6 % – это много или мало?
Минстрой России подготовил поправки в законодательство о долевом строительстве, в соответствии с которыми взносы застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков вырастут в 5 раз. Эксперты рынка признают новацию объяснимой, но указывают, что это дает очередной стимул для подорожания жилья, которых в последнее время и без того было более чем достаточно.
Поправки №29
Законопроект Минстроя России с соответствующими поправками в закон 214-ФЗ размещен на портале законопроектов для публичного обсуждения. Это, кажется, будет уже 29-я редакция злосчастного закона «О долевом строительстве…».
По планам ведомства, с 1 октября 2018 года размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд должен будет составлять 3% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве, а с 1 января 2019 года – уже 6 %. Напомним: в настоящее время застройщики перечисляют в Фонд защиты прав дольщиков 1,2 % от цены каждого договора.
Предложение повысить размер отчислений в Фонд дольщиков вносилось в Госдуму в рамках ранее принятых поправок к закону 214-ФЗ, но из итогового варианта эта мера была исключена.
«Если вспомнить, что еще в апреле Михаил Мень, бывший тогда главой Минстроя, заявлял о планах повышения процентной ставки взноса в Фонд защиты дольщиков до 6,75 %, то ее снижение на 0,75 п.п. уже можно назвать хорошей новостью, - отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Кому оно надо?
Как полагает председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев, повышение размера взносов должно стимулировать застройщиков к тому, чтобы они как можно быстрее отказывались от классических договоров «долевки» и переходили на систему эскроу-счетов.
Того же мнения придерживается директор по правовым вопросам Группы «Эталон» Виктория Цытрина. Об этом же говорит ведущий аналитик ГК «Доверие» Антон Банин. «Логика инициативы понятна – Минстрой изыскивает все возможные способы стимулировать застройщиков переходить на эскроу-счета. Однако эта мера может оказаться неэффективной по одной причине – банки не готовы в полном объеме предлагать такой продукт застройщикам, как эскроу-счет. Не проработана схема рассмотрения заявки, не сформированы механизмы определения процентной ставки и перечисления средств дольщиков. Поэтому на сегодняшний день лишь два банка готовы открывать эскроу-счета – Сбербанк и «Российский Капитал», – отмечает он.
Но это еще не все резоны федерального ведомства. «Вторая цель законопроекта – увеличение объема денежных средств в Фонде, т.к. сейчас их недостаточно для достройки проблемных объектов», – отмечает Виктория Цытрина. О том же говорит Алексей Белоусов. «В ближайшее время строительная отрасль будет переходить на проектное финансирование, а значит, Фонд не сможет выполнить свои функции в полном объеме: за столь короткий срок существования он просто не успеет накопить достаточное количество средств для решения задачи защиты дольщиков», – отмечает он.
Заплатит покупатель
При этом эксперты сходятся в одном: дополнительные расходы застройщики (по крайней мере, полностью) на себя не возьмут. А значит, цены на квартиры вырастут, и за защиту прав одних покупателей жилья заплатят другие. «Безусловно, увеличение размера взносов приведет к дополнительному росту цен на недвижимость», – уверена Виктория Цытрина. «Новая инициатива может вызвать небольшое повышение цен, но его потенциал ограничен спросом, поэтому рост может быть в пределах 3-5 %. Впрочем, для покупателя это существенные деньги», – добавляет директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
«Застройщики окажутся в патовой ситуации. С одной стороны, повышенная ставка 6 % отчислений в компенсационный фонд ухудшит экономику проекта на 5-6 %. С другой стороны, не сформированы организационные механизмы перехода на эскроу-счета с доступной ценой проектного финансирования. Какой бы вариант застройщики не выбрали, себестоимость строительных работ все равно вырастет: в случае повышенных отчислений в компенсационный фонд – на 5-6 %, в случае проектного финансирования 85% строительно-монтажных работ по ставке 10-12 % для эскроу-счетов – на 5-10 %. Соответственно, цены квадратного метра повысятся примерно на эти же величины в зависимости от выбранного способа привлечения средств дольщиков. Это, безусловно, отразится на снижении спроса, если он не будет компенсирован соответствующим снижением процентных ставок по ипотечным кредитам», – отмечает Антон Банин.
А смысл?
При этом эксперты отнюдь не уверены, что инициаторы законодательных новаций достигнут желаемого результата. «Повышение ставки взноса ухудшит и без того непростое положение застройщиков, ускорит их переход на работу с эскроу-счетами. В итоге это приведет к сокращению и так скудных поступлений в Фонд защиты дольщиков, следовательно, поставит под сомнение саму необходимость его дальнейшего существования», – отмечает Алексей Белоусов.
«Новая инициатива увеличивает расходы застройщиков, что, конечно же, ляжет дополнительным бременем на расходную часть всех проектов. Девелоперы, честно и добросовестно выполняющие свои обязательства, солидарно отвечают за недобросовестную и рискованную политику других застройщиков. Доходность проектов будет уменьшаться. Это может стать «последней каплей» для небольших компаний, которые балансируют на грани рентабельности и вызвать новый виток невыполнения обязательств и банкротств застройщиков», – считает Павел Брызгалов.
В общем, эксперты рынка опасаются, что новую инициативу Минстроя ждет судьба, описанная в одном из бессмертных афоризмов бывшего премьер-министра России: «хотели как лучше, а поучилось как всегда».
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко во время праздничной церемонии открытия двух детских садов в Кудрово пообещал, что основные проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой деревни будут решены к 2025 году. При этом глава 47-го региона многозначительно добавил, что без участия бизнеса ничего не получится.
Инфраструктурные проблемы в Кудрово были всегда, однако особенно они обострились во времена строительного бума, когда жилье строили все, а соцобъекты и дороги – только власти. «Теперь нам приходится нагонять, и мы нагоним. Надеюсь, что к 2025 году мы решим все инфраструктурные проблемы, да так, чтобы лет 10 об этом можно было не думать», – сказал Александр Дрозденко на праздничной церемонии открытия двух детских садов в Кудрово.
Сотня объектов
Открывал губернатор дошкольное отделение Центра образования «Кудрово», а также детсадовское отделение №4 общеобразовательной школы №1. Оба объекта построила компания «Полис Групп» в рамках программы «Налоги в обмен на соцобъекты». Губернатор подчеркнул, что это далеко не первые, и, что важно, не последние соцобъекты, возведенные «Полис Групп» в Кудрово. «За три года мы вместе построили уже 6 детских садов и 2 школы. И еще построим», – заявил Александр Дрозденко.
Новые детсады губернатору понравились. Он нашел фасады зданий красивыми, и лично удостоверился в том, что застройщик установил антивандальные окна. «Подумал, что если я не смогу мячом разбить окно, то и дети не смогут», – пояснил губернатор, когда стекла устояли, несмотря на приложенные им усилия.
Александр Дрозденко отметил, что строительством детсадов регион не только решает проблемы местных жителей, но и исполняет указ президента РФ Владимира Путина, который велел обеспечить детсадами всех детей в возрасте от 3 до 7 лет. «Я поставил задачу к началу 2021 года, чтобы в детские сады пришли еще дети от полутора лет до трех», – добавил глава 47-го региона.
Интересно, что об указе президента говорили даже воспитанники новых детских садов, причем в стихах. В силу юного возраста дети выговаривали далеко не все буквы алфавита, однако слова благодарности в адрес президента и губернатора слышались отчетливо.
Конечно, жителям Кудрово нужны не только образовательные учреждения. Губернатор осмотрел участок, на котором в 2020 году должен будет появиться медицинский комплекс общей площадью в 6,5 тыс. кв. м. Учреждение сможет принимать по 650 посетителей в смену.
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что в 2018 году начнется проектирование проекта. Соответствующий аукцион, стоимостью 19,4 млн рублей уже объявлен. Чиновники уверены, что комплекс сможет закрыть все медицинские потребности жителей Кудрово.
Но и это не все. «За 10 лет мы построим здесь больше сотни социальных объектов. Даже в советское время такими темпами инфраструктуру не строили, а если и строили, то только на комсомольских стройках», – сказал Александр Дрозденко.
Путь к дорогам
Важную роль в повышении уровня жизни в Кудрово является развитие транспортной системы, которая на сегодня оставляет желать лучшего. Впрочем, у властей есть план по выходу и из этого кризиса. Так к концу 2018 года планируется завершить работы по «кольцеванию» проспекта Строителей: магистраль соединит северный и южный районы деревни. В 2019 году начнётся расширение действующего железнодорожного переезда в створе улицы Дыбенко, что позволит запустить движение автобусов большого класса. По планам областного правительства, к 2023 году будет построен въезд на Восточный скоростной диаметр и путепровод в районе магазина IKEA, а в 2025 заработает новая станция метрополитена.
«А если учесть, что мы уже договорились о расширении железнодорожного переезда на дороге от Кудрово до Петербурга, а также о том, что будет построена Фаянсово-Зольная магистраль, то о транспортных проблемах деревни можно будет забыть лет на 20-30», – уверен губернатор. «Ленобласть вкладывает значительные средства в разгрузку Кудрово от транспортных потоков. При этом для нас важно, чтобы в развитии инфраструктуры участвовал и частный капитал», – подчеркнул Александр Дрозденко. И слова губернатора не расходятся с реальностью: IKEA планирует вложить 800 млн рублей в строительство дорожной развязки. К развитию транспортной сети в районе будущего медкомплекса уже приложили руку компании «Строительный Трест» и «Отделстрой», вскоре к ним присоединится и «Инвесторг». В итоге за счет бюджета будут построены только подъезды к будущему зданию.
Очевидно, что правительство намерено свершить инфраструктурное чудо Кудрово руками работающих в области бизнесменов. И не только в Кудрово. Бугры, Мурино и Новое Девяткино также на особом счету у областного правительства.
Фонд имущества Петербурга выставит на торги два участка под торговые центры в Приморском районе города. Инвестиции в их строительство оцениваются в 200 млн рублей. По объемам продаж нового жилья Приморский район – городской передовик. Новая торговая инфраструктура здесь точно не будет лишней, говорят эксперты.
Смольный выставит на торги право аренды и застройки двух участков под торговлю в Приморском районе Петербурга. Первый торговый комплекс проектной площадью 2 тыс. кв. м. появится на пересечении улицы Ильюшина с проспектом Авиаконструкторов на участке 0,4 га. Стартовая цена лота составит 14,8 млн рублей. Построить торговый комплекс нужно за полтора года.
А под второй торговый объект отдадут участок площадью 0,4 га на пересечении ул. Парашютной и Шуваловского проспекта (напротив ЖК «Юбилейный квартал»). Площадь этого магазина составит 1,5 тыс. кв.м. А срок его строительства – девять месяцев. Стартовая цена этого лота – около 14 млн рублей.
В Смольном говорят, что на лоты уже есть претенденты. Но их имена не называют.
Эксперты считают, что участки имеют сравнительно небольшую для торговой недвижимости стартовую стоимость, сопоставимую с подготовленной индустриальной землей, и наверняка вызовут интерес у потенциальных инвесторов.
«Пятна средние по размеру, поэтому там логично строительство небольших микрорайонных торговых центров, специализированных ТЦ или отдельно стоящих супермаркетов. Но для классических гипермаркетов или крупных моллов участки малы», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. По его словам, среди преимуществ локаций – размещение в развитых жилых районах, на перекрестках. Среди минусов - ограниченная по меркам крупноформатной торговли площадь земли под застройку.
«В первом случае ТЦ появится в спальном районе. Это идеальное место для малого торгового центра. Существует пара торговых комплексов крупного формата поблизости, но оказывать существенное влияние на малую торговлю они не будут. Также недалеко находится станция метро «Комендантский проспект». А вторая локация выглядит несколько менее удачной из-за давления промзоны с запада. Но в перспективе и там условия для торгового бизнеса улучшатся», - рассуждает управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecar Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что стартовая цена выглядит гуманной. «Цена на самые дорогие участки в густонаселенных районах, как улица Илюшина, доходит до 20 тыс. рублей за 1 кв.м. земли. Заявленная стартовая цена может вырасти в несколько раз. Во втором случае заявленная цена тоже может значительно вырасти. На Парашютной улице есть предложения по цене более 10 тыс. рублей за 1 кв. м. земли», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова.
По оценке Ольги Шарыгиной, если у застройщика не будет необходимости прокладывать инженерные сети, инвестиции в строительство составят около 50 тыс. рублей на 1 кв.м. А в случае, если коммуникации отсутствуют, объем необходимых инвестиций вырастет на 30-40%, говорит она. По словам Ольги Шарыгиной, сейчас срок окупаемости малых торговых центров привлекателен для арендаторов. «В случае с данными проектами он составит около 7 лет», - считает эксперт. С коллегой согласна Екатерина Запорожченко из Docklands development. По ее словам, спрос на аренду в небольших районных торговых центрах не падал даже в кризис. «Их главный плюс - близость к покупателю. Поэтому заинтересованные инвесторы найдутся», - уверена она.
По данным Colliers International, Приморский район занимает второе место в рейтинге обеспеченности торговыми площадями: по итогам 2017 года здесь на 1000 человек приходится 1,002 кв.м. торговых площадей. Активный жилищный девелопмент и развитие инфраструктуры района способствуют не только появлению новых локальных торговых объектов, но и развитию действующих крупных торговых центров: ТЦ «Капитолий» Outlet и ТРК Atlantic City в настоящий момент проходят реконцепцию.