«Империя» на продажу
Земельные участки банкротящейся компании «Империя», ранее работавшей на рынке под брендами «АйДаДом» и Luonto, выставлены на продажу.
Конкурсный управляющий ООО «Строительная компания «Империя» на сайте Единого федерального реестра значимых сведений о юридических лицах (Федресурс) проинформировал о проведении торгов 24 августа 2018 года, в рамках которых будет реализоваться 51 земельный участок банкротящейся организации. Все они расположены в Ломоносовском районе Ленобласти на территории Гостилицкого сельского поселения. Площадь большинства участков составляет 10 соток, начальная цена каждого из них – 150 тыс. рублей.
Строительная компания «Империя» в 2012-2017 годы занималась продажей земельных участков физическим лицам в Ленобласти и строительством коттеджных поселков. В пуле девелопера находилось 15 проектов. Среди них: «Ежевичное», «Подсолнухи», «Петергофские предместья», «Жемчужина» и многие др. Компания до 2016 года работала под брендом «АйДаДом», затем сменила его на Luonto. Объяснялось это вхождением в организацию финских инвесторов с последующей передачей им всего управления.
В 2017 году после многочисленных обращений граждан «Империей» заинтересовались правоохранительные органы. Прокуратурой были выявлены признаки мошеннических действий девелопера с землей. Финны быстро открестились от покупки компании, а весь персонал ее был сокращен. К «Империи» в середине прошлого года был подан иск о банкротстве от родственного ООО «Империал» из-за долга в 29 млн рублей, который был удовлетворен.
Приобретатели земельных участков и домов девелопера считают банкротство компании фиктивным. Также в своих публичных обращениях они отмечают, что с застройщиком были заключены договоры соинвестирования, в соответствии с которыми он обещал построить дороги, линии электропередач, выполнить общее благоустройство поселков. В значительной степени случаев эти обязательства исполнены не были. Кроме того, люди были недовольны тем, что во многих поселках председателем или управляющим назначались лица, близкие к владельцам бизнеса, а тарифы на пользование коммунальными услугами были сильно завышены.
Между тем, недоделанные инженерные коммуникации – это полбеды. Некоторые граждане, приобретавшие у структур «Империи» землю и недвижимость, до сих пор не смогли оформить их в собственность. В частности, еще «при жизни» компании у органов регистрации возникли вопросы по заявленному статусу поселков. Банкротство девелопера только обострило проблему.
По словам юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, при банкротстве застройщика права собственника на приобретенную у него недвижимость необходимо подтвердить в суде. «Данные требования должны отразиться в реестре требований о передаче жилых помещений. Однако получение кредитором денежных средств или объекта недвижимости может быть затруднено при недостаточности активов у банкрота. Непосредственно в данном случае можно говорить, что активы у компании есть, в том числе земельные, которые обычно успешно реализовываются», – отмечает специалист.
Руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский напоминает, что в настоящее время в Ленобласти в коттеджных поселках заморожено более 20 тыс. объектов. В основном это участки без подряда, но есть некоторое количество построенных домов и таунхаусов. «Так, с начала 2018 года заморожены продажи в 27 проектах. Впрочем, отдельным проектам со временем удается вернуться в продажу. Но таких примеров относительно немного», – подчеркивает эксперт.
В III квартале 2017 года застройщики Петербурга зафиксировали рост продаж жилья. Публичные лидеры рынка – ГК «Эталон» и «Группа ЛСР» – показали рост реализации квартир во всех регионах присутствия на 13% и 17% соответственно. Но поскольку до этого в течение полугода продажи первичного жилья в Петербурге сокращались, к концу года рынок вряд ли выйдет в плюс, прогнозируют эксперты.
На прошлой неделе лидеры строительного рынка Петербурга отчитались о продажах жилья в III квартале 2017 года. «Группа ЛСР» во всех регионах присутствия, согласно отчетности, продала совокупно 167 тыс. кв. м. жилья на 16 млрд рублей. В «квадратах» рост по сравнению с аналогичным периодом 2016 года оставил 17%, а в деньгах – 5%. В том числе, в Петербурге «Группа ЛСР» реализовала 110 тыс. кв. м жилья на 10,2 млрд рублей. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 41% в площадях и 28% – в деньгах. Интересно, что основной рост продаж девелоперу обеспечило жилье массового спроса – его реализация выросла на 55%, до 100 тыс. кв. м. В том числе, в рамках закупок для госнужд компания продала Смольному 9 тыс. кв. м по цене 65 тыс. рублей за «квадрат» (на 585 млн рублей).
Выросли за III квартал и продажи у ГК «Эталон». По сравнению с аналогичным периодом 2016 года они в натуральном выражении во всех регионах присутствия увеличились на 7%, до 114 тыс. кв. м. А в деньгах – на 13%, до 12 млрд рублей.
Но если смотреть ситуацию с продажами «Группы ЛСР» и ГК «Эталон» в целом за три квартала этого года, то они не так позитивны. «Группа ЛСР» за 9 месяцев этого года продала 423 тыс. кв. м жилья, что на 17% ниже показателей аналогичного периода 2016 года (в том числе, в Петербурге продажи девелопера упали на 10%, до 262 тыс. кв. м). А у ГК «Эталон» за 9 месяцев продажи выросли всего на 2%, до 350 тыс. кв. м.
Похожая ситуация и у других девелоперов города, которые отчетность не раскрывают. У холдинга RBI за 9 месяцев 2017 года продажи выросли на 2% в «квадратах» и на 9% в деньгах. У «Л1» продажи в натуральном выражении выросли на 25%, что в самой компании объяснили высокой степенью готовности объектов. В «СПб Реновации» реализация квартир за три квартала увеличилась на 55%, а в СК «Петрополь» за тот же период, напротив, зафиксировали спад на 15%. «По итогам года спад в целом по рынку будет на уровне 5-10% к уровню прошлого года. Провал в продажах за первые два квартала был таким серьезным, что в позитивную динамику рынок за оставшееся время не вырулит», – считает гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.
Всего, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в III квартале текущего года в Петербурге и приграничных районах Ленобласти было продано около 1,08 млн кв. м, что на 18,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. «А за 9 месяцев 2017 года продажи жилья в Петербургской агломерации составили 2,85 млн кв. м», – сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Кстати
Петербургский Росреестр зафиксировал в сентябре рекордный показатель регистрации договоров долевого участия – 6568 договоров. А общий результат за 9 месяцев 2017 года оказался на уровне 42 754 ДДУ, что на 5,8% лучше аналогичного периода прошлого года. Но среднемесячное количество договоров (те самые продажи застройщиков) на 1% ниже показателя прошлого года и составляет сейчас 4750 договоров.
Власти Ленобласти со следующего года сократят бюджетные выплаты застройщикам за строительство социальных объектов. Компенсировать будут только половину стоимости детсадов и школ, которые попадают в «красную» зону программы «Светофор». Через три года выплаты сократятся до 30%, а через семь лет – до 10%.
Об изменении порядка компенсации застройщикам Ленобласти расходов на строительство социальной инфраструктуры сообщил губернатор региона Александр Дрозденко. По его словам, с 1 января 2018 года в течение трех лет регион будет возвращать застройщикам за социальные объекты в «красной» зоне (прилегающей к Петербургу) 50% их стоимости, с января 2021 года – 30%, а с 2024 года – 10%. Для финансирования выкупа соцобъектов Ленобласть может даже выпустить облигации государственного займа. «Стоимость «квадрата» жилья неизбежно вырастет. Но вопрос с обеспеченностью региона соцобъектами будет решен», – сказал губернатор.
Последние несколько лет в регионе действовала программа «Соцобъекты в обмен на налоги». По ней областное правительство выкупало у застройщиков социальные объекты по цене Минстроя на сумму до 70% от уплаченных ими налогов в казну региона. По этой программе уже заключили 38 соглашений, по которым до конца 2036 года предусмотрены строительство и выкуп 37 школ и 109 детских садов. Уже построено 20 детских садов и 4 школы, а выкуплено 9 детских садов и 2 школы. До конца 2017 года планируется выкупить еще 2 детских сада и 2 школы.
Эта программа позволяла Ленобласти конкурировать с соседним Петербургом за инвестиционные проекты. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сегодня в пригородной зоне Ленобласти в стройке находится 3,69 млн кв. м жилья, а в продаже – 2,01 млн кв. м недвижимости. «Средняя цена «квадрата» составляет 69,5 тыс. рублей. Это на 36% ниже средней цены жилья в городе», – сказала руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Такая существенная разница в цене «квадрата» – это заслуга, в том числе, программы «Соцобъекты в обмен на налоги». Но финансовая нагрузка на бюджет из-за этого оказалась такой существенной, что в 2016 году Ленобласть приняла программу «Светофор». Эта программа резко ужесточила правила застройки прилегающих к Петербургу территорий, где высотное жилье строится особенно активно и особенно остро ощущается нехватка социальной и дорожной инфраструктуры. В этой зоне областное правительство выкупает социальные объекты у застройщиков в рассрочку (в течение 7 лет), но требует от них строительства не только школ и детсадов, но также поликлиник, пожарных депо и полицейских участков.
Новое ужесточение программы «Светофор» строителей не удивило. «Это, конечно, печально. Но все к этому и шло. В последнее время Ленобласть выкупала соцобъекты, дисконтируя от узаконенной Минстроем цены. И много объектов регион покупал за счет федеральных средств. Было видно, что денег в казне не хватает. Так что, это решение властей для нас сюрпризом не стало», – говорит гендиректор Navis Development Group Александр Львович. По его словам, это приведет к тому, что в Ленобласти станет меньше инвестиционных проектов. «Ведь при равной себестоимости строительства цена на жилье в городе выше, чем в области. Выкуп «социалки» был подспорьем для областных застройщиков. И во многом благодаря ему цены на жилье в области были ниже, чем в городе. Теперь это конкурентное преимущество область теряет», – печалится Александр Львович.
«Сегодня правила игры в градостроительной сфере Ленобласти достаточно прозрачные и беспрецедентно комфортные для строителей. А ужесточение коснется только «красной» зоны. Наш проект города-курорта Gatchina Gardens в нее не входит. У нас с властями Ленобласти уже подписано соглашение на весь объем социальной инфраструктуры в первой очереди проекта. Это три детсада и школа. Компенсировать расходы на их строительство нам будут по старым правилам. И мы рассчитываем на поддержку областного правительства в дальнейшем», – заключила руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.