Аварийное жилье: сносить нельзя отремонтировать?
Когда на прошедшем в среду очередном заседании городского правительства слушался вопрос об отмене доплаты некоторым категориям граждан за жилье, предоставляемое в обмен на аварийное, ничто, казалось бы, не предвещало особенного резонанса. Многократно усилили информационный повод неожиданные заявления губернатора. «Ну, скажите, что город делает плохого, расселяя аварийные дома?!», - напрямик обратилась Валентина Матвиенко с вопросом, адресованным то ли протестующей общественности, то ли сочувствующей ей прессе. Так уж сложились события последних дней, что чаша терпения в Смольном оказалась переполнена. Однако время ставить точку в противостоянии властей и общественности по этому вопросу, еще не пришло.
Тяжелый диагноз
Обследования на предмет аварийности проводят не чиновники, говорит Матвиенко, а специализированные организации. Если граждане не доверяют результатам экспертизы, они могут оспорить ее в суде. Они также могут заказать экспертизу другой специализированной организации. Эксперты, имея в виду возможность оспаривания их заключения, не станут предоставлять ложных сведений.
Тут следует уточнить, что заказчиком проведения обследования зданий на предмет аварийности, как правило, являются районные администрации. Каждая районная администрация имеет программу выявления аварийных домов на своей территории. Эти программы разрабатываются, в том числе, на основании запросов и обращений граждан, опасающихся за безопасность собственного жилища. Если бы районные администрации не занимались работой по выявлению аварийных домов, граждане вынуждены были бы собственноручно оплачивать экспертизу, которая, кстати говоря, стоит не дешево.
Таким образом, получается, что прежде чем оспаривать «аварийность» своего дома, граждане как минимум должны изыскать средства на проведение альтернативной экспертизы. В обычном порядке средства на проведения обследований проходят по счетам Жилищного комитета.
А тем, кто протестует против сноса, следует быть внимательными, поскольку заключения об аварийном состоянии дома не всегда достаточно для вынесения «смертного приговора». Безоговорочным основанием для сноса могут стать данные еще одной, дополнительной экспертизы - о возможности или невозможности вывода дома из аварийного состояния. В случаях, когда речь идет о зданиях-памятниках, проведение такого рода экспертизы, становится обязательным, и оплату работы экспертов берет на себя КГИОП. Но когда встает вопрос о выборе между сносом и «лечением» (капитальным ремонтом, реконструкцией) здания, не являющегося памятником, проблема, как ни крути, становится в первую очередь социально-экономической.
{yamarket}
Трудное решение
Трудное решение о признании жилья непригодным для проживания, а также не менее трудное решение о дальнейшей судьбе аварийных домов после расселения, должна принимать городская администрация.
Мы не волшебники, говорит губернатор. Никто не брался, к примеру, отремонтировать дома на улицах Шкапина и Розенштейна - пришлось сносить. А для того, чтобы восстановить и реставрировать исторический центр Петербурга, необходимо, по словам губернатора, как минимум 200-300 млрд. рублей.
150 млрд.рублей, по словам председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, город собирается в целом потратить в ближайшие годы на жилищные программы и капитальный ремонт. Мы не можем заранее знать, по какой из городских программ в области жилищной политики, будут расселены жильцы, говорит Лукманов. Средства на расселение жильцов аварийного фонда могут быть перечислены и в соответствии с адресно-инвестиционной программой расселения коммунальных квартир, по программе предоставления жилья льготным категориям граждан и еще целому ряду других программ.
Помимо того, что (ввиду сложной организации бухгалтерии решения жилищных проблем) городские власти не могут представить цифры отчетности по аварийному фонду в рублях, они не имеют также возможности своевременно предоставить соответствующие цифры и по метражу за год - отчетность по предоставленному жилью поступит в середине следующего года. Но и в целом логика декларируемых в этой области обещаний городского правительства непрозрачна. Так, по словам Лукманова, к
Городские власти понесут уголовную ответственность, если аварийный дом рухнет, напомнила Валентина Матвиенко. Между тем, планы по расселению аварийного жилья не закрыты еще за
При этом воссоздание и реставрация ветхих домов по соображениям консервации исторического облика - самый затратный путь. Тогда как наиболее выгодным является вариант решения проблемы путем продажи аварийных домов (с последующим расселением и сносом) на торгах. Восемь компаний билось за расселение аварийного дома на наб. Робеспьера, и победила та из них, которая предложила наибольшие отчисления в бюджет, говорит губернатор. Продажа с аукциона земельного участка на Робеспьера, 32, уточняет глава Жилищного комитета, окупило затраты втрое. Решение РФФИ о продаже 100% акций ОАО «Предприятие транспортных и специальных работ», основным активом которого является недвижимость по адресу ул. Тележная, 32а, а также планы по переносу Боткинских бараков, находящихся по соседству с Тележной - способны сделать участок, занимаемый аварийными и ветхими домами, не менее привлекательным для инвесторов.
Получается, что расселение аварийных домов в центральных или престижных районах города может быть не только самоокупаемым, но и принести в бюджет средства, столь необходимые для решения проблемы аварийного жилья в других районах?
Избавление от иллюзий
Представленные Жилищным комитетом предложения о внесении поправок к законам, регламентирующим процесс расселения аварийного фонда, как говорится в пояснительной записке, не потребуют дополнительного финансирования из средств городского бюджета. В реализации жилищной политики город сделал акцент на улучшении жилищных условий петербуржцев, в том числе за счет увеличения метража предоставляемого бюджетного жилья. Однако жильцы аварийных квартир не часто готовы оплачивать квадратные метры, предоставляемые сверх нормы. В то время как платить за расширение жилплощади граждан за счет городского бюджета изначально предполагалось лишь в соответствии с санитарными нормами.
Странным при этом выглядит сам факт внесения поправок, освобождающих граждан от доплаты. Как будто городские власти, декларируя грядущие улучшения, собирались обязать жильцов покупать дополнительные метры, не оценив ни желания, ни возможностей горожан, и лишь теперь осознали безнадежность благих намерений. Принятие поправок потребует увеличения количества жилья, предоставляемого строителями Жилищному комитету для расселения аварийного фонда, не превышающего по метражу санитарные нормативы, уточняет Юнис Лукманов.
Это заявление вызвало крайнее удивление вице-губернатора Александра Вахмистрова, курирующего городской строительный блок. Город до сих пор не строил социального жилья, превышающего по метражу санитарные нормы, говорит вице-губернатор. Но тут же припоминает, что при расселении домов, находившихся в зоне строительства КАД, принимались в виде исключения решения об освобождении переселенцев от доплаты за увеличение метража. Означает ли принятие этих поправок сворачивание заявленной политики улучшения качества жилья в части установления планки по метражу? Да, видимо, означает. Но если так, чем же тогда городские власти собираются компенсировать переезд из центра в иные районы жильцов аварийного фонда?
Все дороги ведут в суд?
Собственники аварийных квартир в престижных районах города зачастую имеют ложное представление о стоимости их имущества, считают городские власти. Оценку стоимости аварийного жилья, говорит губернатор, опять-таки проводят не городские власти, а независимые эксперты и снова отсылает граждан к возможности проведения альтернативной экспертизы и оспаривания результатов, полученных городскими властями экспертиз в судебном порядке.
Практика расселения собственников аварийных домов в принудительном порядке (по решению суда) отработана на примере расселения при строительстве II очереди Мариинского театра в Петроградском районе, говорит глава Жилищного комитета. Собственникам предлагается на выбор две возможности - либо получить выкупную стоимость квартиры, либо новую квартиру. Если они не согласны ни с тем, ни с другим вариантом, дело передается в суд.
Помимо того, губернатор предложила гражданам оспаривать в судебном порядке решение городских властей в части признания их жилья аварийным, а также в части принятия решений о невозможности вывода домов из аварийного состояния. В крайнем случае - проводить собрания жильцов и при 100% «за» принимать ответственность за судьбу аварийного дома на себя.
Можно представить, что такие заявления городских властей продиктованы отчасти эмоциональной реакцией: город принимает на себя повышенные обязательства, реанимирует, возрождает к жизни утраченные надежды, а реализация жилищной политики не приносит удовлетворения и, более того, служит почвой для политических спекуляций.
Не меньшим донкихотством выглядит и позиция иных записных патриотов исторического центра. Что отличает представителей так называемой «петербургской фронды» или участников движения «Живой город», играющих на интересах жильцов аварийного фонда и призывающих к бойкотированию расселения, от тех, кто простой играет на повышение риэлтерских дивидендов? А, может быть, и не только риэлтерских?
Жилищная политика - тоже политика
К сожалению, перевести решение проблемы в сугубо правовое русло жильцам аварийного фонда со своей стороны под час также не легко, как не под силу им оплатить дополнительный метраж. И если бы общественные организации имели в виду и их интересы, и проблему сохранения исторического центра в большем объеме, чем это на сегодняшний момент представляется возможным городской администрации, то идти, наверное, следовало не по пути развития судебной практики. Не лишней, возможно, стала бы инициатива по созданию специальных фондов помощи собственникам аварийных домов, на счетах которых бы собирались средства на капитальный ремонт и реставрацию.
Пусть, город берет на себя улучшение условий для самых незащищенных слоев: в безусловном выигрыше при расселении аварийного фонда оказываются очередники и жители коммунальных квартир. Той части граждан, которая успела приватизировать свое жилье до признания дома аварийным, может посчастливиться, получив выкуп за квартиру, проявить свою предприимчивость. Собственники, приобретавшие ветхое жилье в расчете на увеличение «инвестиций», могут оказаться разочарованы - предупреждает губернатор. Такая рискованная предприимчивость заведомо не вызывает сочувствия.
Однако есть еще категория нанимателей аварийного жилья, которая имеет некоторый «избыток» аварийной жилплощади. Принятые правительством поправки приведут их к потере метража, если откажутся от доплаты. Кроме того, некоторое количество граждан изначально не имело шансов приватизировать свои квартиры, по причине его аварийности, хотя они являются такими же налогоплательщиками и также оплачивали квитанции по квартплате, как и все остальные. Разве они виноваты в том, что их дом простоял сто лет без капитального ремонта? Или, к примеру, в том, что их дом стал аварийным по вине строителей, работавших по соседству?
Почему бы городским властям не наладить более гибкий диалог с жителями аварийного фонда и общественными организациями, выступающими в защиту сохранения исторического облика города? Ведь жилищная политика - тоже политика. А правовое общество не удастся построить, не построив гражданское. Привлечение внимания ТСЖ к оплате экспертизы на предмет аварийности - далеко не единственная возможность такого сотрудничества. Инвесторам, получающим участок, занимаемый аварийным домом, должно быть все равно - расплатиться за него квартирами в этом же доме для расселенцев или деньгами, которые пойдут на расселение. А жители аварийного фонда, готовые к доплате, при иных условиях могли бы принять участие в сохранении того или иного уголка исторического Петербурга. В конце концов, «общественники» могли бы оказать большую услугу городским властям в выявлении пятен для бюджетного строительства в центре. Уже сейчас «Живой город» предпринял инициативу по проведению конкурса по определению лучшего проекта нового строительства в историческом центре.
Наверное, если граждане хотя бы на уровне общественных движений готовы делить политическую ответственность с властью, не стоит ждать большей сознательности со стороны жильцов аварийного фонда, разделяемых разным по своей сути обстоятельствами.
Наталья Черемных
О проблемах «хрущевок» помнят, но пока реальных достижений в завершении эпопеи с «хрущевками» в Петербурге совсем немного.В этом году исполнилось 50 лет с начала строительства в России знаменитых «хрущевок». С появлением этих зданий связана целая эпоха в истории страны. Они стали символом молодого советского государства. Отличительные особенности домов первых массовых серий знает каждый: низкие потолки, маленькие комнаты, крошечные кухни, совмещенные санузлы. А еще - плохая теплоизоляция, неисправные инженерные системы, обветшалые фасады.
По данным Комитета по строительству, жилищный фонд домов первых массовых серий Санкт-Петербурга составляет около 10 процентов от общей площади жилых домов города. Петербургские «хрущевки» занимают площадь в 9 млн кв. м жилья. Это 2400 домов, 190 тыс. квартир, 100 кварталов площадью 2,5 тыс. га. Всего в Северной столице в домах первых массовых серий проживает около 12 % горожан.
Комфорт здесь не предусмотрен
В свое время «хрущевки» стали настоящим подарком от государства для людей, живущих в бараках и подвалах. В современном понимании комфорта «хрущевки» с самого начала их истории не соответствовали требованиям качественного жилья: пятиэтажные дома без лифтов и мусоропроводов с квартирами-клетушками и сидячими ванными в придачу сегодня никак не назовешь соответствующими нормальным условиям жизни горожан. Но 50 лет назад такие условия были вполне приемлемыми, тем более что строительство «хрущевок» считалось временной мерой на пути страны к полной победе социализма, при достижении которой советских граждан должны были переселить в более комфортабельные дома. К сожалению, для многих людей и их потомков «хрущевки» стали не временным пристанищем, а судьбой, большой головной болью и даже приговором.
К настоящему времени состояние большинства домов первых массовых серий нельзя назвать иначе как плачевным. В «хрущевках» течет кровля, промерзают и протекают панели, расходятся швы. Через их тонкие стены уходит, даже не погостив, тепло и вылетают в никуда скудные средства города, выделяемые на восстановление ЖКХ.
Сносить нельзя восстановить
Сегодня предлагается только два способа решения проблемы «хрущевок». Первый - реконструкция (санация, реновация) здания с улучшением его характеристик. Такой метод предусматривает усиление несущих конструкций дома, замену кровли, инженерных коммуникаций, балконов и оконных блоков. Так решали проблемы с аналогичными домами в Германии и Франции. Второй способ - снос ветхих домов и переселение жителей в построенные на их месте новые здания. Этот метод активно применяется в Москве.
Данные схемы действуют теперь и в Петербурге. Пожалуй, самым громким проектом, призванным внести вклад в решение проблемы домов первых массовых серий, стал проект Московской инвестиционно-строительной компании (МИСК) в Купчино. В данном случае используется метод «волнового», или «веерного», сноса самых ветхих серий «хрущевок». Квартал застраивается поэтапно: строится первая очередь жилых домов - часть квартир в хрущевках отдается под расселение. После этого сносится первая часть ветхих домов. Строится вторая очередь - расселяется и сносится другая часть «хрущевок» и т.д. Как рассказал «Строительному Еженедельнику» заместитель генерального директора МИСК Александр Лобанов, в настоящий момент закончено строительство первого большого дома, предназначенного под расселение, и уже сооружается второе такое здание.
Еще один крупномасштабный проект реконструкции кварталов домов первых массовых серий реализует холдинг «ИВИ-93» у станции метро «Академическая». Квартал ограничен улицей Вавилова, проспектами Науки, Гражданским и Северным. Зона преобразований охватит площадь в 72 га, на которой расположены 12 «хрущевок» и так называемые «немецкие» дома, построенные еще военнопленными. В «хрущевках» сейчас проводится санация, «немецкие» дома будут сноситься. В данный момент снесена первая очередь жилых зданий. На их месте и на близлежащих участках, предусмотренных проектом, организовано свайное поле, ведутся работы нулевого цикла. Сегодня на данном объекте начинаются работы по возведению каркаса домов первой очереди.
Компания «Инком ДСК-3» подготовила документацию по комплексной реконструкции квартала 7-17 в Сосновой Поляне (Красносельский район). Здесь размещено свыше 145 тыс. кв. м жилья. В зданиях, построенных в основном в 1950-1960 годах, проживает 9 тыс. человек, из которых 5,5 тысячи живут в домах ветхого фонда. Проект реконструкции предусматривает использование площадей, освободившихся за счет сноса зданий первых массовых серий, для строительства около 290 тыс. кв. м современного жилья, часть которого пойдет на расселение. Запланированы реконструкция внутриквартальных инженерных сетей, благоустройство территории, строительство новой школы и пристроенных детских дошкольных учреждений. В ближайшее время этот проект будет представлен на рассмотрение правительства Санкт-Петербурга.
Быть или не быть «хрущевкам»?
Таким образом, в городе проблема «хрущевок» решается обоими упомянутыми методами. Вопрос, какой из этих методов лучше, как всегда упирается в деньги. Будут деньги - будут сноситься ветхие дома, а на их месте - появляться новые. Не будет денег - придется прибегать к полумерам, санации и реконструкции. Это мнение выражают специалисты инвестиционно-строительного комплекса. Николай Иванов, генеральный директор реставрационно-строительной фирмы «ЗапСтройКомплект», выполнившей санацию «хрущевки» на Северном проспекте, д. 67, говорит о своем неоднозначном отношении к данному вопросу: «С точки зрения здравого смысла, если у города есть деньги, продлевать жизнь «хрущевкам» совершенно нецелесообразно. При достаточном объеме бюджетного финансирования и дотаций строительства со стороны государства ветхие дома первых массовых серий, конечно же, надо сносить. Но при отсутствии таковых решением проблемы служит реконструкция «хрущевок». Сегодня нам нужна политическая воля для того, чтобы создать определенные экономические условия, в которых инвесторы и строители будут согласны вкладывать деньги на снос и расселение домов первых массовых серий».
«Судьбу каждого конкретного дома, каждого конкретного квартала застройки первых массовых серий нужно решать отдельно. Нельзя подходить к этой проблеме с одним определенным шаблоном, - считает заместитель генерального директора ЗАО «ИВИ-93» Антон Андреев. - Если говорить о социальном аспекте данной проблемы, то, разумеется, ветхие, морально устаревшие жилые дома лучше сносить. С точки зрения реализации коммерческих проектов санация домов, которые еще можно восстановить, - тоже выход. Ведь для инвесторов, которых привлекают сегодня к решению этого вопроса, снос зданий выгоден в том случае, если город дает возможность комплексной застройки территорий, на которых расположены ветхие дома».
«Хрущевки» и другие дома первых массовых серий нужно убрать с лица города, - заявляет Игорь Яцков, заместитель генерального директора ООО «Инком ДСК-3». -Санация данных объектов - это не решение проблемы, это ее отсрочка. Через 10-15 лет, в лучшем случае, отремонтированные «хрущевки» снова станут непригодными для проживания, поэтому сегодня их надо сносить. Тем более что нам в этом случае не придется изобретать велосипед. Мы можем воспользоваться опытом московских строителей».
Но пока специалисты и власти города решают, чьим опытом воспользоваться и, главное, откуда брать деньги для ликвидации наболевшей социальной проблемы, обитатели «хрущевок» живут своей повседневной жизнью: примерно раз в неделю сидят дома без света или без всех видов воды, становятся недоступными для друзей и близких из-за поломок телефонных сетей, проявляют особую изобретательность в дополнительном отоплении своих жилищ. И все ждут, когда же именно их «хрущевка» окажется в поле зрения властей и инвесторов.
Александра Тен
С отменой лицензирования вообще стало неясно, кто такой риэлтер и каковы критерии для оценки его деятельности. Так считает директор ООО «Агентство недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер. С этим заявлением он выступил на заседании круглого стола, посвященного роли профессиональных объединений на рынке недвижимости.
Впрочем, по словам г-на Штепана, этот опрос позволил «скорректировать ряд позиций» в политике ассоциации, и за последние полгода количество ее членов возросло почти вдвое - до 99 фирм.