Парголовские высоты «ЦДС»
Группа «ЦДС» планирует построить новый жилой район в Парголово. Компания просит власти разрешить ей строительство высотного жилья на 50 га, которые сейчас предназначены под «малоэтажку». Инвестиции в создание нового района эксперты оценивают в 40-45 млрд рублей.
Участками в Парголово, южнее Суздальского шоссе, группа «ЦДС» Михаила Медведева владеет с 2008 года. Общая площадь шести соседних земельных наделов в этом районе составляет 50 га. Там, по действующей граддокументации, можно строить малоэтажное жилье. Но девелопер надеется повысить высотность застройки. Он обратился в администрацию с просьбой изменить в Генплане функциональное зонирование этой территории так, чтобы там можно было строить дома большой и средней высотности.
«Мы получили результаты социологического исследования, которое по нашему заказу провел Институт Современного государственного развития. Из них следует, что местные жители не возражают против высотных зданий в поселке Михайловка. Мы получили согласования местных властей и аэродрома в Левашово. Разработали и согласовали концепцию развития транспортной инфраструктуры для района. Готовы за свой счет построить там социально-культурные объекты по действующим нормативам», – сообщили в компании.
Если поправки будут приняты, по прогнозу, ГК «ЦДС», построит на своем участке 700 тыс. кв. м жилья. В новом районе смогут жить до 25 тыс. человек. «Это в 2-3 раза больше, чем при нынешних условиях застройки», – говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников. По его словам, инвестиции в проект такого масштаба составят 40-45 млрд рублей. «На север Петербурга сейчас приходится более 40 % сделок с жильем. С развитием района Парголово, сделок будет еще больше. Но, не смотря на относительную территориальную близость к нашему проекту в Орловском, конкуренции мы не опасаемся», – заявил Роман Мирошников.
«Скорее всего, повышать высотность в проекте «ЦДС» будут по-разному, чтобы соблюсти архитектурный вид района. А себестоимость строительства будет от 67 тыс. до 86 тыс. рублей за 1 кв. м продаваемой площади без учета стоимости прав на землю. Верхняя планка – с учетом строительства достаточного количества парковочных мест и социальной инфраструктуры», – добавляет руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. Она отмечает, что плюс проекта – комплексный подход. «Девелопер экономит время на разработке проектной и исходно-разрешительной документации, сокращает издержки, планирует поэтапную реализацию и концентрируется на определенном пятне. Для строителя поэтапное планирование всегда понятнее и прозрачнее. Оно позволяет корректировать динамику и темпы продаж, маркетинговую политику. На большом объеме застройки это делать всегда проще. Но, с другой стороны, при комплексной застройке всегда актуален вопрос подъездных и выездных путей и формирование дорожно-транспортной инфраструктуры в целом», – добавляет Екатерина Тейдер.
Справка
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в районе Парголово сейчас работают 7 застройщиков. Объем рынка локации оценивается в 407 тыс. кв. м жилья (10 тыс. квартир). В свободной продаже представлено 216 тыс. кв. м (5 тыс. квартир). По результатам I полугодия 2018 года в локации реализовано 100 тыс. кв. м (2,5 тыс. квартир) – это 5 % в общем спросе в Петербургской агломерации (5 место среди локаций).
«Средняя цена предложения в классе «масс-маркет» составляет 78,4 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 21 % ниже среднего городского показателя цены в классе», — сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
К концу 2018 года в электронной площадке «Единой системы строительного комплекса» будут доступны 60 услуг.
Чиновники Смольного подвели первые итоги работы электронной площадки «Единая система строительного комплекса» (ЕССК). Запущена система была в Петербурге в начале 2017 года для предоставления строителям государственных услуг в формате «единого окна» в электронном виде.
На текущий момент к ЕССК подключены около 40 ведомств. Застройщикам предоставляется возможность через Интернет подать заявления и документы на предоставление 28 услуг, связанных со сферой строительства. В 2017 году через систему было принято 1276 заявлений. Из них 87% имели положительный результат.
По словам заместителя руководителя Администрации губернатора Петербурга, начальника Проектного управления – проектного офиса Юлии Лудиновой, ЕССК – приоритетный городской проект. Электронная система помогает исключить формальные отказы в приеме документов и соответственно улучшить взаимодействие органов власти и бизнеса, а также ускорить развитие строительной отрасли. Время согласования электронных документов меньше на 30%, чем при подаче их на бумажном носителе. Планируется, что до конца текущего года в ЕССК количество услуг, предоставляемых строителям, будет увеличено до 60.
«В первую очередь в электронном виде мы намерены задействовать все услуги по получению разрешительной документации, связанной с объектами культурного наследия. Также появятся услуги на получение разрешений на использование земельных участков, находящихся в государственной собственности. Кроме того, через ЕССК будут выдаваться ордеры ГАТИ», - отметила Юлия Лудинова.
Начальник Службы госстройнадзора и экспертизы Петербурга Леонид Кулаков напомнил, что отдельные услуги в электронном формате Служба самостоятельно начала предоставлять с 1 сентября 2016 года. «Поэтому нам не составило большого труда интегрироваться в ЕССК. С 1 августа 2017 года свои услуги и ряд административных процедур Госстройнадзор начал оказывать именно через эту систему. С начала 2018 года все процедуры и услуги, проходящие через ведомство и задействованные в ЕССК, реализуются и принимаются от застройщиков исключительно в электронном виде», - подчеркнул он.
В целом за 2017 год количество оказанных Госстройнадзором в Петербурге услуг в электронном виде составило 12% от общего количества. После проведенных опросов застройщиков выяснилось, что главным камнем преткновения на пути к электронному взаимодействию является отсутствие у заявителей усиленной квалифицированной электронной подписи.
Вице-президент и генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов напомнил, что инициаторами появления ЕССК были сами застройщики, которые сетовали на медлительность чиновников в согласовании документации. Но на деле не все компании оказались к быстрому переходу на новый вид взаимодействия с чиновниками. «Очень сложно было убедить застройщиков работать именно в электронном виде. Некоторые из них привыкли заносить в ведомства документы, которые иногда были не самого лучшего качества, но имелась возможность их поправить. На начальном этапе недоделанные документы организации сдавали и через ЕССК, что, соответственно, привело к множеству отказов. Сейчас ситуация начала меняться к лучшему», - делает выводы Алексей Белоусов.
По итогам 2017 года количественные продажи вторичного жилья в Петербурге, по оценке экспертов, выросли на 10-15%. Наиболее востребованными стали квартиры в домах, построенных 3-7 лет назад.
По данным Управления Росреестра по Петербургу, в 2017 году было зарегистрировано почти 700 тысяч сделок с недвижимостью. В сравнении с 2016 годом их объем увеличился на 21%. В Ленинградской области объем сделок вырос на 9,5%. В большинстве других регионов страны количество операций с недвижимостью ушли в минус.
Значительная часть сделок с недвижимостью, зарегистрированных Росреестром, связана с продажей и покупкой вторичного жилья. В Петербурге и в Ленобласти объем таких операций в среднем вырос на 10-15%. В Москве «вторички» стало меньше из-за старта городской программы реновации.
Спрос на новое
Риэлторы Петербурга и Ленобласти также отмечают рост количества сделок с вторичной недвижимостью. По оценке генерального директора АН «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Сергея Сосновского, в их агентстве в прошлом году количественный объем сделок, связанный со «вторичкой», вырос на 10-12%. Причем объем «первички» остался приблизительно на уровне 2016 года. «В целом 2017 год для рынка был неровным. Первый квартал года показал падение объема сделок. Незначительный рост начался с апреля. На плановые показатели все стали выходить в летний, казалось бы, мертвый сезон. Осенью также продолжилась положительная динамика. Спад по объему проводимых сделок произошел в последние две недели декабря, что нетипично для самого конца года. Однако в первые недели января 2018-го покупатели квартир быстро активизировались», - отметил он.
По мнению Сергея Сосновского, в целом рынок продаж недвижимости в прошлом году оказался лучше ожиданий.
Директор компании «Адвекс на Академической» Сергей Козлов сообщил, что клиенты все чаще стали интересоваться «новой вторичкой», то есть квартирами в домах, построенных в среднем 3-7 лет назад. Спрос на данный сегмент недвижимости в прошлом году в их агентстве вырос на 25%. «Тенденция на востребованность «новой вторички» продолжится и в этом году. Тем более, что всякая «первичка» рано или поздно становится «вторичкой»», - отметил он.
С доводами коллег о росте спроса на новую вторичную недвижимость согласна и исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева. Она напоминает, что в 2014-2015 гг. наблюдался бум строительства новых жилых комплексов на приграничных с городом территориях Ленобласти. К 2017-му произошло некоторое затоваривание рынка. «Стало больше сделок с переуступкой прав требований. Люди, покупавшие квартиры в инвестиционных целях, решили их побыстрее продать, чтобы сохранить какую-то доходность», - отмечает она.
На текущем уровне
По оценке генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, наибольший объем сделок на «вторичке» в прошлом году пришелся на Всеволожский район Ленобласти. Рост количества сделок составил 35%. По Петербургу рост сделок по вторичной недвижимости составил 15%. «Покупатели чаще всего выбирали квартиры в Приморском, Красносельском и Московском районах. На четверть выросло количество сделок в Красносельском районе, а снижение спроса зафиксировано в Невском, Кировском, Адмиралтейском и Петроградском», – отмечает эксперт.
Кроме того, в 2017 году произошло снижение цен на непопулярное жилье, построенное до 2000-х годов, на 3-8%. Но в целом, средняя цена квадратного метра за год практически не изменилась и составила 95,5 тыс. рублей (по данным на декабрь 2017 года).
По мнению управляющего директора департамента инвестиций, в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, оснований полагать, что структура спроса или динамика цен существенно поменялась на вторичном рынке Петербурга или поменяется в наступившем году, нет. «Наиболее популярными локациями остаются Красносельский и Приморский район: в первом можно найти «семейную» квартиру достойного метража по приемлемой цене, второй показывает динамичное развитие и становится все более привлекательным. Два последних года для вторичного рынка прошли без сильных всплесков и спадов», - считает она.
Аренда в «минус»
Если продажи «вторички» при стабильных ценах в Петербурге в 2017 году шли в рост, то стоимость аренды такого жилья незначительно снизилась. По данным экспертов компании Domofond.ru, аренда однокомнатной квартиры в Петербурге подешевела на 2,5% и на конец прошлого года составила 22,5 тыс. рублей. Таким образом Северная столица заняла 6-е место по уровню снижения стоимости аренды жилья среди российских городов-миллионников. При этом, в целом по стране арендные ставки увеличились на 1,4%.
«С начала 2015-го до середины 2016 года средняя ставка аренды квартир в России непрерывно снижалась и в результате упала на 9,8%, поэтому сейчас мы находимся на этапе восстановления. Аренда жилья по-прежнему доступнее для граждан, чем покупка, даже несмотря на продолжающееся снижение цен на квартиры и ипотечных ставок», ― делает выводы руководитель проекта Domofond.ru Анна Березина.