Парголовские высоты «ЦДС»
Группа «ЦДС» планирует построить новый жилой район в Парголово. Компания просит власти разрешить ей строительство высотного жилья на 50 га, которые сейчас предназначены под «малоэтажку». Инвестиции в создание нового района эксперты оценивают в 40-45 млрд рублей.
Участками в Парголово, южнее Суздальского шоссе, группа «ЦДС» Михаила Медведева владеет с 2008 года. Общая площадь шести соседних земельных наделов в этом районе составляет 50 га. Там, по действующей граддокументации, можно строить малоэтажное жилье. Но девелопер надеется повысить высотность застройки. Он обратился в администрацию с просьбой изменить в Генплане функциональное зонирование этой территории так, чтобы там можно было строить дома большой и средней высотности.
«Мы получили результаты социологического исследования, которое по нашему заказу провел Институт Современного государственного развития. Из них следует, что местные жители не возражают против высотных зданий в поселке Михайловка. Мы получили согласования местных властей и аэродрома в Левашово. Разработали и согласовали концепцию развития транспортной инфраструктуры для района. Готовы за свой счет построить там социально-культурные объекты по действующим нормативам», – сообщили в компании.
Если поправки будут приняты, по прогнозу, ГК «ЦДС», построит на своем участке 700 тыс. кв. м жилья. В новом районе смогут жить до 25 тыс. человек. «Это в 2-3 раза больше, чем при нынешних условиях застройки», – говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников. По его словам, инвестиции в проект такого масштаба составят 40-45 млрд рублей. «На север Петербурга сейчас приходится более 40 % сделок с жильем. С развитием района Парголово, сделок будет еще больше. Но, не смотря на относительную территориальную близость к нашему проекту в Орловском, конкуренции мы не опасаемся», – заявил Роман Мирошников.
«Скорее всего, повышать высотность в проекте «ЦДС» будут по-разному, чтобы соблюсти архитектурный вид района. А себестоимость строительства будет от 67 тыс. до 86 тыс. рублей за 1 кв. м продаваемой площади без учета стоимости прав на землю. Верхняя планка – с учетом строительства достаточного количества парковочных мест и социальной инфраструктуры», – добавляет руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. Она отмечает, что плюс проекта – комплексный подход. «Девелопер экономит время на разработке проектной и исходно-разрешительной документации, сокращает издержки, планирует поэтапную реализацию и концентрируется на определенном пятне. Для строителя поэтапное планирование всегда понятнее и прозрачнее. Оно позволяет корректировать динамику и темпы продаж, маркетинговую политику. На большом объеме застройки это делать всегда проще. Но, с другой стороны, при комплексной застройке всегда актуален вопрос подъездных и выездных путей и формирование дорожно-транспортной инфраструктуры в целом», – добавляет Екатерина Тейдер.
Справка
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в районе Парголово сейчас работают 7 застройщиков. Объем рынка локации оценивается в 407 тыс. кв. м жилья (10 тыс. квартир). В свободной продаже представлено 216 тыс. кв. м (5 тыс. квартир). По результатам I полугодия 2018 года в локации реализовано 100 тыс. кв. м (2,5 тыс. квартир) – это 5 % в общем спросе в Петербургской агломерации (5 место среди локаций).
«Средняя цена предложения в классе «масс-маркет» составляет 78,4 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 21 % ниже среднего городского показателя цены в классе», — сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Развитие Интернета влияет и на торговые форматы. Как говорят участники рынка, в последние годы стала все более заметно проявляться потребность в относительно небольших помещениях, приспособленных под точки выдачи товаров, приобретенных дистанционно.
Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», говорит: «Развитие интернет-торговли приводит к уменьшению форматов магазинов розничной торговли бытовой техники и электроники (МеdiaMarkt, например, сократил свою площадь в два раза). И наоборот, чтобы укрепить свое позиционирование, наблюдается увеличение в 2-3 раза форматов магазинов у таких компаний, как «Твое», «Остин», GloriaJeans, Incity, Oggi. Самыми ожидаемыми форматами в Петербурге являются формат Department Store (Galleries Lafayette и House of Fraser), но они пока заявили о своем развитии в ближайшие пять лет только в Москве».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), согласна с господином Борисовым: «Мировые тенденции направлены в сторону дистанционного обслуживания клиентов, так развивается мелкая розничная торговля. Все больше появляется вендинговых аппаратов по продаже продуктов питания и товаров народного потребления». Впрочем, она замечает, что Санкт-Петербург по-прежнему испытывает острую потребность и в традиционных площадках под продовольственную розницу формата «у дома» площадью не менее 500 кв. м.
Господин Борисов полагает, что появление новых форматов торговли определяется ситуативной моделью, которая встречается в жизни человека, а не возникает сама по себе, – например, популяризируемый сегодня в Москве студией Юлии Высоцкой формат «гастрономический конструктор» связан прежде всего с интересом к гастрономии в целом и с недостаточностью времени для поиска необходимых продуктов. В Петербурге такой формат только начинает развиваться.
«Кажется, что не хватает форматов, которые шопинг превращают в «фан», так называемые conceptstore, и очень не хватает форматов дизайнерских магазинов, меняющих представление о стиле и комфорте дома. Такие магазины могут быть в формате Pop-up, которые, например, открывает в разных городах Европы Normann Copenhagen или Finish Design Store», – продолжает господин Борисов.
Новым форматом торговли для Петербурга по-прежнему являются уже получившие широкое распространение в Европе аутлет-центры. Ранее предполагалось, что первые аутлет-центры откроются в Петербурге в этом году, однако теперь, как говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, открытие перенесено на следующий год.
«В течение ближайшего года в городе откроются два подобных проекта – Fashion House Outlet на Таллинском шоссе вблизи аэропорта Пулково и железнодорожной станции Горелово и Outlet Village Pulkovo рядом с домом № 56, корп. 4, по Пулковскому шоссе», – уточняет Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу компании Land Service, добавляет: «Среди новых для Санкт-Петербурга форматов стоит отметить выход на рынок новой продуктовой сети Big Box, которая планирует занять нишу продуктового дискаунтера, ведущего торговлю в формате гипермаркетов. Формат продуктовых дискаунтеров имеет успех в моменты кризиса в экономике, так как большая часть населения снижает свои расходы и переходит в более дешевые форматы. Поэтому сеть Big Box сможет занять свою долю санкт-петербургского рынка».
В 2013 году было объявлено о строительстве на Пулковском шоссе оптового продуктового рынка – аналог известного парижского рынка Rungis. Это новый формат не только для Санкт-Петербурга, но и в целом для России. Предполагается, что продовольственных рынок будет разделен на несколько зон в зависимости от вида продуктов, и львиную долю покупателей будут составлять оптовые покупатели, как крупные, так и мелкие.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Одним из форматов, который должен получить свое развитие в Петербурге, является сельскохозяйственный хаб, или рынок оптовой торговли продуктами питания. Планы по развитию этого формата были у московской компании «С-Фрут Альянс», также периодически возникают другие аналогичные проекты, инициируемые крупнейшими местными игроками из этой сферы. Срок строительства у такого рода объектов сравнительно небольшой, в большей степени вопрос реализации упирается в экономическую целесообразность подобного рынка и продуманный, грамотный подход к работе над проектом. В связи с этим можно ожидать появления подобного формата в Петербурге в современном оформлении.
По итогам 2013 года в Петербурге отреставрировано 97 объектов культурного наследия, а для 52 разработана проектная документация. Однако эксперты говорят о том, что темпы реставрационных работ в Петербурге довольно низкие из-за дефицита бюджетных вливаний. Одним из выходов из ситуации они считают более активное государственно-частное сотрудничество.
Как рассказали в Комитете государственного контроля, использования и охраны памятников Петербурга (КГИОП), по целевой статье «Расходы на мероприятия в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия» из бюджета Петербурга в 2013 году было выделено 2,206 млрд рублей. Всего же на эти цели из всех источников было израсходовано 11,2 млрд рублей.
Ксения Черепанова, начальник отдела по связям с общественности и работе с гражданами КГИОП, пояснила, что в 2013 году комитет выдал 1151 разрешение на производство ремонтных и реставрационных работ на объектах культурного наследия Петербурга. Среди исторических объектов, которые готовились под современное использование, она отметила Каменноостровский дворец, Малый театр (ныне Большой драматический театр им. Г.А. Товстоногова), Патриотический институт на Васильевском острове, дом Г.А. Кушелева-Безбородко на Гагаринской ул., дом П.Н. Трубецкого (Нарышкиных) на ул. Чайковского, здание Ратной палаты в Царском Селе и др.
Также реставрационные программы затрагивали вопрос сохранения культовых объектов. Среди них можно отметить Петропавловский, Исаакиевский, Троицко-Измайловский, Спасо-Преображенский соборы, Великокняжескую усыпальницу, церковь Воскресения Христова на Обводном канале. Кроме этого, реставрировались Владимирская церковь, церковь Воздвижения Креста Господня на Лиговском пр., монастырь Троице-Сергиевой пустыни, церковь Мученика Иулиана Тарсийского в Пушкине, церковь Благовещения на 8-й линии В.О., церковь Воскресения на Камской ул., буддийский храм, римско-католическая церковь в Ковенском переулке, Соборная мечеть и др.
Кроме этого, в 2013 году проводились работы по реставрации исторических интерьеров, среди которых интерьеры Аничкова, Мариинского, Юсуповского, Нарышкина дворцов, здания германского посольства, дома В.Н. Карамзина (Л.Н. Коровиной) на Большой Морской ул., 55, дворцов и павильонов пригородных резиденций, таких как Большой Петергофский дворец, Большой Меншиковский и Китайский дворцы в Ораниенбауме, Гатчинский дворец, Большой Павловский дворец.
Ксения Черепанова отметила, что в 2013 году реставрации было подвержено множество фасадов зданий исторического центра. Например, по Большой Монетной ул., 10; Введенской ул., 7; Среднему пр. В.О., 47, и др. Также в прошлом году проводились работы по восстановлению исторических планировок Овсянниковского сквера, парка «Александрия» в Петергофе, Висячего сада в Екатерининском парке, комплексные реставрационные работы Большого каскада в Павловском парке и др.
Ксения Черепанова добавила, что на 2014 год по целевой статье «Расходы на мероприятия в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия» из бюджета Санкт-Петербурга запланировано 2,749 млрд рублей (без учета средств, выделяемых на реставрацию другими органами исполнительной власти Петербурга).
Александр Марголис, председатель президиума петербургского отделения ВООПиК, считает, что темпы реставрации в Петербурге довольно низкие по сравнению с теми задачами, которые стоят. Эксперт связывает это с недостатком государственного финансирования этих работ. «Международная практика подтверждает, что один из способов решения этой проблемы – это государственно-частное партнерство. Законы РФ позволяют приватизацию историко-культурных зданий – региональных памятников без исключения и в значительной степени федеральных объектов. Очень часто власти передают здания-памятники в частные руки, оговаривая в качестве условия их реставрацию. Естественно, эти работы должны вестись под жестким контролем КГИОП», – заключил Александр Марголис.
Михаил Мильчик, заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга, заместитель генерального директора НИИ «Спецпроектреставрация», также считает государственно-частное партнерство магистральным путем развития реставрационных работ в Петербурге. Примером удачного сотрудничества в этом отношении он назвал реконструкцию Агатовых комнат в Екатерининском дворце в Пушкине, где инвестором выступило ОАО «РЖД». «С методической точки зрения это важный шаг вперед, потому что на этом объекте реставрация сочеталась с консервацией. Очень ценно, что, несмотря на наличие инвестора, все спорные вопросы решались специально созданным для этого объекта реставрационным советом», – высказал свою точку зрения Михаил Мильчик.
По его словам, в рамках ГЧП инвестор стремится вернуть вложенные средства и получить прибыль, что нормально. Но для того чтобы работы не повредили сохранению подлинности реставрируемого объекта, возмещение прибыли инвестора на определенных условиях должно быть покрыто городским или федеральным бюджетом. «К сожалению, эта схема в Петербурге работает исключительно плохо. Но все же первые шаги сделаны, например по такому принципу пойдет реализация проекта приспособления комплекса Апраксина Двора. Это чуть ли не единственный пример позитивного решения такого непростого и затянувшегося вопроса», – заключил Михаил Мильчик.