Аварийное жилье: сносить нельзя отремонтировать?
Когда на прошедшем в среду очередном заседании городского правительства слушался вопрос об отмене доплаты некоторым категориям граждан за жилье, предоставляемое в обмен на аварийное, ничто, казалось бы, не предвещало особенного резонанса. Многократно усилили информационный повод неожиданные заявления губернатора. «Ну, скажите, что город делает плохого, расселяя аварийные дома?!», - напрямик обратилась Валентина Матвиенко с вопросом, адресованным то ли протестующей общественности, то ли сочувствующей ей прессе. Так уж сложились события последних дней, что чаша терпения в Смольном оказалась переполнена. Однако время ставить точку в противостоянии властей и общественности по этому вопросу, еще не пришло.
Тяжелый диагноз
Обследования на предмет аварийности проводят не чиновники, говорит Матвиенко, а специализированные организации. Если граждане не доверяют результатам экспертизы, они могут оспорить ее в суде. Они также могут заказать экспертизу другой специализированной организации. Эксперты, имея в виду возможность оспаривания их заключения, не станут предоставлять ложных сведений.
Тут следует уточнить, что заказчиком проведения обследования зданий на предмет аварийности, как правило, являются районные администрации. Каждая районная администрация имеет программу выявления аварийных домов на своей территории. Эти программы разрабатываются, в том числе, на основании запросов и обращений граждан, опасающихся за безопасность собственного жилища. Если бы районные администрации не занимались работой по выявлению аварийных домов, граждане вынуждены были бы собственноручно оплачивать экспертизу, которая, кстати говоря, стоит не дешево.
Таким образом, получается, что прежде чем оспаривать «аварийность» своего дома, граждане как минимум должны изыскать средства на проведение альтернативной экспертизы. В обычном порядке средства на проведения обследований проходят по счетам Жилищного комитета.
А тем, кто протестует против сноса, следует быть внимательными, поскольку заключения об аварийном состоянии дома не всегда достаточно для вынесения «смертного приговора». Безоговорочным основанием для сноса могут стать данные еще одной, дополнительной экспертизы - о возможности или невозможности вывода дома из аварийного состояния. В случаях, когда речь идет о зданиях-памятниках, проведение такого рода экспертизы, становится обязательным, и оплату работы экспертов берет на себя КГИОП. Но когда встает вопрос о выборе между сносом и «лечением» (капитальным ремонтом, реконструкцией) здания, не являющегося памятником, проблема, как ни крути, становится в первую очередь социально-экономической.
{yamarket}
Трудное решение
Трудное решение о признании жилья непригодным для проживания, а также не менее трудное решение о дальнейшей судьбе аварийных домов после расселения, должна принимать городская администрация.
Мы не волшебники, говорит губернатор. Никто не брался, к примеру, отремонтировать дома на улицах Шкапина и Розенштейна - пришлось сносить. А для того, чтобы восстановить и реставрировать исторический центр Петербурга, необходимо, по словам губернатора, как минимум 200-300 млрд. рублей.
150 млрд.рублей, по словам председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, город собирается в целом потратить в ближайшие годы на жилищные программы и капитальный ремонт. Мы не можем заранее знать, по какой из городских программ в области жилищной политики, будут расселены жильцы, говорит Лукманов. Средства на расселение жильцов аварийного фонда могут быть перечислены и в соответствии с адресно-инвестиционной программой расселения коммунальных квартир, по программе предоставления жилья льготным категориям граждан и еще целому ряду других программ.
Помимо того, что (ввиду сложной организации бухгалтерии решения жилищных проблем) городские власти не могут представить цифры отчетности по аварийному фонду в рублях, они не имеют также возможности своевременно предоставить соответствующие цифры и по метражу за год - отчетность по предоставленному жилью поступит в середине следующего года. Но и в целом логика декларируемых в этой области обещаний городского правительства непрозрачна. Так, по словам Лукманова, к
Городские власти понесут уголовную ответственность, если аварийный дом рухнет, напомнила Валентина Матвиенко. Между тем, планы по расселению аварийного жилья не закрыты еще за
При этом воссоздание и реставрация ветхих домов по соображениям консервации исторического облика - самый затратный путь. Тогда как наиболее выгодным является вариант решения проблемы путем продажи аварийных домов (с последующим расселением и сносом) на торгах. Восемь компаний билось за расселение аварийного дома на наб. Робеспьера, и победила та из них, которая предложила наибольшие отчисления в бюджет, говорит губернатор. Продажа с аукциона земельного участка на Робеспьера, 32, уточняет глава Жилищного комитета, окупило затраты втрое. Решение РФФИ о продаже 100% акций ОАО «Предприятие транспортных и специальных работ», основным активом которого является недвижимость по адресу ул. Тележная, 32а, а также планы по переносу Боткинских бараков, находящихся по соседству с Тележной - способны сделать участок, занимаемый аварийными и ветхими домами, не менее привлекательным для инвесторов.
Получается, что расселение аварийных домов в центральных или престижных районах города может быть не только самоокупаемым, но и принести в бюджет средства, столь необходимые для решения проблемы аварийного жилья в других районах?
Избавление от иллюзий
Представленные Жилищным комитетом предложения о внесении поправок к законам, регламентирующим процесс расселения аварийного фонда, как говорится в пояснительной записке, не потребуют дополнительного финансирования из средств городского бюджета. В реализации жилищной политики город сделал акцент на улучшении жилищных условий петербуржцев, в том числе за счет увеличения метража предоставляемого бюджетного жилья. Однако жильцы аварийных квартир не часто готовы оплачивать квадратные метры, предоставляемые сверх нормы. В то время как платить за расширение жилплощади граждан за счет городского бюджета изначально предполагалось лишь в соответствии с санитарными нормами.
Странным при этом выглядит сам факт внесения поправок, освобождающих граждан от доплаты. Как будто городские власти, декларируя грядущие улучшения, собирались обязать жильцов покупать дополнительные метры, не оценив ни желания, ни возможностей горожан, и лишь теперь осознали безнадежность благих намерений. Принятие поправок потребует увеличения количества жилья, предоставляемого строителями Жилищному комитету для расселения аварийного фонда, не превышающего по метражу санитарные нормативы, уточняет Юнис Лукманов.
Это заявление вызвало крайнее удивление вице-губернатора Александра Вахмистрова, курирующего городской строительный блок. Город до сих пор не строил социального жилья, превышающего по метражу санитарные нормы, говорит вице-губернатор. Но тут же припоминает, что при расселении домов, находившихся в зоне строительства КАД, принимались в виде исключения решения об освобождении переселенцев от доплаты за увеличение метража. Означает ли принятие этих поправок сворачивание заявленной политики улучшения качества жилья в части установления планки по метражу? Да, видимо, означает. Но если так, чем же тогда городские власти собираются компенсировать переезд из центра в иные районы жильцов аварийного фонда?
Все дороги ведут в суд?
Собственники аварийных квартир в престижных районах города зачастую имеют ложное представление о стоимости их имущества, считают городские власти. Оценку стоимости аварийного жилья, говорит губернатор, опять-таки проводят не городские власти, а независимые эксперты и снова отсылает граждан к возможности проведения альтернативной экспертизы и оспаривания результатов, полученных городскими властями экспертиз в судебном порядке.
Практика расселения собственников аварийных домов в принудительном порядке (по решению суда) отработана на примере расселения при строительстве II очереди Мариинского театра в Петроградском районе, говорит глава Жилищного комитета. Собственникам предлагается на выбор две возможности - либо получить выкупную стоимость квартиры, либо новую квартиру. Если они не согласны ни с тем, ни с другим вариантом, дело передается в суд.
Помимо того, губернатор предложила гражданам оспаривать в судебном порядке решение городских властей в части признания их жилья аварийным, а также в части принятия решений о невозможности вывода домов из аварийного состояния. В крайнем случае - проводить собрания жильцов и при 100% «за» принимать ответственность за судьбу аварийного дома на себя.
Можно представить, что такие заявления городских властей продиктованы отчасти эмоциональной реакцией: город принимает на себя повышенные обязательства, реанимирует, возрождает к жизни утраченные надежды, а реализация жилищной политики не приносит удовлетворения и, более того, служит почвой для политических спекуляций.
Не меньшим донкихотством выглядит и позиция иных записных патриотов исторического центра. Что отличает представителей так называемой «петербургской фронды» или участников движения «Живой город», играющих на интересах жильцов аварийного фонда и призывающих к бойкотированию расселения, от тех, кто простой играет на повышение риэлтерских дивидендов? А, может быть, и не только риэлтерских?
Жилищная политика - тоже политика
К сожалению, перевести решение проблемы в сугубо правовое русло жильцам аварийного фонда со своей стороны под час также не легко, как не под силу им оплатить дополнительный метраж. И если бы общественные организации имели в виду и их интересы, и проблему сохранения исторического центра в большем объеме, чем это на сегодняшний момент представляется возможным городской администрации, то идти, наверное, следовало не по пути развития судебной практики. Не лишней, возможно, стала бы инициатива по созданию специальных фондов помощи собственникам аварийных домов, на счетах которых бы собирались средства на капитальный ремонт и реставрацию.
Пусть, город берет на себя улучшение условий для самых незащищенных слоев: в безусловном выигрыше при расселении аварийного фонда оказываются очередники и жители коммунальных квартир. Той части граждан, которая успела приватизировать свое жилье до признания дома аварийным, может посчастливиться, получив выкуп за квартиру, проявить свою предприимчивость. Собственники, приобретавшие ветхое жилье в расчете на увеличение «инвестиций», могут оказаться разочарованы - предупреждает губернатор. Такая рискованная предприимчивость заведомо не вызывает сочувствия.
Однако есть еще категория нанимателей аварийного жилья, которая имеет некоторый «избыток» аварийной жилплощади. Принятые правительством поправки приведут их к потере метража, если откажутся от доплаты. Кроме того, некоторое количество граждан изначально не имело шансов приватизировать свои квартиры, по причине его аварийности, хотя они являются такими же налогоплательщиками и также оплачивали квитанции по квартплате, как и все остальные. Разве они виноваты в том, что их дом простоял сто лет без капитального ремонта? Или, к примеру, в том, что их дом стал аварийным по вине строителей, работавших по соседству?
Почему бы городским властям не наладить более гибкий диалог с жителями аварийного фонда и общественными организациями, выступающими в защиту сохранения исторического облика города? Ведь жилищная политика - тоже политика. А правовое общество не удастся построить, не построив гражданское. Привлечение внимания ТСЖ к оплате экспертизы на предмет аварийности - далеко не единственная возможность такого сотрудничества. Инвесторам, получающим участок, занимаемый аварийным домом, должно быть все равно - расплатиться за него квартирами в этом же доме для расселенцев или деньгами, которые пойдут на расселение. А жители аварийного фонда, готовые к доплате, при иных условиях могли бы принять участие в сохранении того или иного уголка исторического Петербурга. В конце концов, «общественники» могли бы оказать большую услугу городским властям в выявлении пятен для бюджетного строительства в центре. Уже сейчас «Живой город» предпринял инициативу по проведению конкурса по определению лучшего проекта нового строительства в историческом центре.
Наверное, если граждане хотя бы на уровне общественных движений готовы делить политическую ответственность с властью, не стоит ждать большей сознательности со стороны жильцов аварийного фонда, разделяемых разным по своей сути обстоятельствами.
Наталья Черемных
В июле прошлого года был принят федеральный закон №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров и оказании услуг для государственных и муниципальных нужд». Затем 207 законом от 31.12.2005 в него были внесены изменения. Документ определил, что под обязательные процедуры попадают все закупки на сумму свыше 60 тыс. рублей. Причем закупки на сумму от 60 до 250 тыс. рублей должны проходить котировочные процедуры, свыше 250 тысяч - исключительно через конкурсы, аукционы и биржевые торги.
Закон вступил в действие с 1 января, но пока перечень закупок, которые в обязательном порядке проводятся только на аукционах, не утвержден. Ведутся разговоры о включении в него строительных работ, однако это решение еще не принято. «Мы выступаем против этого, - говорит заместитель председателя Комитета по строительству Александр Глебов. - Но если правительство РФ примет такое решение, значит, будем проводить аукционы».
Квалификационные требования ограничены
Еще одно нововведение - сильно ограничены квалификационные требования к участникам конкурсных процедур. Раньше такого не было, и заказчик мог вводить широкий спектр квалификационных требований. Теперь, хотя доступ к участию в конкурсах облегчен, введены нормы, которые защищают заказчика от недобросовестного поставщика.
Одна из них - финансовое обеспечение исполнения государственного контракта. «Раньше такой нормы не было, - отмечает Александр Глебов. - Теперь она вводится и должна защищать заказчика от возможных неприятностей по неисполнению контракта. Для контрактов, стоимостью до 15 млн рублей это требование необязательное - на усмотрение заказчика, свыше 15 миллионов - поставщик обязан обеспечить финансовые гарантии исполнения заказа. Размер финобеспечения устанавливается в конкурсной документации, но не может превышать 30 процентов начальной цены контракта, отмеченной в извещении о конкурсе. Заказчик устанавливает этот процент самостоятельно, указывая его в конкурсной документации. Выбор формы обеспечения остается за претендентом. Это может быть залог денежных средств, банковское поручительство или страхование контракта».
Законом также предусмотрено введение Реестра недобросовестных поставщиков, попав в который, организация резко ограничивает свои возможности по дальнейшему участию в конкурсных процедурах. Однако порядок внесения в этот реестр и порядок его ведения также должны утверждаться правительством РФ, что еще не сделано.
Александр Борисович отмечает такой положительный момент нового закона, как снижение сроков продолжительности процедуры. Если раньше фигурировали 45 дней, то сейчас четко указано, что со дня публикации объявления о конкурсе до вскрытия конвертов - 30 календарных дней. Кстати, конкурсную документацию теперь можно представлять непосредственно до момента вскрытия конвертов, а не за несколько дней, как раньше.
Петербургские особенности
Во исполнение федерального закона правительство Санкт-Петербурга приняло два постановления №1829 от 30.11.2005 «О мерах по совершенствованию госзаказа Санкт-Петербурга» и №1830 от того же числа «О формировании госкомиссий уполномоченного органа по размещению горзаказа». Этими документами уполномоченным органом (УО) по размещению городского заказа назначен Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли. Через него пойдут все контракты стоимостью свыше 15 млн рублей. УО по осуществлению контроля в сфере размещения городского заказа выступит Комитет финансового контроля.
Для строительной отрасли это означает, что практически все контракты будут размещаться через УО. «Все объекты на строительно-монтажные работы, все, что будет строиться, - жилые дома, школы, детские сады, поликлиники - все это, конечно, заказы, стоимость которых превышает 15 млн рублей, - говорит Александр Глебов. - Как заказчик, Комитет по строительству будет готовить конкурсную документацию, техническое задание, то есть необходимый минимум требований по проведению конкурса. Далее КЭРППиТ, как уполномоченный орган, рассматривает и утверждает эту документацию, передает ее претендентам на комиссии УО, вскрывает конверты, привлекает госзаказчика к оценке предложений, выбирает поставщика-претендента и обязывает заказчика заключить с ним контракт. Роль заказчика в крупных закупках законом весьма ограничена. Могу только сказать, что это нам создает определенные трудности, пока мы с этими трудностями сталкиваемся на начальном этапе, поскольку ни один конкурс по новому законодательству еще не проходил, ни одна процедура не завершена. Что будет дальше - поживем-увидим».
По мнению Александра Глебова, в этом году не удастся почувствовать действие нового закона в полной мере, так как большинство заказов уже размещено. Из 8 млрд 294 млн 431 тыс. рублей, отпущенных КС на горзаказ, на 6 млрд 764 млн рублей процедуры либо уже проведены, либо находятся в стадии завершения. Остались в основном проектные дела небольшой стоимости, конкурсы по которым проведет непосредственно Комитет по строительству.
У общественности есть вопросы
Предвидя множество вопросов со стороны застройщиков, сотрудники КС проводят встречи со строительной общественностью, на которых разъясняют особенности нового закона. «Общественность реагирует по-разному, - говорит Александр Глебов, - и негативно тоже. Вот, к примеру, проектировщики не понимают, как можно проводить конкурсные процедуры на ведение авторского надзора. Авторский надзор за строительством всегда ведет организация, которая выполнила проект. Потому он и называется «авторский». Теперь необходимо проводить конкурс. Получается, что вместе с авторами проекта за надзор будут конкурировать совершенно сторонние организации? Мы нашли такой выход: будем проводить конкурс сразу на проведение проектных работ и ведение авторского надзора. Выбираем поставщика и даем ему задание на проектирование и дальнейшее ведение надзора за строительством. Это наши действия по притирке реалий жизни и нормативных документов. Таких вопросов много, которые не описать в законодательстве, будем решать их на практике».
Много вопросов к новой системе городского заказа и у Веры Дементьевой, руководителя КГИОП. «С нынешнего года конкурс фактически зависит от цены, точнее, от сильного понижения цены, - отмечает она. - И я не очень хорошо понимаю, за счет чего. Ведь снижение цены - это либо исполнитель демпингует, либо у нас ставки высоки. Только два варианта. Поэтому нас не очень волнует введение понятия финансового обеспечения.
Нам нет дела до оплаты рисков, нам нужен отреставрированный объект, а не деньги за причиненный ущерб. Ведь никаких денег не хватит, чтобы ликвидировать последствия безграмотной реставрации. Кто-то построил дом некачественно, банк возместил затраты и все в порядке, а что у нас? Если применялись не те технологии, не те материалы, то можно просто потерять здание».
Проблемы у специалистов разные, но суть одна: новые законы разрабатываются без учета мнения профессионалов, вынужденных потом по этим законам жить. Умные головы решили, что так будет хорошо. А уж как там дела будут обстоять с исполнением на местах, никого не волнует. Закон ведь как дышло: куда повернешь - туда и вышло. Народная мудрость, она и есть самая правильная.
Лилиана Глазова
В Петербурге прошел Петербургский ипотечный форум. Его участники, представители банков и строительных компании со всей России, обсуждали возможность активизации кредитования строительной индустрии. Вывод, к которому пришли предприниматели, - рынок будет развиваться вопреки помехам, возникшим после принятия закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».
Вице-губернатор также сказал, что сегодня ряд крупных строительных фирм подписали с банками соглашения о взаимодействии. Правда, пока такие соглашения между строителями и банками «можно пересчитать по пальцам». Президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев назвал точную цифру. По его данным, лишь 50 строящихся домов различных компаний используют услуги ипотечного банковского кредитования. Это всего 12-13 процентов от общего объема строящегося жилья.
Естественно, такая ситуация не слишком устраивает строителей. Поэтому они заинтересованы в создании универсальных критериев надежности застройщика, что сделает рынок кредитования более конкурентным. В частности, Дмитрий Тютин, член совета Ассоциации «Строительно-промышленного комплекса Северо-Запада» утверждает, что его структура и Ассоциация банков Северо-Запада завершают выработку единых критериев. Однако выступавший следом Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада ни словом не обмолвился об имеющихся договоренностях и заявил, что его вполне устраивает нынешняя ситуация в области кредитования строительства. При этом он еще раз подтвердил, что объемы такого кредитования в Северо-Западном регионе весьма невелики. На эти цели используется не более 1,5 процентов средств, выделяемых гражданам.
В то же время, как показывает практика, кредитование можно наладить: есть банки, строители, а главное - государственные органы готовы налаживать финансирование. Так, по словам Сергея Огородникова, директора департамента первичного рынка ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», анализ работы агентства показывает, что объемы кредитования в регионе зависят, прежде всего, от инициативы местного оператора и готовности местного государственного органа помогать в работе. В частности, наиболее впечатляющих результатов добились в Башкортостане. В этом регионе очень хорошо налажен процесс регистрации сделок. А вот готовность местных властей выделять крупные оборотные средства для развития ипотеки не столь важна.
Если основываться на утверждениях специалиста АИЖК, то в Петербурге кредитование наверняка будет развиваться. По крайней мере, оперативная регистрация сделок постепенно налаживается. Так, в рамках семинара «Механизмы снижения рисков жилищного кредитования» на форуме выступала Галина Волчецкая, руководитель Главного управления регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Она рассказала о переменах, произошедших в работе подконтрольного ей ведомства после реформы системы госрегистрации. Регистрационная служба сумела решить проблему очередей при регистрации сделок, что наверняка будет способствовать развитию ипотеки. А вот развитие системы регистрации договоров долевого участия идет не слишком быстро. Во время своего выступления Галина Волчецкая заявила, что с момента вступления в силу закона о долевом строительстве через ее ведомство было зарегистрировано пять договоров долевого участия.