Строительное бизнес-сообщество Германии лоббирует интересы реальной экономики в целом
Неэффективность ныне существующей в России системы регулирования строительной отрасли в настоящее время признается на высших уровнях исполнительной и законодательной власти. Сегодня государство настроено на предоставление строительным союзам статусов саморегулируемых организаций. Несмотря на то, что переход к саморегулированию в строительной сфере уже несколько раз откладывался, соответствующий закон уже вступил в действие, и новые принципы управления неизбежно будут внедряться. В этой связи российские строители присматриваются к опыту других государств, где саморегулирование в строительстве является исторически сложившейся традицией.
В Германии, где стройиндустрия создает 9,4% ВВП, а темп инвестиций в строительство составляет 7000 евро в секунду, много десятилетий существуют сильные и разветвленные структуры, построенные по принципу отраслевого саморегулирования – Главный союз немецкой строительной индустрии (HVDB), объединяющий 37 региональных и подотраслевых союзов крупных и средних компаний с 2,7 млн. работников, и Центральный союз немецкого строительного предпринимательства (ZUDB), объединяющий 35 тысяч предприятий малого строительного бизнеса. История обеих ассоциаций уходит корнями в XIX в.
Саморегулируемые организации германского бизнеса возникли по-разному. Если предшественником HVDB был Союз рабочих-строителей, созданный «снизу», то ZUDB входит в состав Союза Союзов германской индустрии (BDI), возникшего еще в 1830-х гг. после того, как по инициативе идеолога экономического протекционизма Фридриха Листа еще не объединившиеся германские государства создали единое таможенное пространство.
В настоящее время в Германии действует еще одна ассоциация малого и среднего строительного бизнеса – Федеральное объединение средних строительных компаний (BVMB), а также ряд профильных ассоциаций, объединяющих тоннелестроителей, асфальтировщиков, строителей подвальных помещений, производителей кровельных материалов и конструкций, производителей готовых деревянных домов и др.
Отечественные чиновники высказывают опасения, что саморегулируемые строительные организации будут оказывать давление на правительство. Между тем германский HVDB официально провозглашает своей целью «оказание влияния на бундестаг и федеральное правительство в процессе выработки рамочных условий налогообложения, конкуренции и предпринимательства», а также «выступает за инвестиционную политику в соответствии с потребностями федерации, земель и округов», «борется за честное и прозрачное распределение общественных строительных контрактов» и, кроме того, «представляет интересы строительных предприятий при разработке законов о строительном подряде и договорах о строительстве на национальном и европейском уровнях, отстаивает улучшение законодательной и экономической базы для германских строительных фирм за рубежом, представляет германскую строительную промышленность в отношениях с органами ЕС и в Европейском строительном союзе». Соответственно, в составе ассоциации, помимо отделов общественной политики, техники, экономического права и социальной политики, создано специальное управление по правительственным и парламентским связям, бюро зарубежной деятельности и имеет официальное представительство при Евросоюзе.
Таким образом, германская строительная отрасль имеет в своем распоряжении мощнейший лоббистский аппарат, действующий как на национальном и международном уровне. Это не означает, что у германских строителей нет проблем в обеспечении своих интересов.
Новый ряд проблем возник именно в процессе возникновения единого политического и экономического пространства ЕС. Во-первых, германские компании были вынуждены поделиться влиянием при исполнении проектов инфраструктуры и строительства «союзного значения». Тендеры, проводимые в масштабах Евросоюза, создают преимущество для претендентов, предлагающих минимальную стоимость реализации проекта, что часто обеспечивается дешевизной используемой рабочей силы. Естественно, в процессе расширения ЕС эта практика становится все менее выгодной для германского строительного комплекса. В итоге немецкие строительные ассоциации, в свое время внесшие свой вклад в объединение Германии, теперь объективно не заинтересованы в расширение европейского пространства за счет «бедных родственников».
Кроме того, сегодня руководство HVDB всерьез обеспокоено тенденцией к демпингу цен в строительной отрасли. В интервью ежемесячной отраслевой газете Der Bau-Unternehmer исполнительный директор HVDB Михаэль Книппер призвал «перейти от практики ценовой конкуренции к практике конкуренции услуг и качества». «Мы не должны принимать любой заказ за любую цену», - подчеркнул Книппер, обращаясь к отраслевому чувству собственного достоинства (Selbsbewusstsein). Речь идет о практике экономии за счет передачи все большей части заказов в руки субподрядчиков, которые исполняют свою часть работы дешевле, но не обязательно качественнее. Следствием этого, по мнению Книппера, является снижение среднего уровня компетентности как прорабов, так и инженеров-строителей. Такая скороспелая экономия в сиюминутных интересах не оправдывает себя в долговременном масштабе, считает Книппер.
Исполнительный директор HVDB бьет тревогу и в связи с общим снижением качества специального образования. «Я считаю большой ошибкой юридическую заорганизованность строительства, - говорит Книппер. - Нам больше нужны способные прорабы и квалифицированные рабочие, чем юристы».
Руководство ассоциации намерено вместе с заказчиками по публичным контрактам принять практические меры для повышения качества выполнения субподрядных работ. «Для этого можно использовать нашу систему предварительной квалификации», - говорит Михаэль Книппер.
Столь же высокую требовательность ассоциация предъявляет и к подготовке инженерных кадров. «В результате внедрения Болонской системы вместо дипломированных инженеров мы получаем бакалавров и магистров. Но дело не в новых подходах к образованию, а в его содержании», - говорит Книппер. HVDB учредило специальный Союз компаний по аккредитации строительного образования. Цель - выявление тех германских вузов, которые предоставляют наиболее качественное образование. При этом ассоциация больше всего ценит не узких специалистов, а инженеров с фундаментальной подготовкой, способных к решению разнообразных задач в строительной области.
Многие германские строительные фирмы в последние годы преобразовались в конторы по менеджменту. Эту тенденцию Михаэль Книппер считает опасной: молодые специалисты теряют квалификацию в своей основной специальности. С учетом демографического спада, по его мнению, это может привести к серьезным проблемам: если сейчас не вложиться в образовательный потенциал, к 2012-2013 гг. у строительной отрасли не будет нужного числа квалифицированных специалистов.
Одной из самых серьезных проблем Германии руководители HVDB считают равнодушие федерального правительства к инвестициям в строительство транспортной инфраструктуры, в результате чего тормозится не только доставка и транзит грузов, но и развитие экономики в целом. Президент HVDB профессор Ханс-Петер Кайтель напоминает, что расходы на инфраструктуру в федеральном бюджете за текущий год снизились до беспрецедентного минимума в 8,6%. «Инфраструктура Германии может стать тормозом экономического роста, если не сломать эту тенденцию», - настаивает профессор, употребляя энергичный глагол «brechen».
Отечественного наблюдателя такое беспокойство может удивить: ведь современная Германия славится на весь континент своими транспортными магистралями. Но эти магистрали необходимо эффективно содержать, подчеркивает Михаэль Книппер. «Каждому хозяйственному чиновнику должно быть известно, что строительство инфраструктуры требует применения модели жизненных циклов. Мы должны принимать в расчет не только расходы на само строительство, но и сопутствующие расходы, расходы по содержанию, расходы на профилактический ремонт - все то, что входит в жизненный цикл», - настаивает исполнительный директор ассоциации. По его расчетам, ежегодно в поддержание инфраструктуры требуется вкладывать не менее миллиарда, «а нам приходится биться за каждое евро».
По мнению Книппера, в министерстве транспорта и строительства, которое отвечает за состояние инфраструктуры, «не видят реальной проблемы из-за кабинетного стола». В то время как во Франции и Голландии давно построена специальная грузовая железнодорожная сеть, в Германии - как и в России - пассажирские и товарные составы мешают друг другу.
Казалось бы, к чему строительной отрасли ломать копья по поводу железных дорог? Но в представлениях руководства германской строительной ассоциации транспортная сеть - не только источник новых контрактов, но и необходимое условие для оживления экономики в целом: в том числе и источник рабочих мест, а следовательно, и роста индивидуальных доходов населения. Между тем этот показатель в последние годы снижается, что приводит к резкому сокращению заказов на жилищное строительство. Германская статистика последних четырех лет выявляет стабильную тенденцию: в то время как в офисном строительстве наблюдается умеренный, но стабильный рост, строительство жилья с каждым годом падает в абсолютных цифрах.
Фактически проблемы строительной отрасли Германии упираются в два ограничения - рост цен на стройматериалы, обусловленный подорожанием энергоносителей, и базовые условия маастрихтских соглашений, возлагающие основное бремя расходов на содержание общеевропейской экономики на основного донора – Германию. За что неизбежно расплачивается налогоплательщик.
Строительное сообщество, как видно из уже приведенных аргументов, обладает более развитым государственным мышлением, чем национальная бюрократия. В своем интервью Михаэль Книппер поднимает вопрос и о первоочередном развитии германских морских портов, в особенности Бремерсхафена и Гамбурга, а также аэропортов. Именно ГСНСП удалось добиться расширения берлинского аэропорта Шенефельд, которому пыталась противодействовать местная экологическая общественность.
Германские строители помогают и другим отраслям бизнеса в ситуациях, когда им приходится сталкиваться с давлением со стороны экологов - популистов. В январе по Германии прокатилась очередная волна протестов против расширения мощностей по добыче угля, которая предусматривала ликвидацию ряда жилых поселений. Компания Continental AG в этой ситуации совершила нечто немыслимое по нашим представлениям: перевезла на 12-километровое расстояние местный лютеранский храм, погрузив его на специально изготовленную колесную платформу производства Scheulerle Fahrzeugfabrik.
По существу, германское строительное сообщество отстаивает не только отраслевые интересы, а здравый смысл реальной экономики и вместе с ним - сохранный потенциал классического образования. То есть ту традицию, из которой профессиональные объединения возникли в индустриальную эпоху.
Не случайно в современном опыте германских строителей мы сталкиваемся как с впечатляющими отличиями в отраслевой самоорганизации, так и с целым рядом знакомых проблем - от противоборства с экологами до трудностей обеспечения профессиональными кадрами. Нетрудно обнаружить, что эти общие проблемы по существу проистекают из борьбы стратегий экономического развития. Когда инвестиции подменяются биржевой игрой, а выращивание специалистов - тиражированием менеджеров без определенного места применения, происходит стагнация реальной экономики, сокращение доходов населения и соответственно, падение спроса на строительном рынке.
Отечественному строительному бизнесу, конечно, не хватает опыта десятилетий самоорганизации профессиональных ассоциаций, не менее ценного, чем опыт корпораций как таковых. Однако преимущество российского строительного сектора состоит в том, что он все же развивается - во всяком случае, на сегодняшний день - в парадигме индустриального возрождения, при колоссальных масштабах инвестиционного потенциала.
Если мы хотим чему-то всерьез научиться на зарубежном опыте, имеет смысл обращать внимание не столько на формы организации, сколько на многостороннее содержание той миссии, которую в европейских странах выполняют отраслевые ассоциации. Самоорганизация в отрасли сильна не только самостоятельностью, которая сама по себе не избавляет от всех проблем, но – как видно на германском примере – еще и высочайшей ответственностью, которая проистекает из ее духовной составляющей. Термин «чувство собственного достоинства» в применении к отраслевым интересам звучит сильнее стереотипных жалоб и претензий. Прежде чем завидовать опыту европейских соседей, полезно обогатить аналогичными понятиями собственный отраслевой язык.
Константин Черемных
На днях петербургские застройщики поделились с нами своими мнения о проблемах развития рынка и о возможном кризисе строительной отрасли.
Генеральный директор ООО «Строительная компания «Петербургская Недвижимость» Василий Селиванов:– О кризисе рынка говорить не приходится. Именно рыночная система все еще нормально работает и демонстрирует естественные процессы – вопреки навязанным «непрозрачным» правилам игры. То, что мы наблюдаем в отношениях спрос-предложение-цена в последний год – это естественная рыночная коррекция, практически один в один повторяющая классические модели, описанные в учебниках по маркетингу. Растущее предложение и высокие цены вызвали спад спроса и в течение года компенсировались нулевой ценовой динамикой. Рынок пришел в состояние неустойчивого равновесия.
Следующий естественный этап – коррекция предложения. Если раньше рынок был похож на топку, в которой сгорало все, что только не забросишь – теперь для нее подходит только «хорошая сухая береза». Иными словами, прошло время непродуманных проектов в стиле «абы как». Наступает период профессионального девелопмента.
Конечно, это отразится на составе участников рынка. Но речь идет вовсе не об уходе опытных девелоперов. И, надеемся, не о банкротствах. Мы ожидаем, что уходить будут, в первую очередь, мелкие компании и непрофильные инвесторы, не имеющие достаточных знаний и умений в сфере девелопмента.
Вообще же серьезнейший системный кризис мы видим в другом. А именно в системе городского регулирования рынка. Город не желает признавать абсурдности многих возникающих ситуаций, не может и, кажется, не хочет помогать инвесторам в разрешении целого пула вопросов, требующих именно волевого вмешательства властей. Это касается очень многих вещей, и, в первую очередь, нежелания города формировать благоприятный инвестиционный климат и «прозрачные» четкие правила работы. Это касается и нового закона о долевом строительстве, который поверг всех участников рынка, мягко говоря, в состояние полной растерянности…
Чем грозят все эти моменты? Недопоступлением средств в городской бюджет. Снижением темпов строительства, возникновением долгостроев. Наконец, такое явление, как доступное жилье, в подобных условиях не сможет появиться никогда.
Президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко: – На совещании в городском правительстве мы уже поднимали вопрос о том что, рынок немножко перегрелся: все понахватались объектов по новым рыночным ценам (80-100 долларов и выше за один квадратный метр), влезли в стройку, себестоимость догнала стоимость, в итоге рентабельность стала уже неприемлемой. Плюс ко всему рынок все-таки находится в перезатоваренном состоянии. И это, как следствие, явилось причиной того, что на последних торгах не было ни спроса на представленные земельные участки, ни участников, соответственно, не было и реализации «пятен».
Таким образом, можно сделать вывод: строительные компании, отдающие себе объективный отчет об объемах реализации жилья, находятся сейчас в критическом состоянии. И, в частности, наша компания, сократившая в 2005 году свои объемы производства почти вдвое не по причине того, что у нас нет желания или возможности строить, а просто-напросто потому, что мы можем оказаться в состоянии переизбытка товара в виде квартир, квадратных метров, которые в принципе никому не будут нужны.
Поэтому стремление государства построить 3 миллиона квадратных метров жилья к 2008 году по Петербургу и 80 миллионов квадратных метров к 2010 году по России в принципе мне понятно. И, наверное, если бы я был бы президентом страны, тоже шел бы по этой программе: чем больше внутренний валовый продукт страны, тем она живет лучше. Но, видимо, чиновники поняли желание нашего президента буквально и дословно, и начали активно действовать, чтобы в городе, в стране строился тот самый объем, о котором я упоминал, однако ничего для реализации этого объема, к сожалению, не делается.
Этому есть подтверждения: большинство компаний сегодня испытывают очень серьезный дефицит денежных средств, в том числе наши коллеги, с которыми мы каждую неделю встречаемся и делимся впечатлениями и ощущениями о развитии строительного рынка. Все находятся в некой тревоге, понимая, что они не в состоянии обеспечить те строительные объемы, которые ими запланированы.
Генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский:– Строительный рынок вступил в новую фазу своего развития, когда нет столь стремительного роста цен, достигавшего в отдельные месяцы 8 процентов как в прошлом году. В отдельных случаях цены даже упали (как на первичном, так и на вторичном рынках), покупательская активность снизилась, а объем предложения напротив увеличился (объем строящего жилья в продаже на 31 процент выше, чем, например, в марте 2004 года).
Ситуация критична для застройщиков, многие из которых не выполняют внутренние планы продаж. Нерегулярные денежные поступления от дольщиков, как следствие – сложности с финансированием строительства объектов, а вместе с тем себестоимость строительства постоянно растет. Прибыль застройщиков минимальна. В таких условиях у компаний сокращаются и возможности для вложения средств в покупку новых «пятен», освоения новых проектов и прочее. Последствия этого рынок ощутит через пару лет и вряд ли порадует покупателей таким объемом предложения, как сегодня.
Очевидно, что с наибольшими трудностями сталкиваются небольшие компании, и постепенно рынок будет двигаться в сторону дальнейшей концентрации сил.
Бесспорно, нелегко и крупным компаниям, но за счет масштаба деятельности, опыта работы, репутации компании, продуманной маркетинговой политики, а также умелого сочетания различных источников финансирования (помимо средств дольщиков это могут быть банковские кредиты, облигационные займы, как, например, в нашей компании «Северный город» и др.) им несколько проще справляться с ситуацией.
Приплюсуйте к этому и новое законодательство, которое можно назвать революционным для рынка строящегося жилья. Новые правила и нормы во многом стали весьма неожиданными для застройщиков. Да, они четко прописывают права дольщиков, но вместе с тем, значительно повышают риски застройщиков.
Одна из показательных тенденций рынка – снижение доли инвесторов. В первой половине прошлого года при росте цен в отдельные месяцы, повторюсь, до 8 процентов, привлекательность рынка недвижимости как потенциального для вложений возросла. Доходность вложений в новое жилье достигала 40-50 процентов, а в отдельных случаях и 100 процентов годовых. Среди общего количества покупателей на долю инвесторов приходилось 10-15 процентов в месяц. Сегодня число инвесторов среди покупателей минимально – единичные сделки.
Сложившаяся ситуация показала и несостоятельность схем финансирования в основном за счет дольщиков. Оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях – это решает каждая компания, исходя из целей, текущих объемов строительства и проч. Если говорить о нас, то примерно половина всего объема финансирования осуществляется за счет дольщиков, порядка 15 процентов – собственные средства, по столько же приходится на банковские кредиты и средства от размещения облигаций.
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров:– Начавшаяся в прошлом году структурная перестройка рынка явилась объективной необходимостью. Рынок требовал перемен, и они начались с принятием пакета документов по совершенствованию жилищной сферы. Формально введены новые условия, требования, формат, регламент и правила работы. Но они еще не работают или работают с большими погрешностями, создавая «пробки» в продвижении проектов, заключении сделок. Так недостаточно регламентирована основная схема работы на первичном рынке жилья («долевого участия в строительстве»), введены громоздкие процедуры согласований и регистрации. Простые вопросы, решающиеся в день или два, стали разрешаться в течение нескольких месяцев. Сроки стали соразмерны этапам строительства объектов. И таких «мелочей» по проекту наберется не один десяток. Проекты «замерли». Обороты на первичном и вторичном рынке снизились в разы, что стало дополнительной причиной затоваривания рынка.
К 2005 году на первичном рынке «зависло» порядка 2 млн кв. метров жилья, при рыночной цене 700-800 долларов за квадратный метр. С таким объемом и при такой цене рынок справится не раньше, чем через два года. При этом начальная цена по новым проектам составляет уже 1200 долларов за квадратный метр.
Прогнозируется усиление конкуренции первичному рынку со стороны вторичного рынка жилья. Вторичный рынок со своим своеобразием – «провокатор» и предвестник кризиса. Не привязанный к затратам на строительство объектов вторичный рынок, достаточно гибко реагирует на изменение объемов предложения, желания и возможности клиента. Именно вторичный рынок в 2003 году спровоцировал рост цен.
Конкуренцию новому городскому строительству составляет и сформировавшийся сектор загородного строительства. Серьезным конкурентом первичному рынку становится и государство с программой массовой застройки жилья.
Рынок сегодня в достаточно сложном положении. Тем не менее, действительно есть интересанты, заинтересованные в еще большем ухудшении ситуации. Есть и те, кто не понимает последствий, распространяя всякого рода слухи и домыслы. Есть и желающие скрыть и приукрасить действительную ситуацию на рынке.
Если кризис состоится, на пару лет сократятся обороты на первичном и вторичном рынке недвижимости, в строительной отрасли и стройиндустрии. Сократятся поступления в бюджет. Уйдет часть операторов рынка. Сократятся рабочие места. Экономика города станет беднее. Но состоявшиеся сегодня перемены позволят рынку обновиться, и заработать масштабнее, сильнее, качественнее.
Подготовил Андрей Теплоухов
Формирование рынка доступного жилья перерастает из государственной программы в национальную идею.Председательствующий на заседании заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Виктор Добросоцкий призвал участников круглого стола к откровенному диалогу, и, надо сказать, разговор действительно получился достаточно откровенным, хотя и не слишком приятным.
Общероссийская жилищная проблема будет снята, если к 2008-2010 годам году в стране ежегодно будет сдаваться не менее 80 млн кв. метров жилья и выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Цель обозначена четко, никаких разночтений быть не может. Неувязка только с путями ее достижения. Один из возможных – возложить реализацию программы «Доступное жилье» на местную исполнительную власть, чтобы она, в свою очередь, провела «разъяснительную работу» среди строительных компаний и убедила их в необходимости такого глобального увеличения объемов строительства. Как сказал представитель Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов, «нужно указать бизнесу, что надо делать. Должны ставиться цели, разрабатываться планы и производиться взыскания с тех, кто их не выполняет. Госстрой вполне может рассчитать, сколько жилья может возводиться в каждом российском регионе, и согласно этим планам исполнительная власть – губернаторы и мэры городов – смогут работать».
В связи с этим высказыванием вспоминается позавчерашняя дискуссия в Думском зале о патернализме и либерализме в экономике. Какая же модель экономического развития более приемлема в сегодняшней России?..
В директивном порядке, конечно, можно снова достичь уровня двадцатилетней давности, но тогда и раздавать квартиры придется бесплатно, как при социализме, или устанавливать на них цену в той же пропорции к заработной плате, какой она была для кооперативных домов в 1980-х годах. Потому что платежеспособный спрос на жилье, например, в Санкт-Петербурге держится на уровне 1,5 млн кв. метров в год (информация из доклада генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова). В нынешнем году планируется сдать 2,3 млн кв. метров притом, что уже сейчас до 20% квартир в принятых госкомиссией домах пустует. И это, в первую очередь, касается сегмента недорогого жилья – элитные квартиры раскупаются до завершения строительства.
Реализацию квартир, исходя из государственной программы, призвано стимулировать развитие ипотечного кредитования. Чтобы добиться миллиона ипотечных кредитов в год, по подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, необходимо в каждом субъекте РФ заключать не менее 40 договоров в день. Сейчас о таких цифрах говорить не приходится. В течение года прогнозируется 2-3-кратное увеличение приобретения жилья посредством ипотечных программ, но даже при такой стремительной динамике развития процент таких сделок вряд ли будет превышать 6% от общего количества покупаемой жилой недвижимости.
Причины подобной «невостребованности» ипотеки хорошо известны. Высокие процентные ставки, относительная краткосрочность предлагаемых программ и, зачастую, невозможность подтвердить источники своих доходов не дают многим россиянам воспользоваться ипотечным кредитованием. Панацеей могло бы стать снижение ставок до 7-9% и увеличение сроков выплаты по кредиту до 25-30 лет, но при нынешнем уровне инфляции в 7,3% и недостаточном правовом обеспечении на подобные шаги рассчитывать не приходится. Возможно, для «раскрутки» ипотеки государство пойдет на выделение части средств из стабилизационного фонда, но когда это будет сделано, пока неизвестно.
Помимо общих сложностей с запуском механизма ипотеки, надо учитывать и тот факт, что на состояние рынка строящегося жилья ипотека, в классическом понимании термина, реального воздействия оказывать не может. Ипотечные программы, в первую очередь, затрагивают вторичный рынок, что же касается первичного, то через ипотеку возможна лишь реализация невыкупленных квартир. Что же касается строящегося жилья, то в этом случае было бы уместнее говорить не об ипотеке, а о потребительском кредитовании на приобретение недвижимости.
В условиях стагнации, явившейся результатом принятия пакета «жилищных» законов, главным вопросом является рентабельность строительства. Сейчас наметилась тревожная тенденция – застройщики перепродают «пятна», так как не уверены, что их освоение способно принести прибыль. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, к 2008 году можно ожидать снижения объемов строительства и продаж на первичном рынке жилья на 100%, если ситуацию с фактической невозможностью привлечения инвестиций со стороны частных лиц не изменить.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо