Движение комфорта
Если в середине 2000-х на рынке жилых новостроек Петербурга было только два четко дифференцируемых сегмента – «элита» в центре и «эконом» в спальных районах, – то к началу 2010-х количество классов увеличилось. Причем некоторые из них со временем довольно значительно меняют свои границы, мигрируя по городским локациям.
На практической конференции «Marketing in real estate. Высокая кухня эффективного маркетинга» (организаторами мероприятия выступили учебный центр ARE и PROESTATE Events при поддержке РГУД) Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI, презентовал подробное исследование о том, как менялись границы классов недвижимости за последние 14 лет.
До 2005 года на рынке недвижимости Петербурга существовали в основном два сегмента. Недвижимость повышенной комфортности («элита» и бизнес-класс) были сосредоточены в центральных районах города, в то время как в спальных районах группировался эконом-класс.
С 2006-го, констатировал Михаил Гущин, рынок стал постепенно расслаиваться, росло качество продукта.
«В период 2008–2010 годов началось освоение крупных территорий. Причем изначально оно не было комплексным, а шло по принципу точечной застройки эконом-класса, однако в распоряжении у застройщиков были гектары земли», – отметил Михаил Гущин. Примерно в эти же годы от «элиты» стал обосабливаться бизнес-класс. Появился ряд проектов в районах, прилегающих к центру города, с довольно интересными архитектурными, планировочными решениями.
Период 2011–2013 годов, по данным Михаила Гущина, – время формирования городской агломерации и появления комфорт-класса: «Зона комфорт-класса стала расширяться. Эконом-класс был отодвинут к границам КАД, стало активно осваиваться и «закадье». Произошло четкое качественное разделение проектов на комфорт- и эконом-класс».
К 2016 году зона комфорт-класса расширилась настолько значительно, что охватила основную часть обжитых районов Петербурга, а эконом-класс оказался практически выдавленным за границы города. По мнению Михаила Гущина, в ближайшем будущем рынок недвижимости Северной столицы будет развиваться по сценарию Москвы: эконом-класс полностью уйдет в «закадье», а в традиционной зоне останется только комфорт-класс.
«Действительно, очень много проектов эконом-класса ушло в «закадье» – это связано с тем, что там есть территория для развития и массового освоения. Эконом-сегмент подразумевает именно комплексную застройку, которая и позволяет удерживать цены на доступном уровне, – согласна с коллегой Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management. – Однако и сейчас в городе существуют проекты эконом-класса – в городской черте главной характеристикой таких проектов опять же становится массовая застройка».
По мнению экспертов, «классовая» миграция напрямую связана с изменением статуса тех или иных районов города. «Класс жилья в первую очередь определяют локация и окружение, – считает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. – В процессе развития города – расширения его границ, освоения бывших промышленных территорий в центре и вдоль набережных, изменения транспортных развязок и множества других факторов – повышается статус некоторых территорий или, наоборот, происходит потеря некоторыми локациями прежней привлекательности».
Мнение
Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– До недавнего времени границы классов были очень размыты и их определяли, как правило, субъективные взгляды застройщиков и позиционирование конкретных объектов. Позиционирование классности влияло, конечно, на стоимость. В любом случае стоимость объекта рано или поздно приводилась к рыночной – к той, по которой объект с теми или иными характеристиками люди готовы были купить.
Ася Левнева, директор департамента
по маркетингу и продажам
ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Объекты класса «комфорт» сегодня строятся преимущественно в обжитых районах Петербурга. Также востребован комфорт-класс в проектах комплексного освоения территорий в спальных районах города, обеспеченных инфраструктурой.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Элитному жилью становится тесно в привычных для него локациях. К настоящему моменту практически закончилось освоение признанного элитным Крестовского острова, который исчерпал свой потенциал по свободным для строительства «пятнам». Активная застройка сместилась в бывший «серый пояс» города. Сейчас ведется активное строительство и преображение Петровского острова – время покажет, станет ли он таким же востребованным, как Крестовский. Схожие тенденции наблюдаются и в бизнес-классе. Преобразился и стал популярным Московский проспект в районе Обводного канала. Осваиваются бывшие промзоны на Васильевском острове и Петроградской стороне.
Компания Navis Development Group (NDG) купила 41 га в Стрельне под малоэтажный проект. Инвестиции в него составят 16 млрд рублей.
О закрытии сделки по покупке 41 га на Петергофском шоссе под новый жилищный проект на днях сообщила пресс-служба NDG. Это первый участок, купленный компанией в Петербурге. До сих пор она активно строила малоэтажку в Ленобласти (у нее в портфеле три проекта общей площадью 270 тыс. кв. м, завершение двух жилых комплексов намечено на текущий год).
Сумма сделки по покупке земли в Стрельне не раскрывается. По оценке экспертов, она могла составить до 3,5 млрд рублей. Продавцы – группа физлиц, в числе которых совладелец «Сателлит Девелопмент» Александр Моторин. Он сделку подтвердил.
В этом месте NDG собирается построить жилой комплекс «Прованс» общей площадью 356 тыс. кв. м. Концепция, архитектурные и планировочные решения, а также идеи благоустройства разработаны «Лабораторией МЕТРОВ». «Там будет 170 тыс. кв. м малоэтажного жилья (четыре этажа, возведенных по технологии «монолит-кирпич»), а также инфраструктура: школа, 2 детсада, поликлиника. В районе будут жить 6 тыс. человек», – сообщили в компании. Инвестиции в развитие территории составят 16 млрд рублей. Начать строительство компания планирует летом и завершить за пять-шесть лет.
Эксперты отмечают, что проект расположен в районе с развитой торгово-развлекательной, социальной и транспортной инфраструктурой. «Недавно появилась транспортная развязка на пересечении проспекта Ветеранов и КАД. В планах также запуск скоростного трамвая и строительства станций метро «Сосновая поляна» и «Юго-Западная» в непосредственной близости от нового квартала. Все это – плюсы локации», – перечисляет коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко. А к минусам участка, по ее мнению, относится жесткая конкурентная среда – в непосредственной близости возводится сразу несколько крупных жилых комплексов («Английская миля» от Glorax Development, «Балтийская жемчужина» от одноименного китайского девелопера, «Солнечный город» от Setl City). Также участники рынка указали на отсутствие инженерии на участки, которую девелоперу придется «тянуть» за свой счет.
По данным «Петербургской Недвижимости», малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. «На начало этого года общий объем малоэтажного жилья в агломерации составлял 720 тыс. кв. м (6% в общем объеме рынка). Причем по масштабам малоэтажная застройка в пригороде и самом Петербурге примерно одинаковая. Но в пригороде на «малоэтажку» приходится 10% продаж жилья, а в городе – только 3%. Примерно 83% «малоэтажки» относится к классу «масс-маркет», остальное – жилье высокой ценовой категории», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Эксперты говорят, что «малоэтажка» – трудный для девелоперов формат. «У малоэтажки потенциал невелик: обычно на этом рынке работают небольшие застройщики, многие из которых не справятся с новыми требованиями ФЗ-214, вступающими в силу в июле этого года. А для крупных застройщиков подобные проекты экономически неинтересны. Строят их по тем же правилам и с той же нагрузкой по социальной инфраструктуре, что и большие дома. А объемы продаж жилья (а значит, и прибыль девелопера) получаются меньше», – говорит коммерческий директор компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева.
Поэтому, по ее словам, наиболее востребованы среди застройщиков «малоэтажки» те участки, которые уже обеспечены городской «социалкой», в первую очередь, детскими садами и школами. «Отсутствие социальной инфраструктуры – качественной или вообще – основное препятствие для продаж «малоэтажки», поскольку этот формат жилья, в отличие от многоэтажных «муравейников» вдоль КАД, ориентирован на проживание семей с детьми», – заключила она.
Гипермаркет «Метрика» на Пулковском шоссе выставлен на торги в рамках процедуры банкротства бывшего собственника. Актив оценен в 455 млн рублей. Вместе с торговым комплексом продадут и землю, где можно построить жилье.
Гипермаркет «Метрика», который принадлежал обанкротившемуся в прошлом году ЗАО «Мегалит», выставлен на торги. Открытый аукцион состоится 15 мая текущего года. Здание площадью 14,4 тыс. кв. м. находится на Пулковском шоссе, 53. Но гипермаркет «Метрика» на этих площадях закрылся около года назад. Сейчас помещения сдаются в аренду по краткосрочным договорам. Вместе с торговым комплексом продаются земельный участок площадью 4,7 га под общественно-деловую застройку, в том числе, жилье. К торгам актив оценен в 455 млн рублей.
Еще два соседних участка – площадью 4,9 га и 0,2 га, продаются отдельными лотами. Их стартовые цены - 197 млн рублей и 12 млн рублей соответственно.
Это третья попытка продать «Метрику» с соседней землей. Два года назад имущество готовили к торгам по инициативе собственника – ЗАО «Мегалит». Тогда начальная цена гипермаркета составляла 800 млн рублей. Но интересанты не успели подать заявки на этот аукцион, поскольку основной владелец "Метрики" Евгений Лебедев продал компанию бизнесменам Денису Избрехту и Алексею Каверину. Они же стали контролировать ООО «Корпорация СБР», которая управляла сетью «Метрика». Новые владельцы отменили торги.
А несколько месяцев спустя у «Корпорации СБР» снова сменились владельцы. Единственным собственником стал неизвестный на рынке бизнесмен Максим Семенов. Он снова попытался продать «Метрику» с землей в рамках судебного разбирательства. Вырученные средства должен был получить Сбербанк, по кредитам которого «Метрика» была залогом. Стартовую цену снизили до 650 млн рублей и назначили «голландский» аукцион – на понижение цены до 463 млн рублей. Но желающих купить актив не нашлось. Видимо, претендентов отпугнул «судебный шлейф». В итоге, в прошлом году владелец «Метрики» обанкротился. И теперь его активы распродают за долги.
Эксперты считают, что по новой цене будет немало желающих купить торговую недвижимость и землю на Пулковском шоссе. «По сравнению с ранее озвученными суммами дисконт существенный. А поскольку есть возможность развития территории за счет нового строительства на торги могут прийти и застройщики жилья», - рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
«И здание, и участки находятся на красной линии Пулковского шоссе. Рядом метро, активно развивается инфраструктура: построены новые дорожные развязки, деловая зона Пулково. Транспортная доступность хорошая. Это плюсы, которые могут подстегнуть спрос на актив», - говорит генеральный директор АН "Метры" Андрей Вересов.
Действительно, Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв. м.). «В настоящее время здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв. м. жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс. кв. м. недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева. Новые жилые районы обеспечивают торговым комплексам в зоне Пулковского шоссе стабильно высокий покупательский трафик.