Метроускорение
Власти Санкт-Петербурга планируют масштабное увеличение объемов строительства метрополитена. И хотят повысить конкурентность выполнения госзаказа
в этой сфере.
Эксперты говорят о необходимости повышения финансирования, использовании современных технологий и снижении бумажной волокиты.
Несмотря на то, что 2018 год должен стать рекордным за многие годы по числу введенных в эксплуатацию станций метрополитена (напомним, «Новокрестовская» и «Беговая» были сданы к Чемпионату мира по футболу, а на конец года намечен запуск станций «Проспект Славы», «Дунайская» и «Шушары»), городские власти считают, что строительство метро нужно ускорить.
Идеи Смольного
В ближайшие годы, по расчетам Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга (КРТИ), ежегодное финансирование метростроения в городе будет составлять около 30 млрд рублей, а к 2025 году может достичь 50 млрд. Увеличение инвестиций должно обеспечить существенный рост объемов строительства метро.
Пока же, по оценкам профильного комитета, возможности по выполнению этих работ составляют примерно 19 млрд. Среди предложений, поступающих из Смольного, значатся создание конкурентной среды в сфере метростроения, и нового принципа управления в форме проектного офиса. Однако все эти предложения не затрагивают основного – увеличения размеров финансирования.
Ближайшее будущее
До окончания строительства Невско-Василеостровской линии в Петербурге сохранялся рекордный объем строительства: метростроители сооружали сразу четыре новых участка метро. По словам старожил метростроения, такого объема не было даже в советские годы. Речь идет о строительстве двух станций Невско-Василеостровской линии, трех станций Фрунзенского радиуса, а также станций «Горный институт» и «Театральная» Лахтинско-Правобережной линии и станций «Юго-Западная», «Путиловская» Красносельско-Калининской. Беспокойство вызывает тот факт, что два участка с пятью станциями из этого списка будут завершены в этом году, а перспектива нового строительства до сих пор не выработана. Точнее, не имеет детальной, документально подтвержденной проработки.
Новации в деле
Между тем, уже сегодня Метростроем используются самые современные мировые методы подземного строительства. При этом, петербургские метростроители зачастую становятся первопроходцами, впервые в отечественном, а то и в мировом метростроении применяя ту или иную технологию. Так, например, было с ТПМК (тоннелепроходческий механизированный комплекс – ред.) для проходки эскалаторных тоннелей. Петербург первый закупил ТПМК S-441 компании Herrenknecht AG и успешно реализовал с его помощью проходки трех наклонных ходов для станций «Обводный канал», «Адмиралтейская» и «Спасская». При этом «Адмиралтейская» стала самой глубокой станцией метро (86 м) с самым длинным эскалатором (120 м). Именно в Петербурге появились первые двухпутные тоннели метро, построенные также с применением ТПМК диаметром 10,6 м.
«Эта технология полностью себя оправдала и уже сегодня пассажиры ездят в таком тоннеле на участке Невско-Василеостровской линии. Также Метрострой внедрил и успешно реализовал строительство уже трех станций метрополитена методом «Топ-Даун», который позволяет вести безопасное сооружение на небольшой глубине (до 30 м). Кстати, впервые этот метод петербургские метростроители применили во время строительства второй сцены Мариинского театра», – отмечает генеральный директор ОАО «Метрострой» Николай Александров.
Но на этом компания останавливаться не планирует. «Сегодня метростроители приступили к внедрению еще одной инновационной для нашего города технологии – механизированной проходке шахтных стволов. Для этого на опытно-экспериментальном Скуратовском заводе в Туле заказали стволопроходческую машину СПМ-6,0, которая позволит сократить время проходки и сделать процесс более безопасным», – рассказал заместитель генерального директора, главный инженер ОАО «Метрострой» Алексей Старков.
Нельзя не упомянуть и о щите «Надежда», который использовался при проходке тоннеля Фрунзенского радиуса (3,7 км) и Невско-Василеостровской линии (5,2 км). Сроки строительства сократились практически вдвое. «Эта технология пришла к нам из-за рубежа. В метрополитенах Афин, Милана уже есть такие тоннели. Но мы доработали эту технологию, оптимизировали процесс проходки, совместив его с работами по обустройству тоннеля, – говорит Алексей Старков. – И это позволило построить участок тоннеля Невско-Василеостровской линии не за 5 лет, как было предусмотрено проектом, а за 2,5 года».
Следующим этапом должно стать продолжение строительства этой ветки на север, к станции «Шуваловский проспект». Но пока город занимается еще только проектом планировки территорий. Строительство начнется в лучшем случае только в конце 2019 года.
Впрочем, по мнению экспертов, нормативные сроки строительства объектов метрополитена кардинально не изменятся. А сдача большего количества станций в год возможна лишь за счет увеличения числа одновременно проектирующихся и строящихся объектов. «Появившаяся в последнее время механизация уменьшает долю ручного труда, но не ведет к радикальному ускорению работ, так как само строительство – многоэтапное, состоит из ряда последовательных операций, которые нельзя ни ускорить, ни объединить. Появляются механизмы, позволяющие ускорить отдельные этапы работ, но в целом срок строительства остается прежним: 3-4 года – линия мелкого заложения и 5-6 лет – линия глубокого заложения», – отмечает заместитель генерального директора по проектированию метрополитена ОАО «НИПИИ «Ленметрогипротранс» Владимир Марков.
Нужен ресурс
По мнению специалистов, для увеличения объемов строительства необходимо привлечение новых ресурсов. Чтобы понять, почему в Петербурге строится значительно меньше, чем в Москве, достаточно сравнить бюджеты: 30 млрд против 150 млрд рублей в год. При этом в эти 30 млрд в Северной столице входит и финансирование реконструкции существующих станций, проектирование новых линий, изыскательские работы, мониторинг и т.д. Справедливости ради надо отметить, что Адресно-инвестиционной программой на 2018 год на строительство метро заложено даже не 30, а лишь 22 млрд рублей. При этом, как было сказано выше, 19 млрд из них уже фактически освоены.
Заведующий кафедрой «Тоннели и метрополитены» Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Александр Ледяев уверен, что без помощи федерального центра увеличить объемы строительства метро невозможно. «Петербург – это вообще единственный, наверное, город в мире, который осуществляет строительство метро за свой счет. Во всех развитых странах финансирование осуществляется из государственного бюджета», – говорит он.
Однако сроки строительства зависят не только от размера выделенных на него средств, убеждены эксперты. Нужно, чтобы развитие велось планово и циклично. Важно не прерывать процесс подготовки проектов новых линий, самого строительства и, конечно, осуществлять регулярное, соответствующее задачам стройки, финансирование. И это задача, прежде всего, городских структур, как и высвобождение площадок, подготовка и согласование проектов в Главгосэкспертизе (экспертиза проектов проходит исключительно в Москве), получение разрешения на строительство, предоставление рабочей документации и т.д. «Значительную роль в строительстве имеет административный фактор. В Петербурге от начала проектирования до ввода линии в эксплуатацию проходит 8-10 лет, а в Москве – менее 5», – добавляет Владимир Марков.
По его словам, с выходом Постановления Правительства РФ от №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и поправок к Градкодексу произошло резкое замедление сроков проектирования и строительства. «Если раньше проект разрабатывался не более полугода, то сейчас – три и более лет. При этом требования законов противоречивы, а если их выполнять дословно, то строительство станет невозможным», – отмечает эксперт.
«Система отечественного метростроения сегодня еще перестраивается после вступления в силу Закона 44-ФЗ. Кроме того, уже есть изменения в него, которые каждый раз заставляют всю выстроенную годами процедуру меняться. Тяжело пока дается система банковского сопровождения. Она сильно затормозила финансовые потоки как на уровне заказчик-генподрядчик, так и, соответственно, на более низких уровнях», – добавляет Николай Александров.
По мнению специалистов, планируемый к созданию офис по проектированию и строительству метрополитена, может оказать позитивное влияние в сфере координации деятельности городских ведомств. «Никакие офисы убыстрить строительство не могут. Технологический процесс не изменится. Щитовая проходка как имела нормативную скорость, так и имеет. Другое дело, что процессы согласования, процессы нормального финансирования – бумажные дела – наверное, они ускоряться. Тогда ускоряться и сроки и сдачи станций в эксплуатацию. Нас очень часто держит бумажная волокита», – заключает Александр Ледяев.
Качество строительства жилья в Петербурге изменится в лучшую сторону, но случится это через несколько лет.
От последствий кризиса город будет «отходить» еще долго – как минимум лет восемь. Зато после застройщики сделают акцент на новые технологии и благоустройство среды. К такому выводу пришли участники форума «Будущий Петербург» на панельной дискуссии «Эволюция городской застройки: из Ленинграда в Петербург будущего».
Циничная застройка
По мнению генерального директора «Творческой архитектурной мастерской Реппо» Владимира Реппо, с советских времен градостроительный облик значительно изменился – здания стали выше, а дороги уже: «Качество строительства по сравнению с советским ужасом улучшилось. Дома стали разнообразнее, появились благоустроенные территории. Но при этом утратились градостроительные принципы формирования застройки. В результате сверхплотная застройка негативно сказывается на жилой среде». С ним согласен руководитель ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаил Кондиайн, который охарактеризовал сегодняшнюю постройку одним словом – «циничность». «Пространства резко сократились, высоты вдвое увеличились. Детские площадки и зеленые зоны превращаются в парковки. Коэффициент плотности застройки различными ухищрениями перешагивается», - перечислил Михаил Кондиайн.
В последние годы негативные изменения произошли и в области инженерного обеспечения, считает директор «Конфидент» Петр Кузнецов. «Внедрение инноваций в Петербурге закончилось. Да, сейчас настало время циничного девелопмента. Хотя я не против высотной застройки – люблю азиатские города с небоскребами. Уверен, что так и надо строить. Мы всегда работали с элитными проектами, но сейчас и там наблюдается такое выхолащивание инженерных систем, они становятся бедными. Мы снова возвращаемся в Ленинград»
«До падения рынка все думали, что ценник на жилье будет расти вечно, строители начнут строить квартиры с хорошей вентиляционной системой, высокими полотками. Но все уперлось в экономическую реальность под названием «Квартира за миллион рублей». Вместе с ней предельно упростились все инженерные решения», - поддержал позицию господина Кузнецова генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков, добавив, что погружение в кризис началось с 2008 года и ровно столько же понадобится на то чтобы из него выйти. «Сейчас мы находимся на нижней точке развития рынка – упали, отжались, но пока не встали. Затем рынок придет в новое качество и начнется повышающая тенденция», - уверен господин Барков.
Путь к комфорту
Однако в ближайшие годы ситуация в городе начнет меняться, уверены спикеры. Уже сегодня девелоперы стали переключаться на формат «город в городе», который будет только укрепляться. «Процесс устойчивого, комплексного развития новых петербургских районов, делающий их абсолютно самодостаточными и автономными, является отражением ключевого тренда в мировом градостроительстве», - отметил заместитель директора по развитию, руководитель департамента проектирования компании «NCC Жилищное строительство» Александр Бойцов. Он также добавил, что петербуржцы подсознательно тянутся и будут выбирать жилье с европейской архитектурой потому как часто путешествуют в скандинавских странах.
Михаил Кондиайн, рассказывая о трендах в проектировании кварталов сообщил, что в жилой группе необходимо выносить парковочные места вне центра дворов, а также правильно размещать объекты торговли, детсады и школы. «Мы для себя давно поняли, что проектируя квартал, важно понять на кого мы ориентируемся. Самая главная группа людей - работающие женщины с детьми. Если мы делаем квартал удобным для них, то он будет удобен для всех», - считает Михаил Кондиайн. Также по его словам, необходимо в жилом квартале проектировать разновысотные здания. В нем должны быть доминанты, но точечно. Такая застройка не будет мешать проникновению солнца, и не вызовет психологического давления на жителей.
Прогнозируя застройку Петербурга на ближайшие годы, заместитель генерального директора УК «СТАРТ Девелопмент» Константин Ковалев отметил, что с каждым годом все актуальнее становится вопрос транспортной доступности новых районов, а также развитие пешеходной и велосипедной мобильности. «Здесь тоже предстоит сделать достаточно большой шаг. Сегодня петербуржцы ездят на велосипедах не только летом, но также в межсезонье и зимой. Поэтому велопарковки и велодорожки – это уже осознанная необходимость, они неизбежно будут появляться в новых проектах», – говорит он.
Кроме того, в последние годы, по мнению председателя правления ГК «РосСтройИнвест» Игоря Креславского, покупатели стали более требовательны к качеству строительства жилья. Эксперты сошлись во мнении – клиенты стали уделять особое внимание озеленению территорий, их экологичности, что также окажет влияние на предложения застройщиков.
Мнение:
Олег Барков, генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент»:
- Мы пытаемся развиваться в условиях полной неопределенности и жестких ограничений. Хочу призвать архитекторов и девелоперов создавать проекты, которые потом можно будет доработать. То есть сейчас нужно делать акцент на основные параметры объекта, но с учетом его модернизации в будущем. Новые технологии можно примерить, когда у жильцов появится финансовая возможность их оплатить.
«Ростелеком» презентовал новое предложение для застройщиков: компания прокладывает сетевую инфраструктуру, а взамен становится единственным провайдером на объекте.
Предлагать комплексную услугу связи «Ростелеком» начал со второго квартала этого года. За это время договоры на ее предоставление были заключены с тремя застройщиками.
Комплексная услуга включает в себя подключение к региональной автоматизированной системе централизованного оповещения (РАСЦО), радиофикацию (три станции) и телефонизацию объекта, цифровое и аналоговое телевидение (20 телеканалов), организацию видеонаблюдения, подключение домофона, высокоскоростной интернет и зону Wi-Fi на придомовых территориях.
По словам директора макрорегионального филиала «Северо-Запад» ОАО «Ростелеком» Андрея Балаценко, при подключении этих услуг застройщик тратит время на сбор и утверждение соответствующих документов, подготовку участка, процедуру по поиску подрядчика, монтаж оборудования. «При заключении с нами договора все эти обязательства с застройщика снимаются. Таким образом, он экономит и время, и деньги», – сказал Андрей Балаценко. Он также добавил, что договор о предоставлении комплексной услуги будет заключаться с девелопером еще на этапе строительства. Взамен затрат на прокладку сетей «Ростелеком» получает возможность стать единственным поставщиком данных услуг на объекте. «Мы хотим иметь «право первой ночи»: пусть люди попользуются нашими услугами какое-то время, а после, если захотят, могут перейти на другого оператора. Наша задача – работать так, чтобы клиенты остались с нами», – объяснил господин Балаценко, добавив, что жильцам будет предоставлен сертификат о бесплатном пользовании услугами компании. Его длительность будет индивидуальной. В жилых комплексах с чистовой отделкой они будут действовать меньше, так как жильцы заезжают, как правило, сразу после сдачи дома. Также «Ростелеком» будет сдавать построенные сети в аренду другим провайдерам. Правда, от этого в компании планируют получить не более 10% дохода от этого проекта. Остальные 90% – от работы с жильцами.
Комплексная услуга появилась только в Северо-Западном макрорегионе «Ростелекома». Если она будет пользоваться популярностью, ее начнут применять и в других регионах.
По словам Андрея Балаценко, сейчас с «Ростелекомом» сотрудничают 80% застройщиков Петербурга и Ленобласти. В 2015 году компания подключила 45 тыс. домохозяйств. В этом году охватить хотят почти вдвое больше – 80 тыс. домохозяйств. Для окупаемости проекта комплексной услуги будет достаточно, чтобы ею пользовались хотя бы 50% домохозяйств.
Что касается самих застройщиков, то руководитель департамента инженерных систем «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Виталий Азаров на вопрос о том, заинтересовало ли новое предложение от «Ростелекома», ответил, что в компании уже пользуются данной услугой. В свою очередь генеральный директор ООО «Эксплуатация ГС-СПб» (дочка «Главстрой-СПб») Михаил Талыбин сообщил, что на территории ЖК «Северная долина»
и ЖК «Юнтолово» работает несколько телекоммуникационных компаний, среди которых с 2011 года есть и «Ростелеком». По поводу предоставления новой услуги Михаил Талыбин добавил, что всех подрядчиков для компании выбирают только на конкурсной основе, и «Ростелеком» не станет исключением.
Заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елена Алещенко объяснила, что новое предложение больше оценят управляющие компаний, чем жильцы. Так, на сегодняшний день крупные провайдеры уже предоставляют комплексную услугу по подключению телевидения и интернета. Что касается остальных телекоммуникационных систем, таких как домофон, системы безопасности, контроля доступа, они относятся к системам диспетчеризации и, как правило, проектируются, тестируются и запускаются еще до передачи квартир жильцам. «На мой взгляд, подобная комплексная услуга – это отличное предложение как для управляющей компании, которая получает одну точку контроля по многим вопросам, гарантию исполнения работ и хороший сервис от крупного провайдера, так и для застройщика, который может декларировать такой сервис как дополнительное преимущество проекта в ходе продаж, – говорит Елена Алещенко. – Жителям дома, которым будут важны стоимость таких услуг и их качество, управляющая компания обязана обеспечить наличие всех сервисов к моменту получения ключей. Поэтому здесь только два важных вопроса: конкурентоспособность цены и отсутствие монополии».
Мнение:
Леван Харазов, генеральный директор Бюро коммерческой недвижимости – Девелопмент:
– «Ростелеком» выступил с активным коммерческим предложением по комплексному освоению территорий. Застройщикам это будет выгодно, ведь тем, кто занимается капитальным строительством, всё равно, кто будет оказывать услуги после реализации проекта, а возиться с оформлением документов будет не надо. Другой вопрос – провайдеры, которых «Ростелеком» не пустит в свою сетевую канализацию. Параллельно строить свои сети при наличии уже существующих будет очень затратно. Хотя им никто не мешает выступить с таким же предложением, чтобы одни застройщики «дружили» с одним провайдером, другие – с другим.