появление коворкинг-пространств в ресторанах и неофисных объектах, развитие сервисных офисов.
Виктор Адамов, бывший гендиректор «Петровича», а ныне независимый член совета директоров «Корпорации «КРЕПС», решил уйти из бизнеса ради учебы в США.
В кризис многие топ-менеджеры концентрируются на повышении квалификации. Но не все уехавшие учиться за границу возвращаются обратно.
Об изменении состава совета директоров «Корпорации «КРЕПС» сообщила ее пресс-служба. «Виктор Адамов вышел из совета, независимым членом которого был с июля 2015 года. Решение принято в связи с отъездом бизнесмена в США на обучение в Marshall School of Business», – говорится в сообщении компании.
Виктор Адамов пояснил, что уезжает учиться бизнесу в США на год. «А дальше – жизнь покажет», – заявил он. Бизнесмен заявил, что получил в «КРЕПС» ценный опыт стратегической работы, который расширил его кругозор (до назначения в совет директоров «КРЕПС» Виктор Адамов с 1999 по 2015 год работал в ТД «Петрович», где занимал должности исполнительного, а затем генерального директора – прим. ред.). «Виктор Адамов внес большой вклад в развитие компании. Мы благодарим его за это и желаем успехов в карьере», – заявил генеральный директор ООО «Корпорация «КРЕПС» Тимофей Горбун. При этом он подчеркнул, что корпорация ищет человека, который заменит Виктора Адамова в совете директоров. Но пока место вакантно.
«Корпорация «КРЕПС» работает на рынке с 1998 года. Бизнес контролирует его основатель Евгений Поппер. Ее доля на рынке сухих строительных смесей Петербурга оценивается в 25%, а в России компания входит в десятку крупнейших производителей. Товарная линейка «КРЕПС» включает 70 наименований, в том числе клеи, штукатурки, шпаклевки, ровнители, системы утепления фасадов и др. Продукция продается через 60 дилеров в 32 города России, а также в Казахстан и Беларусь. В компании сообщили, что два месяца назад «КРЕПС» запустила новый завод стоимостью 450 млн рублей в городе Арамиль Свердловской области. «По мощности он будет сопоставим с производством в Петербурге, которое способно делать 200 тыс. тонн сухих строительных смесей в год (реально за 2015 год предприятие в Петербурге произвело 185 тыс. тонн продукции). Но пока на заводе в Арамиле запущена только одна из двух производственных линий», – сообщили в пресс-службе «КРЕПС».
Эксперты отмечают, что многие молодые руководители используют время кризиса для образования и повышения квалификации, в том числе за границей. По данным Suprejob, за последние полгода обучение в разном виде прошли 24% руководителей российского бизнеса. «Причем учатся руководители больше, чем их подчиненные: в течение последнего года обучение прошли 53% управленцев, хотя число прошедших учебу по рынку труда в целом – 45%», – уточняют эксперты Suprejob. Молодые начальники учатся интенсивнее своих более зрелых коллег: в течение последнего года, по данным Suprejob, обучение прошли 56% управленцев моложе 44 лет и 47% управленцев старше них.
«Для чего они это делают? Чтобы еще выше подняться по карьерной лестнице, получать большую зарплату. Многим учеба дает новые связи и идеи для нового бизнеса или расширения прежнего, что в кризис особенно актуально», – поясняют эксперты Suprejob. «Многие молодые и активные люди используют учебу за границей как повод эмигрировать. Учитывая нынешнюю нестабильность в России, таких людей немало. Но многие из них, уехав, на родину больше не вернутся», – заключил один из экспертов рекрутингового рынка.
Стрит-ритейл привлекает новых инвесторов, разочаровавшихся в жилой недвижимости.
Данный сегмент рынка недвижимости демонстрирует стабильных доход для новоявленных рантье.
В последние три - четыре года в сегменте стрит-ритейл наблюдается отчетливый тренд, – появление новых рантье. По мнению экспертов компании E3 Group, это связано с появлением на рынке нового и относительно доступного предложения коммерческих площадей в новых жилых комплексах, расположенных спальных районах Петербурга.
По оценке E3 Group, более половины новых инвесторов обладают опытом покупки квартир в строящемся жилье. «Инвесторы на рынке жилой недвижимости, как правило, не занимаются сдачей объектов в аренду. Они покупают квартиру на начальном этапе строительства и продают в стадии готовности дома. Если объект выбран правильно, это приносит инвестору до 20% годовых», - говорит Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group. Ситуация усугубляется тем, что инвестиционная привлекательность жилья снижается, а временной интервал продажи квартиры увеличивается. Как следствие снижается доходность инвестиций.
Несмотря на ухудшение экономической ситуации, сдача коммерческих помещений в аренду приносит доход 11-12% в год. Это на пару процентов ниже, чем было пару лет, но, в два раза выше, если сдавать квартиру в аренду. Хотя указанную доходность обеспечат только ликвидные помещения. «Среди инвесторов-новичков популярны маленькие площади, объекты -- до 100 кв. м, с выходом на уличную магистраль», - продолжает эксперт.
Привлекательными местами для сдачи в аренду считаются помещения в зданиях, расположенных в непосредственной близости с транспортными узлами. Это станции метро, остановки общественного транспорта, или улицы с высокими "пешеходными потоками".
«Подобные объекты интересны арендаторам, а цена «входа» для инвестора относительно невелика, тем более, если он дальновидно приобрел актив на начальных этапах строительства», - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank SPb Марина Пузанова. «Порог входа сегодня относительно низкий. Средняя стоимость квадратного метра для объектов в новостройках города, в сегменте масс-маркет, составляет 80-120 тыс. руб.», - уточняет Роман Шиман.
В пользу инвестиций в стрит-ритейл говорит и тот факт, что доход от инвестиций извлекается на протяжении нескольких лет. В то время как для заработка при покупке жилой недвижимости инвестору требуется постоянно искать новые ликвидные объекты, и покупателей на них.
По словам Марины Пузановой, сегодня в сегменте стрит-ритейла происходит смена арендаторов: снижение спроса одних и рост - со стороны других. Драйверами сегмента выступают продуктовые операторы, кафе, сувенирные магазины в местах посещаемых туристами.
Остается добавить, что за первое полугодие 2016 года количество свободных площадей на центральных улицах Петербурга сократился вдвое. Приобрести коммерческое помещение в центральных районах города значительно дороже, чем на периферии. Ранее руководитель департамента стрит-ритейл компании Colliers lnternational Александр Просенков рассказывал
«Строительному Еженедельнику», что аренда квадратного метра в помещениях от 100 кв. м на Невском проспекте запрашивают 5 - 12,5 тыс. рублей, Загородном проспекте - 2 - 4,5 тыс. рублей, Большом проспекте ПС - от 2 до 10 тыс. рублей.
.