Метроускорение
Власти Санкт-Петербурга планируют масштабное увеличение объемов строительства метрополитена. И хотят повысить конкурентность выполнения госзаказа
в этой сфере.
Эксперты говорят о необходимости повышения финансирования, использовании современных технологий и снижении бумажной волокиты.
Несмотря на то, что 2018 год должен стать рекордным за многие годы по числу введенных в эксплуатацию станций метрополитена (напомним, «Новокрестовская» и «Беговая» были сданы к Чемпионату мира по футболу, а на конец года намечен запуск станций «Проспект Славы», «Дунайская» и «Шушары»), городские власти считают, что строительство метро нужно ускорить.
Идеи Смольного
В ближайшие годы, по расчетам Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга (КРТИ), ежегодное финансирование метростроения в городе будет составлять около 30 млрд рублей, а к 2025 году может достичь 50 млрд. Увеличение инвестиций должно обеспечить существенный рост объемов строительства метро.
Пока же, по оценкам профильного комитета, возможности по выполнению этих работ составляют примерно 19 млрд. Среди предложений, поступающих из Смольного, значатся создание конкурентной среды в сфере метростроения, и нового принципа управления в форме проектного офиса. Однако все эти предложения не затрагивают основного – увеличения размеров финансирования.
Ближайшее будущее
До окончания строительства Невско-Василеостровской линии в Петербурге сохранялся рекордный объем строительства: метростроители сооружали сразу четыре новых участка метро. По словам старожил метростроения, такого объема не было даже в советские годы. Речь идет о строительстве двух станций Невско-Василеостровской линии, трех станций Фрунзенского радиуса, а также станций «Горный институт» и «Театральная» Лахтинско-Правобережной линии и станций «Юго-Западная», «Путиловская» Красносельско-Калининской. Беспокойство вызывает тот факт, что два участка с пятью станциями из этого списка будут завершены в этом году, а перспектива нового строительства до сих пор не выработана. Точнее, не имеет детальной, документально подтвержденной проработки.
Новации в деле
Между тем, уже сегодня Метростроем используются самые современные мировые методы подземного строительства. При этом, петербургские метростроители зачастую становятся первопроходцами, впервые в отечественном, а то и в мировом метростроении применяя ту или иную технологию. Так, например, было с ТПМК (тоннелепроходческий механизированный комплекс – ред.) для проходки эскалаторных тоннелей. Петербург первый закупил ТПМК S-441 компании Herrenknecht AG и успешно реализовал с его помощью проходки трех наклонных ходов для станций «Обводный канал», «Адмиралтейская» и «Спасская». При этом «Адмиралтейская» стала самой глубокой станцией метро (86 м) с самым длинным эскалатором (120 м). Именно в Петербурге появились первые двухпутные тоннели метро, построенные также с применением ТПМК диаметром 10,6 м.
«Эта технология полностью себя оправдала и уже сегодня пассажиры ездят в таком тоннеле на участке Невско-Василеостровской линии. Также Метрострой внедрил и успешно реализовал строительство уже трех станций метрополитена методом «Топ-Даун», который позволяет вести безопасное сооружение на небольшой глубине (до 30 м). Кстати, впервые этот метод петербургские метростроители применили во время строительства второй сцены Мариинского театра», – отмечает генеральный директор ОАО «Метрострой» Николай Александров.
Но на этом компания останавливаться не планирует. «Сегодня метростроители приступили к внедрению еще одной инновационной для нашего города технологии – механизированной проходке шахтных стволов. Для этого на опытно-экспериментальном Скуратовском заводе в Туле заказали стволопроходческую машину СПМ-6,0, которая позволит сократить время проходки и сделать процесс более безопасным», – рассказал заместитель генерального директора, главный инженер ОАО «Метрострой» Алексей Старков.
Нельзя не упомянуть и о щите «Надежда», который использовался при проходке тоннеля Фрунзенского радиуса (3,7 км) и Невско-Василеостровской линии (5,2 км). Сроки строительства сократились практически вдвое. «Эта технология пришла к нам из-за рубежа. В метрополитенах Афин, Милана уже есть такие тоннели. Но мы доработали эту технологию, оптимизировали процесс проходки, совместив его с работами по обустройству тоннеля, – говорит Алексей Старков. – И это позволило построить участок тоннеля Невско-Василеостровской линии не за 5 лет, как было предусмотрено проектом, а за 2,5 года».
Следующим этапом должно стать продолжение строительства этой ветки на север, к станции «Шуваловский проспект». Но пока город занимается еще только проектом планировки территорий. Строительство начнется в лучшем случае только в конце 2019 года.
Впрочем, по мнению экспертов, нормативные сроки строительства объектов метрополитена кардинально не изменятся. А сдача большего количества станций в год возможна лишь за счет увеличения числа одновременно проектирующихся и строящихся объектов. «Появившаяся в последнее время механизация уменьшает долю ручного труда, но не ведет к радикальному ускорению работ, так как само строительство – многоэтапное, состоит из ряда последовательных операций, которые нельзя ни ускорить, ни объединить. Появляются механизмы, позволяющие ускорить отдельные этапы работ, но в целом срок строительства остается прежним: 3-4 года – линия мелкого заложения и 5-6 лет – линия глубокого заложения», – отмечает заместитель генерального директора по проектированию метрополитена ОАО «НИПИИ «Ленметрогипротранс» Владимир Марков.
Нужен ресурс
По мнению специалистов, для увеличения объемов строительства необходимо привлечение новых ресурсов. Чтобы понять, почему в Петербурге строится значительно меньше, чем в Москве, достаточно сравнить бюджеты: 30 млрд против 150 млрд рублей в год. При этом в эти 30 млрд в Северной столице входит и финансирование реконструкции существующих станций, проектирование новых линий, изыскательские работы, мониторинг и т.д. Справедливости ради надо отметить, что Адресно-инвестиционной программой на 2018 год на строительство метро заложено даже не 30, а лишь 22 млрд рублей. При этом, как было сказано выше, 19 млрд из них уже фактически освоены.
Заведующий кафедрой «Тоннели и метрополитены» Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Александр Ледяев уверен, что без помощи федерального центра увеличить объемы строительства метро невозможно. «Петербург – это вообще единственный, наверное, город в мире, который осуществляет строительство метро за свой счет. Во всех развитых странах финансирование осуществляется из государственного бюджета», – говорит он.
Однако сроки строительства зависят не только от размера выделенных на него средств, убеждены эксперты. Нужно, чтобы развитие велось планово и циклично. Важно не прерывать процесс подготовки проектов новых линий, самого строительства и, конечно, осуществлять регулярное, соответствующее задачам стройки, финансирование. И это задача, прежде всего, городских структур, как и высвобождение площадок, подготовка и согласование проектов в Главгосэкспертизе (экспертиза проектов проходит исключительно в Москве), получение разрешения на строительство, предоставление рабочей документации и т.д. «Значительную роль в строительстве имеет административный фактор. В Петербурге от начала проектирования до ввода линии в эксплуатацию проходит 8-10 лет, а в Москве – менее 5», – добавляет Владимир Марков.
По его словам, с выходом Постановления Правительства РФ от №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и поправок к Градкодексу произошло резкое замедление сроков проектирования и строительства. «Если раньше проект разрабатывался не более полугода, то сейчас – три и более лет. При этом требования законов противоречивы, а если их выполнять дословно, то строительство станет невозможным», – отмечает эксперт.
«Система отечественного метростроения сегодня еще перестраивается после вступления в силу Закона 44-ФЗ. Кроме того, уже есть изменения в него, которые каждый раз заставляют всю выстроенную годами процедуру меняться. Тяжело пока дается система банковского сопровождения. Она сильно затормозила финансовые потоки как на уровне заказчик-генподрядчик, так и, соответственно, на более низких уровнях», – добавляет Николай Александров.
По мнению специалистов, планируемый к созданию офис по проектированию и строительству метрополитена, может оказать позитивное влияние в сфере координации деятельности городских ведомств. «Никакие офисы убыстрить строительство не могут. Технологический процесс не изменится. Щитовая проходка как имела нормативную скорость, так и имеет. Другое дело, что процессы согласования, процессы нормального финансирования – бумажные дела – наверное, они ускоряться. Тогда ускоряться и сроки и сдачи станций в эксплуатацию. Нас очень часто держит бумажная волокита», – заключает Александр Ледяев.
Российский аукционный дом выставил на продажу имущественный комплекс киностудии «Леннаучфильм» в Петербурге. Актив оценен почти в 1 млрд рублей. Эксперты считают, что при нынешнем промышленном имидже района, недвижимость переоценили.
В Москве 14 марта 2018 года Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже петербургской недвижимости киностудии «Леннаучфильм» по поручению ее собственника - ОА ТПО «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. Горького». На аукцион попадут два земельных участка на Мельничной ул., 4 общей площадью около 2 га и находящиеся на них четыре здания общей площадью 17,1 тыс. кв.м. Здания не являются памятниками и не подлежат обязательному сохранению. А земля относится к зоне общественно-деловой застройки и предназначена под размещение объектов культуры и искусства.
Имущество пустят с молотка единым лотом по стартовой цене 956,6 млн рублей. Сделку в течение трех дней после торгов должно одобрить Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). Если одобрение будет получено, покупатель должен будет оплатить сделку в течение трех дней. А если агентство сделку не одобрит, покупателю вернут задаток (200 млн рублей) и договор будет считаться расторгнутым по соглашению сторон.
Эксперты считают, что стартовая цена актива завышена. «При нынешнем имидже района она слишком высока. А наиболее актуальный вариант использования недвижимости - реконструкция существующих зданий под коммерческую функцию. Но вариант строительства жилья тоже не исключен. Для этого участок придется полностью расчистить», - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
«Цена в 48 тыс. рублей за 1 кв.м. земли – слишком высока, с учетом необходимых работ по сносу существующих построек», - говорит управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAIBecarОльга Шарыгина. По ее словам, актив будет интересен девелоперам жилых комплексов, так как район тяготеет к центру города и рядом находится станция метрополитена. «Таких пятен в городе немного. Даже если возникнут проблемы с переводом земли под жилищное строительство, на участке возможна реализация проекта административно-делового назначения или апартаментов», - говорит она.
По оценке эксперта NAIBecar, потенциально на участке можно построить около 70 тыс. кв.м. недвижимости. «С учетом необходимых работ по проведению инженерных коммуникаций и сносу старых построек стоимость строительства составит около 5-6 млрд рублей», - говорит Ольга Шарыгина.
«Потенциально здесь может быть построен комплекс с офисной и жилой составляющей. Конкуренцию новым офисам составят расположенные рядом бизнес-центры «Мельник», «Премиум» и еще несколько менее качественных зданий. А у застройщиков жилья конкурентов практически нет. Район промышленный и жилья здесь мало. Но после открытия движения по южному берегу Обводного канала, возможности для редевелопмента территории выросли. Девелоперы активизировались. Постепенное улучшение имиджа района привлечет и застройщиков жилья, особенно на участки по соседству с зелеными зонами», - добавляет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Но пока участок «Леннаучфильма» - классическая депрессивная зона «серого пояса» города. Даже относительная близость к Старо-Невскому проспекту и Александро-Невской лавре не спасает. Для инвесторов этот лот будет интересен только после того, как решится судьба находящегося по соседству Мельничного комбината. Власти декларировали вывод этого предприятия из центра города на Парнас. Но переезд пока не состоялся. Именно он даст толчок редевелопменту всего района», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development. Екатерина Запорожченко.
Кстати
О планах строительства нового мукомольного комбината Петербурга на «Парнасе» чиновники Смольного заявили в прошлом году. Для строительства нового предприятия уже подобран участок площадью 28,4 га на Парнасе. Инвестиции новое мельничное производство мощностью 900 тонн муки в сутки (с возможностью расширения до 1200 тонн) с новым элеватором для единовременного хранения 110 тыс. тонн муки оцениваются в 4,2 млрд рублей. Построить новый мукомольный комбинат город рассчитывает до 2024 года.
Более трех часов обманутые дольщики жилого комплекса «Радужный» пытались выяснить у представителей компании «ГлавСтройКомплекс», когда же смогут въехать в свои квартиры, но ответам не поверили. Областные власти поставили ГСК перед выбором: «Либо дострой, либо уходи».
Несмотря на обещания, генеральный директор компании «ГлавСтройКомплекс» (а в прошлом – вице-губернатор Ленобласти) Николай Пасяда встречу с дольщиками, которая состоялась 2 февраля, в очередной раз пропустил. Вместо него отдувался главный инженер компании – Станислав Кулев, который периодически напоминал собравшимся, что он не юрист и не финансист, поэтому ответить может далеко не на все вопросы.
Битва экстрасенсов
По словам Станислава Кулева, лучше всего на сегодня дела обстоят у домов 6.1 и 6.6 ЖК «Радужный»: оба корпуса находятся в высокой стадии готовности, и в 2017 году прошли проверку Kомитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленобласти, которая закончилась выдачей замечаний. К дому 6.1 у Гостройнадзора оказалось всего 76 замечаний, и все их«ГлавСтройКомплекс» намерен устранить к 25 февраля. Сдать же дом компания планирует 15 марта этого года.
К дому 6.6. замечаний оказалось больше (сколько именно, г-н Кулев не сообщил), поэтому к сроку, обозначенному Госстройнадзором, то есть к 26 февраля, все исправить застройщик не успеет. Однако Станислав Кулев заверил дольщиков, что задержка будет небольшая – недели на две. 15 апреля дом планируется сдать в эксплуатацию.
Два оставшихся корпуса (6.5 и 6.7) будут сданы в IV и II кварталах 2019 года соответственно. Станислав Кулев многократно подчеркнул, что озвученные им сроки ориентировочные, а точную дату завершения объектов он назвать не может: «Я же не экстрасенс». Отметим, что по первоначальным планам ЖК «Радужный» должен быть готов к концу 2016 года.
Дольщики в столь оптимистичный прогноз не поверили. «В доме 6.1 только по лифтам работы на месяц. Сейчас там идет только отделка квартир», – заявила одна из участниц долевого строительства. В подтверждении слов дольщики потребовали предъявить договоры с подрядчиками, которые будут исправлять ошибки, найденные Госстройнадзором, установят лифтовое оборудование и завершат отделку помещений. Но кроме собственных слов у Станислава Кулева ничего не было. «Все работы будут профинансированы в феврале в полном объеме», – сказал он.
Сам не ам и другим не дам
Областное правительство уверено, что средства на строительство у компании «ГлавСтройКомплекс» есть, так как она не находится в процедуре банкротства, оплачивает все требования расторженцев в суде и не тратится на строительство инфраструктуры. «Застройщик собрал с дольщиков «Радужного» 3,1 млрд рублей. В комплексе 1740 квартир, из которых 1348 реализованы. Следовательно, деньги на возведение домов у застройщика должны быть. Нам непонятно, почему при таком объеме проданных квартир стройка не идет», – недоумевает заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Кроме того, ГСК еще в 2014 году выкупила колпинский «Домостроительный комбинат №5», однако производимые изделия так и не начали поступать на стройплощадки проблемных объектов компании. Станислав Кулев объяснил это убыточностью завода, однако подтвердил, что ДСК-5 работает и стройматериалы производит.
В результате, ни дольщики, ни чиновники не понимают, почему же компания не торопится с завершением проектов. А если у застройщика действительно финансовые трудности, то почему не поднимает вопрос о передаче проектов другому застройщику? В компании «ГлавСтройКомплекс» прокомментировать ситуацию отказались.
Последней может стать «Галактика»
ЖК «Радужный» – не единственная проблема ГСК. В рамках ЖК «Галактика» в Новом Девяткино компания планировала построить 16 домов, однако продажи были открыты только в одном. Правительство Ленобласти отказало в разрешении на строительство других очередей проекта до тех пор, пока не будет решена проблема с отсутствующей канализацией. (Для проблемных застройщиков – это общая практика в регионе). В итоге, компания успела продать только 383 квартиры в одном доме.
Отметим, что Николай Пасяда ранее признавал, что «Галактика» не будет сдана вовремя (то есть до II квартала 2018 года) именно из-за необеспеченности очистными сооружениями. Гендиректор «ГлавСтройКомплекса» обращался в правительство региона с просьбой построить полноценную канализацию, от себя же пообещал только локальную.
В областном правительстве на это отмечают, что проект проходил экспертизу с центральной канализацией. «Если хочется построить локальную канализацию, то пожалуйста, но нужно внести изменения в Генеральный план, получить необходимые документы, пройти экспертизу, все согласования и строить», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Также чиновники подчеркнули, что у «ГлавСтройКомплекса» есть возможность подключить дом к центральной канализации в Новом Девяткино.
Весьма сложно складывалось у ГСК с ЖК «Олимп», который находится в микрорайоне Южный в городе Всеволожск. 17-этажный комплекс на 381 квартиру изначально должен был быть введен в конце 2015 года, однако произошло это только в январе 2018-го. «Причинами задержки стали незавершенность работ по строительству газопровода, отсутствие благоустройства, акта технологического присоединения к сети водоснабжения и превышение параметров застройки (компания построила на 25% больше, чем по проекту)», – сообщали в областном правительстве.
Отметим, что более года до ввода «Олимпа» между «ГлавСтройКомплекс»и чиновниками шли споры по социальной инфраструктуре. Компания планировала построить школу и детский сад, что и согласовала со всеми необходимыми инстанциями. Однако после того, как обнаружилось, что объем жилищного строительства в комплексе превышен на 25%, чиновники стали требовать увеличения вместимости школы – до 1200 человек, а также детского сада – до 380 мест. Также застройщика пытались обязать проложить Крымскую дорогу. Помимо этого, компания должна построить физкультурно-оздоровительный комплекс.
В результате дорога была построена на деньги бюджета, а инфраструктурные споры померкли на фоне проблем «ГлавСтройКомплекс» с «Радужным» и «Галактикой». Впрочем, все обязанности застройщика по инфраструктуре силы не теряют.
Кстати
В конце прошлого года «ГлавСтройКомплекс» попал в стоп-лист девелоперов Ленобласти, которым правительство на неопределенный срок отказывается выдавать разрешения на строительство. Таким образом, «Галактика» может стать последним объектом ГСК в Ленобласти.