Большой потребительский испуг?
Лидеры строительного рынка Петербурга на прошлой неделе отчитались об итогах работы за первое полугодие 2018 года.
Число заключенных контрактов у всех застройщиков выросло. И в среднем по петербургской агломерации за отчетный период оказалось на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Эксперты объясняют всплеск активности покупателей испугом из-за изменений в законодательстве о «долевке».
На прошлой неделе об итогах работы в I полугодии 2018 года отчитались сразу несколько крупных застройщиков Петербурга. Самые впечатляющие успехи у «Группы ЛСР» Андрея Молчанова. Согласно отчетности, она продала за первые 6 месяцев 2018 года 206 тыс. кв. м чистой площади жилья, что на 36% больше аналогичного периода прошлого года. Стоимость заключенных контрактов выросла на 33% (до 19 млрд рублей).
Но в зависимости от сегмента результаты оказались разными. В элитном сегменте «Группа ЛСР» заключила новые контракты с покупателями на продажу 5 тыс. кв. м на сумму 1,4 млрд рублей. В «квадратах» показатель оказался на 19% меньше аналогичного периода прошлого года, а в деньгах – на 20%. В бизнес-классе было законтрактовано 11 тыс. кв. м жилья на 1,7 млрд рублей. Падение в натуральном выражении составило 30%, а в деньгах – 17%. Зато успехи компании в сегменте жилья массового спроса оказались впечатляющими: сделки охватили 189 тыс. кв. м на 16 млрд рублей. В «квадратах» результат оказался на 47% лучше, чем за 6 месяцев 2017 года, а в деньгах – на 50%.
В целом в первом полугодии 2018 года совокупно во всех регионах присутствия «Группа ЛСР» заключила новые контракты на продажу 358 тыс. кв. м недвижимости (рост составил 39%) на сумму 34 млрд рублей (рост – 34%).
Хорошие результаты по итогам полугодия показала и ГК «Эталон» Вячеслава Заренкова. По данным отчетности, девелопер заключил с января по июнь сделки по продаже 262,5 тыс. кв. м в новостройках на сумму 27,48 млрд рублей. Количество контрактов увеличилось на 16% по сравнению с тем же периодом 2017 года, а выручка – на 27%. В компании пояснили, что за отчетный период цены на жилье в ее проектах в среднем выросли на 17%, а доля ипотечных сделок увеличилась с 33% до 40-42%. «Мы успешно завершили первое полугодие. Количество заключенных контрактов оказалось рекордным за всю историю компании. Этот результат обеспечил 48% от нашего плана на 2018 год. Хотя обычно первые шесть месяцев приносят немногим более 40% от годового результата. Такая динамика уже позволила обеспечить 52% денежных поступлений, запланированных за год», – заявил председатель совета директоров «Эталона» Вячеслав Заренков.
Непубличные застройщики также рапортуют о хороших результатах первого полугодия. Setl City по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличила выручку от продажи жилья на 12,1%, она составила 32,26 млрд рублей.
АО «Строительный трест» за январь-июнь 2018 года продало 56,6 тыс. кв. м жилья (без учета продажи недвижимости в коттеджных поселках) на 5,6 млрд рублей, что в натуральном выражении на 25% превышает показатель аналогичного периода прошлого года, а в деньгах – на 26%.
ООО «Главстрой-СПб» за тот же период продал 78,4 тыс. кв. м жилья, увеличив продажи на 38%. Общая сумма вырученных средств не раскрывается. Но средняя цена продажи квадратного метра, по данным компании, выросла за полугодие на 1,3%.
Один из собеседников «Строительного Еженедельника» прямо (но, правда, неавторизованно) заявил, что считает хорошие результаты продаж жилья в первом полугодии следствием «большого потребительского испуга». «С конца прошлого года было много информации о том, что изменения в законе 214-ФЗ, которые грянули 1 июля 2018 года, быстро изменят расстановку сил на рынке и приведут к росту цен. Обыватель многие прогнозы воспринимал буквально и торопился закрыть сделки «пока не началось». Такое же потребительское поведение мы видели и раньше. Страх и неопределенность часто оказываются помощниками застройщиков. Но «эффект испуга» не длится долго. Удержать высокую планку продаж удается только сильным игрокам. А кто из них силен – станет понятно очень скоро, когда рынок начнет сбавлять обороты», – говорит собеседник «Строительного Еженедельника».
Кстати
В целом, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%. Было продано 2,2-2,3 млн кв. м против 1,8 млн кв. м в первом полугодии 2017 года. Цены также подросли. Квадратный метр в строящихся домах класса «масс маркет» в Петербурге с начала года подорожал в среднем на 3,1% – его цена составила 99,8 тыс. руб. В пригородной зоне средняя цена «квадрата» в классе «масс маркет» достигла 64,9 тыс. рубля, что на 4,6% больше, чем в начале года.
В очередной список постановлений по объектам строительства в Петербурге, попали два участка, предназначенные под строительство храмов.
Площадь первого надела – 815 кв. метров, для сооружения второго храма потребуется 8,9 тыс. кв. метров. До недавнего времени эти участки оставались зелеными пятнами на карте города.
Первый объект - храм-часовня во имя Преображения Господня на Вокзальной улице в поселке Репино, юго-западнее пересечения с Зеленогорским шоссе, предоставлен приходу храма в честь Казанской иконы Божией Матери Зеленогорска. Второй – площадью почти 9 тыс. кв. метров – во Фрунзенском районе, на проспекте Славы, в районе Гамбургской площади - приходу храма в честь Казанской иконы Божией матери в Купчино.
Ранее во Фрунзенском районе также был согласован перевод участка на улице Малой Балканской и Димитрова во Фрунзенском районе из зоны транспортно-инженерной зоны застройки в общественно-деловую. Кроме того, представители прихода преподобного Герасима Иорданского просили разрешения увеличить высотность с 30 метров до 50.
На тех же общественных слушаниях обсуждался вопрос изменения зонирования участка около станции метро «Бухарестская» на Волковом поле для строительства церкви прихода Храма Богоявления господня православной местной религиозной организации РПЦ.
Напомним, в конце мая Смольный также предоставил участок земли в Старо-Паново в Красносельском районе города православному приходу храма в честь иконы Божьей Матери «Неупиваемая чаша», площадью 10 Га.
В ближайшее время утверждения новых участков под строительство религиозных объектов также можно ожидать на Крестовском острове, где на данный момент нет ни одной церкви. О строительстве храма на этой территории спикера ЗакСа Вячеслава Макарова ранее попросил митрополит Петербургский и Ладожский Варсонофий. Власти Петроградского района рассматривают для этих целей несколько участков: первый - рядом со старым причалом к югу от строящегося стадиона "Зенита", второй – на месте разворотного кольца автобусов рядом с бывшими кассами стадиона имени Кирова, и третий – рядом со звонницей к 300-летию Петербурга в северо-западной части острова
Добавим, ранее также стало известно, что приход храма святых апостолов Петра и Павла, строительство которого отменилось в парке Малиновка, РПЦ предлагает возвести на проспекте Косыгина. В марте в комитет по инвестициям под проект поступила заявка на участок в 12,7 тыс. квадратных метров.
Мнение: Депутат Законодательного собрания Петербурга Борис Вишневский:
Сам по себе факт предоставления участков под строительство храмов не плох. Главное, чтобы это не приводило к уничтожению зеленых зон и к общественным конфликтам. Плохо, когда это происходит, как в Малиновке, когда пытаются сломать через колено местных жителей, объясняя им, что они должны остаться без парка.
Нужно искать такие места, где возведение храмов не нарушало бы другие охраняемые интересы и права граждан. Право на окружающую среду ничем не хуже права на исповедование любой веры и отправления религиозных обрядов.
Относительно территорий во Фрунзенском и в Курортном районах – нужно смотреть, что там вокруг, выяснялось ли общественное мнение, не превращается ли это строительство в уплотнительную застройку. Пока жалоб оттуда ко мне не поступало.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленобласти провела переучет проблемных объектов жилого строительства.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленинградской области провела переучет проблемных объектов жилого строительства. Сегодня в регионе таковых насчитывается 11. Ситуация практически с каждым из них пока не сдвигается с мертвой точки.
Малоэтажный комплекс «Дивный Яр» в д. Старая Всеволожского района (застройщик – ЖСК «Дивный Яр») построен на землях сельскохозяйственного назначения. Пайщики кооператива просили членов комиссии оказать содействие в переводе назначения земель под малоэтажное строительство. В просьбе было отказано, так как перевод земель может стать прецедентом и вдохновить на новые мошеннические схемы недобросовестных девелоперов. Кроме того, пайщики ЖСК не подпадают под действие 214-ФЗ, защищающего обманутых дольщиков. Комиссия рекомендовала им обратиться в прокуратуру.
Дом на 268 квартир в д. Малое Верево в Гатчинском районе (застройщик – ООО «Научно-производственная фирма «СВИТ»). На месте стройки – только фундамент. С дольщиками заключено 95 договоров долевого участия на 156,6 млн рублей. НПФ «СВИТ» признана банкротом, предыдущее руководство фонда подозревается в растрате привлеченных средств. Объект готово достроить ООО «Лидер», руководству компании уже передана проектная документация.
Данные по общему количеству дольщиков до последнего времени расходились. Застройщик называл 85, конкурсный управляющий – 95. Как выяснилось, в реестр попали 6-7 дольщиков с договорами предварительного участия на общую сумму порядка 10 млн рублей.
«Дорожную карту» для объекта комиссия определила следующую: смена конкурсного управляющего, регистрация права собственности на незавершенный объект строительства, продление разрешения срока на строительство (действующее истекает 30 июня) и выход на площадку.
Ключи дольщикам многоквартирного дома в Выборге на углу пр. Ленина и Рыбного пер. (застройщик – ООО «ПромИнвест») должны были передать еще 30 декабря 2015 года, из 74 квартир было реализовано 50. Но по состоянию на май 2016 года выполнен только монтаж конструкций подземной части здания. Стройка заморожена. В мае Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти объявил застройщика банкротом.
Представитель дольщиков, выступая на комиссии, отметила, что объект можно сделать более привлекательным для инвесторов, если проверить и расторгнуть сомнительные сделки. По ее данным, от 4 до 9 договоров долевого участия были заключены на имена одних и тех же людей.
Дольщики рассматривают возможность объединения в ЖСК, а со стороны комиссии ожидают помощи в поиске инвестора и содействия в подключении дома к инженерным сетям. Комиссия предложила зарегистрировать объект незавершенного строительства, проверить сомнительные сделки, проектную документацию и обязательства перед жителями соседних домов (застройщик должен предоставить жилье нескольким собственникам квартир, окна которых оказались затемнены из-за строительства нового дома) в период до сентября текущего года.
Долгострой в Горбунках (застройщик – ООО «Стайл-Строй») был начат в 2003 и заморожен в 2008 году. С 2011 года стройка законсервирована. В январе 2016 за проект взялся уже третий инвестор – британский инвестфонд «Доклендс». Дом рассчитан на 462 квартиры. В строительство вложили средства 93 дольщика.
Расконсервация объектов должна была произойти еще летом 2015 года. Но стройка все еще заморожена.
Комиссия предложила дольщикам несколько вариантов решения проблемы – перейти в ЖСК и заняться поиском инвесторов (хотя с непростой историей объекта сделать это будет трудно); расторгнуть договоры аренды земли с дальнейшими торгами и выбором достройщика либо пойти по пути переуступки прав на строительство новому инвестору с обременением в 93 квартиры.
В ЖСК »Созвездие» в Мурино (застройщик – ООО «СК Навис») введены уже два корпуса жилого комплекса, в апреле 2016 продлено разрешение на строительство третьей очереди. На объекте выполнен монтаж конструкций надземной части здания. У Комитета госстройнадзора одна и главная претензия – один кооператив на три корпуса. Жилищный кодекс определяет ЖСК как застройщика максимум одного многоквартирного дома, высотой более трех этажей. Комитет рекомендовал ООО «СК Навис» и ЖСК «Созвездие» рассмотреть возможность реорганизовать кооператив, выделив из него два юридических лица (ЖСК).
Пайщикам, уже получившим ключи, для признания права собственности на квартиры предложено обратиться в суд с коллективным иском.
В компании "Навис" "Строительному Еженедельнику" объяснили, что считать объект "тяжелым" долгостроем не следует. Строительные работы в ЖК "Созвездие" не останавливались ни на один день. ЖК "Созвездие" вводится в эксплуатацию поэтапно в 3 очереди. Первые две из них уже введены в эксплуатацию, причем первая заселена, во второй идет выдача ключей. Что касается третьей очереди, то разрешение на строительство было продлено в апреле 2016 года. К моменту продления разрешения на строительство 3-ей очереди основные работы по строительству были выполнены. На данный момент ведутся работы по остеклению и отделке МОПов для приглашения ГАСН. По вопросу оформления прав собственности - покупатели квартир в ЖК "Созвездие" оповещены о том, каким образом будет происходить оформление документов. Члены ЖСК информируются о действиях, которые предпринимает компания в этой связи.
ЖК «Силы природы» на землях САОЗТ Ручьи (застройщик – ООО «Романтика», технический заказчик – ООО «О2 Девелопмент»). В мае этого года по заявлению ЖСК «Муринское-1» (застройщика первого этапа строительства) разрешение на строительство первого и второго корпуса первого этапа было продлено до 31 декабря 2016 года. ЖСК «Муринское-1», так же как и ЖСК «Созвездие», рекомендовано для внесения изменений в указанное разрешение (в части наименования застройщика) и для последующей регистрации права собственности на квартиры рассмотреть возможность реорганизовать кооператив путем выделения из него трех юридических лиц (ЖСК).
Также на комиссии было рассмотрено еще несколько объектов: ЖК «Черничная поляна» в Юкках (застройщик – ООО «АйЭмДэ групп» (заселен в 2014 году, но официально не сдан в эксплуатацию из-за незавершенного строительства инженерных сетей), ЖК «Воронцов» (застройщик – ООО «СпецКапСтрой Спб») в Мурино – две 12-этажки, строительство которых было остановлено в августе 2015 года из-за выноса высоковольтной линии электропередачи за границы участка застройки. Срок передачи квартир дольщиками истекает только через год, 30 июня 2017 года, поэтому объект еще не внесен в список проблемных. Но дольщикам рекомендовано объединиться в группу и поддерживать связь с Комитетом госстройнадзора.
Напомним, по данным Комитета госстройнадзора Ленобласти, по состоянию на 1 мая в регионе зафиксировано 269 обманутых дольщиков, вложившихся в строительство 11 домов. Фактически число дольщиков превышает 700 человек. В настоящее время в процедуре банкротства находятся семь застройщиков проблемных МКД.