Аварийное жилье: сносить нельзя отремонтировать?
Когда на прошедшем в среду очередном заседании городского правительства слушался вопрос об отмене доплаты некоторым категориям граждан за жилье, предоставляемое в обмен на аварийное, ничто, казалось бы, не предвещало особенного резонанса. Многократно усилили информационный повод неожиданные заявления губернатора. «Ну, скажите, что город делает плохого, расселяя аварийные дома?!», - напрямик обратилась Валентина Матвиенко с вопросом, адресованным то ли протестующей общественности, то ли сочувствующей ей прессе. Так уж сложились события последних дней, что чаша терпения в Смольном оказалась переполнена. Однако время ставить точку в противостоянии властей и общественности по этому вопросу, еще не пришло.
Тяжелый диагноз
Обследования на предмет аварийности проводят не чиновники, говорит Матвиенко, а специализированные организации. Если граждане не доверяют результатам экспертизы, они могут оспорить ее в суде. Они также могут заказать экспертизу другой специализированной организации. Эксперты, имея в виду возможность оспаривания их заключения, не станут предоставлять ложных сведений.
Тут следует уточнить, что заказчиком проведения обследования зданий на предмет аварийности, как правило, являются районные администрации. Каждая районная администрация имеет программу выявления аварийных домов на своей территории. Эти программы разрабатываются, в том числе, на основании запросов и обращений граждан, опасающихся за безопасность собственного жилища. Если бы районные администрации не занимались работой по выявлению аварийных домов, граждане вынуждены были бы собственноручно оплачивать экспертизу, которая, кстати говоря, стоит не дешево.
Таким образом, получается, что прежде чем оспаривать «аварийность» своего дома, граждане как минимум должны изыскать средства на проведение альтернативной экспертизы. В обычном порядке средства на проведения обследований проходят по счетам Жилищного комитета.
А тем, кто протестует против сноса, следует быть внимательными, поскольку заключения об аварийном состоянии дома не всегда достаточно для вынесения «смертного приговора». Безоговорочным основанием для сноса могут стать данные еще одной, дополнительной экспертизы - о возможности или невозможности вывода дома из аварийного состояния. В случаях, когда речь идет о зданиях-памятниках, проведение такого рода экспертизы, становится обязательным, и оплату работы экспертов берет на себя КГИОП. Но когда встает вопрос о выборе между сносом и «лечением» (капитальным ремонтом, реконструкцией) здания, не являющегося памятником, проблема, как ни крути, становится в первую очередь социально-экономической.
{yamarket}
Трудное решение
Трудное решение о признании жилья непригодным для проживания, а также не менее трудное решение о дальнейшей судьбе аварийных домов после расселения, должна принимать городская администрация.
Мы не волшебники, говорит губернатор. Никто не брался, к примеру, отремонтировать дома на улицах Шкапина и Розенштейна - пришлось сносить. А для того, чтобы восстановить и реставрировать исторический центр Петербурга, необходимо, по словам губернатора, как минимум 200-300 млрд. рублей.
150 млрд.рублей, по словам председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, город собирается в целом потратить в ближайшие годы на жилищные программы и капитальный ремонт. Мы не можем заранее знать, по какой из городских программ в области жилищной политики, будут расселены жильцы, говорит Лукманов. Средства на расселение жильцов аварийного фонда могут быть перечислены и в соответствии с адресно-инвестиционной программой расселения коммунальных квартир, по программе предоставления жилья льготным категориям граждан и еще целому ряду других программ.
Помимо того, что (ввиду сложной организации бухгалтерии решения жилищных проблем) городские власти не могут представить цифры отчетности по аварийному фонду в рублях, они не имеют также возможности своевременно предоставить соответствующие цифры и по метражу за год - отчетность по предоставленному жилью поступит в середине следующего года. Но и в целом логика декларируемых в этой области обещаний городского правительства непрозрачна. Так, по словам Лукманова, к
Городские власти понесут уголовную ответственность, если аварийный дом рухнет, напомнила Валентина Матвиенко. Между тем, планы по расселению аварийного жилья не закрыты еще за
При этом воссоздание и реставрация ветхих домов по соображениям консервации исторического облика - самый затратный путь. Тогда как наиболее выгодным является вариант решения проблемы путем продажи аварийных домов (с последующим расселением и сносом) на торгах. Восемь компаний билось за расселение аварийного дома на наб. Робеспьера, и победила та из них, которая предложила наибольшие отчисления в бюджет, говорит губернатор. Продажа с аукциона земельного участка на Робеспьера, 32, уточняет глава Жилищного комитета, окупило затраты втрое. Решение РФФИ о продаже 100% акций ОАО «Предприятие транспортных и специальных работ», основным активом которого является недвижимость по адресу ул. Тележная, 32а, а также планы по переносу Боткинских бараков, находящихся по соседству с Тележной - способны сделать участок, занимаемый аварийными и ветхими домами, не менее привлекательным для инвесторов.
Получается, что расселение аварийных домов в центральных или престижных районах города может быть не только самоокупаемым, но и принести в бюджет средства, столь необходимые для решения проблемы аварийного жилья в других районах?
Избавление от иллюзий
Представленные Жилищным комитетом предложения о внесении поправок к законам, регламентирующим процесс расселения аварийного фонда, как говорится в пояснительной записке, не потребуют дополнительного финансирования из средств городского бюджета. В реализации жилищной политики город сделал акцент на улучшении жилищных условий петербуржцев, в том числе за счет увеличения метража предоставляемого бюджетного жилья. Однако жильцы аварийных квартир не часто готовы оплачивать квадратные метры, предоставляемые сверх нормы. В то время как платить за расширение жилплощади граждан за счет городского бюджета изначально предполагалось лишь в соответствии с санитарными нормами.
Странным при этом выглядит сам факт внесения поправок, освобождающих граждан от доплаты. Как будто городские власти, декларируя грядущие улучшения, собирались обязать жильцов покупать дополнительные метры, не оценив ни желания, ни возможностей горожан, и лишь теперь осознали безнадежность благих намерений. Принятие поправок потребует увеличения количества жилья, предоставляемого строителями Жилищному комитету для расселения аварийного фонда, не превышающего по метражу санитарные нормативы, уточняет Юнис Лукманов.
Это заявление вызвало крайнее удивление вице-губернатора Александра Вахмистрова, курирующего городской строительный блок. Город до сих пор не строил социального жилья, превышающего по метражу санитарные нормы, говорит вице-губернатор. Но тут же припоминает, что при расселении домов, находившихся в зоне строительства КАД, принимались в виде исключения решения об освобождении переселенцев от доплаты за увеличение метража. Означает ли принятие этих поправок сворачивание заявленной политики улучшения качества жилья в части установления планки по метражу? Да, видимо, означает. Но если так, чем же тогда городские власти собираются компенсировать переезд из центра в иные районы жильцов аварийного фонда?
Все дороги ведут в суд?
Собственники аварийных квартир в престижных районах города зачастую имеют ложное представление о стоимости их имущества, считают городские власти. Оценку стоимости аварийного жилья, говорит губернатор, опять-таки проводят не городские власти, а независимые эксперты и снова отсылает граждан к возможности проведения альтернативной экспертизы и оспаривания результатов, полученных городскими властями экспертиз в судебном порядке.
Практика расселения собственников аварийных домов в принудительном порядке (по решению суда) отработана на примере расселения при строительстве II очереди Мариинского театра в Петроградском районе, говорит глава Жилищного комитета. Собственникам предлагается на выбор две возможности - либо получить выкупную стоимость квартиры, либо новую квартиру. Если они не согласны ни с тем, ни с другим вариантом, дело передается в суд.
Помимо того, губернатор предложила гражданам оспаривать в судебном порядке решение городских властей в части признания их жилья аварийным, а также в части принятия решений о невозможности вывода домов из аварийного состояния. В крайнем случае - проводить собрания жильцов и при 100% «за» принимать ответственность за судьбу аварийного дома на себя.
Можно представить, что такие заявления городских властей продиктованы отчасти эмоциональной реакцией: город принимает на себя повышенные обязательства, реанимирует, возрождает к жизни утраченные надежды, а реализация жилищной политики не приносит удовлетворения и, более того, служит почвой для политических спекуляций.
Не меньшим донкихотством выглядит и позиция иных записных патриотов исторического центра. Что отличает представителей так называемой «петербургской фронды» или участников движения «Живой город», играющих на интересах жильцов аварийного фонда и призывающих к бойкотированию расселения, от тех, кто простой играет на повышение риэлтерских дивидендов? А, может быть, и не только риэлтерских?
Жилищная политика - тоже политика
К сожалению, перевести решение проблемы в сугубо правовое русло жильцам аварийного фонда со своей стороны под час также не легко, как не под силу им оплатить дополнительный метраж. И если бы общественные организации имели в виду и их интересы, и проблему сохранения исторического центра в большем объеме, чем это на сегодняшний момент представляется возможным городской администрации, то идти, наверное, следовало не по пути развития судебной практики. Не лишней, возможно, стала бы инициатива по созданию специальных фондов помощи собственникам аварийных домов, на счетах которых бы собирались средства на капитальный ремонт и реставрацию.
Пусть, город берет на себя улучшение условий для самых незащищенных слоев: в безусловном выигрыше при расселении аварийного фонда оказываются очередники и жители коммунальных квартир. Той части граждан, которая успела приватизировать свое жилье до признания дома аварийным, может посчастливиться, получив выкуп за квартиру, проявить свою предприимчивость. Собственники, приобретавшие ветхое жилье в расчете на увеличение «инвестиций», могут оказаться разочарованы - предупреждает губернатор. Такая рискованная предприимчивость заведомо не вызывает сочувствия.
Однако есть еще категория нанимателей аварийного жилья, которая имеет некоторый «избыток» аварийной жилплощади. Принятые правительством поправки приведут их к потере метража, если откажутся от доплаты. Кроме того, некоторое количество граждан изначально не имело шансов приватизировать свои квартиры, по причине его аварийности, хотя они являются такими же налогоплательщиками и также оплачивали квитанции по квартплате, как и все остальные. Разве они виноваты в том, что их дом простоял сто лет без капитального ремонта? Или, к примеру, в том, что их дом стал аварийным по вине строителей, работавших по соседству?
Почему бы городским властям не наладить более гибкий диалог с жителями аварийного фонда и общественными организациями, выступающими в защиту сохранения исторического облика города? Ведь жилищная политика - тоже политика. А правовое общество не удастся построить, не построив гражданское. Привлечение внимания ТСЖ к оплате экспертизы на предмет аварийности - далеко не единственная возможность такого сотрудничества. Инвесторам, получающим участок, занимаемый аварийным домом, должно быть все равно - расплатиться за него квартирами в этом же доме для расселенцев или деньгами, которые пойдут на расселение. А жители аварийного фонда, готовые к доплате, при иных условиях могли бы принять участие в сохранении того или иного уголка исторического Петербурга. В конце концов, «общественники» могли бы оказать большую услугу городским властям в выявлении пятен для бюджетного строительства в центре. Уже сейчас «Живой город» предпринял инициативу по проведению конкурса по определению лучшего проекта нового строительства в историческом центре.
Наверное, если граждане хотя бы на уровне общественных движений готовы делить политическую ответственность с властью, не стоит ждать большей сознательности со стороны жильцов аварийного фонда, разделяемых разным по своей сути обстоятельствами.
Наталья Черемных
Подведены итоги конкурса «Строитель года — 2006». Победителем в номинации «Строитель года» (за личный вклад в развитие инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга) признан Евгений Резвов, генеральный директор ЗАО «Строительный трест».В церемонии награждения приняли участие: вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, президент Российского союза строителей Виктор Никитович, и.о. представителя Президента РФ в СЗФО Евгений Лукьянов, председатель Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга Роман Филимонов, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев и многие другие. Всего в празднике приняли участие около 300 представителей федеральной власти, правительства Санкт-Петербурга, застройщиков, банкиров, общественных организаций, учебных заведений и СМИ. Мероприятие было включено в деловую программу Международного строительного форума «Интерстройэкспо».
Напомним, что ежегодный профессиональный конкурс «Строитель года» проводится в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.07.2006 № 889, что придает ему особый статус общегородского мероприятия. Цель данного конкурса – выявление представителей строительного комплекса, достигших наивысших результатов в работе, развитии рынка недвижимости и формировании инвестиционного климата. Инициаторами проведения конкурса являются Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», Ассоциация банков Северо-Запада, Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН), Союз строительных объединений и организаций (ССОО), Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой».
Конкурс проводится в два этапа. На первом всем участникам инвестиционно-строительного комплекса предлагалось заполнить и представить экспертной комиссии анкеты. Голоса, отданные в этих анкетах, подсчитывались, и по результатам этого подсчета определялась пятерка претендентов на победу в каждой из номинаций. Имена победителей и лауреатов определялись в ходе голосования экспертного совета конкурса, возглавляемого вице-губернатором Александром Вахмистровым. Анкетирование проводилось по 20 номинациям. Однако затем оргкомитетом конкурса было принято решение не вручать награды в номинации «Лучшее предприятие малого бизнеса в сфере строительства».
Генеральным партнером конкурса в этом году выступала группа компаний «Роспайп».
Сообщение о приостановке строительства торгового центра ООО «Концепт Групп» на площади Мужества стало объектом бурного обсуждения среди петербургских застройщиков.Представители инвестиционно-строительного комплекса убеждены, что в городе может быть создан опасный прецедент принятия градостроительных решений под эмоциональным давлением недовольных граждан.
Горячая точка
На сегодняшний день район площади Мужества можно назвать самой горячей точкой на карте Петербурга: противостояние вокруг строительной площадки, где ООО «Концепт Групп» планирует возвести торговый центр, перестало быть трехсторонним делом застройщика, городских властей и так называемого общественного движения «Площадь Мужества». Представители инвестиционно-строительного комплекса Северной столицы взволнованы возможностью запрета стройки городскими властями из-за ее негативного восприятия некоторыми представителями городской общественности.
«Нельзя допускать, чтобы общественность запрещала реализацию проекта компании, имеющей на это все права – все документы и согласования», – уверен президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко. Такого же мнения придерживается и президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Если есть разрешение на строительство, если получены все согласования и соблюдены требования законодательства – строить необходимо, – подчеркнул он. – Мнение жильцов нужно учитывать на стадии обсуждения, для этого специально проводятся общественные слушания».
Старая легенда
Представители инициативной группы, выступая против строительства нового объекта, основывают свою позицию на трех посылах: во-первых, компания-застройщик не уложилась в срок, отведенный для строительства; во-вторых, не было постановления правительства Петербурга о продлении сроков работ; в-третьих, на месте, отведенном под торговый центр, должна быть восстановлена часовня.
Отметим, что компания «Концепт Групп» предлагала инициативной группе возвести часовню на историческом месте, именно на том, где она была ранее, однако на это предложение последовал отказ.
Кроме того, надо заметить, что возведение храмов, церквей и часовен возможно лишь при существовании прихода той или иной церкви, который и вправе обратиться в епархию за разрешением на строительство культового здания.
Руководители компании «Концепт Групп» заявили, что при подготовке проектной документации помимо стандартного пакета документов (в связи с особенностями застройки пл. Мужества) застройщик получил дополнительные согласования от МЧС и Метростроя. А в военкомате компании выдали справку о том, что на месте предполагаемого строительства никаких захоронений нет. Кроме этого, компания заключила договор с поисковой организацией ГУ «Дом молодежи Санкт-Петербурга», представители которой присутствовали на стройплощадке во время земляных работ, дабы исключить возможные прецеденты. Но даже и это не пресекло заявления о том, что строительство ведется «на костях».
Не торопись!
Как сообщил сопредседатель общественного движения «Площадь Мужества» Александр Алаханов, по закону на стройку отводилось 23 месяца. «Она должна была завершиться в декабре 2006 года. Но на тот момент на участке никаких работ не велось. Первые отдельные блоки появились 13 марта этого года. Но застройщик до 7 июля 2007 года все равно не успел бы построить торговый центр», – считает он. По словам г-на Алаханова, площадь Мужества – особая зона, опасная с точки зрения геодезии. «При такой ситуации можно строить только бесфундаментные здания, а торговый центр – капитальное строение», – считает он.
«У меня двоякое отношение к происходящим событиям, – отмечает директор Союзпетростроя Лев Каплан. – С одной стороны, для меня, как для блокадника, площадь Мужества священна, и как простой житель города я приветствую решение об отмене строительства. Но как руководитель строительного союза, я считаю, что если постановление было принято, то отменить его можно только в судебном порядке. Иначе в городе будет создан очень опасный прецедент, ведь общественное мнение зачастую против начала строительства в густонаселенных районах».
Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский считает, что главное в сложившейся ситуации – не допускать скоропалительных решений и выводов, проверять основания, на которых реализуется проект: соответствуют ли они нормам законодательства. По его мнению, пример с площадью Мужества спровоцирует очаги напряжения и на других адресах. «Оптимальный исход подобных ситуаций – разумный компромисс между застройщиками и гражданами. Застройщики к нему готовы, вопрос в том, готовы ли горожане», – отмечает Эдуард Тиктинский.
Только в судебном порядке
Компромисс не достигнут, но и в суд никто не спешит. Судиться против компании-застройщика общественное движение почему-то пока не намерено.
«Комитет по строительству вообще не является органом, который вправе приостанавливать строительство, – уверен адвокат, член Ленинградской областной коллегии адвокатов Алексей Люкшин. – Если есть постановление городской администрации о проектировании и строительстве определенного объекта недвижимости, то отменить его может только правительство. Ни комитет, ни органы строительного надзора этого делать не могут. Если есть все разрешения и согласования, а права смежных землепользователей, собственников объектов недвижимости, которые находятся рядом, не нарушаются, то оснований для отмены этого постановления нет никаких. Принятие такого решения может стать основанием, я бы сказал, для шантажа со стороны граждан по другим стройплощадкам».
Со своей стороны, ООО «Концепт Групп» не имеет оснований с точки зрения Гражданского кодекса начинать судебный процесс против общественного движения «Площадь Мужества». Но если ни одна из сторон не начнет суд, постановление правительства не имеет шансов быть признанным не соответствующим букве закона.
«Мы сейчас рассматриваем все возможные варианты разрешения проблемы, готовы встречаться с представителями общественного движения и в частном порядке, но предпочли бы встречу в суде, – комментирует директор по проектам ООО «Концепт Групп» Дмитрий Мурашкин. – Пора перейти от перепалки на стройплощадке к юридически подкрепленным доводам в зале суда».
Гордиев узел
Пока же строительство не продолжается и не консервируется. Застройщик называет то, что происходит, а точнее, не происходит на стройплощадке, – «вынужденным простоем». А значит, и сложившаяся ситуация остается тупиковой. «Чтобы такие ситуации не приобрели массовый характер и не нанесли серьезный урон развитию и обновлению города, необходимо внимательно разобрать данный конкретный случай, в том числе, предположительно, и в судебном порядке, – подчеркивает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев. – Кроме того, строителям необходимо сесть за стол переговоров с представителями администрации, а также конструктивно настроенной общественностью, чтобы обсудить пути решения проблемы».
Разрубить гордиев узел на пл. Мужества может только судебное решение, поэтому правительство Санкт-Петербурга готово дать повод. «На ближайшем заседании правительства мы внесем вопрос об отмене постановления. Но застройщик пусть судится с нами за наши неправомерные действия», – заявил вице-губернатор Александр Вахмистров.
Политический момент
По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, все происходящее вокруг стройки на площади Мужества имеет не только эмоциональный и правовой, но и политический оттенок. «В последнее время участились случаи, когда группы лиц организуют волнения граждан вокруг той или иной стройки. Цель этих групп – не защита интересов жителей, а создание нездоровой политической обстановки в городе. Связано это с предстоящими выборами в Госдуму РФ и выборами Президента», – уверен Алексей Белоусов.
Нет сомнений, что ряд политических сил захотят использовать недовольство граждан и заработать на этом политический капитал. Стоит ли переводить инвестиционные процессы на политические рельсы, если это приведет к ухудшению инвестиционного климата в городе и уменьшению средств, уплачиваемых в бюджет? Из-за этого, безусловно, произойдет сокращение социальных программ, которые администрация может реализовать в интересах тех же жителей.
Получается, что из-за одного заявления пошатнулась вся сложившаяся система ведения строительства. Это может затронуть всю отрасль. Если окончательное решение будет принято в пользу общественного объединения «Площадь Мужества», инвесторы потеряют уверенность в том, что любой другой проект не окажется в таком же осадном положении.
«Случись такое один раз, и город рискует получить целый букет подобных же выступлений даже по проектам, имеющим огромное значение для Петербурга. В том числе и по социальным стройкам», – прогнозирует Артур Кириленко.
Практика показывает, что нет ни одного самого благого проекта, у которого бы не было противников. Что же теперь, заморозить весь город? Или все-таки будем работать на развитие? Что уж говорить о тех деньгах, которые город потеряет в виде невыплаченной инфраструктуры и налогов. И наконец, о какой инвестиционной привлекательности нашего города мы можем говорить, когда инвестор, действующий по закону, оказывается заложником эмоций.
Готов ли Петербург к изменению инвестиционного климата?
Вероника Шеменева