КГИОП: работа по плану
Отчеты, прозвучавшие в ходе заседания коллегии Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, продемонстрировали, что его работа осуществляется планомерно и поступательно, а также, что год 100-летия ведомства отмечен запуском ряда перспективных начинаний.
Глава Комитета Сергей Макаров отметил, что в городе ежегодно увеличивается число памятников истории и архитектуры и, соответственно, работы у ведомства только прибавляется. По его словам, на территории Северной столицы в настоящее время насчитывается 8961 объект наследия. Из них 3761 – федерального, 2333 – регионального значений, а 2876 – относятся к выявленным, по которым ведомство должно провести экспертизу и либо внести их в число охраняемых объектов, либо отказать в этом.
«За последние годы статус выявленных объектов получило огромное количество зданий. При имеющихся у КГИОП ресурсах, принять решение по всем ним можно будет не ранее, чем через пару десятков лет», – отметил Сергей Макаров, подчеркнув при этом, что работа в этом направлении идет непрерывно.
В первом полугодии 2018 года активно проводились работы по охране исторической среды и комплексному улучшению внешнего облика Петербурга. Было выдано 1784 задания на выполнение мероприятий по сохранению объектов наследия, согласовано 4398 томов научно-проектной документации, выдано 1243 разрешения на проведение работ.
Общий бюджет КГИОП на 2018 год составляет почти 3 млрд рублей. Из них, по словам директора СПб ГКУ «Дирекция заказчика по ремонтно-реставрационным работам на памятниках истории и культуры» Наталии Дзядзько, непосредственно на мероприятия по сохранению объектов наследия направляется почти 2,8 млрд. Она отметила, что на конец первого полугодия проведены тендеры на 96,1% от общего объема работ, намеченного на этот год. Исполнение бюджета КГИОП составляет на данный момент 29,5%.
По словам Сергея Макарова, всего ведомством в 2018 году запланированы работы на 55 объектах наследия. В числе наиболее значимых из них: Дворец Юсуповых на наб. р. Мойки, Аничков дворец, здание оранжереи у дачи В.Ф. Громова в Лопухинском саду, Смольный монастырь, ансамбль Гатчинского дворца и парка, Буддийский храм, Соборная мечеть, католический храм св. Екатерины на Невском пр. и др. «В основном, это большие, «переходящие» объекты, работы по которым идут не один год», – уточнил он.
Крупным событием первого полугодия стало вступление в силу 24 марта 2018 года закона, дающего старт программе «рубль за квадрат». Она позволяет предоставлять инвесторам объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в долгосрочную аренду за символическую плату при условии проведения ими качественных реставрационных работ в ходе приспособления для современного использования и дальнейшего поддержания памятника в должном состоянии. КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений Петербурга отобрали 6 первоочередных объектов, которые предполагается выставить на торги с соответствующими обременениями: павильон «Царский вокзал» в Пушкине, Дом Ф. Н. Челищева-Дом М. В. Кольбе), Загородный дом Л. А. Змигродского, Дача Н. М. Кочкина (оба объекта – в Сестрорецке) и др.
Кроме того, КГИОП разработана Технологическая карта проведения консервации расселенных объектов наследия в целях предотвращения ухудшения их состояния. В соответствии ней, объекты дифференцированы в зависимости от категории технического состояния, которое устанавливается по результатам технического обследования конструкций.
Важным направлением деятельности КГИОП стало усиление сотрудничества с общественными организациями. Так, подписано соглашения о взаимодействии ведомства, регионального отделения ВООПИиК и Союза реставраторов Санкт-Петербурга при осуществлении волонтерской деятельности в сфере охраны историко-культурного наследия.
«Работа волонтеров на первом из отобранных для этого объектов – Смоленском лютеранском кладбище – начнется в самое ближайшее время», - отметил Сергей Макаров. По его словам, в настоящее время утрясаются последние детали и формальности, и не позже, чем через месяц, добровольные помощники реставраторов уже смогут начать работу.
Также состоялось заключение соглашения о взаимодействии КГИОП и РОО «Объединение советов многоквартирных домов» в деле защиты многоквартирных домов, являющихся объектами наследия. «Не секрет, что объединениям собственников жилья часто не хватает элементарной юридической грамотности, чтобы полноценно организовать ремонт исторических зданий, которые, имея статус объектов наследия, подлежащих государственной охране, сохраняют жилую функцию. Для Петербурга эта проблема особенно актуальна», – подчеркнул Сергей Макаров.
На проект «Открытый город», реализующийся совместно КГИОП и отделением ВООПИиК, в текущем году из средств городского бюджета выделена субсидия в размере 19 млн рублей.
Сергей Макаров рассказал и о других направлениях деятельности КГИОП, а также о подготовке к празднованию 100-летия ведомства, первого специализированного государственного органа по защите объектов наследия, которое намечено на ноябрь этого года.
Они регламентируют дальнейшую работу застройщиков через эскроу-счета. Единый счёт в уполномоченном банке придется открывать под каждое разрешение на строительство. Нормы закона касаются и проектов, стартовавших до 1 июля 2018 года.
Поправки в ФЗ-214, принятые Госдумой РФ сегодня, серьёзно ужесточают требования к застройщикам. Им отныне будет запрещено привлекать в стройку средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения проблемных объектов с дольщиками и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан.
Вопреки ожиданиям, строительным компаниям все-таки разрешили работать по нескольким разрешениям на строительство, но для каждого разрешения застройщику придется открывать отдельный счёт в уполномоченном банке.
Правила работы через эскроу-счета, вообще, прописаны в поправках очень детально. Суть сводится к тому, что с 1 июля 2019 года строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эти счета. Вклады на них будет в обязательном порядке страховать АСВ (на сумму до 10 млн рублей). При этом застройщики, которые будут работать через эскроу-счета не должны будут делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, на них не будет распространяться требование закона о резервировании под проект собственных средств в размере 10% от его общей стоимости и требование о наличии опыта работы в жилищном строительстве не менее 3-х лет. Кроме того, участок под объектом, который возводит компания, работающая через эскроу-счета, не будет находиться в залоге у дольщиков.
Неожиданностью для многих стало то, что через единый счёт в уполномоченном банке придется работать всем компаниям, даже тем, кто получил разрешение на строительство домов до вступления поправок в ФЗ-214 в силу (до 1 июля 2018 года). Кроме того, деятельность всех застройщиков будет контролировать Фонд защиты прав дольщиков. По его требованию Росреестр будет останавливать регистрацию договоров долевого участия во всех стройках России. Вести дела о банкротстве всех застройщиков будут управляющие, аккредитованные Фондом. Тот же Фонд будет участвовать в завершении проблемных строек через «имущественный взнос РФ и иных публично-правовых образований».
Эксперты и участники рынка обеспокоены появлением поправок и теми недостатками, которые остались в законе. «Мне как юристу грустно видеть, что поправки, вызванные плохой юридической техникой из-за спешки в прошлый раз, в этот раз также приняты в спешке и, создали много новых проблем. Отрасль большого размера (по деньгам, по количеству участвующих лиц и т.п.) не должна быть заложником сиюминутных решений. В ее развитии должна быть стратегия и последовательные и выверенные шаги», – переживает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, дополнительные ограничения закона и возникшие из-за этого затраты, которые не получится в первое время учесть в цене продажи квартир, дестабилизируют финансовое положение нормальных застройщиков. «В итоге круг замкнется на дольщиках. Кроме того, поправки окажут существенное влияние на рынок и разделят проекты на "до" и "после", так как у них будет разная экономика и себестоимость стройки», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Строители тоже к грядущим изменениям в работе относятся настороженно. «Отмена долевого строительства, с одной стороны, позволит людям покупать недвижимость с меньшим риском. Но, с другой стороны, это вытеснит с рынка небольшие строительные компании, ослабит конкуренцию, увеличит стоимость квадратного метра, а также ужесточит требования к застройщикам со стороны банков. Снизить негативные последствия от нововведений может доступная ипотека. Низкая ставка сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к рынку первичной недвижимости на том же уровне, который был во время долевого строительства», - говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства - это шаг к более цивилизованному рынку. Но дальше начинаются вопросы. Главный из них - это состояние российской экономики и покупательской способности в частности. Понятно, что строительство при отмене « долевки » станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно рассуждать, но то, что оно произойдет - факт. Насколько эта плата за риск целесообразна - каждый покупатель должен ответить для себя сам», - добавляет Дмитрий Михалев из «СПб Реновация».
На территории «Ленэкспо» появится многофункциональный комплекс «101-й остров». В его составе будут жилье, гостиница и даже торговый комплекс. Инвестиции в проект эксперты оценивают в 40-45 млрд рублей.
Компания «Экспофорум», связанная с топ-менеджментом «Газпрома», разработала проект застройки 20 га на Васильевском острове. Участок охватывает территорию «Ленэкспо», Морского вокзала и бывшей Опытной авиационной станции. На этом месте запланирован многофункциональный комплекс «101-й остров». Все его объекты получили заключение КГИОП.
В проекте будет дорогое жилье: четыре 5-этажных элитных дома и один дом со шпилем, воссозданный по облику здания Опытной авиационной станции, разрушенного в войну, а также пять 7-этажных домов бизнес-класса с видом на залив и Наличную улицу. Проектом также предусмотрено строительство МФК, в составе которого будет торгово-развлекательный комплекс (на первых четырех этажах) и апартаменты (с 5-го по 10-й этажи), а также гостиница на 300 номеров, высота которой составит 38,5 метров (11 этажей). В проекте также будут детсад и школа. А функция здания Морского вокзала пока не определена.
Три года назад гендиректор компании «ЭкспоФороум- Интернэшнл» Сергей Воронков заявлял, что на месте «Ленэкспо» будет жилой квартал с богатой коммерческой инфраструктурой. «Будут отели, торгово-развлекательный комплекс, яхтенная марина и яхтенный центр. Будет морская набережная с променадом. Видимо, останется конгресс-холл на 1 тыс. человек. А выставочные площади уберем полностью. Они требуют очень много земли: на 1 кв.м. выставочных помещений нужно до 7 кв.м. сопутствующих площадей - под стоянки и логистику. А места на Васильевском острове мало», - говорил он.
Судя по всему, проект развивается по намеченному сценарию. Но его точные параметры пока не разглашаются.
По оценке Андрея Вересова из АН «МЕТРЫ», на территории может появиться до 300 тыс. кв.м. недвижимости. В том числе, 200 тыс. кв.м. жилья. «Думаю, там будет около 80 тыс. кв.м. элитной недвижимости, около 120 тыс. кв.м. жилья бизнес-класса и 60 тыс. кв.м. – апартаментов», – говорит Андрей Вересов.
Инвестиции в проект такого масштаба составят 40-45 млрд рублей, считает коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка жилья в Василеостровском районе сейчас оценивается в 469 тыс. кв.м. (16 домов), из которых 47,8 тыс. кв.м. находится на намывных территориях (13% от объема рынка района). Из этих 16 домов 6 относятся к бизнес-классу, остальные – «микс». В свободной продаже в районе находится 179 тыс. кв.м. жилья. Средняя цена предложения для бизнес-класса (в основном, в центральной части острова) составляет 147,4 тыс. рублей за "квадрат", это на 9,3% ниже, чем в среднем по городу.