6 % – это много или мало?
Минстрой России подготовил поправки в законодательство о долевом строительстве, в соответствии с которыми взносы застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков вырастут в 5 раз. Эксперты рынка признают новацию объяснимой, но указывают, что это дает очередной стимул для подорожания жилья, которых в последнее время и без того было более чем достаточно.
Поправки №29
Законопроект Минстроя России с соответствующими поправками в закон 214-ФЗ размещен на портале законопроектов для публичного обсуждения. Это, кажется, будет уже 29-я редакция злосчастного закона «О долевом строительстве…».
По планам ведомства, с 1 октября 2018 года размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд должен будет составлять 3% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве, а с 1 января 2019 года – уже 6 %. Напомним: в настоящее время застройщики перечисляют в Фонд защиты прав дольщиков 1,2 % от цены каждого договора.
Предложение повысить размер отчислений в Фонд дольщиков вносилось в Госдуму в рамках ранее принятых поправок к закону 214-ФЗ, но из итогового варианта эта мера была исключена.
«Если вспомнить, что еще в апреле Михаил Мень, бывший тогда главой Минстроя, заявлял о планах повышения процентной ставки взноса в Фонд защиты дольщиков до 6,75 %, то ее снижение на 0,75 п.п. уже можно назвать хорошей новостью, - отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
Кому оно надо?
Как полагает председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев, повышение размера взносов должно стимулировать застройщиков к тому, чтобы они как можно быстрее отказывались от классических договоров «долевки» и переходили на систему эскроу-счетов.
Того же мнения придерживается директор по правовым вопросам Группы «Эталон» Виктория Цытрина. Об этом же говорит ведущий аналитик ГК «Доверие» Антон Банин. «Логика инициативы понятна – Минстрой изыскивает все возможные способы стимулировать застройщиков переходить на эскроу-счета. Однако эта мера может оказаться неэффективной по одной причине – банки не готовы в полном объеме предлагать такой продукт застройщикам, как эскроу-счет. Не проработана схема рассмотрения заявки, не сформированы механизмы определения процентной ставки и перечисления средств дольщиков. Поэтому на сегодняшний день лишь два банка готовы открывать эскроу-счета – Сбербанк и «Российский Капитал», – отмечает он.
Но это еще не все резоны федерального ведомства. «Вторая цель законопроекта – увеличение объема денежных средств в Фонде, т.к. сейчас их недостаточно для достройки проблемных объектов», – отмечает Виктория Цытрина. О том же говорит Алексей Белоусов. «В ближайшее время строительная отрасль будет переходить на проектное финансирование, а значит, Фонд не сможет выполнить свои функции в полном объеме: за столь короткий срок существования он просто не успеет накопить достаточное количество средств для решения задачи защиты дольщиков», – отмечает он.
Заплатит покупатель
При этом эксперты сходятся в одном: дополнительные расходы застройщики (по крайней мере, полностью) на себя не возьмут. А значит, цены на квартиры вырастут, и за защиту прав одних покупателей жилья заплатят другие. «Безусловно, увеличение размера взносов приведет к дополнительному росту цен на недвижимость», – уверена Виктория Цытрина. «Новая инициатива может вызвать небольшое повышение цен, но его потенциал ограничен спросом, поэтому рост может быть в пределах 3-5 %. Впрочем, для покупателя это существенные деньги», – добавляет директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
«Застройщики окажутся в патовой ситуации. С одной стороны, повышенная ставка 6 % отчислений в компенсационный фонд ухудшит экономику проекта на 5-6 %. С другой стороны, не сформированы организационные механизмы перехода на эскроу-счета с доступной ценой проектного финансирования. Какой бы вариант застройщики не выбрали, себестоимость строительных работ все равно вырастет: в случае повышенных отчислений в компенсационный фонд – на 5-6 %, в случае проектного финансирования 85% строительно-монтажных работ по ставке 10-12 % для эскроу-счетов – на 5-10 %. Соответственно, цены квадратного метра повысятся примерно на эти же величины в зависимости от выбранного способа привлечения средств дольщиков. Это, безусловно, отразится на снижении спроса, если он не будет компенсирован соответствующим снижением процентных ставок по ипотечным кредитам», – отмечает Антон Банин.
А смысл?
При этом эксперты отнюдь не уверены, что инициаторы законодательных новаций достигнут желаемого результата. «Повышение ставки взноса ухудшит и без того непростое положение застройщиков, ускорит их переход на работу с эскроу-счетами. В итоге это приведет к сокращению и так скудных поступлений в Фонд защиты дольщиков, следовательно, поставит под сомнение саму необходимость его дальнейшего существования», – отмечает Алексей Белоусов.
«Новая инициатива увеличивает расходы застройщиков, что, конечно же, ляжет дополнительным бременем на расходную часть всех проектов. Девелоперы, честно и добросовестно выполняющие свои обязательства, солидарно отвечают за недобросовестную и рискованную политику других застройщиков. Доходность проектов будет уменьшаться. Это может стать «последней каплей» для небольших компаний, которые балансируют на грани рентабельности и вызвать новый виток невыполнения обязательств и банкротств застройщиков», – считает Павел Брызгалов.
В общем, эксперты рынка опасаются, что новую инициативу Минстроя ждет судьба, описанная в одном из бессмертных афоризмов бывшего премьер-министра России: «хотели как лучше, а поучилось как всегда».
Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга одобрил концепцию реставрации Большого Гостиного Двора (БГД). Проект предполагает усиление общественно-развлекательной функции помещений, расположенных во внутреннем контуре комплекса, а также создание парка внутри дворового пространства. Однако не все собственники ОАО «БГД» одобряют эти планы.
БГД является старейшим универмагом Петербурга, а также историческим памятником архитектуры федерального значения и находится под охраной ЮНЕСКО. Как отметила Елена Коршунова, генеральный директор ОАО «БГД», одна из последних концепций по реставрации этого объекта была разработана в 2005 году архитектурным бюро «Студия 44», но в настоящее время она устарела, так как изменились правила проектирования.
Собственники здания приняли решение о внесение корректив в данную концепцию и вновь заключили договор со «Студией 44». Идея реставрации БГД, по словам Елены Коршуновой, состоит в том, чтобы усилить общественно-развлекательную функцию помещений, расположенных во внутреннем контуре комплекса БГД (здесь планируется разместить рестораны, кафе, концертный зал, кинотеатры, фитнес-клубы и т. д.), сохранив торговлю на наружном кольце зданий. Дворовое пространство планируется сделать открытым и общедоступным, и создать парк.
Владимир Трушковский, эксперт, генеральный директор ООО «ЛСУ», отметил, что по результатам историко-культурной экспертизы были уточнены предметы охраны внутреннего и внешнего периметра зданий БГД. В итоге под охрану взята планировка объекта, все исторические элементы – фасады, окна арочной формы и др.
Никита Явейн, руководитель бюро «Студия 44», представляя обновленную концепцию реставрации БГД, отметил, что основная задача – это воссоздание исторической правды, то есть восстановление комплекса зданий, сильно переделанных после Великой Отечественной войны, и приближение их вида к первоначальному.
«Во-первых, мы планируем разобрать четыре лестницы, которые связывают два контура БГД, но убирают сквозной проход по кольцу. Во-вторых, перестроить советские лестницы и расположить в них узлы коммуникаций – лифты,
лестничные клетки и проч. В-третьих, воссоздать секционную структуру торговых помещений. Кроме этого, будет воссоздан внутренний двор с садом, куда будет входить гастрономический огород, пейзажный парк и т. д.», – пояснил Никита Явейн. Также в проекте предусмотрен автоматический встроенный паркинг с возможностью вмещения до 700 машин и краткосрочная стоянка.
По словам архитектора, реализация данного проекта может растянуться на 20 лет. Что касается финансирования, то Елена Коршунова отметила, что акционеры найдут деньги на строительство. Но даже о приблизительной сумме не сказала до полного утверждения концепции городским правительством.
Борис Кириков, директор Санкт-Петербургского филиала НИИ Теории архитектуры и градостроительства, отметил, что данный проект позволяет провести концепцию «развитие через сохранение».
Михаил Мильчик, заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга, выступающий рецензентом данного проекта, положительно оценил эту концепцию и отметил, что если она будет реализована, то БГД обретет вторую жизнь.
«Концепция не препятствует сохранению объекта историко-культурного значения. Полифункциональное использование БГД нормально, тем более что нет принципиального изменения торговых функций, есть только дополнительное их обогащение», – пояснил он.
Стоит сказать, что вокруг реставрации БГД не утихают страсти в течение всего 2014 года. Дело в том, что более 10% акций ОАО «БГД» в 2013 году приобрела компания FORTGROUP, владеющая большими объемами торговой недвижимости в Петербурге. Миноритарный акционер предложил собственную концепцию реконструкции универмага. Проект предполагал увеличение общей площади универмага в два раза, а торговой – в пять раз. Представители компании говорили, что это позволит умножить торговый оборот универмага в 20 раз. По планам компании, обновление должно длиться четыре года, а окупаемость проекта произойти за 10 лет. Но руководство универмага не отреагировало на эту концепцию. В итоге представители FORTGROUP активно судятся в рамках различных исков с другими акционерами ОАО «БГД» с апреля 2014 года и требуют признать февральское собрание акционеров комплекса, в рамках которого была утверждена концепция реконструкции Гостиного Двора, а также выбран совет директоров, незаконным.
Максим Левченко, управляющий партнер FORTGROUP, назвал концепцию, принятую Советом по сохранению культурного наследия, абсолютно безальтернативной и сомнительной.
«Гендиректор ОАО «БГД», госпожа Коршунова, постоянно ссылается на решения акционеров, но нам как акционерам это странно слышать, так как FORTGROUP, имеющего 10,5% долю, никто не приглашал для обсуждения этой концепции, более того, когда мы проявили к ней интерес, нам отказали в доступе к информации. К слову, мы как акционеры также предложили свой проект, который почему-то никем не рассматривался, хотя мы, в отличие от ОАО «БГД», готовы вынести его на открытое общественное обсуждение. Большой Гостиный Двор – это собственность и достояние города, а его судьбу почему-то решают несколько лиц, которые абсолютно не являются профессионалами в редевелопменте», – высказал он свою точку зрения.
По мнению Максима Левченко, городские власти должны инициировать проведение конкурса на лучший проект и выбор самого достойного и с точки зрения сохранения исторической значимости объекта, и с точки зрения улучшения его основной – торговой – функции.
Цифра:
10% акций ОАО «БГД» принадлежит FORTGROUP
Ресторанная сеть «Макдоналдс» не смогла добиться через суд открытия своей новой точки у Володарского моста в Петербурге. Ранее против открытия заведения в данном месте выступил губернатор Георгий Полтавченко.
Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области несколько дней назад отказал ООО «Макдоналдс» в удовлетворении иска к правительству Петербурга. Сеть ресторанов быстрого питания пыталась через суд оспорить отклоненный городом проект уже построенного, но еще не введенного в эксплуатацию заведения у Володарского моста в Невском районе города.
В начале июня этого года на заседании городского правительства был представлен проект планировки территории, ограниченной Дальневосточным проспектом, Октябрьской набережной, улицей Новоселов и Народной улицей. Изначально в него на участке № 26 входил и новый ресторан «Макдоналдс». Однако против открытия точки фастфуда неожиданно выступил губернатор Петербурга Георгий Полтавченко. «Вместо того чтобы расширять общественное пространство, мы допустили застройку этой площади. Давайте посмотрим, есть ли варианты не узаконивать то, что там предусмотрено. Разберитесь с этим. Нужно внимательно подойти к решению вопроса. Поговорить с собственником, предложить ему другие варианты размещения объекта», – отметил градоначальник.
После критики губернатора появилась резолюция Смольного об отклонении проекта межевания данной территории под нужды «Макдоналдс». В сентябре ресторанная сеть направила иск в арбитражный суд, который в настоящее время и оказался проигран.
Как отметили ранее в комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга, строительство ресторана без одобренного проекта планировки территории (ППТ) стало возможным из-за практики выдачи городом в начале 2000-х «коротких пакетов», позволяющих откладывать согласование ряда объектов.
Аналогичный «короткий пакет» на данную площадку «Макдоналдс» получил в 2006 году. Так как проект в итоге оказался не утвержден, власти города будут требовать сноса здания, однако будут готовы выплатить компенсацию арендатору земельной площадки. Ее сумма не определена.
Представители «Макдоналдс» не смогли оперативно предоставить комментарий по вынесенному решению суда. По мнению старшего юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Сергея Лебедева, компания, скорее всего, будет подавать апелляцию. «Судебные тяжбы по таким делам достаточно длительны. Раз объект уже построен, вряд ли «Макдоналдс» захочет уходить с данной территории. Если ресторанная сеть будет выдворена с площадки, она может потребовать компенсацию выше предложенной чиновниками суммы. Обоснование суммы такой компенсации может проверяться судебной экспертизой от нескольких месяцев до нескольких лет», – подчеркивает эксперт.
Между тем, опрошенные специалисты считают, что срыв ввода в эксплуатацию нового ресторана «Макдоналдс» у Володарского моста, кроме технической, имеет и политическую подоплеку. Сеть фастфуда попала в опалу из-за кризиса российско-американских отношений.
Политики и чиновники ряда федеральных и региональных ведомств уже нашли нарушения в работе заведений. За последние полгода в стране были закрыты несколько десятков ресторанов сети из-за проблем с надзорными органами, еще несколько новых точек сети не смогли открыться.
Отметим, что в настоящее время в 75 регионах страны работают 462 заведения американского фастфуда, 69 из них находятся в Петербурге.