«Авиатор» приземлился в Мурино
Инвестиционно-строительная группа «Мавис» начала строить в Мурино новый жилой комплекс «Авиатор» площадью более 300 тыс. кв. м.
Инвестиции в проект оцениваются в 10 млрд рублей. Земля под этой стройкой за последние годы несколько раз переходила из рук в руки. В числе ее владельцев были ХК «Адамант» и ООО «Гранд Фамилия».
Новый проект компании «Мавис» появится на участке площадью 9,6 га на пр. Авиаторов Балтики в Мурино. Это будет жилой квартал общей площадью 305 тыс. кв. м из 9 жилых корпусов почти на 6 тыс. квартир. Проектом также предусмотрены паркинг на 1150 машин, школа и встроенные объекты – детсад, спортивный клуб, медицинский центр и отделение связи. Максимальная высота застройки составит 19 этажей.
Инвестиции в проект такого масштаба, по оценке Романа Мирошникова, исполнительного директора компании «Ойкумена», составят 18-20 млрд рублей.
Пока продажи квартир открыты только в одном корпусе «Авиатора», сдача которого запланирована на 2020 год. Цена «квадрата» там составляет около 70 тыс. рублей.
Участок под этот проект ИСГ «Мавис» приобрела в этом году у компании «Гранд Фамилия». Пятно находится между двумя другими объектами группы «Мависа» – «Цвета радуги» и «Форвард» (их строительство еще ведется, ввод намечен на декабрь 2018 года).
Как рассказывал руководитель «Гранд Фамилии» Анатолий Павлов, сделка была лишь частично денежная. В счет ее оплаты компания «Мавис» также передала продавцу 260 квартир в своих жилых комплексах в Мурино. И ООО «Гранд Фамилия» рассчитывает продать их за ближайшую пару лет.
Интересна судьба участка, который застроит «Мавис». Активом владел холдинг «Адамант». А в 2014 году участок купила компания «Гранд Фамилия», которую игроки рынка связывают с бывшим совладельцем корпорации «Строймонтаж» Артуром Кириленко. Девелопер собирался построить там жилой комплекс с рабочим названием «Мурин Град» общей площадью 150 тыс. кв. м. Он утвердил проект планировки территории (ППТ) и градплан, получил разрешение на строительство, которое действительно до 2020 года. Но два года назад от идеи строить жилой комплекс своими силами ООО «Гранд Фамилия» отказалось и стало искать покупателя. В компании объяснили это решение тем, что на фоне кризиса экономика проекта изменилась и выросли риски его реализации.
Тем не менее, участники рынка считают, что новый проект ИСГ «Мавис» будет успешным, хотя и попадет в достаточно жесткую конкурентную среду.
«Район Мурино становится со временем все интересней, так как здесь постепенно решаются вопросы с транспортной доступностью, социальной инфраструктурой. Но территория очень конкурентная. Поэтому успех нового проекта будет зависеть от качества проекта», — говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Справка
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Мурино сейчас работают 12 застройщиков, которые реализуют 19 проектов площадью 1,02 млн кв. м жилья. В свободной продаже здесь находится 442,1 тыс. кв. м жилья. По итогам 2017 года в районе продано 470 тыс. кв. м жилья, что составляет 11% в общем объеме спроса в петербургской агломерации. «Средняя цена предложения в классе масс-маркет составляет 69,7 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 10% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти», – сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Общая площадь нового жилья в Новом Девяткино и Мурино к 2020 году составит около 6,8 млн кв. м. Среди застройщиков района – ООО «ЦДС», группа компаний «УНИСТО-Петросталь», Setl City и др. Если все проекты будут реализованы, то через 10-15 лет в этом районе будет проживать около 300 тыс. человек.
Российский аукционный дом выставил на торги участок под жилую застройку в 6,71 тыс. кв. м на территории машиностроительного завода имени Карла Маркса. Участники рынка называют стартовую цену завышенной, а эксперты предрекают строительство здесь МФЦ.
Торги по продаже участка на территории машиностроительного завода им. Карла Маркса назначены на 14 апреля. Пятно расположено в квартале, ограниченном Б. Сампсониевским проспектом, Кантемировской улицей, Выборгской набережной и улицей Александра Матросова. Начальная цена участка площадью 6,7 тыс. кв. м составляет 245 млн рублей.
Как отметили в РАД, комплексный план развития территории квартала, включая территорию бывшего завода имени Карла Маркса, предполагает строительство жилья бизнес-класса и необходимых объектов социальной инфраструктуры. Выставленный на продажу участок предназначен для размещения 15-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой на 107 машиномест. Общая площадь квартир оценивается примерно в 11,8 тыс. кв. м.
Отметим, что РАД уже проводил открытые торги по этой площадке - в сентябре 2014 года под жилье был продан соседний участок. Покупателем выступила компания «Отделстрой», которая заплатила за 7,8 га 1,26 млрд руб. Лот состоял из трех участков, принадлежавших разным собственникам - ЗПИФ «ХМБ Капитал», ООО «Гермес-СПб» и входящее в холдинг Л1 ООО «Инвест Капитал».
При этом у «Отделстроя» нет планов по приобретению соседнего участка. «За такие деньги этот участок нам совершенно не интересен и участвовать мы не будем, - заявил генеральный директор компании Марк Окунь. – Это совершенно неадекватные рынку деньги, его красная цена – 100 млн рублей. Пусть его купит кто-то другой, все равно он придет решать все вопросы к нам, потому что вся «социалка» будет на нашей территории». В данный момент, по словам господина Окуня, компания готовит ППТ этой зоны и определяется с концепцией.
По мнению заместителя директора департамента инвестиций Colliers International в Санкт-Петербурге Анны Сигаловой, будущий комплекс вряд ли впишется в общую концепцию квартала бизнес-класса. «Чтобы позиционировать будущий комплекс в бизнес-классе, не хватает прямого выхода к Неве. Однако уместно спроектировать видовые квартиры на последних этажах», - уверен эксперт.
Среди недостатков локации эксперт называет промышленный характер окружающих территорий и низкое инфраструктурное оснащение. «Уровень развития торгово-сервисной инфраструктуры здесь довольно низок, а количество объектов социального назначения незначительно», - комментирует госпожа Сигалова. С этим тезисом согласен Альберт Харченко, генеральный директор East Real: «Я рассматриваю лот как наиболее подходящий для деловой застройки. Интересным вариантом может стать строительство многофункционального центра. В его составе может быть жилая функция, но не доминирующая».
На бизнес-класс этот участок не тянет и по совокупности всех причин начальная цена 245 млн является не сильно привлекательной, говорит генеральный директор компании Петрополь Марк Лернер. Так, по его словам, к продаже предлагается 6 121/6 711 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, при этом совершенно непонятна судьба остальных 590 долей. Вторая причина - ППТ на квартал, в составе которого находится данный участок, разрабатывает компания «Отделстрой». А значит, будущий владелец участка будет в большой степени зависеть от более крупного соседа в деле согласования инфраструктуры. «И, самое главное, локация выглядит далеко не однозначной. У участка отсутствует прямой выход к Неве, и расположен он внутри существующего промышленного квартала, сложившейся вдоль Выборгской набережной деловой зоны», - говорит эксперт.
МНЕНИЕ:
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
Пополнять земельный банк компания, которая думает о своем присутствии на рынке, должна постоянно. Другое дело, что сейчас можно покупать только небольшие земельные участки (до 2-3 Га) и только с однозначно положительными характеристиками. Таких участков крайне мало в городе, и мы не ожидаем на такие участки снижения цены в рублях.
Власти Петербурга для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, разрабатывают программу социального найма жилья. Однако чиновники признаются, что смогут ее запустить, только когда в городе появятся арендные дома.
Смольный готовит поправки в региональное жилищное законодательство, согласно которым в городе появится программа социального найма жилья. Распространяться она будет на граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, которых в Петербурге около 150 тыс. человек.
По словам главы Жилищного комитета Валерия Шияна, на прошлой неделе выступившего на депутатских слушаниях о мерах, принимаемых для обеспечения доступности жилья, данная программа готовится на основе принятых федеральных законов. Сейчас городские власти согласовывают ее с другими подзаконными актами. Полностью документ будет готов к лету текущего года.
Чиновник подчеркивает, что по договору социального найма очередникам будут предложены квартиры в новых домах, в отдельных случаях – в домах, прошедших комплексный капремонт. Стоимость аренды такой недвижимости будет в три раза ниже рыночных значений. Заключить договор найма можно будет вне очереди. При всех таких коврижках арендаторам следует помнить, что квартиры они не смогут приватизировать, а также будут вычеркнуты из реестра очередников. Между тем от предложения аренды квартиры как альтернативы получения жилья в собственность граждане могут отказаться и продолжать ждать свои метры на стандартных основаниях.
Отметим, что в Петербурге с 2011 года действует закон о коммерческом найме жилья. По его условиям, город арендует недвижимость в частном фонде, а физлица являются субарендаторами. Граждане оплачивают аренду по льготной ставке, доплату арендодателю берут на себя власти. Однако коммерческий наем активно не работает из-за нехватки денежных средств. За три года действия закона арендаторами квартир смоги стать только около тысячи человек.
Глава Жилищного комитета надеется, что программа социального найма будет развиваться более активно, чем действующая коммерческая, так как имеет федеральную основу. Однако признается, что для ее запуска необходимы муниципальные арендные дома, куда должны заселяться люди. «К сожалению, темпы строительства новых домов в городе замедлились. Поэтому запустить такую программу в ближайшее время будет проблематично. Тем не менее предложение квартир в аренду – один из вариантов решения квартирного вопроса очередников», – считает Валерий Шиян.
Стоит добавить, что арендных домов в Петербурге действительно нет. Летом прошлого года о возможном проекте строительства арендного дома в Северной столице объявила московская ГК «Интеко». Партнером девелопера должно было стать АИЖК. Стартует строительство только в текущем году.
Как отмечают эксперты, коммерческим организациям невыгодно заниматься строительством арендных домов, если проект не масштабный и нет особых преференций государства. Дело в том, что выкупная цена квартир у государства более низкая, чем в прямых продажах недвижимости частным лицам. Также до конца не сформирована законодательная база, регулирующая работы над таким объектом.