6 % – это много или мало?
Минстрой России подготовил поправки в законодательство о долевом строительстве, в соответствии с которыми взносы застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков вырастут в 5 раз. Эксперты рынка признают новацию объяснимой, но указывают, что это дает очередной стимул для подорожания жилья, которых в последнее время и без того было более чем достаточно.
Поправки №29
Законопроект Минстроя России с соответствующими поправками в закон 214-ФЗ размещен на портале законопроектов для публичного обсуждения. Это, кажется, будет уже 29-я редакция злосчастного закона «О долевом строительстве…».
По планам ведомства, с 1 октября 2018 года размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд должен будет составлять 3% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве, а с 1 января 2019 года – уже 6 %. Напомним: в настоящее время застройщики перечисляют в Фонд защиты прав дольщиков 1,2 % от цены каждого договора.
Предложение повысить размер отчислений в Фонд дольщиков вносилось в Госдуму в рамках ранее принятых поправок к закону 214-ФЗ, но из итогового варианта эта мера была исключена.
«Если вспомнить, что еще в апреле Михаил Мень, бывший тогда главой Минстроя, заявлял о планах повышения процентной ставки взноса в Фонд защиты дольщиков до 6,75 %, то ее снижение на 0,75 п.п. уже можно назвать хорошей новостью, - отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Кому оно надо?
Как полагает председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев, повышение размера взносов должно стимулировать застройщиков к тому, чтобы они как можно быстрее отказывались от классических договоров «долевки» и переходили на систему эскроу-счетов.
Того же мнения придерживается директор по правовым вопросам Группы «Эталон» Виктория Цытрина. Об этом же говорит ведущий аналитик ГК «Доверие» Антон Банин. «Логика инициативы понятна – Минстрой изыскивает все возможные способы стимулировать застройщиков переходить на эскроу-счета. Однако эта мера может оказаться неэффективной по одной причине – банки не готовы в полном объеме предлагать такой продукт застройщикам, как эскроу-счет. Не проработана схема рассмотрения заявки, не сформированы механизмы определения процентной ставки и перечисления средств дольщиков. Поэтому на сегодняшний день лишь два банка готовы открывать эскроу-счета – Сбербанк и «Российский Капитал», – отмечает он.
Но это еще не все резоны федерального ведомства. «Вторая цель законопроекта – увеличение объема денежных средств в Фонде, т.к. сейчас их недостаточно для достройки проблемных объектов», – отмечает Виктория Цытрина. О том же говорит Алексей Белоусов. «В ближайшее время строительная отрасль будет переходить на проектное финансирование, а значит, Фонд не сможет выполнить свои функции в полном объеме: за столь короткий срок существования он просто не успеет накопить достаточное количество средств для решения задачи защиты дольщиков», – отмечает он.
Заплатит покупатель
При этом эксперты сходятся в одном: дополнительные расходы застройщики (по крайней мере, полностью) на себя не возьмут. А значит, цены на квартиры вырастут, и за защиту прав одних покупателей жилья заплатят другие. «Безусловно, увеличение размера взносов приведет к дополнительному росту цен на недвижимость», – уверена Виктория Цытрина. «Новая инициатива может вызвать небольшое повышение цен, но его потенциал ограничен спросом, поэтому рост может быть в пределах 3-5 %. Впрочем, для покупателя это существенные деньги», – добавляет директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
«Застройщики окажутся в патовой ситуации. С одной стороны, повышенная ставка 6 % отчислений в компенсационный фонд ухудшит экономику проекта на 5-6 %. С другой стороны, не сформированы организационные механизмы перехода на эскроу-счета с доступной ценой проектного финансирования. Какой бы вариант застройщики не выбрали, себестоимость строительных работ все равно вырастет: в случае повышенных отчислений в компенсационный фонд – на 5-6 %, в случае проектного финансирования 85% строительно-монтажных работ по ставке 10-12 % для эскроу-счетов – на 5-10 %. Соответственно, цены квадратного метра повысятся примерно на эти же величины в зависимости от выбранного способа привлечения средств дольщиков. Это, безусловно, отразится на снижении спроса, если он не будет компенсирован соответствующим снижением процентных ставок по ипотечным кредитам», – отмечает Антон Банин.
А смысл?
При этом эксперты отнюдь не уверены, что инициаторы законодательных новаций достигнут желаемого результата. «Повышение ставки взноса ухудшит и без того непростое положение застройщиков, ускорит их переход на работу с эскроу-счетами. В итоге это приведет к сокращению и так скудных поступлений в Фонд защиты дольщиков, следовательно, поставит под сомнение саму необходимость его дальнейшего существования», – отмечает Алексей Белоусов.
«Новая инициатива увеличивает расходы застройщиков, что, конечно же, ляжет дополнительным бременем на расходную часть всех проектов. Девелоперы, честно и добросовестно выполняющие свои обязательства, солидарно отвечают за недобросовестную и рискованную политику других застройщиков. Доходность проектов будет уменьшаться. Это может стать «последней каплей» для небольших компаний, которые балансируют на грани рентабельности и вызвать новый виток невыполнения обязательств и банкротств застройщиков», – считает Павел Брызгалов.
В общем, эксперты рынка опасаются, что новую инициативу Минстроя ждет судьба, описанная в одном из бессмертных афоризмов бывшего премьер-министра России: «хотели как лучше, а поучилось как всегда».
В 2017 году в Ленобласти ввели 39 проблемных объектов. Но до решения проблем всех обманутых дольщиков еще далеко – в регионе осталось 22 долгостроя.
Заседание Комиссии по защите прав пострадавших участников долевого строительства под председательством губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, с участием представителей профильных комитетов и силовых ведомств, застройщиков и самих дольщиков, состоялось в минувший четверг и продлилось пять часов.
Участники встречи рассмотрели самый проблемный объект региона – ЖК «Силы Природы» от O2 Development в Мурино, новоселья в котором ждут 2,7 тыс. человек. В отношении застройщика первой очереди (ЖСК «Муринское-1») в начале ноября этого года Арбитраж вынес решение о введении процедуры наблюдения (первой стадии банкротства). Что касается второй аффилированной структуры компании O2 Development (ООО «Романтика») – служители Фемиды оснований для банкротства не нашли. Сейчас Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти готовится к очередному суду по введению процедуры банкротства ООО «Романтика».
В разговоре с руководством O2 Development губернатор был очень категоричен. Он напомнил, что компания уже три года не ведет строительство на объекте. «Все, что вы могли вынести из проекта, вы уже взяли. Скоро гвозди будете оттуда вытаскивать и сдавать их на металлолом. Но не надо рассчитывать на то, что банк, который пошел нам на уступки и дает кредит, даст его вам. Он даже в одном помещении находиться с вами не захочет», – подчеркнул глава региона.
На это основной акционер O2 Development Виктор Осокин сообщил, что нашел потенциального инвестора для завершения строительства и сейчас он оценивает возможность вхождения в проект. Но Александр Дрозденко ему на слово верить не стал. «Если у вас есть инвестор, приводите его ко мне, я отменю все совещания и сразу встречусь с ним. Мы ровно через сутки будем понимать, насколько он реален. Если он даст гарантии, мы сделаем шаг назад и скорректируем планы по вашему объекту», – сказал губернатор, вспомнив, что г-н Осокин рассказывает о «найденном инвесторе» уже не первый год.
Но пока источник финансирования O2 Development отсутствует, областные власти планируют достраивать объект на кредитные средства банка (договор на инвестирование уже заключен) и собственные средства ЛеноблАИЖК для старта проекта.
Спор на повышенных тонах вызвала ситуация и с еще одним долгостроем Всеволожского района – ЖК «Десяткино 2.0» от компании «Норманн», ввод которого ждут 1632 человека. По словам дольщиков комплекса, сроки сдачи застройщик переносил четыре раза. Граждане подписывают договоры с новыми датами неохотно, и некоторые из них уже готовы расторгнуть ДДУ. Кроме того, они заявили, что стройка на «Десяткино 2.0» стоит. Председатель совета директоров Виктор Сеппенен старался разубедить их: «Да, на объекте немного людей, человек десять-двенадцать. Но работы идут».
Жалуются на замершую стройку и дольщики ЖК «Ленинградская перспектива» от «ЛенСпецСтроя». Первый ДДУ был заключен в конце 2013 года и изначально первую очередь комплекса должны были сдать до 1 октября 2017 года. Но затем застройщик попросил перенести срок – до 1 августа 2018 года. Даты сдачи домов второй очереди сдвинулись с 31 декабря
2017 года до 1 октября 2018 года. «Это произошло по не зависящим от нас причинам. Но мы все сдадим в указанные даты», – пообещал коммерческий директор «ЛенСпецСтроя» Юрий Печенюк. Правда, этим планам дольщики уже не верят. Руководитель инициативной группы дольщиков ЖК «Ленинградская перспектива» Александр Головко сообщил о том, что «на стройплощадке тишина» и оттуда «вынесли всё, что смогли». Госстройнадзор региона предупредил застройщика о том, что в следующем году побывает на объекте с проверкой.
На совещании глава региона предупредил строителей, что несмотря на то, что они должны достраивать проблемные объекты как можно быстрее, без должной инфраструктуры дома сдаваться не будут. «Спекулировать на проблемах дольщиков не надо. Мы не введем незавершенные дома без благоустройства, дорог и инженерных сетей», – напомнил Александр Дрозденко.
В целом, губернатор подчеркнул, что для более эффективного решения проблем граждан необходима помощь федеральных властей. Это необходимо для расширения полномочий областных чиновников по изъятию недостроев без процедуры банкротства и для разработки более жесткого механизма, обязывающего застройщиков вводить дома.
Цифра
10,9 тыс. обманутых дольщиков в Ленобласти отметили новоселье в 2017 году.
21 декабря 2017 года в Санкт-Петербурге под председательством вице-президента, координатора Ассоциации «Национальное объединение изыскателей и проектировщиков» по СЗФО Александра Гримитлина состоялась конференция «Актуальные проблемы деятельности саморегулируемых организаций».
В ее работе приняли участие ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы Российской федерации по транспорту и строительству, советник президента нацобъединения Светлана Бачурина, члены Совета НОПРИЗ от СЗФО Сергей Алпатов и Антон Мороз, заместитель генерального директора по СЗФО ООО «Британский Страховой Дом» Анатолий Кузнецов, а также более 30 руководителей СРО, ведущих изыскательскую и проектную деятельность на территории округа.
Работу конференции открыл Александр Гримитлин. В своем выступлении он озвучил итоги деятельности НОПРИЗ в 2017 году и планы нацобъединения на предстоящий 2018 год.
Особое внимание делегатов вице-президент, координатор НОПРИЗ по СЗФО обратил на работу нацобъединения в округе, подчеркнув, что практически все СРО выполнили условия нового законодательства.
Александр Гримитлин озвучил положение дел с формированием Национального реестра специалистов, созданием Национальной рамки квалификаций и квалификационных стандартов, а также основные проблемы, с которыми саморегулируемым организациям пришлось столкнуться в связи со вступлением в действие законодательных новелл и с которыми придется столкнуться, когда вступят в действие требования закона по экспертизе. Таким образом, вице-президент НОПРИЗ начал дискуссию, которая была продолжена выступающими далее докладчиками.
Так, Светлана Бачурина рассказала о внесенном в Госдуму законопроекте № 302180-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования осуществления градостроительной деятельности и установления зон с особыми условиями использования территории».
Кроме этого, она напомнила о постепенном переходе отрасли с долевого строительства на проектное финансирование, подчеркнув при этом, что данные новации призваны решить проблему обманутых дольщиков: «Объекты должны не только проектироваться, начинать строиться, но и вовремя сдаваться потребителям, особо это касается жилищного строительства», – заметила Светлана Бачурина.
Завершая свое выступление, советник президента НОПРИЗ уделила внимание кадровому вопросу, заметив, что создание единой системы формирования и повышения квалификации специалистов отрасли практически завершено, а также поздравила участников конференции с наступающим Новым годом и Рождеством.
Отдельной темой обсуждения стал доклад Анатолия Кузнецова о страховании ответственности за нарушение условий договоров строительного подряда (госконтракта). Докладчик подчеркнул важность взаимодействия представителей банковского и строительного сообщества в выработке конструктивных, основанных на практике предложений по усовершенствованию системы.
В завершение дискуссии член Совета НОПРИЗ от СЗФО Сергей Алпатов призвал участников конференции активизировать свою позицию по внесению предложений в нацобъединение, для последующего обсуждения на Совете НОПРИЗ, так как ко мнению профессионалов округа всегда прислушивались и эта традиция должна быть продолжена и в наступающем году.
